Die Gier hat es ruiniert? Der russische Immobilienmarkt wiederholt den Weg der chinesischen Krise - die Blase ist trotzdem geplatzt

Die Zahl der Hochhäuser wächst in ganz Russland, aber es ist unmöglich, ein Foto davon zu kaufen: Artem Ustyuzhanin / MSK1.RU

Der russische Immobilienmarkt befindet sich am Rande einer Krise: Die Streichung von Vorzugshypotheken und die Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank haben die Nachfrage nach Wohnungen sinken lassen. Seit dem 1. Juli wurden zwei große Vorzugshypothekenprogramme gestrichen: eine Hypothek für Wohnungen im Bau zu 8% und eine Familienhypothek zu 6%. Aber die Hypothekenzinsen bei den Banken haben 20% überschritten. Und die Bauträger, die jahrelang glücklich gelebt haben, zählen die Verluste.

Statistiken weisen stillschweigend auf die Krisensituation im Immobilienbereich hin. Hier sind nur einige Zahlen.

Nach Angaben von Rosstat stieg die Zahl der in Betrieb genommenen Wohnungen in Russland von Januar bis Juni 2024 um 2,5% und erreichte 53,4 Millionen Quadratmeter. Dieser positive Trend ist jedoch ausschließlich auf den Anstieg der Inbetriebnahme von Wohngebäuden zurückzuführen.

Die Inbetriebnahme von Mehrfamilienhäusern ging im gleichen Zeitraum um 28,4% zurück, was nur 15,6 Millionen Quadratmeter entspricht. Das heißt, dass fast ein Viertel aller Wohnungen in Russland von Menschen in Eigenregie gebaut werden. Doch das frühere Wachstum der Branche wurde durch vergünstigte Hypothekenprogramme künstlich angekurbelt. Die Vergünstigungen liefen aus - der Markt brach zusammen. Einzelheiten finden Sie in dem Material MSK1.RU .

Russen haben beschlossen, keine Wohnungen zu kaufen

Gleichzeitig denken die Bauträger nicht einmal daran, die Wohnungspreise zu senken, da sie immer noch blindlings glauben, dass die Menschen aus Trägheit weiterhin Geld für unnötige Wohnungen ausgeben werden. Nein, das werden sie nicht! Laut dem Portal "Compare.", 66% der Russen haben bereits beschlossen, den Kauf von Wohnungen zu verschieben.

Abgeordneter der Staatsduma Swetlana Rasworotnewa hofft, dass die Kosten für Wohnraum in Russland sinken werden. Schließlich werden die Bauträger eine riesige Menge an nicht beanspruchten Wohnungen verkaufen müssen: Anfang 2024 standen laut Dom.rf 70% der gebauten Wohnungen in Russland nicht zum Verkauf.

Razvorotneva sagt, dass die Rentabilität der Bauunternehmen so hoch ist, dass sie die Möglichkeit haben, die Preise zu senken. Offensichtlich, wenn die Gier es zulässt. Wenn Bauträger wie Hunde in der Krippe auf nicht realisierten Projekten sitzen bleiben, drohen Gewinneinbußen und sogar Massenkonkurse.

Eine ähnliche Krise hat es auf dem Immobilienmarkt in China bereits gegeben. Seit Anfang der 2010er Jahre sind hier so viele Häuser gebaut worden, dass sie einfach keine Zeit hatten, sie zu verkaufen. Derzeit gibt es zwischen 60 und 80 Millionen unverkaufte Wohnungen in chinesischen Städten. Viele Bauträger, die Grundstücke kauften, aber keine Zeit hatten, mit dem Bau zu beginnen, gingen fast in Konkurs. Mehrere große Bauträger wie Fantasia Holdings, Sino-Ocean, Evergrande Group und Sinic sind mit ihren Verpflichtungen in Verzug geraten. Und im ganzen Land waren gierige Bauträger gezwungen, die Preise zu senken. Darüber hinaus wurden sie so stark gesenkt, dass die Regierung sogar den Mindestpreis genehmigen musste, der billiger ist als Wohnungen, die nicht verkauft werden können. Andernfalls würde Gehäuse nur weg fast umsonst gegeben werden.

Der perfekte Sturm

Experten nannten die Situation auf dem Immobilienmarkt einen "perfekten Sturm", bei dem alle möglichen negativen Faktoren zusammenkamen. Wird ein Anstieg der Hypothekenzinsen den Markt wirklich zum Einsturz bringen? Wir sprechen darüber mit Dmitry Morkovkin, außerordentlicher Professor der Abteilung für Wirtschaftstheorie an der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation.

- Hypotheken sind nach wie vor der wichtigste Faktor, der die Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst. Darüber hinaus ist das Eindringen von Hypotheken in den Immobilienmarkt schnell gewachsen, - sagt Dmitry Morkovkin. - Wenn im Jahr 2020, während der Ausweitung der Vorzugshypotheken-Programme, der Anteil der Hypotheken-Transaktionen war nur 10%, dann am Ende des Jahres 2023, der Anteil der Hypotheken war bereits mehr als 50%.

Gleichzeitig liegt das Problem darin, dass viele Kreditnehmer, um eine Hypothek abzuschließen, einen Verbraucherkredit für eine erste Zahlung ausstellten. All dies führte schließlich dazu, dass sich die Kreditwürdigkeit der Bevölkerung im Juni 2024 auf etwa 35 Billionen Rubel belief. Dies deutet nicht nur auf einen Anstieg der Gesamtverschuldung hin, sondern vor allem auch auf eine Verschlechterung der Fähigkeit der Bürger, ihre Schulden zurückzuzahlen. Sie haben Recht, dass eine solche Kreditsituation sowohl für die Bevölkerung als auch für die Wirtschaft insgesamt Risiken birgt.

- 20% ist eine psychologische Barriere, nach der die Menschen nicht mehr bereit sind, eine Hypothek aufzunehmen. Vielleicht ist das der Grund für den lawinenartigen Einbruch bei der Zahl der neuen Hypothekennehmer?

- Der marktübliche Hypothekenzins kann jetzt bis zu 23% betragen. Vor diesem Hintergrund ist die Nachfrage nach Hypotheken zu Marktbedingungen natürlich stark rückläufig. Es ist profitabler, Kundenprogramme des Bauträgers zu attraktiveren Bedingungen zu nutzen, zum Beispiel durch Ratenzahlungen. Diejenigen, die können, sind bereit, Immobilien für Bargeld zu kaufen.

Der Kauf von Wohnimmobilien auf Hypothekenbasis als Investitionsprojekt (insbesondere auf dem Sekundärmarkt) wird immer weniger rentabel. Im Übrigen möchte ich anmerken, dass der Wohnimmobilienmarkt sehr unterschätzt wird, insbesondere in Gebieten mit entwickelter Infrastruktur.

- Aber wenn jemand kein Geld hat, ist es ihm egal, was er nicht kaufen kann - eine Wohnung in einem Hochhaus oder ein Häuschen. Eine Alternative wären Mietwohnungen, aber auch hier steigen die Mietpreise ins Unermessliche.

- Hier gibt es keinen Optimismus. Meiner Einschätzung nach wird der Mietwohnungsmarkt in diesem Herbst und darüber hinaus weiter wachsen. Und er wird nur wegen der Hypothekensituation wachsen. Die marktüblichen Zinssätze für Hypothekendarlehen von 19-23% pro Jahr sind für die meisten Kreditnehmer einfach unerschwinglich und unerschwinglich. Dies bedeutet, dass eine Hypothek zu Marktbedingungen fast unerschwinglich ist, so dass diejenigen, die geplant haben, in naher Zukunft mit Hilfe einer Hypothek eine Wohnung zu erwerben (mit Ausnahme einiger weniger erhaltener Vorzugsprogramme), den Kauf höchstwahrscheinlich verschieben und ein Haus mieten müssen.

- Und was wird am stärksten im Preis steigen?

- Am beliebtesten sind Studios und Einzimmerwohnungen, die traditionell am stärksten nachgefragt werden. Für diejenigen, die bereits Wohnungen mieten, wäre es also ratsam, einen langfristigen Mietvertrag mit dem Vermieter abzuschließen (ab 1 Jahr), um zumindest den aktuellen Mietpreis zu fixieren.

Die Zahl der Hochhäuser wächst in ganz Russland, aber es ist unmöglich, ein Foto davon zu kaufen: Artem Ustyuzhanin / MSK1.RU

Источник: www.fontanka.ru