Wer sich für den Bau von Hotels in kleinen russischen Städten entscheidet, muss die rosarote Brille abnehmen und wegwerfen. Erst dann wird es möglich sein zu verstehen, an welchen Orten es wirklich Sinn macht, Hotels zu eröffnen, wo man Geld für deren Bau in die Hand nimmt und warum das Konzept des "Co-Life" so wichtig für ein Hotel ist
Laut Marina Starchikova, Miteigentümerin und Initiatorin der Restaurant- und Hotelholding WeFamilyGroup, haben die meisten Geschäftsleute den Wunsch, gute Taten zu vollbringen, aber nicht jeder versteht, was für eine gute Tat das ist. Wenn wir also die im ersten Teil des Materials erwähnte Restaurierung historischer Gebäude und ihre Beteiligung am Handelsumsatz oder die touristische Förderung von Kleinstädten durch den Bau moderner Hotels als gute Taten bezeichnen, müssen wir sie so weit wie möglich popularisieren - das Thema aus den Tiefen des unternehmerischen und öffentlichen Bewusstseins holen und es so oft wie möglich und ausführlicher diskutieren.
Aber natürlich muss die rosarote Brille nicht nur abgenommen, sondern auch weggeworfen werden: Es gibt genug Probleme im Zusammenhang mit dem Bau und dem Betrieb von Hotels in Städten, die sich weder durch übermäßige wirtschaftliche Aktivitäten noch durch große Touristenströme auszeichnen.
Marina Smirnova, Partnerin, Leiterin der Abteilung Tourismus und Gastgewerbe bei CMWP
"Je nach Art der Stadt sind die Probleme unterschiedlich, vor allem aber die Saisonalität. Wenn die Stadt auf Strände und das Meer ausgerichtet ist, dann dauert die Saison zwei bis drei Monate im Jahr, dann gehen die Kinder zur Schule, die Eltern zur Arbeit. Die Stadt leert sich, und die kleinen Hotels haben nicht die Mittel, eine Infrastruktur für die ganzjährige Nutzung zu schaffen. In den Industriestädten ist das Problem der Saisonabhängigkeit nicht so akut, aber auch hier ist die Nachfrage gering: mehrere Tausend Menschen werden pro Jahr in die Unternehmen der Kleinstädte geschickt. Gleichzeitig fahren dieselben Personen mit dem Auto, und oft hat das Werk entweder ein eigenes Hotel oder mietet Wohnungen für Geschäftsreisende aus dem Zentrum an. Und für alle Kleinstädte besteht das Problem in der Wahl des Standorts, in einem Mangel an Grundstücken und Gebäuden, die für Hotels geeignet sind. In größerem Umfang werden natürlich auch Gebäude benötigt: Es ist nicht immer ratsam, für 20-30 Zimmer von Grund auf neu zu bauen. Aber es gibt nur sehr wenige leerstehende Gebäude in gutem Zustand und in guter Lage, und ihre Preise sind mit dem Hotelformat nicht konkurrenzfähig. Vor fünf oder sechs Jahren kostete die Eröffnung eines Hotels irgendwo an der Wolga (z. B. im Dorf Reshma) so viel wie eine Wohnung in Moskau. Das heißt, durch den Verkauf von Wohnungen in der Hauptstadt war es wirklich möglich, ein Unternehmen in Form eines Gästehauses zu gründen. Ich denke, dass es jetzt schon schwieriger ist, dies zu tun: Immobilien (mit dem Potenzial, Investitionseinnahmen zu generieren) in touristischen Zielen sind etwa 30% teurer als Wohnimmobilien eines vergleichbaren Formats. Hier kann man nur versuchen, die Richtung des künftigen Tourismusbooms abzuschätzen, um Zeit zu haben, in einen niedrigen Markt einzusteigen, bevor die Immobilienpreise unter dem Einfluss der touristischen Nachfrage zu steigen beginnen. Und das Personal ist der "Schmerz" der gesamten Tourismusbranche. In Kleinstädten ist dieses Problem besonders akut: Wenn die Einwohner der Stadt nicht die Zielgruppe der Hotels sind, dann kehrt sich das Bild beim Personal um - jeder Investor würde gerne Einheimische einstellen, um sich die Kosten für die Rekrutierung und die Wohnheime zu ersparen. Aber das ist nicht immer möglich."
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Alexander Gendelsman, Geschäftsführender Gesellschafter der ZONT Hotelgruppe
"Das Schwierigste ist, die Anzahl der Zimmer zu schätzen, denn manchmal braucht ein kleiner Ferienort ein großes Hotel, um in der Hochsaison maximale Einnahmen zu erzielen und die Nebensaison ruhig durchlaufen zu können. Nun, gute Architektur und Design sollten kein Merkmal sein: Hören Sie auf, das Falsche zu bauen. Neue russische Hotels müssen in Bezug auf die Betriebsergonomie korrekt und in Bezug auf Design und Architektur stilvoll sein, unabhängig von der Größe der Stadt, in der sie gebaut werden."
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Andrey Shemyakin, Geschäftsführender Gesellschafter von SEACompany
"In den meisten Fällen werden Hotels in Kleinstädten mit einer geringen Anzahl von Zimmern gebaut (aus Angst vor geringer Auslastung und wegen des Personalmangels, der in einem durchschnittlichen oder großen Hotel herrscht). Die meisten dieser Hotels spiegeln das Flair des Ortes wider, in dem sie sich befinden. Fast alle versuchen, die lokale Küche zu fördern, und haben "Bauernhof"-Spezialitäten. Dieses Konzept ist nicht neu, die meisten europäischen Hotels in Kleinstädten sind nach diesem Prinzip aufgebaut. Das Einzige, was nicht als einheitlicher Standard bezeichnet werden kann, ist die Einhaltung des visuellen kulturellen Codes der Stadt beim Bau der Einrichtung. Zum einen hat nicht jede Stadt einen solchen Kodex. Und zweitens wächst die Bauwirtschaft oft sehr stark, wenn man bestimmte Materialien verwenden oder die Höhe des Gebäudes begrenzen muss."
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Marina Starchikova, Miteigentümerin der Restaurant- und Hotel-Holdinggesellschaft WeFamilyGroup
"Bevor man eine Entscheidung über den Bau eines neuen Hotels in einer Kleinstadt trifft, muss man zunächst die touristische Attraktivität des Reiseziels selbst bewerten - das heißt, warum kommt man hierher, was gibt es zu sehen, wenn es ikonische Orte der Macht gibt. Es ist auch wichtig, die Haltung der Regierungsvertreter gegenüber der Stadt zu berücksichtigen, inwieweit die Region als Ganzes daran interessiert ist, ein bestimmtes Gebiet zu entwickeln, öffentliche Gelder zu investieren und es nicht nur für Touristen, sondern auch für die Bürger selbst attraktiver zu machen. Wenn die Behörden aktiv sind, dann nimmt auch die Wirtschaftstätigkeit zu, und es entsteht ein wettbewerbsfähiges Umfeld. Wenn es aber keine Synergie zwischen Staat, Wirtschaft und Einwohnern gibt, dann ist es besser, in solchen Städten keine Hotels zu eröffnen. Und wenn Sie sich bereits entschieden haben, ein Hotel zu eröffnen, müssen Sie es wie ein Kind wachsen lassen: unabhängig von Ihnen und Ihrem Wunsch heute oder der plötzlichen Unlust, morgen weiter in es zu investieren. Jedes Objekt sollte unabhängig sein, es sollte so angelegt sein, dass es sich zumindest selbst versorgt, und noch besser, dass es anderen Entwicklungsmöglichkeiten gibt. Und noch ein ganz wichtiges Thema: Für das Hotel, seine Infrastruktur und sein Personal sollte es keine Trennung zwischen Einheimischen und Besuchern der Stadt geben. Der Hotelbereich soll und kann kein Schandfleck im Stadtgefüge werden, sondern ein beliebter Urlaubsort für die Bürger - das haben wir mit unserem eigenen Beispiel bewiesen. Ich denke, der moderne Trend sind Hotelräume, die für alle interessant sind, in denen es ein echtes "Co-Life" gibt.
Ein weiteres Thema, das erörtert werden muss, ist die finanzielle Unterstützung des Staates für Hotelbetreiber in kleinen Städten. Laut Marina Starchikova "ist hier alles sehr klein, alles ist sehr klein, alles muss auf handwerklicher Ebene gemacht werden". Brauchen solche "Handwerker" also Hilfe, und wenn ja, welche?
Jetzt gibt es keine besondere Welle des Investoreninteresses an solchen Hotels, betont Andrey Shemyakin noch einmal. "Meistens werden sie ohne Investitionen von außen oder auf Kosten von Bankkrediten gebaut. Wenn es aber ein großes stadtbildendes Unternehmen in der Stadt gibt, dann wird es oder sein Eigentümer oft zum Investor. Dahinter stehen immer egoistische Motive: Man möchte selbst gerne lecker essen, kann aber nicht jeden Tag nach Moskau fahren, und man muss auch irgendwo angesehene Partner ansiedeln, und zwar so, dass man sich nicht schämen muss. Was die Bankprodukte angeht, so sind sie gleich, und im Allgemeinen gibt es, mit Ausnahme der landwirtschaftlichen Bereiche, keine Unterschiede zwischen einer großen und einer kleinen Stadt", sagt der Experte.
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Seinen Beobachtungen zufolge wünschen sich die meisten Hoteliers aus kleinen Städten nur eines: einen stabileren, verständlicheren und breit gefächerten Touristenstrom. "Es ist oft sehr teuer und manchmal unmöglich, dies aus eigener Kraft zu schaffen, zumindest wegen des Fehlens einer entwickelten Verkehrsinfrastruktur. Deshalb warten sie auf die wichtigste Hilfe, nicht einmal für sich selbst, sondern für ihre Stadt: erstens, damit sie für Touristen attraktiv wird, und zweitens, damit jeder von ihr weiß. Und wenn es einen Verkehrsfluss gibt, dann sind alle anderen Themen immer zweitrangig", ist sich Andrey Shemyakin sicher.
"Bei dem derzeitigen Leitzins ist es fast unmöglich, ein Hotel ohne Fördermaßnahmen zu bauen. Auf Bundesebene werden nur mittlere und große Anlagen gefördert. Aber es gibt viele Unterstützungsmaßnahmen auf der Ebene des föderalen Subjekts und durch KMU. Und hier kommen wir wieder auf die Rolle der regionalen Behörden zurück, die wiederum solche Fördermaßnahmen anbieten können und sollten und die lokalen Wirtschaftskreise umfassend darüber informieren", meint Alexander Gendelsman.
Hotel Gerasimov in Michurinsk. Foto: Valeria Mozganova/BFM.ru
Und zwar nicht nur, um zu informieren, sondern auch, um die Verfahren (einschließlich der Verfahren zur Erlangung von Darlehen) zugänglicher und verständlicher zu machen, ist sich Marina Starchikova sicher. Ihr zufolge sind jetzt nicht nur die Gebühren unerschwinglich, sondern ein kleiner, unerfahrener Unternehmer hat einfach nicht die Möglichkeit, die notwendigen Dokumente zu sammeln.
Übrigens "stimmen" alle Hoteliers für die Überarbeitung der Regeln des 141. Regierungsdekrets und die Ausweitung der Vorzugskredite, so dass sie auch für kleine Hotels gelten, und nicht nur für Hotels ab 120 Zimmern, wie jetzt, ergänzt Marina Smirnova. "Eine gute Hilfe wäre eine kommunale Pacht, bei der die Stadt für diese Zwecke geeignete Gebäude zu Vorzugspreisen an Hotels vermietet. In Moskau im Jahr 2019 sollten die Kosten für einen solchen Pachtvertrag unserer Meinung nach 12 Tausend Rubel pro Quadratmeter und Jahr nicht überschreiten. Und das, obwohl ein durchschnittliches Hostel 350-450 Quadratmeter und ein kleines Hotel mit 20-25 Zimmern 600-700 Quadratmeter benötigt", sagt der Experte.
Eine weitere Möglichkeit zur Unterstützung der Tourismus- und Investitionsförderung von Kleinstädten besteht darin, eigene Entwicklungsagenturen zu gründen und sie gleichzeitig in die Arbeit einer neuen Struktur einzubeziehen, die in Russland gerade entsteht - die Direktion für Tourismusveranstaltungen. Doch darüber sowie über die Sicht der Architekten auf die Perspektiven und Möglichkeiten der Kleinstädte wird im letzten Teil des Materials berichtet.
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