Das Gesetz über die Immobilientätigkeit: Auch der Primärmarkt ist im Spiel

Wenn das Erscheinen eines Bundesgesetzes, das die Arbeit von Immobilienmaklern regelt, für den Sekundärmarkt viel bedeuten kann, dann bedeutet es für den Primärmarkt fast nichts: zum Beispiel das Ausfeilen von Details. Und doch haben die Entwickler ihre eigene Sicht auf die Tatsache, dass das Dokument entwickelt wurde, und ihre eigenen Vorschläge zu seinem Inhalt

Während der Diskussion über die nächste Fassung des Gesetzes über die Immobilientätigkeit wurde die Position der Bauträger des Gesetzentwurfs bekannt gegeben, die Position der Immobilienmakler selbst wurde geklärt, jetzt ist es notwendig, den Bauträgern das Wort zu erteilen, deren Kontakte mit den Immobilienmaklern als mehr als eng bezeichnet werden können. Ist die Entwicklergemeinschaft an der Verabschiedung eines Gesetzes über die Immobilientätigkeit interessiert? Und haben die Bauträger eigene Vorschläge - welche Punkte sollte dieses Gesetz unbedingt enthalten und welche Aspekte der Arbeit von Immobilienmaklern sollten geregelt werden?

"In Anbetracht der großen Anstrengungen, die unternommen wurden, um die Tätigkeit der Bauträger zu regulieren, ist es nur logisch, dass auch die Immobilienmakler in den Fokus geraten sind. Generell ist festzustellen, dass das Niveau der Kundenkompetenz deutlich gestiegen ist. Außerdem haben wir in den letzten drei bis fünf Jahren ein aktives Vordringen in diesen Bereich der digitalen Dienstleistungen erlebt, und es sind wichtige verantwortliche Akteure entstanden. Doch trotz dieser und anderer positiver Veränderungen sind betrügerische Handlungen mit Immobilien noch keine Einzelfälle", beginnt Lenaria Khasiyatullina, kaufmännische Leiterin von Capital Alliance, das Gespräch.

"Meiner Meinung nach ist einer der Schlüsselfaktoren für die Wiederaufnahme der Diskussion über den Gesetzesentwurf zur Immobilientätigkeit die Notwendigkeit, Schattenmakler in die Steuerbemessungsgrundlage einzubeziehen. Die Einkünfte dieser Akteure sind recht hoch, und ihre Beteiligung an der Steuerzahlung scheint ein logischer Schritt zu sein. Es sei auch darauf hingewiesen, dass die Verringerung der Zahl der Marktteilnehmer durch die Konsolidierung von Unternehmen ein wesentlicher Bestandteil der Strategie zur Verbesserung der Kontrolle über die Immobilienaktivitäten ist. Je weniger Marktteilnehmer es gibt, desto einfacher und effektiver ist es, ihre Aktivitäten zu überwachen und zu regulieren. All dies sind wichtige Schritte zur Verbesserung der Situation im Immobiliensektor. Diese Maßnahmen tragen zu mehr Transparenz und Legalität bei, was sich natürlich positiv auf den gesamten Immobilienmarkt auswirkt", so Mikhail Chirukhin, Direktor der Rechtsabteilung der Dogma IC.

Laut Anton Konobeevsky, Verkaufsdirektor von Dominanta, "bedarf der Sekundärmarkt im Allgemeinen einer stärkeren Regulierung der Immobilienaktivitäten, da während des Transaktionsprozesses viele Fallstricke auftreten können: eine komplexe rechtliche Geschichte der Wohnung (Wechsel mehrerer Eigentümer, Erbschaft usw.), Barabrechnungen werden immer noch verwendet, wenn die Beträge nicht im Vertrag stehen.

Foto: Elnur/Lori Photo Bank

Einige Immobilienmakler lassen keine juristische Person oder einen Einzelunternehmer eintragen, geben ihr Einkommen nicht an bzw. zahlen keine Steuern, was den Staat wahrscheinlich sehr beunruhigt. Auf dem Primärmarkt gibt es dank der Kombination von DDA, Treuhandkonten und Projektfinanzierung durch Banken solche Probleme nicht - Rosreestr führt bei der Registrierung der ersten Projekttransaktion eine gründliche Inspektion der Baustelle durch. Außerdem werden alle Zahlungen von den Banken überprüft, und Fälle von Barzahlungen, auch mit Maklern, sind ausgeschlossen.

Gleichzeitig betont Anastasia Korneeva, Leiterin des Partnervertriebs bei Dominanta, mit Bedauern, dass die Praxis auf dem Markt der Agenturnetzwerke so aussieht, dass Menschen ohne die notwendige Ausbildung und oft sogar ohne Erfahrung im Umgang mit Dokumenten und Menschen zu Agenten gehen. "Es gibt praktisch keine Anforderungen (Ausbildung, Erfahrung, Kenntnisse, Fähigkeiten) für diese Position. Es gibt auch keine einheitlichen Ausbildungssysteme (einige Unternehmen haben Spezialisten für die Ausbildung, aber das ist nicht die gängige Praxis). Es kommt vor, dass ein Immobilienmakler auf ein "ehrliches Wort" hin, ohne Registrierung, in einem Immobilienbüro angestellt wird, aber gleichzeitig mit persönlichen Daten und Geschäftsgeheimnissen arbeitet", beklagt der Experte.

Laut Anastasia Kornejewa kommt es häufig vor, dass die Agentur neue Mitarbeiter auswählt und sich dabei auf die Soft Skills konzentriert und eine Ausbildung "von Grund auf" verspricht. "Die Ausbildung findet spontan statt - die notwendigen Informationen werden von Kollegen angefordert oder im Internet gesucht, wo es eine Menge davon gibt, auch falsche. Nicht nur Anfänger, sondern auch erfahrene Makler verstehen nicht immer die Unterschiede und Nuancen bei der Durchführung von Transaktionen, je nach System - welche Dokumente benötigt werden, wo sie gefunden / erhalten werden können, und so weiter. Aus diesem Grund finden sich Käufer, die sich auf die qualifizierte Hilfe eines Fachmanns verlassen, in einer noch stressigeren Situation wieder, da der Makler nicht versteht, was zu tun ist. Und wenn die Verkaufsabteilung des Bauträgers auf dem Primärmarkt zur Hilfe kommt, dann ist auf dem Sekundärmarkt alles noch schwieriger", beschreibt der Gesprächspartner die Situation BFM.ru .

Foto: Yuri Smityuk/TASS

Ihrer Einschätzung nach dürfte das Erscheinen des Gesetzes zur Regulierung von Immobilientätigkeiten daher gleich mehrere "heiße" Eisen im Feuer haben:

• Durch die Schulung des Bevollmächtigten, die Aneignung der erforderlichen Fähigkeiten und die Kenntnis der geltenden Vorschriften und Gesetze - der Bevollmächtigte weiß, wie das Verfahren ablaufen sollte, welche Dokumente benötigt werden und wo sie zu erhalten sind - wird er in der Lage sein, seinem Kunden qualifiziertere Unterstützung zu bieten;
• Die Verantwortung des Vermittlers gegenüber dem Kunden für die erbrachte Dienstleistung besteht im Abschluss eines Vertrages, der Zahlung einer Provision und deren Rückerstattung, wenn das Geschäft nicht zustande gekommen ist;
• das Vertrauen des Kunden in die Person, die er für die Arbeit (auf dem Sekundärmarkt) bezahlt, und das Verständnis für die Risiken bei der Rückgabe von Geldern oder der Änderung der Situation.

"Das heißt, man sollte sich darüber im Klaren sein, dass ein qualifizierter Immobilienmakler ein Fachmann ist, der eine Bewertung vornimmt, bei der Auswahl eines Objekts auf wichtige Details achtet, jedes Problem in aller Ruhe löst und den Kunden mit seinen Problemen nicht allein lässt. Wie man so schön sagt, "ein starker Rücken", fasst Anastasia Korneeva zusammen.

Glauben die Bauträger, dass eine der wichtigsten Bestimmungen des neuen Gesetzes - die Führung von staatlichen Registern über gutgläubige und skrupellose Makler, die für jedermann zugänglich sind - das Segment zum Besseren verändern wird? "Wahrscheinlich wird das Führen des Maklerregisters ein wichtiger disziplinierender Faktor für die Akteure sein. Bequemlichkeit, ich würde eher sagen, Vertrauen für die Verbraucher von Dienstleistungen - die Bürger. Mit der Ausweitung der Vertriebskanäle, einschließlich der digitalen, benötigen die Bauträger im Großen und Ganzen immer weniger die Dienste von Immobilienmaklern", erklärt Michail Tschiruchin.

Anton Konobeevsky unterstützt die Meinung seines Kollegen: "Dies wird den Primärmarkt in keiner Weise beeinträchtigen, da die Makler hier ihre Vergütung nach Abschluss der Transaktion erhalten und alle Abrechnungen transparent sind. Diejenigen Makler, die ihre Tätigkeit nicht korrekt ausüben, dem Bauträger oder dem Projekt schaden, werden einfach aus dem Partnernetz ausgeschlossen und kommen auf die "schwarze Liste". In der Beziehung zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler kann es "Fallstricke" geben, aber es ist unmöglich, sie ohne die Beteiligung des Kunden zu "öffnen".

Und auch Lenaria Khasiyatullina ist der Meinung, dass die Erstellung von Registern eine durchaus funktionierende Idee ist, aber sie werden eher auf dem Sekundärmarkt und beim Verkauf von Immobilien im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung von einer Einzelperson (Abtretung von Eigentumsrechten) gefragt sein. "Bei solchen Transaktionen ist es von entscheidender Bedeutung, dass der Immobilienmakler für das zu verkaufende/zu erwerbende Objekt verantwortlich ist, eine sorgfältige rechtliche Prüfung vornimmt, den Käufer über mögliche Risiken aufklärt und das Objekt nicht in den Verkauf nimmt, was später zu Anfechtungen führen kann. Auf dem Markt für Neubauten sind die Risiken minimal, da der Bauträger die Möglichkeit hat, die Transaktion und die Tätigkeit des Maklers zu kontrollieren. Allerdings können skrupellose Makler bei diesen Geschäften doppelte Provisionen vom Kunden und vom Bauträger kassieren, aber solche Fälle sind heute selten", betont der Experte.

Anastasia Kornejewa, die das Auftauchen von Registern eindeutig bejaht, weist jedoch auf einige wichtige Details hin. Ihren Beobachtungen zufolge werden heute Informationen über seriöse oder "schwarze" Makler durch Mundpropaganda weitergegeben und sind in jedem Unternehmen enthalten (in der Regel im Sicherheitsdienst sowie in den Listen und Telefonen der Mitarbeiter, die direkt mit Maklern kommunizieren). Ja, bei unlauterem Verhalten wird der Immobilienmakler aus dem Partnernetz des Bauträgers ausgeschlossen, aber in der Regel geschieht dies erst nach dem Auftreten eines negativen Ereignisses. Wie man so schön sagt: Wenn man wüsste, wohin man fallen würde, hätte man einen Strohhalm gelegt.

Foto: Valery Sharifulin/TASS

"Das Erscheinen solcher Listen ist in erster Linie für die Kunden notwendig, da die "schwarzen" Immobilienmakler bisher nirgendwo aufgetaucht sind, oder es gibt Anfragen in engen Bereichen, in denen es wirklich nur wenige Spezialisten gibt. Bei der Erstellung einer solchen Liste wird deutlich, dass eine Person sich mit dem Verkauf von Immobilien nicht nur "in ihrer Freizeit" beschäftigt, sondern ein Profi ist, der die Feinheiten seines Geschäfts kennt und sich weiterentwickelt. Die Gesetze im Immobilienbereich werden geändert, die Bedingungen der Banken für die Kreditvergabe und die Serviceprogramme ändern sich ständig, und auch der Immobilienmakler studiert eine Vielzahl von Informationen über bestehende Projekte (vom Bauträger) oder überprüft die Geschichte einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt, um die beste Lösung für seinen Kunden zu finden", erklärt Anastasia Kornejewa.

Der im Gesetzentwurf enthaltene Absatz, wonach nur juristische Personen in der Immobilienbranche tätig sein dürfen (keine Selbstständigen und "einfachen Bürger"), löste gemischte Reaktionen aus. So stellt Anastasia Kornejewa, die die Praxis ihres Unternehmens analysiert, fest, dass sich durch die Einführung einer solchen Einschränkung für den Bauträger (wie offenbar auch für die große Mehrheit der Entwicklungsstrukturen) nichts ändern wird. "Aus der Sicht von Agenturen, die ihre Tätigkeit transparent ausüben (ein Unternehmen eröffnen, ehrlich kalkulieren und Steuern zahlen), erscheint diese (Beschränkung) auch gerecht. Andererseits bleibt die Frage nach der Registrierung der Agenten im Staat offen. Wie bereits erwähnt, sind die Agenten jetzt manchmal nicht offiziell angestellt", sagt der Experte.

Michail Tschiruchin ist der Meinung, dass "die Begrenzung der Zahl der Marktteilnehmer nicht zu mehr Wettbewerb und niedrigeren Kosten für Dienstleistungen beiträgt. Daher ist ein solcher Vorschlag kaum als angemessen zu betrachten. Wenn es sich bei dem Immobilienmakler um einen Bürger handelt, der Einzelunternehmer ist, professionell arbeitet, seine Haftung versichert und im Register eingetragen ist, dann ist eine solche Beschränkung für ihn unnötig."

"Es ist richtig, die Praktiken hier zu trennen. Für die Arbeit auf dem Sekundärmarkt und bei der Umsetzung einer Abtretungsvereinbarung von einer Einzelperson ist eine solche Klarstellung durchaus angebracht: Bei diesen Geschäften hängt viel von dem Vermittler ab. Im Falle von Inkompetenz sollte eine juristische Person verantwortlich sein, auch im Hinblick auf die Entschädigung für Verluste, die dem Kunden entstehen. Der Primärmarkt ist traditionell transparenter. Daher können hier sowohl juristische Personen als auch Einzelunternehmer tätig werden - die Sicherheit der Transaktion (und des Kunden) wird durch Treuhandkonten gewährleistet. Und im Allgemeinen wird das Hauptvolumen der Transaktionen vom Bauträger kontrolliert, die Möglichkeit unlauterer Handlungen seitens des Immobilienmaklers ist minimal. Daher denke ich, dass vorbehaltlich der Einführung einer Maklerhaftpflichtversicherung keine Beschränkungen für Einzelunternehmer eingeführt werden sollten", ist sich Lenaria Khasiyatullina sicher.

Kurz gesagt, wenn das Erscheinen des Bundesgesetzes über die Immobilientätigkeit kann eine Menge für den Sekundärmarkt bedeuten, dann für den primären Markt bedeutet es fast nichts: zum Beispiel, Polieren von Details, nicht mehr. Daher, die Beantwortung der Frage, welche Bestimmungen das neue Gesetz unbedingt enthalten muss, die Gesprächspartner BFM.ru sie auch vor allem über die Praxis des Sekundärmarktes, die, zum Beispiel die obligatorische Versicherung von Immobilien-Aktivitäten in dem Dokument erwähnt würde definitiv nicht schaden: Natürlich kann der Preis der Dienstleistung zu erhöhen, aber der Kunde wird in seiner Qualität und Sicherheit profitieren.

Was den Primärmarkt betrifft, so wäre es laut Anton Konobeevsky sinnvoll, die Verantwortung für die Richtigkeit der Informationen über den Kunden, die der Makler dem Bauträger zur Verfügung stellt, sowie für die Richtigkeit der Informationen, die der Makler dem Kunden über den Bauträger und das Projekt zur Verfügung stellt, zu übernehmen. Und auch für die Verantwortung des Maklers, wenn er "den Kunden nicht bis zum logischen Ende informiert", fügt Anastasia Korneeva hinzu. Sie betont: Es gibt Situationen, in denen ein Makler einen Kunden an einen Bauträger übergibt, ohne auch nur irgendetwas über das von ihm angebotene Projekt zu sagen, und dann mit der Erwartung einer Provision vom Bauträger aufs Meer hinausfährt.

"Schließlich besteht der Wert eines Maklers für einen Kunden in einer unabhängigen Beurteilung, in Fachwissen, manchmal ist sogar mehr psychologische Unterstützung durch einen Makler vor einem wichtigen Schritt erforderlich (der natürlich nicht gesetzlich vorgeschrieben ist). Es kommt vor, dass der Makler mit dem Kunden zur Bank gehen muss, um einen Darlehensvertrag zu unterzeichnen, bei der Ausstellung eines EDS oder der Eröffnung eines Treuhandkontos zu helfen, die Abläufe zu überwachen, das Timing zu bestimmen, über weitere Schritte zu informieren - was zum Beispiel in einem Jahr zu tun sein wird, welche Ausgaben der Kunde jetzt hat, was in der Zukunft entstehen kann. Es gibt oft Situationen, in denen der Kunde keine Zeit hat, und deshalb ist es notwendig, einige Bedingungen individuell zu vereinbaren, z.B. eine Online-Sitzung abzuhalten", zählt der Experte auf.

Im Allgemeinen wird das Gesetz allen Beteiligten an der Transaktion zugute kommen - dem Immobilienmakler, dem Kunden und dem Bauträger", sagt Anastasia Kornejewa: "Es ist zum Beispiel wichtig, die Makler von Immobilienagenturen zu registrieren (damit man leicht überprüfen kann, ob der Makler wirklich an dem angegebenen Ort arbeitet). Es ist auch sehr wichtig, die Frage der Zertifizierung (Ausbildung) zu klären: die Erlangung von Grundkenntnissen über die Verwaltung von Dokumenten, die Gesetzgebung und den Prozess der Durchführung einer Transaktion auf der "primären" und "sekundären" Seite (zumindest mit Standardbedingungen)."

Aber hier ist, was Michail Tschiruchin mit dem Portal teilte. "Das Zivilgesetzbuch ist ein wirksames Instrument für den Abschluss von Verträgen zwischen einem Kunden und einem Immobilienmakler. Jeder Versuch, starre Vertragsmodelle vorzuschreiben, schränkt den im Zivilrecht verankerten Grundsatz der Vertragsfreiheit ein. Es gibt funktionierende Methoden zur Regulierung der beruflichen Tätigkeit, wie Lizenzierung, Selbstregulierung und Haftpflichtversicherung, die hier funktionieren könnten, ohne in ein separates Modell der staatlichen Kontrolle einzubrechen."

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Die Erschwerung der Umsetzung dieser Vorschriften durch den Gesetzgeber führt letztlich zu einer Verteuerung der Dienstleistung, da die Kosten für die Einhaltung des Gesetzes in das Honorar des Immobilienmaklers eingerechnet werden. Darüber hinaus wird die für die Überwachung der Einhaltung des Gesetzes zuständige Behörde ihr Personal aufstocken und neue Büros eröffnen, was ebenfalls Mittel aus dem Haushalt des Steuerzahlers erfordert, so der Sachverständige.

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