Das Segment der Wohnungs- und Kommunalwirtschaft, Teil II: Stereotypen - brechen, die Kreditlatte - anheben, Branchenstandards - einführen

Die Marktteilnehmer von IHS sind zuversichtlich, dass es für die Entwicklung des Segments notwendig ist, die Hypothekenmöglichkeiten der Käufer zu erweitern und gleichzeitig klare Spielregeln für alle Bauunternehmen zu erlassen

Beim jährlichen Runden Tisch "Entscheiden wir uns für das Ufer 3.0: Perspektiven, Risiken und Chancen des suburbanen Immobilienmarktes. Worüber die Experten schweigen", der Ende Juni in der Ferienhaussiedlung "Pawlovy Lakes" stattfand, erzählte mir der Leiter der Abteilung "Individueller Wohnungsbau" "Haus.Die Russische Föderation" Georgy Prozorovsky, welche Häuser laut Statistik "Haus.Die Russische Föderation", die Russen heute wählen. Es stellt sich heraus, dass die Käufer (meist Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen, die zwei oder mehr Kinder haben) vor allem zweistöckige, mindestens Vier-Zimmer-Häuser mit einer Fläche von 110-125 Quadratmetern mögen, die aus Porenbeton, Ziegel oder Holz gebaut sind.

Gleichzeitig, so die Leiterin der Abteilung "Vorstadtimmobilien" von CIAN Anna Berezina, steigt der Anteil derjenigen, die lieber Grundstücke als Häuser kaufen. Infolgedessen sind nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2024 die Preise für Grundstücke in den wichtigsten Wohnungsmärkten deutlicher gestiegen als die für Häuser. Laut CIAN-Analysen sind beispielsweise Häuser in der Region Moskau in sechs Monaten um 6% und Grundstücke um 16% teurer geworden, in der Region Leningrad ist der Unterschied sogar noch deutlicher - 7% und 24%. Wenn Moskau, St. Petersburg und ihre Umgebung aus den Berechnungen ausgeschlossen werden, beträgt der nationale Unterschied nur 1 Prozentpunkt (14% bzw. 15%).

Auf dem Juni-Forum "Bewegung" nannte Sergey Eremkin, Geschäftsführer der Abteilung für sekundäre und vorstädtische Immobilien von Avito Real Estate, einige weitere interessante Zahlen*. Nach Schätzungen des Unternehmens ist der Anteil der Nachfrage nach privaten Handwerkern für den Bau von Häusern recht hoch und beläuft sich auf 49%, mittlere Unternehmen machen 39% der Nachfrage aus, große - 12%. Gleichzeitig bauen 57% der Bauherren Häuser mit einem schlüsselfertigen Auftragnehmer, von denen 25% private Unternehmen für diesen Zweck wählen, weitere 30% bauen teilweise schlüsselfertig und teilweise mit der Beteiligung von Auftragnehmern für einige Arten von Arbeiten, und nur 13% bauen Häuser völlig unabhängig.

"Seit 2020 hat sich der Markt für individuellen Wohnungsbau verdoppelt, während die Zahl der Transaktionen um das 1,8-fache gestiegen ist. Diese Dynamik deutet darauf hin, dass sich der Markt für Wohnungen und kommunale Dienstleistungen in den nächsten drei Jahren monetär verdoppeln wird", meint Sergej Eremkin.

Stimmen die Marktteilnehmer mit den Meinungen der Analysten überein? Wie beurteilen sie den aktuellen Stand der Dinge in der Branche und die Entwicklungsperspektiven des individuellen Wohnungsbaus? Welche Probleme werden als die am schwierigsten zu lösenden angesehen? Welche Technologien und Ansätze stehen im Vordergrund? Dies sind nur einige der Fragen, die BFM.ru I Vertretern des Segments Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen gestellt hat. Dmitry Andriadi, CEO des Unternehmens Bauhaus, erzählt:

- Wir arbeiten in der Kategorie von... na ja, ein guter Durchschnitt, "Komfort + mit Geschäftsblick". Wir haben nur eine Technologie - Stahlbetonplatten, und nur typische Häuser im Bereich von 50 bis 160 Quadratmetern. Wir haben eine eigene Produktionsstätte, in der wir die Platten gießen, dann kommen und das Haus auf einer fertigen Fundamentplatte montieren - das kann man eigentlich als Fertigteiltechnologie bezeichnen. Zuvor hatte das Unternehmen 12 Jahre lang mit Porenbeton gebaut, aber als Material und Arbeitskräfte teurer wurden, stellte man auf Stahlbetonplatten um. Nein, zuerst haben wir versucht, Aufträge auf fremden DCS zu platzieren, wir haben uns umgeschaut - und festgestellt: alle oder fast alle sind sehr alt, aus der Zeit der Sowjetunion, sie haben uns Schutzpreisschilder angelegt und wollen nur etwas Bekanntes und für sie Verständliches machen - hier sind zum Beispiel Zäune. Dann wurde beschlossen, die Ausrüstung einfach in St. Petersburg zu kaufen, und zwar aus russischer Produktion, und wir hatten bereits ein Industriegelände, so dass wir die Produktion von Grund auf neu organisierten.

- Wie würden Sie das heutige Interesse am individuellen Wohnungsbau beschreiben? Stimmen Sie der Einschätzung zu, dass die Nachfrage sprunghaft ansteigt?

- Ja, natürlich haben wir eine wahnsinnige Nachfrage, aber das ist alles ein Hypothekenprodukt: Die Leute haben die Möglichkeit! Früher war das Klischee: Die Leute, die bereit sind, in einem Haus zu leben, sind 45, 50, 60 Jahre alt, wenn sie etwas Eigenes auf ihrem Land haben wollen, sie wollen Ruhe und Frieden... Aber in den letzten drei oder vier Jahren kommen junge Familien, Jungs im Alter von 25-27 Jahren. Im Alter von 25 Jahren habe ich noch nicht einmal an ein Privathaus gedacht. Im Allgemeinen wurde der Markt für Wohnungen und kommunale Dienstleistungen früher als etwas Unverständliches, Undurchsichtiges, Langwieriges wahrgenommen, es gab nicht einmal Vorschriften! Und auch jetzt noch, um ehrlich zu sein... Da gibt es ein Unternehmen, das sagt: Wir bauen 200 Häuser im Jahr. Aber klären wir das doch mal: Was ist ein Haus? Es gibt einen Hausbausatz, es gibt einen Kasten, es gibt einen Wärmekreislauf, es gibt einen Wärmekreislauf mit Versorgungsnetzen, es gibt einen weißen Kasten, es gibt ein Haus mit Ausbau, es gibt ein voll ausgestattetes Haus - also sieben Varianten! Woher kommt also diese Substitution von Begriffen? Sie sehen eine Werbung - ein Haus ab 3 Millionen Rubel: Woher nehmen Sie diese Preise? Eine Person sieht ein luxuriöses Rendering und versucht, ein so schönes Bild für 3 Millionen zu kaufen - nun ... das ist reine Täuschung. Aber jetzt ist der Markt ehrlicher, klarer und interessanter geworden. Die Unternehmen wachsen, kommunizieren miteinander und schließen sogar Freundschaften, obwohl sie weiterhin im Wettbewerb stehen.

- Außerdem haben Sie laut Avito Real Estate viele Konkurrenten unter den Privatbrigaden...

- Private Gewerbetreibende, wenn sie gut arbeiten, sind immer noch die halbe Miete. Leider ist das ganze Internet voll von irgendwelchen "Selbstmachern", irgendwelchen Handwerkern, irgendwelchen Ratschlägen wie "wozu braucht ihr eine Baufirma, ihr könnt doch eh alles selber machen." Nein, Leute, seien wir ehrlich: Für das Geld, das eine Baufirma bietet, kann man das nicht machen, man kann es einfach physisch nicht machen! Nun, es sei denn, der Bauherr ist im Moment bequem, um Geld zu sparen, um den Betrag auf drei bis vier Jahre zu verteilen. Aber im Allgemeinen hat der Wohnungsmarkt ein großes Potenzial: Wir haben eine Menge Land, und für das Geld, das Wohnungen in Moskau oder St. Petersburg kosten, kann man ein sehr gutes Land und ein sehr gutes Haus kaufen.

- Sind Banken heute Ihre Assistenten? Wie ist Ihr derzeitiges Verhältnis?

- Besser. Früher gab es einfach drakonische Bedingungen, viele Banken sind übrigens drakonisch geblieben, aber trotzdem versuchen die Banken jetzt, auf dem Markt zu sein und werden loyaler. Die Anforderungen an Bauunternehmen waren sehr hoch, sie provozierten die Unternehmen, fast auf eigene Kosten zu bauen. Jetzt wird der Mechanismus der Treuhandkonten eingeführt - bis jetzt auf freiwilliger Basis, und dann werden wir sehen. Das bedeutet, dass der Markt sauberer sein wird und alle betrügerischen Machenschaften mit der Zeit verschwinden werden. Aber im Allgemeinen arbeiten wir mit nur einer Bank zusammen, wir arbeiten eng zusammen, wir haben Bankenaufsichtsbeamte, alle Transaktionen werden auf den Websites der Banken angezeigt. Und was tun sie noch: Ohne uns zu benachrichtigen, rufen sie unsere Kunden an, holen Feedback ein und veröffentlichen alle Bewertungen. Sie kontrollieren, mit einem Wort.

Auf die Frage, was getan werden muss, damit sich der Markt für Wohnungen und kommunale Dienstleistungen noch aktiver entwickelt, antwortete Dmitry Andriadi ohne zu zögern: Wir müssen mit Hypotheken arbeiten. "Vielleicht müssen wir den Betrag erhöhen (natürlich im Verhältnis zu den Gehältern). Denn es gibt Menschen, die unbedingt ein Haus haben wollen, es aber nicht können. Und ich habe kürzlich gelesen, dass Kinder im IHS schneller geboren werden... Im Allgemeinen liegt es nicht an uns, nicht an den Unternehmen, zu helfen, wir werden uns anpassen - wir müssen mehr für die Menschen tun", ist sich der Experte sicher.

Foto: Raev Denis/Lori's Photo Bank

Die Geschichte wird fortgesetzt durch Egor Gribov, Kommerzieller Direktor der Izburg-Unternehmensgruppe:

- Unsere Häuser sind wie ein klassischer skandinavischer Rahmen. Dies ist ein Holzrahmen, Macht Elemente mit verleimten Balken, LVL Balken integriert, und eine kombinierte "Kuchen" der Isolierung. Es stellt sich heraus, dass wir eine durchschnittliche Preisspanne von Häusern für den dauerhaften Aufenthalt haben - Technologie impliziert nicht saisonale Unterkunft, schließlich sind diese Häuser warm genug, um das ganze Jahr über leben. Wenn wir über die Kosten für eine Box ohne Inneneinrichtung, ohne Technik sprechen, dann beginnt es irgendwo von 8-9 Millionen Rubel.

- Wie beurteilen Sie die aktuelle Lage im Bereich Wohnen und kommunale Dienstleistungen? Bestätigen Ihre internen Statistiken die Daten, die in zahlreichen Parade-Veröffentlichungen genannt werden?

- Eindeutig Wachstum. Das zeigt sich auf dem Markt insgesamt und in unserem Verkaufs- und Bauvolumen. Dieses Wachstum ist in den letzten Jahren zu beobachten gewesen, und natürlich hat die Hypothek einen enormen Schub gegeben. Wir sind in zwei Regionen vertreten - in Moskau und in St. Petersburg (und ursprünglich waren wir in St. Petersburg, wir haben dort die Produktion und den Hauptsitz des Vertriebs sowie Designer und Architekten, aber vor etwa sechs Jahren, so scheint es, sind wir nach Moskau gegangen, und im Moment sind wir natürlich mehr in Moskau, mehr als in St. Petersburg), so dass nach den internen Statistiken in diesen beiden Regionen im vergangenen Jahr wahrscheinlich sieben von zehn unserer Häuser definitiv auf einer Hypothek gebaut wurden.

- Die jüngsten Änderungen bei den Hypotheken betreffen Sie also direkt?

- Leider gibt es keine Vorzugshypothek als solche mehr, aber die Käufer von Häusern sind meist Familien und mit kleinen Kindern, also treffen sie hier den Nagel auf den Kopf. Die einzige Sache ist, dass wir nicht immer in die Preisspanne fallen, weil alles auf 12 Millionen Rubel begrenzt ist (das ist der Kreditbetrag). In den meisten Fällen wollen die Leute ein schlüsselfertiges Haus erwerben, aber nicht immer reichen diese 12 Millionen für Moskau und St. Petersburg aus, um ihre Pläne zu verwirklichen. Die Käufer müssen entweder das Haus ein wenig kleiner und einfacher gestalten oder sich auf die Leistungen beschränken, die sie von der Baufirma erhalten, und dann alles auf eigene Kosten besorgen.

- Würden Sie dafür plädieren, die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit zu erhöhen?

- ja. Um Fantasien zu vermeiden, denke ich folgendermaßen: Wenn man ihn auf 18-20 Millionen Rubel erhöht, deckt er den größten Teil der "Wunschliste" (ich mag dieses Wort nicht, aber in diesem Fall werde ich es verwenden), den größten Teil der Wünsche der Kunden des Segments, in dem wir arbeiten.

- Gibt es Ihrer Beobachtung nach einschneidende Veränderungen und Entwicklungen in der Arbeit Ihres Segments mit den Banken?

- Es ist schwer zu sagen... Sie versuchen, mit einzelnen Vertretern des Segments zu arbeiten. Übrigens waren wir bei den Anfängen dabei, als "The House.The Russian Federation" sein Vorort-Hypothekenprogramm ins Leben rief, sogar, meiner Meinung nach, wurde der Vertrag von uns empfohlen - zumindest in St. Petersburg, ganz sicher, und wir waren die ersten, die damals akkreditiert wurden. Jetzt mag ich die Art und Weise, wie Beber arbeitet: Sie haben eindeutig ein System der Interaktion, mit persönlichen Konten, mit Schaufenster - das ist sehr bequem von einem operativen Standpunkt aus sowohl für den Verbraucher und den Auftragnehmer, weil es Ihnen erlaubt, den Prozess zu beschleunigen. Was jedoch die Verwendung von Treuhandkonten im Wohnungsbau betrifft, so gibt es innerhalb der Fachwelt gewisse Bedenken und Widersprüche, da dies für die Banken interessanter ist als für die Bauherren selbst. Meines Erachtens ist die Geschichte nicht vollständig durchdacht und bietet viel Raum, auch für Verbraucherterrorismus. Die Regelung dient dem Schutz vor der Tatsache des "Nicht-Bauens", kontrolliert aber in keiner Weise die Qualitätsparameter der Mietwohnungen.

- Und wenn man Ihnen heute anbieten würde, die Initiative zu ergreifen, um ein neues Gesetz, eine neue Norm oder eine neue Regel zu verabschieden, wofür würden Sie sich entscheiden?

- Wie die meisten seriösen und qualitativ hochwertigen Wohnungsbaugesellschaften würden auch wir uns für eine stärkere Regulierung des Wohnungssegments entscheiden. Leider ist alles im Zaun eher beratend als verpflichtend, so dass die Spielregeln, nennen wir es mal so, an Bedingungen geknüpft sind. Wir sind für eine Regulierung. Wir sind für klare GOST-Normen, für klare SNiPs, damit sie angemessen und modern sind, und nicht irgendwelche 60er Jahre des letzten Jahrhunderts. Wir sind für Industrienormen und bestimmte Qualitätsparameter, die im Bau befindliche Häuser erfüllen müssen. Und wir sind für Spielregeln, die für alle gleich vorgeschrieben werden: Das wird auch den Verbraucher schützen.

Und wenn ja, sollte man sich daran erinnern, dass am 1. August der von Dom.RF" gemeinsam mit der Nationalen Agentur für Flach- und Landhausbau (NAMIKS) entwickelte nationale Standard für den grünen individuellen Wohnungsbau (GOST R für Wohngebäude) gemäß dem Fahrplan des Bauministeriums in Kraft getreten ist. Die neue GOST R wurde unter Berücksichtigung der Erfahrungen mit den führenden internationalen Zertifizierungssystemen LEED und BREEAM, der grünen GOST R für Mehrfamilienhäuser und dem Standard für integrierte Raumentwicklung "Dom.RF" erstellt.

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Wie ich bereits auf BFM.ru berichtet habe, umfasst die Norm 45 Kriterien, die in acht Kategorien unterteilt sind: Architektur, Umweltsicherheit und Baustellenorganisation, Infrastruktur, Organisation und Management des Baus, Komfort und Qualität der inneren Umgebung, Energieeffizienz und Atmosphäre, Gebäudetechnik, Materialien und Ressourceneffizienz, Produktions- und Verbrauchsabfälle. Je nach der Anzahl der berücksichtigten Kriterien wird die Wohnanlage mit "Gold", "Silber" oder "Bronze" bewertet. Insgesamt kann das Projekt maximal 90 Punkte erreichen. Um die höchste Bewertung zu erhalten, müssen Sie mindestens 63 Punkte erreichen, "Silber" - 54 Punkte. Um die Einhaltung der Norm zu bestätigen und die Bronze-Bewertung zu erhalten, müssen grundlegende Kriterien erfüllt werden, darunter die Verwendung energieeffizienter Raumplanungslösungen, verantwortungsbewusstes Bauen, komfortable Lebensbedingungen im Haus, verbesserter Energieverbrauch und kontrollierter Verbrauch von Wärmeenergie, akustischer Komfort.

Gleichzeitig bestätigt Egor Gribov, dass die grüne GOST R für Wohngebäude sowie die GOST R für Mehrfamilienhäuser ein Empfehlungsstandard ist. "Es ist möglich, dass grüne Standards im Laufe der Zeit obligatorisch werden und das Schicksal der Informationsmodellierungstechnologien wiederholen, die in wenigen Jahren von "gut" zu "nicht anders möglich" geworden sind. Es ist auch möglich, dass schon jetzt die Banken bei der Bewertung potenzieller Kreditnehmer auch deren Bereitschaft zur Erfüllung der GOST R-Kriterien prüfen und sie dafür zumindest mit ein paar Brötchen verwöhnen", vermutete er vor einigen Monaten gegenüber BFM.ru, und er lässt sich nicht beirren.

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