Das Problem des langfristigen Bauens: neue Hilfe für die Regionen, neue Verantwortung für die Bauherren

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Die Regierung wird den Regionen Zuschüsse für die Fertigstellung unfertiger Einrichtungen aus dem föderalen Register gewähren. Gleichzeitig können Bauträger verpflichtet werden, langfristige Gebäude auf eigene Kosten abzureißen und das Grundstück in seiner ursprünglichen Form an den Vermieter zurückzugeben

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Premierminister Michail Mischustin unterzeichnete am 3. Juli 2024 den Beschluss Nr. 909 "Über die Änderung des Erlasses der Regierung der Russischen Föderation vom 30. Dezember 2017 Nr. 1710", wonach die Regionen bei der Verringerung der Zahl der langfristigen Bauprojekte unterstützt werden sollen. In dem Dokument werden die Regeln für die Gewährung von Subventionen an die Subjekte der Russischen Föderation für die Fertigstellung des Baus oder die Rekonstruktion von Anlagen, die nicht fristgerecht in Betrieb genommen wurden, genehmigt.

Wie der Telegrammkanal der Nationalen Vereinigung der Bauunternehmer (NOSTROI) mitteilt, wird diese Arbeit im Rahmen des staatlichen Programms "Bereitstellung von erschwinglichen und komfortablen Wohnungen und kommunalen Dienstleistungen für die Bürger der Russischen Föderation" durchgeführt. Die Subventionen werden auf der Grundlage von Anträgen vergeben, die von den Leitern der Regionen eingereicht und von der Zentrale der Regierungskommission für regionale Entwicklung geprüft werden. Die Mittel werden auf der Grundlage einer Kofinanzierung bereitgestellt. Mit ihrer Hilfe sollen die Arbeiten an den im föderalen Register der unvollendeten Investitionsbauprojekte aufgeführten Objekten abgeschlossen werden.

Eine andere Initiative im Zusammenhang mit langfristigen Bauten löste jedoch eine weitaus größere Welle der Diskussion aus. Nach Angaben des Telegramms "Baugesetze" ist ein Gesetzentwurf in Vorbereitung, der Bauträger dazu verpflichten soll, Langzeitbauten selbst abzureißen, und die Staatsduma könnte das Dokument im Herbst behandeln.

"Es werden Änderungen am Bürgerlichen Gesetzbuch und am Baugesetzbuch vorgenommen, die die Bauträger verpflichten, nicht rechtzeitig fertig gestellte Anlagen abzureißen. Das Grundstück muss in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt und an den Vermieter zurückgegeben werden. Wir hoffen, dass das Dokument bis zum Herbst im Detail ausgearbeitet sein wird, denn einerseits ist der Entwurf sicherlich nützlich, andererseits gibt es aber auch Nuancen. So betrifft die Abrisspflicht nicht die nach dem SPG errichteten Langzeitbauten: Die Frage der Eigentümer ist bereits gesetzlich geregelt - wenn es ratsam ist, das Haus fertig zu stellen (technisch und wirtschaftlich), dann wird es fertig gestellt. Andernfalls geht es in das Eigentum des Fonds für territoriale Entwicklung (FRT) über, und die Bewohner werden umgesiedelt, auch unter Beteiligung des Bauträgers, wenn dieser eine Vereinbarung mit der Regierung der Region geschlossen hat, in der er sich verpflichtet, den betroffenen Aktionären Wohnraum in anderen Häusern zur Verfügung zu stellen. Es muss auch berücksichtigt werden, dass der in Konkurs gegangene Bauträger keine Mittel für den Abriss der Anlage zur Verfügung stellt. In diesem Fall ist es einfacher, einen Investor zu finden und die Anlage fertigzustellen, was in der Praxis am häufigsten geschieht", schreibt der Telegrammkanal.

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Bau des Stadions auf der Krestovsky-Insel in St. Petersburg, 2014. Mit dem Bau wurde 2007 begonnen, und die offizielle Eröffnung fand 2016 statt. Foto: Ruslan Shamukov/TASS

Jetzt in Ordnung. Der neue Gesetzesentwurf betrifft nicht die Mehrfamilienhäuser, die nach dem DDA gebaut werden. Und wie akut ist das Thema des langfristigen Bauens in diesem Segment? Und gibt es in Russland viele MKDS, die noch ohne Eigenkapitalvereinbarungen gebaut werden und daher (theoretisch) in den Anwendungsbereich eines "tolerierbaren" Gesetzes fallen könnten, wenn es verabschiedet wird? Darüber sprach BFM.ru mit Anton Glushkov, dem Präsidenten der Nationalen Vereinigung der Bauunternehmer (NOSTRA).

Wie beurteilen Sie diese Initiative im Allgemeinen? Was sind Ihrer Meinung nach ihre wichtigsten Vor- und Nachteile?

Anton Glushkov: Die Initiative ist ziemlich schwierig umzusetzen. Meiner Meinung nach ist es theoretisch ziemlich schwierig, einen Bauträger zu verpflichten, ein unfertiges Objekt abzureißen, weil die Fragen der Bauwirtschaft nicht so linear betrachtet werden können. Wenn ein Gebäude als Regelungsgegenstand des Mehrfamilienhausbaus betrachtet wird, dann haben wir dafür ein spezielles Regelungsdokument, das die Rechte der Aktionäre, der Banken, das Gesetz über die Beteiligung am Bau mit Kapitalbeteiligung definiert. Derzeit gibt es in den Regionen nur wenige Objekte, die ohne Fremdmittel gebaut worden wären. Sollte der Bauträger aus irgendeinem Grund seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, sind die Gelder der Bürger "versichert", da sie auf Treuhandkonten hinterlegt sind. Die Immobilie, einschließlich des Grundstücks und des unfertigen Bauobjekts, ist Gegenstand der Sicherheiten eines Kreditinstituts, und die Frage des Verkaufs der Sicherheiten ist eine Frage der Haltung der Bank. Es ist heute praktisch unmöglich, verpfändetes Eigentum ohne triftigen Grund zu entziehen. Darüber hinaus wird die Verabschiedung dieser Änderungen das Problem der Sicherheiten und der Projektfinanzierung erheblich verkomplizieren. Für Anlagen, die ohne Verwendung von Treuhandkonten gebaut werden, ist eine solche Initiative möglich. Die Möglichkeit, ein unfertiges Bauobjekt in das Eigentum des Fonds für territoriale Entwicklung (FRT) zu übertragen, ist durchaus logisch, da die meisten "problematischen" Vermögenswerte bereits in den Zuständigkeitsbereich des Fonds fallen, der seinen Verpflichtungen nachkommt, den Bau solcher Einrichtungen abzuschließen oder Bargeld zu zahlen.

Was bedeutet der Abriss einer langfristigen Konstruktion für einen Bauträger in finanzieller, technologischer und in allen anderen Belangen?

Anton Glushkov: Ich denke, dass eine solche Situation für einen Bauträger im Allgemeinen nicht möglich ist, denn der Bauträger ist an einer frühzeitigen Umsetzung eines Projekts interessiert, da er in der Regel geliehene Kreditmittel verwendet, und für ihn hat die Zeit einen sehr großen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Baus. Die meisten Probleme beim langfristigen Bauen sind nicht die Bauträger, sondern eine Art Eigentumskomplex von Urheberrechtsinhabern, die irgendwann einmal mit dem Bau von Geschäfts-, Verwaltungs- oder Bürogebäuden begonnen und ihre Möglichkeiten falsch eingeschätzt haben. Nun, wenn wir über das MKD sprechen, dann ist dies ein separates Gesetz, und wir werden das langfristige Bauen bis Ende 2024 abschaffen.

Aber welche Methoden zur Bekämpfung des langfristigen Bauens - in erster Linie administrative oder wirtschaftliche - befürworten Sie persönlich?

Anton Glushkov: Ich bin sicher, dass es sehr schwierig sein wird, das Problem des langfristigen Bauens mit administrativen Methoden zu lösen, es ist ratsam, wirtschaftliche Methoden anzuwenden - zum Beispiel progressive Mieten. Das heißt, jedes Jahr steigen die Kosten für die Miete eines Grundstücks um einen bestimmten Betrag, der im Mietvertrag festgelegt ist. In vielen Subjekten der Russischen Föderation wird für Grundstücke, die nicht zum Eigentum, sondern zur Pacht für den Bau von Einrichtungen vorgesehen sind, eine solche Staffelung eingeführt, um den Bauträger zu einem schnelleren Bau zu motivieren.

Im Segment der Gewerbeimmobilien, das von der "tolerierbaren" Gesetzesvorlage bereits direkt betroffen ist, wird die Frage des langfristigen Bauens als schwierig, aber relevant bezeichnet. "In den Regionen findet man oft unfertige Gebäude, die seit Jahren leer stehen. Die Gründe dafür sind unterschiedlich: von rechtlichen und technischen Schwierigkeiten bis hin zum Konkurs des Bauherrn. Und im Prinzip ist es richtig, das Gelände in der gleichen Form zurückzugeben, in der es zur Verfügung gestellt wurde", sagte Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union der Einkaufszentren (STC).

Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers: "Ein Gebäude, das lange Zeit ohne geschlossenen Kreislauf steht, wird nach Jahren unbrauchbar - die Gebäudestrukturen verlieren zum Beispiel an Festigkeit. Oft ist es billiger, solche Einrichtungen abzureißen und neu zu bauen. In solchen Fällen ist es logisch, dies dem Bauträger zuzuschreiben: Für den Bauträger bedeutet es zwar, Verluste zu beheben und aus dem Projekt auszusteigen, aber für die Stadt ist es eine Gelegenheit, diesen Standort neu zu beleben. Andererseits, wenn es möglich ist, das Projekt abzuschließen - zum Beispiel, wenn sich das Gebäude in der letzten Bauphase befindet - dann lohnt es sich, dies zu tun. Es ist logisch, die Frage der Übertragung eines unvollendeten Bauobjekts an einen Bauträger zu klären, der in der Lage sein wird, den Bau wieder aufzunehmen. Meiner Meinung nach gibt es weniger solche Objekte als solche, die nicht fertiggestellt werden können, aber es gibt sie auch. Der schwierigste Fall ist, wenn das Gebäude nicht mehr fertiggestellt werden kann, sondern abgerissen werden muss und der Bauträger insolvent ist. Hier hilft das Gesetz natürlich nicht viel weiter. Aber im Allgemeinen ist die Initiative nützlich, es kommt nur darauf an, die Details bei der Umsetzung zu regeln.

Denis Kolokolnikov, geschäftsführender Gesellschafter von RRG, betont: Langfristiges Bauen ist sicherlich ein städtisches und staatliches Problem, aber hier ist zu beachten, dass langfristiges Bauen oft nicht zufällig auftritt. Dafür gibt es in der Regel zwei Gründe.

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"Erstens erwies sich die Anlage, deren Bau ohne eine angemessene Marktanalyse und die Einbeziehung spezialisierter Berater begonnen wurde, als ungeeignet, d.h. die Wirtschaftlichkeit und das Konzept wurden falsch berechnet. Und der Bauträger, der es gebaut hat, hat irgendwann gemerkt, dass es sinnlos war, etwas zu bauen (der Markt hat sich geändert oder es ist etwas anderes passiert). Natürlich gibt es noch mehr solcher Objekte im Bereich der Gewerbeimmobilien. Der zweite Umstand ist, dass der Bauträger während des Bauprozesses in Konkurs ging oder ihm das Geld ausging, er nicht genügend Ressourcen hatte und das Objekt aus diesem Grund eingestellt wurde", erklärt der Experte.

Denis Kolokolnikov, geschäftsführender Gesellschafter von RRG: "Beim Bau von Wohngebäuden mit Kapitalbeteiligung ist das Verfahren mehr oder weniger klar, aber bei Gewerbeimmobilien stellt sich eine Frage. Das Problem des langfristigen Bauens ist auf dem Markt wohlbekannt. Ein eindrucksvolles Beispiel ist das Moscow Hotel im olympischen Sotschi, das 2014, fast in der Endphase des Wiederaufbaus, nicht in Betrieb genommen wurde. Erst jetzt, zehn Jahre später, hat man mit der Arbeit an diesem Projekt begonnen, und es ist tatsächlich ein ikonisches Fassadenobjekt am Kurortny Prospekt. Und es gibt eine ganze Reihe solcher Einrichtungen im Land - sowohl in Moskau als auch in den Regionen. Es ist nicht immer logisch, sie abzureißen, vor allem nicht auf Kosten des Bauträgers, da dieser zum Beispiel bankrott sein kann und nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt. Ein weiterer Punkt ist, dass es notwendig ist, die Verfahren für die Rücknahme, den Rückzug und die Ausschreibung zu regeln, auch unter Beteiligung der städtischen Behörden. Dieser Ansatz ist hier angebracht, und "abreißen" ist, ich wiederhole es, nicht immer richtig: Das Objekt ist teilweise gebaut, das Geld wurde ausgegeben, und unter dem Gesichtspunkt der nachhaltigen Entwicklung - wenn man einen neuen Sinn finden kann, wenn man, indem man das Konzept beibehält oder ändert, das unfertige Gebäude sanieren und mit anderen Funktionen füllen kann, dann muss man das tun. Es bleibt zu entscheiden, auf wessen Kosten dies rechtlich und technisch umgesetzt werden soll. Möglicherweise müssen auch einige klare Fristen eingeführt werden: Wenn beispielsweise ein unfertiges Gebäude mehr als zwei Jahre kostet, sollte eine Art Verfahren für seine Umwandlung, einen Eigentümerwechsel, eine Versteigerung usw. eingeleitet werden."

Wenn das Objekt keinerlei Bedeutung hat und im Prinzip nicht an diesem Ort hätte stehen dürfen, sollte es natürlich abgerissen werden, eventuell auch als freies Grundstück versteigert werden, sagt der Experte. "Allerdings liegt die Verantwortung hier nicht nur beim Bauherrn. Auch die Behörden, die die Genehmigung für diese Anlage erteilt haben, sind oft verantwortlich: Sie konnten die Prüfung der Durchführbarkeit des Baus ebenfalls nicht kompetent angehen. Daher kann die Verantwortung kombiniert werden. Aber dass das Problem gelöst werden muss, liegt auf der Hand, und je eher kompetente und faire Regelungen auftauchen, die alle rechtlichen Regeln und Feinheiten berücksichtigen, desto besser", resümiert Denis Kolokolnikov.

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