Die Moskauer Elite erwachte aus ihrer Depression und holte eilig auf

Das teuerste Segment des Wohnungsmarktes in der Hauptstadt ist in die Wachstumszone eingetreten. Die Verkäufe begannen wieder in Dutzenden von Losen pro Monat gemessen zu werden, und im letzten Quartal wurden acht Wohnungen aus der "goldenen Hundert" der teuersten Angebote der Stadt auf einmal verkauft

Traditionell geht man davon aus, dass der Markt der teuersten Moskauer Immobilien ein Eigenleben führt und nur träge auf äußere Reize reagiert, sei es eine Erhöhung oder Senkung der Hypothekenzinsen, ein allgemeiner Nachfragestrom vom Primärmarkt zum Sekundärmarkt und zurück und so weiter. Aber auch wenn das Segment von allen anderen getrennt ist, fasst es doch die Zwischenergebnisse seiner Arbeit zusammen. Hier sind die Indikatoren, mit denen er sich dem Beginn des Frühjahrs 2024 nähert.

Den Experten der Urban Awards* zufolge ist es der Eliteklasse der Hauptstadt gelungen, die Folgen des Februarschocks 2022 zu überwinden, was als eines der wichtigsten Ergebnisse der letzten Saison angesehen werden kann: Die Verkäufe stiegen um das Eineinhalbfache. "Die gesammelten Statistiken geben Anlass zu der Behauptung, dass der Markt für hochwertige Wohnungen die Depression überwunden hat, die fast anderthalb Jahre lang - von April 2022 bis August 2023 - andauerte. In diesem Zeitraum gab es keinen einzigen Monat, in dem der Anzahl der verkauften Objekte mindestens 20 Einheiten erreichten, wurden nur zweimal (im September 2022 und im Mai 2023) mehr als 15 Transaktionen registriert. In neun von 17 Fällen wurden weniger als zehn Wohnungen und Appartements verkauft. Erst seit Ende letzten Jahres wird der Umsatz der Baubranche wieder mit mehreren Dutzend Losen gemessen. So sank der Luxusimmobilienfonds im September um 50 Einheiten, im November - um 42, im Dezember - um 32", stellen die Analysten fest.

Der Trend, der sich gegen Ende des Jahres 2023 abzeichnete, setzte sich Anfang 2024 fort. Insbesondere wurden nach den Beobachtungen von Urban Awards* allein im Januar (d.h. in drei Arbeitswochen des Monats) 16 Wohnungen und Apartments mit einem Wert von 200 Millionen Rubel verkauft. Zum Vergleich: 2019 reichten 11 Monate nicht aus, um diese Zahl zu erreichen, die 16. Transaktion wurde erst im Dezember registriert. Seitdem tauchen in der Verkaufsstatistik zehnstellige Preisschilder auf, und in der Kategorie "200+ Millionen" geht die Rechnung für verkaufte Lose bereits in die Hunderte.

Nach Berechnungen von Intermark Urban Real Estate* sind die Kosten für die 100 teuersten Wohnungen in Moskau (Prime Central Moscow Top-100 Index) im Laufe des Jahres um 44 Milliarden Rubel gestiegen und beliefen sich Anfang Januar auf 134 Milliarden Rubel. In nur sechs Monaten stiegen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter um 31% und erreichten 4,4 Millionen Rubel. Gleichzeitig zeigt die Nachfrage eine hohe Aktivität: Im letzten Quartal wurden acht Ultra-Premium-Wohnungen (in den Gebieten Jakimanka und Zwetnoj-Boulevard) mit einem Gesamtpreis von etwa 1,8 Milliarden Rubel verkauft, so die Analysten.

"In den letzten Monaten haben wir ein wachsendes Interesse von Käufern am Erwerb von Immobilien im "schweren Luxussegment" beobachtet. Dies ist zum Teil auf die Tatsache zurückzuführen, dass viele große Unternehmen wirtschaftliche Schocks und Sanktionen erfolgreich überwunden haben, was ihren Eigentümern den Einstieg in den Markt für teure Vermögenswerte ermöglicht. Die Nachfrage wird auch dadurch begünstigt, dass viele ausländische Märkte, auf denen sich die Ultrahainer früher oft tummelten, heute für Russen geschlossen sind, weshalb viele ihre Aufmerksamkeit auf russische Immobilien richten, wobei der Moskauer Markt unter dem Gesichtspunkt der prestigeträchtigsten und teuersten Objekte am attraktivsten ist", erklärt der CEO und geschäftsführende Gesellschafter von Intermark Urban Real Estate" Dmitry Khalin.

Das Hauptangebot der hundert teuersten Grundstücke in Moskau konzentriert sich auf den Primärmarkt (81%), der Anteil des Sekundärmarktes ist im Laufe des Jahres um 3% gestiegen und liegt nun bei 19%. Das durchschnittliche Budget für das Angebot einer Wohnung, die im Prime Central Moscow Top-100 Index enthalten ist, beträgt 1,34 Mrd. Rubel - im Vergleich zum vorherigen Index ist die Zahl um 48% gestiegen, und der teuerste Kauf wird nun 7,5 Mrd. Rubel kosten.

Übrigens: Laut den Experten von Rariteco* verteuern sich Moskaus Neubauten der Elite- und Luxusklasse von der Ausgrabungsphase bis zum Abschluss der Bauarbeiten um durchschnittlich 2,8% pro Quartal. Diese Schlussfolgerung wird durch die Preisanalyse sowohl von Projekten bestätigt, die 2018-2019 in den Verkauf gingen und jetzt praktisch ausverkauft sind, als auch von Komplexen, mit deren Bau 2021 begonnen wurde und die heute noch ausverkauft sind.

Natürlich sollten Investoren, die erwarten, in der Anfangsphase zu investieren und während der Zeit des aktiven Verkaufs (in der Regel vier bis fünf Jahre) einen 65%-Zinsanstieg zu erhalten, nüchtern und umfassend prüfen, ob das von ihnen gewählte Objekt eine solche Dynamik aufweisen kann. "Es ist besser für einen Investor, auf die Gebiete zu achten, in denen es nur wenige neue Projekte gibt. Auf dem Markt für Neubauten des Elite- und Luxussegments hängt viel von der Lage ab, und oft warten potenzielle Käufer buchstäblich darauf, dass ein neues Projekt in ihrer Lieblingsgegend in Moskau erscheint: Einige bevorzugen das dynamische Twerskoj-Viertel und den Arbat, andere mögen die niedrigen, authentischen und ruhigen Jakimanka und Samoskworetschje, wieder andere - Chamowniki. Daher ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass das Projekt vor allem dort "schießt", wo es schon lange keine oder nur wenige Elite-Neubauten gibt", rät Ekaterina Borisova, Direktorin für Entwicklung bei Rariteco.

Der Prime Central Moscow Top-100 Index zeigt, dass Anfang 2024 die meisten Ultra-Premium-Wohnungen in der Ostozhenka (33 Grundstücke) zu finden sind, Yakimanka liegt an zweiter Stelle (20 Grundstücke), der Twerskoj-Bezirk schließt die Top drei ab (11 Grundstücke). Aber die Daten von Whitewill* besagen, dass die teuerste Straße in der Hauptstadt aus der Sicht des primären Wohnungsmarktes heute die Obydensky Lane und die angrenzende Soymonovsky Passage ist, wo der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 3 Millionen Rubel beträgt. Prechistenskaya Embankment ist der Führer auf dem Sekundärmarkt mit einem Indikator von 2,7 Millionen Rubel pro Quadratmeter.

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Im Allgemeinen, so die Experten der Urban Awards, zeichneten sich im Jahr 2023 auf dem superteuren Moskauer Wohnungsmarkt drei Hochburgen der Konsumtätigkeit ab: Chamowniki, wo jedes zweite Objekt gekauft wurde (97 Grundstücke), der Bezirk Twerskoj (45 Grundstücke) und Jakimanka (22 Grundstücke). Der Gesamtanteil der anderen zentralen Lagen an der Nachfragestruktur beschränkte sich auf 21%.

Gleichzeitig haben die Experten des Unternehmens BEST-Novostroy* nach der Analyse der Plattformdaten bnMAP.pro eine Liste der Gebiete erstellt, die derzeit bei den Käufern von Immobilien mit hohem Budget am gefragtesten sind. Zwei von ihnen, Chamovniki und Presnensky, belegen seit mehreren Jahren die Spitzenplätze in der Rangliste der beliebtesten Standorte. Die beiden anderen, Taganskij und Dorogomilowo, stießen bis vor kurzem auf wenig Interesse, erfreuen sich aber heute zunehmender Beliebtheit.

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