Der russische Markt hat sich der Marke "Wohnungserwerb ist ernsthaft kompliziert" genähert.

Wenn von 2006 bis 2019 die Erschwinglichkeit von Wohnraum in unserem Land insgesamt nur zunahm, so begann sie 2019 zu sinken, und bisher ist es nicht gelungen, den gesamtrussischen Trend umzukehren. Obwohl die Situation von Region zu Region sehr unterschiedlich ist

Seit 2006 ist der Wohnraum in Russland für die Bevölkerung im Allgemeinen immer erschwinglicher geworden. Dieser Trend hat sich bis 2019 fortgesetzt, aber in den letzten Jahren ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum im Land zurückgegangen, und bisher ist es nicht gelungen, diesen Trend umzukehren. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie "Housing Affordability in cities, urban Agglomerations and regions of Russia" (Erschwinglichkeit von Wohnraum in Städten, städtischen Ballungsräumen und Regionen Russlands), die vom Institute of Urban Economics Foundation (IEG) in Zusammenarbeit mit Sberindex und Yandex Real Estate durchgeführt wurde.

"Die Bewertung basiert auf dem von der IEG berechneten Koeffizienten für die Erschwinglichkeit von Wohnraum (KJ) in Bezug auf die Subjekte der Russischen Föderation und Russland als Ganzes. Er zeigt, wie viele Jahre ein bedingter Haushalt mit drei Personen und durchschnittlichem Pro-Kopf-Einkommen in der Lage sein wird, Mittel anzusammeln (vorausgesetzt, sie sparen ihr gesamtes Einkommen), um eine Standardwohnung mit einer Fläche von 54 Quadratmetern zu kaufen, basierend auf dem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter der Gesamtfläche laut Rosstat. Das KJ zeigt die grundsätzliche Erschwinglichkeit von Wohnraum (d.h. das Verhältnis von Wohnungspreisen und Haushaltseinkommen) und berücksichtigt nicht die aktuellen Bedingungen für Hypothekarkredite", erklären die Autoren der Studie.

Nach internationaler Praxis gilt Wohnraum bei einem Koeffizienten von 3 und darunter als erschwinglich, bei einem Koeffizienten von 3 bis einschließlich 4 als nicht sehr erschwinglich, bei einem Koeffizienten von 4 bis 5 wird der Erwerb von Wohnraum ernsthaft erschwert und bei einem Koeffizienten von mehr als 5 ist der Zugang zu Wohnraum erheblich erschwert. Wenn also 2006 der KJ in unserem Land bei 4,6 lag und 2007 und 2008 sogar bei 5,3, dann war er 2019 auf 3,2 gesunken, also fast an die Grenze der Kategorie "erschwinglich". Doch dann begann der Koeffizient wieder zu steigen und erreichte im letzten Jahr 3,9, und derzeit liegt er bei 3,7.

Noch ein bisschen mehr, und Russland wird wieder in die äußerst unangenehme Zone des "Wohnungserwerbs ist ernsthaft kompliziert" fallen. Doch im Vergleich zu 2006, alles, natürlich, sieht toll aus: dann nur 18,6% von Familien konnte die oben beschriebene Wohnung mit ihren eigenen und geliehenen Mitteln zu kaufen, im Jahr 2023 - 54,5%, und der Höhepunkt in der gesamten Geschichte der Beobachtungen fiel im Jahr 2022 - 56,3%.

Eines der Muster, das sich im Laufe der Studie herauskristallisiert hat und mehr als offensichtlich ist, besteht darin, dass Wohnungen umso weniger erschwinglich sind, je näher sie an großen Städten und Ballungsräumen liegen. Derzeit sind die Regionen mit den erschwinglichsten Wohnungen der Autonome Bezirk der Jamal-Nenzen, die Tschetschenische Republik, die Region Magadan, das Gebiet Kamtschatka, der Autonome Bezirk Chanty-Mansijsk und die Region Tjumen. Moskau, Amur, Kaliningrad, Irkutsk, das Altai-Gebiet und St. Petersburg sind die Spitzenreiter bei der Bewertung der Unzugänglichkeit.

Neben dem Koeffizienten für die Erschwinglichkeit von Wohnraum wurden in der Studie zwei weitere Indikatoren verwendet: der Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum (LPI), und zwar der Index für die Verfügbarkeit von Hypothekarkrediten selbst, und die Erschwinglichkeit von Wohnraum mit Hypothek (DS). Die Kombination und Analyse aller drei Indikatoren ergibt ein etwas anderes Bild und ermöglicht es, die Regionen des Landes in vier Gruppen zu unterteilen.

Die erste Kategorie umfasst die Föderationssubjekte, in denen die Erschwinglichkeit von Wohnraum im Jahr 2023 in Übereinstimmung mit den Werten aller drei Indikatoren abnimmt. Dies ist eine der kleinsten Gruppen, die nur aus 13 Regionen besteht: Magadan, Smolensk, Kurgan, Nowosibirsk, Archangelsk, Omsk, Tscheljabinsk sowie die Republiken Dagestan, Kalmückien, Komi, Mari El, Altai und Tschuwaschien.

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Die zweite Gruppe besteht aus Regionen, in denen im Gegensatz dazu der Wohnungsbau Erschwinglichkeit zuletzt gestiegen Jahr in Übereinstimmung mit den Werten aller drei Indikatoren. Es handelt sich um 30 Subjekte der Russischen Föderation, darunter St. Petersburg, die Republik Tatarstan, die Regionen Primorje, Irkutsk, Kaliningrad und Nischni Nowgorod.

Gruppe Nummer drei (die zahlreichste) wurde von 33 Regionen gebildet, in denen die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Bezug auf KJ zunahm und in Bezug auf DS und IDP abnahm, wobei die Auswirkungen von Hypotheken berücksichtigt wurden. Zu dieser Gruppe gehören insbesondere Moskau, die Regionen Moskau und Leningrad sowie das Gebiet Krasnodar.

Die vierte Gruppe schließlich ist ein einziger Autonomer Bezirk der Jamal-Nenzen, der bei den meisten der betrachteten Indikatoren für die Erschwinglichkeit von Wohnraum und Hypotheken führend ist. Hier ist im vergangenen Jahr der Wert von KJ gesunken, der Wert von IDP gestiegen und der Wert von DS hat sich praktisch nicht verändert. Das heißt, im Allgemeinen können wir von einer Zunahme der Verfügbarkeit von Wohnraum und Hypotheken in der Region sprechen.

Bei der Frage, wie ein kritischer Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum verhindert werden kann, stellen die Autoren der Studie fest: Derzeit ist es bei der Auswahl von Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus besonders wichtig, zunächst die möglichen Auswirkungen solcher Maßnahmen auf die Wohnungspreise zu bewerten. Und nur solche Maßnahmen anzuwenden, die nicht zu Preissteigerungen beitragen.

"Wir halten es für äußerst wichtig, den Schwerpunkt auf die Entwicklung verschiedener Formen von erschwinglichem Wohnraum zu legen, der heute dringend benötigt wird. In Kleinstädten und ländlichen Gebieten ist es wichtig, die Entwicklung von Flachbauten zu unterstützen, in Großstädten und Ballungsräumen die Entwicklung von Mietwohnungen für soziale Zwecke und die Zusammenarbeit beim Bau von Mehrfamilienhäusern. Um die Qualität des individuellen Wohnungsbaus und den Komfort des dauerhaften Aufenthalts in solchen Häusern zu verbessern, ist außerdem eine erhebliche Unterstützung der Infrastruktur für die Entwicklung erforderlich", betonen die Experten.

Ihrer Meinung nach zielen "antiinflationäre politische Maßnahmen auf den Wohnungsmärkten darauf ab, den Preisanstieg zu begrenzen, die Kosten zu senken und die Arbeitsproduktivität im Wohnungsbau zu erhöhen, einen stärkeren Wettbewerb zwischen den Bauträgern anzuregen, u. a. durch den Abbau von Eintrittsbarrieren für neue Bauunternehmen, die Erhöhung der Transparenz und der Sicherheit von Geschäftsregeln, insbesondere die Festlegung transparenter und klarer Regeln für die Festlegung der Infrastrukturverpflichtungen von Bauträgern".

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