"Der Kunde möchte alles wie in einem Hotel haben. Wie entwickelt sich der Markt für Service-Apartments in St. Petersburg?

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In sechs Monaten wurden auf dem St. Petersburger Wohnungsmarkt 60% mehr Einheiten verkauft als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nach Angaben von St. Petersburg Real Estate, das Volumen des Angebots in der Stadt als Ganzes um 31% Ende Juni erhöht. Betrachtet man jedoch die einzelnen Segmente, so verzeichnete nur das Format "Pseudowohnungen" einen Anstieg von 17%, während der Anteil der Service-Wohnungen um 8% zurückging. Die Teilnehmer des Runden Tisches von Fontanka sprachen über Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt und neue Herausforderungen für diesen Bereich.

Aktives Halbjahr

Generell ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Objekte in St. Petersburg gestiegen, aber da Marina Pavlyukevich, Vorsitzende des Ausschusses für Hotelimmobilien der russischen Gilde der Manager und Entwickler, CEO der PLG-Entwicklungsgruppesagte, in Quadratmetern, das Volumen des Angebots an Service-Wohnungen ist stabil bei 270 Tausend Quadratmetern. m.

- Jetzt bemühen sich die Behörden, den Wohnungsmarkt einzudämmen, und sie stehen auch unter sozialem Druck. Wir können also sagen, dass der Nutzen der Servicewohnungen, auf die man früher sinnvollerweise zählen konnte, abnimmt", erklärte sie. - Wir haben in der ersten Jahreshälfte unter schwierigen Bedingungen gearbeitet: ohne die vergünstigten Hypothekenprogramme, die unsere Mitbewerber im Bereich der Wohnimmobilien hatten. In der zweiten Jahreshälfte erwarten wir einen Zustrom neuer Investoren vor dem Hintergrund der Abschaffung der Vorzugshypotheken für Wohnungen, die auch oft als Anlageprodukt betrachtet werden.

- Der wichtigste Faktor, der das Interesse der Investoren an bestimmten Projekten beeinflusst, ist in erster Linie der Bekanntheitsgrad der Marke auf dem Markt, - sagte Judita Grigaite, Marketingdirektorin der YE'S Apartment-Hotelkette. - Zwei Einrichtungen im Rahmen der YE'S Franchise sind derzeit im Bau in St. Petersburg, Umsatz in ihnen um 69% im Vergleich zu einem halben Jahr bis zu einem halben Jahr erhöht. Ein wichtiger Aspekt ist die Unterstützung des Bauträgers in allen Phasen der Umsetzung, einschließlich der Analytik der Interaktion mit den Investoren und der Schulung der Verkaufsmanager. In anderen Regionen, in denen unser Unternehmen präsent ist, ist der Verkaufsstart für das dritte Quartal dieses Jahres und das zweite Quartal des nächsten Jahres geplant - eine, zwei oder drei Anlagen werden in verschiedenen Städten in Betrieb genommen.

- Bisher haben wir einen Wohnkomplex in St. Petersburg unter der Avenue Apart Franchise, - fügte hinzu Wjatscheslaw Batakow, Gründer der Agentur MOST, offizieller Makler der DVA-Gruppe. - Die Mindestzahl der Verkäufe pro Monat betrug in den letzten sechs Monaten 21, und im Durchschnitt werden 30 Lose verkauft. Das heißt, wir sind sicher unter den ersten drei, und manchmal nehmen wir den ersten Platz in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen.

Als positives Moment für den Markt bezeichnete er die Tatsache, dass St. Petersburg vor kurzem zum ersten Mal Moskau und Sotschi in der Durchschnittsprüfung überholt hat. Der Inlandstourismus ist insgesamt um 20% gewachsen, und es wird ein weiteres Wachstum prognostiziert. Ein Zustrom von Gästen aus Indien und asiatischen Ländern wird ebenfalls erwartet.

- Deshalb werden wir in diesem Jahr einen weiteren Wohnkomplex in St. Petersburg und mindestens zwei im nächsten Jahr eröffnen", fügte der Experte hinzu. - Wir haben auch Projekte in Moskau und Sotschi mit stabilem Umsatz und Nachfrage, und fünf weitere Projekte aus den Regionen auf unserer Liste - Jekaterinburg, Wolgograd, Irkutsk und Wladiwostok - werden derzeit für den Start vorbereitet.

Gäste anlocken

Die Besonderheit der Service-Wohnungen besteht darin, dass sie die Auslastung je nach Saison variieren können, indem sie Zimmer für Langzeit- oder Kurzzeitmieten vermieten.

- Wir haben jetzt vier Einrichtungen unter Verwaltung, - sagte Elena Yekhlakova, Handelsdirektorin der PSK Invest Management Company (Teil der PSK-Unternehmensgruppe). - In unserem Apart-Hotel Start sind 80% für Langzeitvermietungen und 20% für Kurzzeitvermietungen während der Saison, d.h. von Mai bis September, vorgesehen. Was das Avenir-Netzwerk betrifft, so kommt in diesem Jahr die Avenir-Anlage in Ladozhsky auf den Markt, und wir verwalten drei weitere Netzwerkprojekte - Putilov, Kirovsky und Moskovsky. Im gesamten Netz stieg der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr um 15-17%, der Mietpreis um 15% und die Zahl der Buchungen um 15-20%.

Ihr zufolge sind die durchschnittlichen Downloadraten für das Projekt Start stabil: 87% von Jahr zu Jahr. Dieses Niveau wird auf Kosten der Stammkunden gehalten. Bei Putilov Avenir, wo sich hauptsächlich Firmenkunden aufhalten, liegt die Belastung bei 96%.

- Während der Saison stellen wir so weit wie möglich auf Kurzzeitvermietung um, außerhalb der Saison werden die Wohnungen auf Langzeitvermietung umgestellt, - fügte sie hinzu. - Bei den Bewohnern handelt es sich zumeist um Russen, aber auch Vertreter anderer Länder sind bereits zugegen: Kasachstan, Weißrussland, einige wenige aus europäischen Ländern. In naher Zukunft werden wir das fünfte Projekt in diesem Netzwerk vorstellen, das mehr konzeptionell sein wird. Verfolgen Sie die Ankündigungen.

- In der ersten Jahreshälfte lag die durchschnittliche Belegung unserer Apart-Hotels in St. Petersburg und Moskau bei 92%, und die Einnahmen stiegen um 41%, - sagte Judita Grigaite. - Im zweiten Jahr haben wir eine Tendenz weg von der Saisonalität - hohe Belegung in den Frühlings- und Herbstmonaten und ein Rückgang im Winter - hin zu einer gleichmäßigen Verteilung festgestellt. Gleichzeitig stieg die Zahl der Gäste im Zeitraum von Januar bis Juli um 30% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und erreichte 85 Tausend. Unsere aktive Zusammenarbeit mit den größten Reiseveranstaltern hat dabei eine wichtige Rolle gespielt.

- Im Jahr 2024 haben wir die Indikatoren von 2019 erreicht, - Marina Pawljukewitsch hinzugefügt. - Unser Hotel liegt am Eingang zu St. Petersburg, der Ort ist für Firmenkunden günstig, und wir versuchen, uns auf dieses Segment zu konzentrieren. Aber natürlich arbeiten wir in der Sommersaison auch gerne mit Reiseveranstaltern zusammen, wobei wir uns bewusst sind, dass organisierte Touristen das günstigste Segment sind. Deshalb versuchen wir, ein Gleichgewicht zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietungen, zwischen Geschäfts- und Individualreisen herzustellen. Im Juni beispielsweise haben Individualtouristen, die das meiste Geld einbringen, 44% bei uns ausgeliehen, und nur 7% der Einnahmen wurden von Langzeitmietern eingebracht.

Sie wies darauf hin, dass im Mai und Juni die Hauptaufgabe darin bestand, das Niveau der letztjährigen Indikatoren für die Eigentümer zu halten - und das Unternehmen hat dies geschafft. Bezogen auf Individualtouristen stieg das ADR-Niveau (Preis pro Nacht) um 20.71%. Gleichzeitig stieg mit der Inbetriebnahme der zweiten Etappe des Apart-Hotels die Zahl der verwalteten Zimmer auf 500 Einheiten, und die Einnahmen verdoppelten sich.

- Unser Hauptauftraggeber ist nach wie vor ein Investor, ein direkter Käufer von Wohnungen, so dass unsere Hauptaufgabe in Zusammenarbeit mit den Kollegen der Verwaltungsgesellschaften darin besteht, Wohnungen zu verkaufen und nicht zu vermieten, - Wjatscheslaw Batakow betonte. - Obwohl der Gast, der die Einheit mietet, für uns zweitrangig ist, steht er an erster Stelle, wenn es um die Produktentwicklung geht. Im Allgemeinen können wir auf der Grundlage der Daten unserer Analysten sagen, dass St. Petersburg in Bezug auf die Belegung und den durchschnittlichen Check-in von Jahr zu Jahr ein Wachstum verzeichnet.

Die Kunst des Managements

Wjatscheslaw BatakowEr stellte fest, dass sich die Situation im Bereich der Wohnungsverwaltung in letzter Zeit dramatisch verändert hat. Erstens wurde der Markt seit Beginn seiner Entwicklung von ausländischen Unternehmen "gesäubert", was einheimischen Anbietern eine Chance zur Entwicklung gab. Dies wirkte sich jedoch sowohl positiv als auch negativ aus - es erschienen dubiose Eintagsfliegen auf dem Markt.

- Es gibt kriminelle Unternehmen, die schon seit langem auf dem Markt der beiden Hauptstädte tätig sind, aber sie sind nicht sehr bekannt, - fuhr der Experte fort. - Das sind genau die Unternehmen, die nicht in Marketing und Marke investieren, und jetzt hinken sie im Rennen in vielerlei Hinsicht hinterher - aber die aktuelle Zeit kann als einzigartig für das Wachstum von Apart-Hotels im Dienstleistungssegment bezeichnet werden. Der Staat hat bereits begonnen, diesen Bereich gesetzlich zu regeln, aber ich glaube, wir müssen das positiv sehen und als Chance begreifen, nach vorne zu kommen und Außenseiter aus dem Rennen zu holen. Im Allgemeinen wird es sowohl für den Markt als auch für unseren Endverbraucher besser sein: Das Produkt und seine Rentabilität werden klarer und transparenter. Und vor dem Hintergrund einer Erhöhung des Leitzinses müssen die Vermarkter und Produktspezialisten die Kunden mit etwas locken, denn die Rentabilität von Wohnungen im Bereich von 7% sieht bei Einlagenzinsen von etwa 20% immer noch unrentabel aus.

- Jetzt hat sich der Wettbewerb um Kunden mit klassischen Hotels auf dem Markt verschärft, - sagt Elena Jekhlakova. - Wir konzentrieren uns so weit wie möglich auf den Service, wir haben absolut alles, was in einem Drei- oder Vier-Sterne-Hotel vorhanden ist. Das ist wahrscheinlich der Grund, warum wir einen großen Anteil an Gästen haben, die auf Geschäftsreise kommen und dann nur zum Entspannen zurückkehren.

Was die Zusammenarbeit mit den Eigentümern betrifft, so gehen die Unternehmen jetzt aktiv zur Kesselmethode der Einkommensverteilung über: Das Einkommen wird gleichmäßig unter allen aufgeteilt, unabhängig davon, wessen Nummer besetzt war und wessen nicht.

- Viele unserer Eigentümer warten darauf, denn mit der Kesselmethode wird das Einkommen gerecht und gleichmäßig verteilt, - fügte der Experte hinzu.

- Wir haben einen langen Weg zurückgelegt, um unsere Verwaltungsgesellschaft zu reformieren, - Marina Pavlyukevich fuhr fort. - Zu Beginn der Verkäufe des IN2IT-Projekts, planten wir, individuelle Einkommen an die Eigentümer auf der Grundlage ausländischer Software zu zahlen, aber jetzt sind wir auf russische Software arbeiten und haben alle Eigentümer auf den Kessel übertragen. Studiozimmer, "Komfort" und "Standard" bringen ein durchschnittliches Einkommen von 47 Tausend Rubel pro Person, abzüglich der Nebenkosten. Für Zwei-Zimmer-Wohnungen, das Einkommen belief sich auf 79 Tausend, während die Ausgaben des Strafgesetzbuches reichen von 40 bis 50% der Einnahmen zu verschiedenen Zeiten.

Dem Experten zufolge sind das garantierte Einkommen und die Kesselmethode für zwei Kategorien von Menschen gedacht. Diejenigen, die das Risiko nicht mögen und sich mit einem konstanten, wenn auch nicht so hohen Einkommen versorgen wollen, setzen auf ein garantiertes Niveau. Diejenigen, die bereit sind, das Risiko einzugehen und an die Verwaltungsgesellschaft zu glauben, sind eher auf die Kesselmethode ausgerichtet.

"Wir haben überhaupt keine Kundenmigration zwischen diesen beiden Produkten". Pawljukewitsch fuhr fort. - Wir bieten garantierte Einkommen in einer begrenzten Menge: etwa 10% der Gesamtzahl der Zimmer in der Verwaltung. Dies ist notwendig für die Stabilität des Strafgesetzbuches. Die Höhe des garantierten Einkommens für uns ist 30 Tausend Rubel pro Zimmer, wenn eine höhere Ausbeute erreicht wird, ist die Differenz, was die Verwaltungsgesellschaft verdienen kann. Und im Falle von Ausfallzeiten muss die Verwaltungsgesellschaft dieses Geld aus ihren Einnahmen bezahlen. Um das garantierte Einkommen der Verwaltungsgesellschaft zu erhöhen, müssen alle Faktoren und Risiken berücksichtigt werden, insbesondere wenn sie als unabhängige Einheit agiert und nicht auf die Hilfe eines Bauträgers zählen kann. Es ist wichtig, nicht nur eine Erhöhung der Einnahmen anzustreben, sondern durchdachte und ausgewogene Entscheidungen zu treffen, bei denen alle möglichen Konsequenzen berücksichtigt werden.

- Bei modernen Projekten konzentrieren wir uns auf die Entwicklung der Infrastruktur. So wurde in diesem Sommer im 13. Stock des Apart-Hotels YE'S Technopark Moscow eine neue Terrasse mit Blick auf die Hauptstadt und Bar-Service eröffnet. Zusätzlich zum ausgestatteten Coworking wurde ein Business Center eröffnet, das zehn Etagen des TECHNOPARK PLAZA IFC einnimmt, sowie eine Einkaufsgalerie auf den ersten beiden Etagen - mit Geschäften, Cafés, Restaurants und einer Food Hall, sagt Judita Grigaite. - Zusätzlich zu einer gezielteren und verbesserten Werbestrategie haben wir begonnen, ein Partnerprogramm aktiv zu entwickeln. Es umfasst bereits mehr als 20 große Unternehmen, die Rabatte und Dienstleistungen für unsere Gäste anbieten. Im vergangenen Jahr wurde mit der Organisation von Bildungs- und Unterhaltungsveranstaltungen im YE'S Marata begonnen, die nun auch auf andere Apartmenthotels der Kette ausgeweitet wurden. Diese Arbeit bringt sichtbare Ergebnisse: bis zu 30% unserer Gäste kommen wieder - und das mehr als einmal.

Eskalation des Kampfes

Wjatscheslaw Batakow ist der Ansicht, dass schwierige Zeiten bevorstehen: Statistiken zeigen bereits einen Rückgang der Verkäufe bei allen wichtigen Akteuren aus St. Petersburg und Moskau. Der Mangel an Hypotheken im Wohnungssegment und die Verschärfung des Kampfes um Investitionsprojekte wirken sich aus.

- Was unser Unternehmen betrifft, so suchen wir nach ausländischen Märkten und eröffnen drei Apartment-Hotels außerhalb der EU. Russische Föderation. Sie sind erfolgreich verkauft, weil 7% oder 9% der Rendite in Rubel und in Fremdwährung sind immer noch unterschiedliche Dinge. Und ich denke, dass einige der Kunden unwiderruflich dorthin gehen werden. Im Jahr 2024 haben 11% unserer Kunden "transferiert" - das heißt, sie haben Geld und Anlageprodukte aus dem Wohnungssegment in Russland ins Ausland transferiert. Im Jahr 2023 war dieser Indikator noch gravierender. Generell wird das Wohnungssegment als Produkt in Russland immer noch unterschätzt, und es ist die Aufgabe aller Marktteilnehmer, unsere Kunden aufzuklären und zu zivilisieren. Leider haben unsere Recherchen unter den Investoren ergeben, dass ihr Wissen in diesem Bereich bisher äußerst unzureichend ist, und unsere Manager müssen die Besonderheiten der verschiedenen Arten der Einkommensentstehung im Detail erklären.

Der Experte betonte auch den wachsenden Trend zur Infrastrukturkomponente und zur Zertifizierung. Die Analysen des Unternehmens deuten darauf hin, dass sich der Kampf auf dem Markt verschärft und die Anforderungen der Investoren an die Rentabilität und der Gäste an die Dienstleistungen und den Komfort steigen, so dass sich der Kampf der Marken verschärfen wird.

- Vor drei oder vier Jahren konkurrierten die Apart-Hotels in St. Petersburg und Moskau vor allem mit den Tageswohnungen, und ihr Vorteil gegenüber den Hotels war lediglich das Vorhandensein einer Küche, - Batakov Fortsetzung. - Jetzt ist das bei weitem nicht mehr der Fall: Der Kunde will jetzt die gesamte Infrastruktur: ein Restaurant im Erdgeschoss, zusätzliche Dienstleistungen und nicht nur eine Wäscherei, sondern eine professionelle chemische Reinigung. Und auch bei den Veranstaltungen stimme ich voll und ganz zu: Es reicht nicht mehr aus, nur einen Punkt zu bauen - man braucht ein angrenzendes Gebiet für Veranstaltungen, sowohl im Sommer als auch im Winter. Ich denke, der Markt wird dem Beispiel der USA folgen, wo die Grenze zwischen klassischen und Apartment-Hotels bereits verschwommen ist.

- Unser Unternehmen wird in den kommenden Jahren zwei weitere Aparthotels eröffnen, - Elena Yekhlakova hinzugefügt.Ich gehe davon aus, dass der Verkauf gut laufen wird, da die Indikatoren unserer Verwaltungsgesellschaft auf dem St. Petersburger Markt heute zu den besten gehören. Wir stellen den Eigentümern monatlich einen Bericht zur Verfügung, und jeder, der eine Einheit kaufen möchte, kann sich ein Bild davon machen, wie unsere derzeitigen Einrichtungen in Bezug auf die monatlichen Einnahmen und Kosten funktionieren. Und was das Vermietungsgeschäft betrifft, so denke ich, dass die nächsten sechs Monate nicht schlechter sein werden als das erste Halbjahr. Was das Jahr 2025 betrifft, so kann man zumindest sechs Monate im Voraus die ungefähre Beibehaltung der Auslastung und den Durchschnittspreis pro Nacht auf gleichem Niveau vorhersagen.

- Heute besteht unsere Hauptaufgabe in der Umsetzung des Projekts "PRO Jugend" auf der Bolschewikow-Allee, wobei wir alle Fehler des ersten Projekts berücksichtigen, - sagte Marina Pawljukewitsch. - Jetzt sind wir damit beschäftigt, die Infrastruktur und die Umgebung für die Gäste vorzubereiten. Es ist geplant, dass dieses Vier-Sterne-Apartmenthotel unser Flaggschiff wird - wir werden es Anfang 2026 eröffnen. Jetzt sind wir auf der Suche nach neuen Grundstücken und neuen Partnern und wir haben nicht vor, damit aufzuhören. Ich glaube, dass wir unsere Nische in St. Petersburg bereits besetzt haben, aber wir schauen weiter, höher und tiefer.

- Der Wettbewerb zwischen den großen Unternehmen war schon immer ein ständiger, und in Zukunft, mit der Zunahme der Anzahl von Apartment-Hotels in den Megastädten, wird er wirklich eskalieren, - teilte Judita Grigaite. - In naher Zukunft werden wir ein "Upgrade" unserer Marke durchführen und in diesem Zusammenhang auch den visuellen Designstil der Komplexe selbst aktualisieren. Unter den heutigen Bedingungen ist es für ein Unternehmen äußerst wichtig, sich ständig weiterzuentwickeln, die Marktwahrnehmungen genau zu beobachten und in Marketing zu investieren. Unsere Strategie umfasst nicht nur die Verbesserung der Dienstleistungen und die Anhebung der Servicestandards, um die Erwartungen der Gäste und Eigentümer zu erfüllen, sondern auch eine kompetente Werbung.

Foto: iStockphoto.com/Tero Vesalainen

Источник: www.fontanka.ru