Bauträger und Käufer haben wieder die Wahl zwischen Wohnungen mit und ohne Ausbau

In letzter Zeit ist das Angebot an Wohnungen mit Ausbau auf dem Moskauer Markt insgesamt gewachsen und hat sich innerhalb von acht Jahren um das 11-fache erhöht. Das Interesse des Käufers am Ausbau durch den Bauträger ist ebenfalls allgemein gestiegen und wird nach Meinung von Experten auch unter den derzeitigen schwierigen Bedingungen nicht nachlassen

Eine Wohnung mit Ausbau ist teurer und von nicht immer vorhersehbarer Qualität, aber Sie können die Kosten für den Ausbau in ein Hypothekendarlehen einbeziehen und sofort nach Erhalt der Schlüssel damit aufhören. Eine Wohnung ohne Ausbau ist ein langer Ärger mit Reparaturen, die fast immer mehr kosten als beim Bauträger, aber die Kaufsumme (und damit die monatliche Kreditrate, wenn überhaupt) ist geringer, und eine individuelle Gestaltung kann ausschließlich nach Ihrem Geschmack erfolgen. Die Käufer von Neubauwohnungen haben also gelitten: Wofür soll ich mich entscheiden? Wie die Ergebnisse einer aktuellen Studie der Aquilon-Gruppe zeigen, haben die Moskauer jedoch nicht so sehr gelitten.

Anhand von Daten der Analyseplattform bnMAP.pro verglichen die Experten des Unternehmens das Interesse von Käufern aus Großstädten an Primärwohnungen im White-Box-Format sowohl mit Fertigstellungen als auch mit Wohnungen, die in der Entwurfsversion angeboten werden. Zum Vergleich wurden zwei Zeiträume von einem Jahr herangezogen (Juli 2022 - Juni 2023 und Juli 2023 - Juni 2024) und Wohnkomplexe, die in diesen Zeiträumen in den öffentlichen Verkauf gingen. Gleichzeitig wurden nur Projekte der Komfort- und Businessklasse berücksichtigt und nur solche, die sich innerhalb der alten Grenzen Moskaus befinden.

Hier sind die Schlussfolgerungen der Analysten mit BFM.ru geteilt. In der ersten Periode wurden in Moskau 2.728 Lose für 137,9 Tausend Quadratmeter verkauft, wobei der Löwenanteil der Transaktionen (2.093 - 76,72%) auf Wohnungen ohne Ausbau, 456 - auf White Box und 179 - auf Ausbaulose fiel. Im gleichen Zeitraum, ein Jahr später, wurden in der Hauptstadt 3151 DDU für 153,3 Tausend Quadratmeter abgeschlossen, aber die Ausrichtung erwies sich als völlig anders: grobe Finishing und White Box fast gleich in der Popularität (1198 und 1119 Angebote - 38% und 35,5%), aber der Anteil der Finishing-Optionen deutlich erhöht - auf 834 DDU.

Es ist äußerst wichtig zu wissen, was mit dem Angebot in diesen Zeiträumen geschah. "Im Zeitraum Juli 2022 - Juni 2023 begann in den alten Grenzen Moskaus der Verkauf in den betrachteten Klassen in zehn Projekten für 7.038 Grundstücke mit einer Fläche von 372 Tausend Quadratmetern, von denen 5.387 Grundstücke (73,7%) im Rohbau präsentiert wurden. In den Jahren 2023-2024 gingen 29 Wohnkomplexe mit 21.862 Wohnungen mit einer Fläche von 1,2 Millionen Quadratmetern in den freien Verkauf, d.h. das Angebot hat sich in der Anzahl der Projekte fast verdreifacht und in der Quadratmeterzahl sogar mehr als verdreifacht. Auf Rohbauwohnungen entfielen jedoch nur 40,8% - 8926 Grundstücke. Die White Box belegte fast den gleichen Anteil mit ihnen (38,8%, oder 8.486 Wohnungen). In den Jahren 2022-2023 gab es 467 fertige Grundstücke und in den Jahren 2023-2024 4450", so die Aquilon-Gruppe.

Und sie betonen noch einmal, dass sich die Struktur des Angebots von Jahr zu Jahr deutlich verändert hat. "Wenn in den neuen Projekten von 2022-2023 die weiße Box in Wohnanlagen der Komfortklasse völlig fehlte und die Veredelung fast vollständig im Business-Segment war, dann bietet der Markt in der Saison 2023-2024 bereits alle Arten von Veredelungen in Projekten beider Klassen an. Zur gleichen Zeit, in der "Business", zum Beispiel, hat die weiße Box fast sechs Mal gewachsen: von 1.184 bis 6.627 Lose", geben Experten.

Es sei daran erinnert, dass die Bauträger fast das gesamte Jahr 2022 und einen Teil des Jahres 2023 mit der Importsubstitution, der Suche nach neuen Lieferanten, dem Aufbau neuer Logistikketten usw. verbracht haben, so dass zu dieser Zeit die meisten Wohnungen ohne Fertigstellung auf den Markt gebracht wurden. Dann wurde alles oder fast alles ersetzt, gefunden und aufgereiht - und der Anteil des fertigen Produkts stieg sofort an. Und die Käufer haben, wie man an den Berechnungen sieht, sofort darauf reagiert.

Mikhail Rogatykh, Head of Sales Development bei der Aquilon Group, Moskau: "Wir glauben, dass die steigende Nachfrage nach White Box und Finishing mit einer Zunahme des Kundenbewusstseins verbunden ist. Mit der Entwicklung des Entwicklungsprodukts, der Kundenerfahrung und des Immobilienmarkts im Allgemeinen verstehen die Menschen die Vorteile des Kaufs von fertigen oder fast fertigen Wohnungen. Durch die Fertigstellung verkürzt sich die Zeit von der Schlüsselübergabe bis zum sofortigen Einzug, und auch die Schäden an öffentlichen Räumen während der Reparaturen werden minimiert. Dies ist auch eine erhebliche Ersparnis: Die Preise für Ausbaumaterialien steigen ständig, und durch den Kauf einer Wohnung mit Fertigstellung in der Bauphase "fixiert" der Kunde die Kosten für Reparaturen und gibt folglich ein Vielfaches weniger aus als bei der Entwurfsversion. Aus diesem Grund verwendet die Aquilon-Gruppe im Rahmen der Ideologie der vernünftigen Entwicklung bei allen neuen Wohnprojekten, die derzeit in Moskau gebaut werden, standardmäßig White Box."

"In den letzten acht Jahren gab es eine qualitative Veränderung des Angebots und ein Vielfaches (mehr als das 11-fache!) des Wachstums der Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte mit Ausbau. Im Jahr 2017, unter allen Moskauer Wohnungen und Appartements, nur 2,3 Tausend Lose (4,6% des Gesamtangebots) konnte mit Finishing gekauft werden. Im Jahr 2020 betrug der Anteil solcher Lose an der Exposition bereits 29% (8,1 Tausend). Und derzeit (ab August 2024) beträgt das Volumen des veredelten Angebots 50,2% oder 25,8 Tausend Lose", fährt Ljudmila Gerlitz, Direktorin der Analyseabteilung bei Nikoliers, fort.

Nach den Berechnungen von Nikoliers fielen nach den Ergebnissen des ersten Halbjahres 2024 in Moskau 47% der Transaktionen auf Grundstücke mit Endausbau, in St. Petersburg hingegen machten Wohnungen mit Endausbau aufgrund der Marktstruktur 75% der Gesamtzahl der Transaktionen mit primären Wohnimmobilien aus (in St. Petersburg sind 76% des Angebots Grundstücke der Komfortklasse, in Moskau beträgt ihr Anteil nur 42%). "Unter den merkwürdigen Trends kann man die Vorliebe der Business-Class-Kunden für White-Box-Ausführungen sowohl in Moskau als auch in St. Petersburg hervorheben, während in anderen Segmenten (einschließlich der Hochpreissegmente) die Kunden, die sich für Ausstattungen entscheiden, die Finishing-Option (Veredelung) bevorzugen", ergänzt Ljudmila Gerlitz.

Die Statistiken der Ricci | Residential Real Estate Unternehmen sagt auch, dass der Anteil der Wohnungen ohne Fertigstellung in der Moskauer Exposition wurde in letzter Zeit stetig abnimmt. Wenn wir diesen August mit dem letzten Jahr vergleichen, wird der Rückgang 4,5% im Vergleich zum Dezember 2023 - 9,5%; auch im Vergleich zu diesem Juli - minus 8,9%.

Ekaterina Lomteva, CEO von Ricci | Residential Real Estate: "Die Aussage, dass je höher die Immobilienklasse ist, desto weniger Interesse zeigen die Kunden an der Ausstattung, ist zweideutig. Es ist nur so, dass der Käufer im Premiumsegment traditionell anspruchsvoll ist und höhere Anforderungen an Qualität und Materialien stellt, so dass er oft auf individuelle Lösungen zurückgreift. In der Business Class bleibt das Interesse an Dekoration ebenfalls bestehen, aber das Preis-Qualitäts-Verhältnis sowie die Funktionalität spielen eine große Rolle: Ästhetik ist dem Käufer hier wichtig, aber er wird wohl kaum auf übertriebenen und manchmal irrationalen Luxus setzen. Im Komfortsegment ist das Interesse an hochwertigen Ausstattungen aufgrund des begrenzten Budgets in der Regel gering: Vorrangig ist die Zugänglichkeit der Wohnung selbst. Die Einstellung zum Ausbau kann je nach den persönlichen Vorlieben der Kunden sehr unterschiedlich sein. Manche wollen die Ausstattung selbst vornehmen, um alle ihre Wünsche zu berücksichtigen, andere suchen nach vorgefertigten Lösungen. Kurz gesagt, es gibt hier keine allgemeingültige Formel.

Aber Ljudmila Gerlitz glaubt, dass die Abhängigkeit in dem Paar "Immobilienklasse - der Anteil der Grundstücke mit Ausstattungen in der Ausstellung" ist immer noch da, und direkt. Es ist kein Zufall, nach ihren Schätzungen, in Moskau der Anteil der Grundstücke mit Oberflächen in Komfort-Klasse ist 62%, in der Business-Klasse - 37%, in der Premium-Klasse - 35%, und in der Elite-Klasse - 27%.

Foto: Vladimir Novikov/Pressedienst des Bürgermeisters und der Stadtverwaltung

Ljudmila Gerlitz, Leiterin der Analytikabteilung bei Nikoliers: "Die derzeitige Angebotsbasis wird durch die Arbeitserfahrungen früherer Jahre gebildet, als die Bauträger versuchten, die Fertigstellung nur in separaten Gebäuden, Abschnitten oder wahlweise direkt in der Wohnung vorzunehmen, aber im Allgemeinen bewegen sich die Bauträger allmählich weg von solchen Arbeitsmechanismen. In den letzten Jahren sind die negativen Kritiken über die Qualität des Ausbaus immer seltener geworden. Die Bauträger haben sich mit diesem Produkt vertraut gemacht, so dass es heute eher kleinere Mängel gibt, aber es handelt sich nicht mehr um ein systematisches Problem. Die derzeitige Qualität der renovierten Wohnungen ermöglicht es dem Eigentümer, die Wohnung zu betreten, Anpassungen an den Farblösungen der Wände oder der Sanitäranlagen vorzunehmen und die Reparatur in fünf bis sieben Jahren zu aktualisieren. Die Akteure des Premiummarktes stellen wirklich hochwertige Ausstattungen her, wollen kein Image-Risiko eingehen und achten sehr auf die Details. Im Brodsky-Haus zum Beispiel wurde der Name des LCDs sogar auf die Griffe des Ofens aufgebracht - das Produkt wurde so sorgfältig gebrandet."

Ekaterina Lomteva zufolge zögerten jedoch einige Bauträger aufgrund einer Reihe von Faktoren, die Fertigstellung mit zu vermieten. "Zum Beispiel wegen des Mangels an notwendigen Kompetenzen: Schließlich ist die Endbearbeitung ein eigenständiges Geschäft. Der zweite Punkt ist die Unfähigkeit, dieses Produkt zu "verpacken", und die Kunden (vor allem in der Business-Klasse und darüber) bevorzugten die weiße Schachtel und machten Reparaturen "selbst". Aber unter den derzeitigen schwierigen Bedingungen wählt der Käufer im Gegenteil eine Wohnung, in die er nicht extra investieren muss", meint der Experte.

Aber hier ist eine gute Frage: gerade jetzt, in Ermangelung von Vorzugshypotheken für neue Gebäude und unerschwingliche Sätze auf Standard-Bank-Hypotheken, langfristige oder kurzfristige, aber in jedem Fall spürbar sagging Umsatz und alles andere, was werden die Entwickler tun - halten, erhöhen oder reduzieren das Volumen des Angebots mit der Fertigstellung? Wie Ljudmila Gerlitz anmerkt, ist die Fertigstellung eine zusätzliche Verpflichtung für den Bauträger, aber auch eine zusätzliche Gewinnquelle. Durch die Verkürzung der Lieferkette (direkte Verträge mit den Herstellern) befinden sich der Bauträger und der Kunde in einer Win-Win-Situation: Der Bauträger verdient, der Kunde spart.

"Für erschwingliche Preissegmente bietet der in der DDU enthaltene Ausbau zwei wesentliche Vorteile: Die Kosten werden in die Hypothekenzahlung einbezogen und der Preis pro Quadratmeter Ausbauarbeiten wird festgelegt. In Anbetracht der steigenden Preise für Ausbaumaterialien und Handwerkerleistungen ist der Ausbau durch den Bauträger eine hochwertige Alternative. In einem Szenario, in dem der Kunde nicht unter die Bedingungen von Hypothekenvorzugsprogrammen fällt, wird ein gewisser Anteil potenzieller Käufer, die nicht über genügend eigene Mittel verfügen, um eine Immobilie mit Ausbau zu kaufen, ihren Schwerpunkt vorübergehend eher auf den Mietmarkt und die Kapitalbildung verlagern als ein Grundstück ohne Ausbau zu kaufen", ist sich Ljudmila Gerlitz sicher.

Vielleicht so, mal sehen. Der August (das heißt, unter neuen Bedingungen durchgeführt) Umfrage des analytischen Zentrums "Real Estate Market Indicators IRN.ru ", heißt es*: 57,1% der Befragten sind nicht bereit, eine Wohnung mit Fertigstellung von einem Entwickler zu kaufen. Und 15,3% begründen ihre Zurückhaltung gerade damit, dass der Preis einer Wohnung für sie extrem wichtig ist und Reparaturen ihn erhöhen.

Allerdings gaben 42,9% der Umfrageteilnehmer an, dass sie bereit sind, eine Wohnung mit einer guten Ausstattung zu kaufen, aber es gibt Vorbehalte. So könnten 19,5% einen Kauf in Betracht ziehen, wenn die Renovierung den Kaufpreis um maximal 5% erhöht. 11,6% der Befragten sind bereit, nicht mehr als 10% zu viel zu bezahlen. Aber 11,8% stimmen zu, für Reparaturen und mehr als 10% zu zahlen, nur um sich nicht zu stören.

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