Freistehende Einkaufszentren, die Teil von Wohnkomplexen sind, können und sollten nicht mit den großen städtischen Einkaufszentren konkurrieren. Sie haben ihre gravierenden Vorteile und ihre treuen Fans
Bevor wir das Gespräch über das aktuelle Verhältnis des Paares "Wohnanlage - Einkaufszentrum" fortsetzen, ist es sinnvoll, einige statistische Berechnungen anzustellen. Die ersten sind im Material der Zeitung "Kommersant" enthalten und besagen, dass "das Wachstum des Online-Handels und der Rückzug großer internationaler Einzelhändler vom russischen Markt die Attraktivität von Einkaufszentren unter den Entwicklern verringert haben. Das Volumen des laufenden Baus solcher Einrichtungen in ganz Russland sank im Vergleich zum Vorjahr um 13% auf 1,3 Millionen Quadratmeter. Selbst im Jahr 2022, als die derzeitige geopolitische Krise gerade erst begann, war die Zahl höher - 1,6 Millionen Quadratmeter, laut Beratern (Experten von CMWP. - BFM.ru). Heute schließen die Bauträger die Umsetzung einer Reihe von Großprojekten ab, die 2020-2021 begonnen wurden, aber sie beginnen noch keine neuen. In diesem Jahr bevorzugen die Entwickler kleine Komplexe, erklärt Polina Afanasyeva, Leiterin der CMWP-Abteilung für Forschung und Analyse.
Und hier sind die Forschungsdaten, die von BFM.ru, dem Unternehmen Glavstroy Regions, bereitgestellt wurden. Die gesamtrussische Umfrage wurde durchgeführt, nachdem in der Region Moskau neue Bauvorschriften in Kraft getreten sind, wonach die ersten Stockwerke von Wohngebäuden, die zum Bau angemeldet wurden, nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, sondern nur noch für gewerbliche Einrichtungen, Haushaltsdienstleistungen usw. zur Verfügung stehen. Die Höhe der ersten Stockwerke muss nun mindestens 4,2 m betragen. Eine Abweichung von diesen Normen ist nur bei Häusern mit einer Höhe von höchstens vier Stockwerken möglich.
Die Experten von Glavstroy Regions haben die Russen gefragt, ob sie die Initiative der Region Moskau unterstützen. Nach den gewonnenen Daten bewertet nur ein Drittel der Befragten (32%) die neuen Regeln negativ, während der Rest sie entweder positiv oder als völlig selbstverständlich ansieht.
Das Unternehmen fragte auch, was genau die Befragten in den ersten Stockwerken von Wohnkomplexen sehen möchten. Es stellte sich heraus, dass Objekte in fast allen Richtungen gefragt sind. 29% der Befragten sprachen sich für das HoReCa-Segment aus (Cafés und Restaurants, Essen zum Mitnehmen usw.). Freizeiteinrichtungen und Einzelhandelsgeschäfte teilen sich den zweiten Platz mit PVZ (jeweils 24% der Stimmen). Weitere 23% der Umfrageteilnehmer wünschten sich mehr Schönheits- und Wellnessprojekte im Haus - Schönheitssalons, Friseure, Zahnkliniken usw. Außerdem gab jeder dritte Befragte zu, dass er täglich oder wöchentlich kommerzielle Einrichtungen in den Erdgeschossen seines Hauses besucht, 42% - wenn nötig, 28% besuchen sie nicht.
"Die Ergebnisse der Umfrage sind erwartungsgemäß, denn der Einzelhandel kommt dem Kunden schon seit langem entgegen, indem er nicht nur moderne Trends, Strategien und Technologien des Einzelhandels nutzt, sondern sich auch auf die gesammelten Erfahrungen stützt. Die Zeit, die ein moderner Verbraucher in einem Einkaufszentrum verbringt, kann er dank der Geschäfte, Cafés und Abholstellen direkt im Haus erheblich reduzieren. Die in der Moskauer Region verabschiedeten Normen werden es ermöglichen, neue Geschäftsideen anzuziehen und das Dienstleistungsangebot für die Bewohner neuer Gebäude zu erweitern, wobei die sich ändernden Vorlieben der Bewohner berücksichtigt werden. Und das wiederum wird das Leben auf dem Territorium des Wohnkomplexes komfortabler machen", sagt Nikita Nikolaev, Leiter der Vermietungsabteilung bei Glavstroy-Real Estate.
Und nun ein Wort zu den Entwicklern und ihren Argumenten über die Bedeutung der kommerziellen Infrastruktur im Umkreis der Wohnkomplexe. Über die Gründe für den Bau von freistehenden Einkaufszentren in ihrer Zusammensetzung und den Unterschied zwischen diesen Einrichtungen und benachbarten Stadtteil-Einkaufszentren. Und darüber, was einzelne Einzelhandelseinrichtungen auf dem Territorium des Wohnkomplexes sind - ein wachsender Trend oder immer noch Ausnahmen von den Regeln.
Anastasia Betskova, Leiterin der Abteilung für den Verkauf von Gewerbeimmobilien bei der FGC Group:
"Gewerbeimmobilien in Form von separaten Einkaufsblöcken oder einem kleinen Einkaufszentrum im Stadtteilformat als Teil eines Wohnkomplexes, der die Bedürfnisse der Bewohner erfüllt, sind aus der Sicht des Entwicklungsunternehmens eine liquide Geschichte und aus der Sicht der Bewohner selbst gefragt. In der Regel werden Gewerbeflächen (Einzelhandel) in den ersten Stockwerken von Wohngebäuden untergebracht, aber nicht nur - es kann sich auch um freistehende Gebäude und das erste Stockwerk von Parkplätzen handeln. Der Anteil der Gewerbeflächen kann zwischen 3% und 10% liegen, dies hängt von der Konzeption des Projekts, seiner Lage und der "Befahrbarkeit" des Standorts ab. Die interne Einkaufsinfrastruktur, einschließlich eines kleinen Einkaufszentrums innerhalb des Wohnkomplexes, hat einen wichtigen Vorteil - der Standort ist für die Bewohner des Komplexes und der umliegenden Gebiete zu Fuß erreichbar. Der Inhalt eines solchen Einkaufszentrums wird angemessen sein: hauptsächlich FMCG-Produkte und Dienstleistungen (chemische Reinigung, Schönheitssalon, etc.). Eine ähnliche Einrichtung wurde in unserem Wohnkomplex im Dänischen Viertel errichtet. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass ein solches Einkaufszentrum in Bezug auf Größe und Inhalt nicht mit großen Einkaufszentren verglichen werden kann, in denen die Menschen gezielt einkaufen gehen. Dennoch ist das Vorhandensein einer entwickelten kommerziellen Infrastruktur innerhalb des Wohnkomplexes ein wachsender Trend, der sich nur noch verstärken wird."
Kristina Nedrya, Direktorin für kommerzielles Management bei Stone:
"Das Vorhandensein einer hochwertigen Einzelhandelsinfrastruktur ist ein wesentlicher Bestandteil eines modernen Wohnkomplexes. Der Kundenverkehr wird immer lokaler, denn die Bürger ziehen es heute immer mehr vor, Einkäufe zu tätigen und Dienstleistungen in fußläufiger Entfernung von ihrem Zuhause in Anspruch zu nehmen. Der Hauptvorteil des lokalen Einzelhandels ist die Erreichbarkeit und die Ausrichtung auf die Bedürfnisse der Bewohner. Aus diesem Grund achten sie bei der Prüfung von Wohnungsangeboten nicht nur auf die Lage, das Konzept und die Planungslösungen, sondern auch auf das Vorhandensein einer gut ausgebauten Infrastruktur in Wohnkomplexen. Bei der Erarbeitung der infrastrukturellen Inhalte unserer Anlagen führen wir stets eine quantitative und qualitative Analyse der in der Gegend bereits vorhandenen Infrastrukturen durch. So mangelt es in Sokolniki, dem historischen Stadtteil Moskaus, wo wir einen Wohnkomplex der Business+-Klasse errichten, an einer hochwertigen Einzelhandelsinfrastruktur. Da wir uns der Bedeutung sowohl für unsere künftigen Bewohner als auch für die Bewohner des Stadtteils bewusst sind, haben wir beschlossen, einen Teil des Wohnkomplexes für Infrastruktureinrichtungen zur Verfügung zu stellen. So sieht das Projekt neben dem klassischen Einzelhandel in den ersten Stockwerken der Wohntürme zwei Geschäfts- und Infrastrukturblöcke vor, die für alle Bürger zugänglich sein werden. Der Trend, solche separaten Handels- und Infrastrukturblöcke zu schaffen, wird heute immer beliebter. Ihr Umfang hängt jedoch von der Umgebung, der Versorgung des Standorts mit Infrastruktureinrichtungen sowie dem Porträt der Zielgruppe ab. Der Handels- und Infrastrukturblock ermöglicht es, vielfältigere Funktionen und eine breite Palette von Mietern einzubeziehen.
Konstantin Bernatov, Direktor für gewerbliche Immobilien bei der Firma Zhelezno:
"In unserem Fall wirkten zwei Faktoren auf den Wohnkomplex Znak in Kirov ein.
Die erste ist die Gebäudetypologie, die nicht die Ansiedlung von Geschäftslokalen jeglichen Profils in den Erdgeschossen vorsieht. Ein freistehendes Einkaufszentrum bietet mehr Möglichkeiten: Es kann z. B. durchaus ein Restaurant beherbergen, das für die meisten Bewohner interessant ist, aber nur wenige wollen einen Gastronomiebetrieb direkt im Eingang haben, was natürlich verständlich ist. Der zweite Faktor ist, dass wir, als wir mit der Erschließung dieses Gebiets begannen, den Eindruck hatten, dass in den Erdgeschossen von Wohngebäuden weniger Bedarf an Geschäften besteht. Später, als wir den Bau eines separaten Einkaufszentrums auf dem Gelände des Wohnkomplexes geplant haben, können wir sagen, dass wir das, was gefehlt hat, auf Anhieb nachgeholt haben. Der Hauptunterschied ist die Fläche des Einkaufszentrums selbst. Das Einkaufszentrum in der Nachbarschaft wird natürlich nicht gebaut, um mit den großen städtischen Einkaufszentren zu konkurrieren, sondern es soll den Bewohnern des Wohnkomplexes alle notwendigen Dienstleistungen bieten. Die Ankerfunktionen solcher Objekte werden völlig unterschiedlich sein. In einem kleinen Einkaufszentrum innerhalb des LCD ist es zum Beispiel unmöglich, ein Kino, Lebensmittelmärkte oder Baumärkte unterzubringen, aber das ist auch nicht notwendig. Das innerstädtische Einkaufszentrum konkurriert nicht mit den städtischen Einkaufszentren, sondern existiert aufgrund des Verkehrsaufkommens in der Gegend. Wir geben jedoch zu, dass unsere Entscheidung eher eine Ausnahme von der Regel ist, da es in den meisten Fällen nicht üblich ist, dass Gebäude aufgrund von Grundstücksmangel freistehende Einkaufszentren ausweisen. Wir befanden uns in einer Situation, in der wir es uns leisten konnten, "eine andere Typologie zu geben" und das Gebiet nicht optimal auszunutzen. Aus der Sicht der Entwickler sehe ich einen vernünftigeren Ansatz darin, kein separates Einkaufszentrum zu bauen, sondern Geschäftsräume in Blöcken zu konzentrieren, zum Beispiel in den Erdgeschossen. Allerdings hängt dies auch von vielen Faktoren ab, zum Beispiel von der Anzahl der Stockwerke und den Materialien des Hauses."
Sergey Abuzyarov, kaufmännischer Direktor der BEL Development Group:
"Der Haupttrend im Wohnungsbau besteht heute darin, vollwertige Stadtviertel zu schaffen, in denen die Bewohner bequem leben und arbeiten können, ohne ihren Standort zu verlassen. Zweifelsohne entstehen zunehmend "interne" Einkaufszentren in diesem Format. Im Rahmen der Umsetzung des KRT-Projekts in der Republik Adygea bauen wir ein neues Wohnviertel. Geografisch wird der Komplex in der Nähe von Krasnodar liegen. Gleichzeitig handelt es sich um einen neuen Standort für die Bewohner der Region, wo der Markt im Gegensatz zu Moskau nicht überhitzt ist und die Nachfrage nach hochwertigen Einkaufszentren recht hoch ist. Bei der Planung des Einkaufszentrums konzentrierten sich die Architekten in erster Linie auf das Konzept eines Familienwohnkomplexes. Die Green Apple-Gebäude werden nach der Ideologie einer "Stadt in der Stadt" gebaut, die den Bewohnern des Viertels alles Notwendige in fußläufiger Entfernung bietet, und derzeit gibt es an diesem Standort kein einziges modernes Einkaufszentrum von vergleichbarer Größe. Wir planen, uns bei der Füllung des Einkaufszentrums auf die Unterhaltungskomponente zu konzentrieren, da es ein neuer Anziehungspunkt für die Bewohner des gesamten Viertels werden soll, eher ein Ort von regionalem Format, so dass wir erwarten, föderale Betreiber als Teil der "Anker" und "Subanker" zu sehen.
Abschließend noch einige Statistiken, die zumindest in Moskau die Entwickler dazu ermutigen könnten, in ihren Wohnprojekten verstärkt freistehende Einkaufszentren zu errichten. Nach Angaben der Firma Core.Xp* ist der Anteil der leerstehenden Flächen in Moskaus Einkaufszentren auf 5,2% gesunken, einer der niedrigsten Werte der letzten 10 Jahre. Vor diesem Hintergrund haben einige Einzelhandelsketten Schwierigkeiten bei der Auswahl geeigneter Räumlichkeiten.
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Gegenwärtig besteht die Basis aus kleinen Räumen mit einer Größe von bis zu 250 Quadratmetern: Sie machen quantitativ 85% des gesamten verfügbaren Angebots aus. Blöcke mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmetern sind in den Moskauer Einkaufszentren auf dem Mietmarkt so gut wie nicht vertreten, sie machen quantitativ nur 2% des Gesamtangebots aus. Dies schränkt bereits die Möglichkeiten zur Unterbringung vieler großflächiger Mieter ein: beliebte Modeketten, Fitnessclubs, Kinderunterhaltungszentren und eine Reihe anderer.
"Gleichzeitig befindet sich nur ein Drittel aller Flächen (35%) im Erdgeschoss, das sich durch höhere Besucherzahlen und eine verstärkte Nachfrage seitens der Mieter auszeichnet, was eine schnellere Absorption durch Einzelhandelsketten erwarten lässt. In den kommenden Monaten wird sich der Anteil der leerstehenden Flächen in Moskauer Einkaufszentren unter Berücksichtigung von Rotationen auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren", so Core.Xp abschließend.
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