Von RBC-Real Estate befragte Experten erwarten eine neue Runde von Hypothekenzinserhöhungen innerhalb von 1 Prozentpunkt. Gleichzeitig wird die Entscheidung der Regulierungsbehörde keine nennenswerten Auswirkungen mehr auf die Nachfrage haben, da die Zinsen bereits sehr hoch sind
Auf der Sitzung am Freitag, den 13. September, erhöhte die Zentralbank ihren Leitzins um 1 Prozentpunkt auf 19% pro Jahr. Dies ist die zweite Zinserhöhung in Folge. Im Juli wurde er um 2 Prozentpunkte von 16 auf 18% angehoben.
Gemeinsam mit Experten untersuchen wir, wie sich die Entscheidung der Bank von Russland auf den Hypotheken- und Wohnungsmarkt auswirken wird.
Es steht noch mehr auf dem Spiel
Die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Experten erwarten eine neue Runde des Anstiegs der Hypothekenzinsen auf dem Markt - innerhalb von 1 Prozentpunkt, zumal die größten Banken (Sberbank, VTB, Alfa-Bank) die Einlagenzinsen erhöht haben, ohne die Entscheidung der Zentralbank über den Leitzins abzuwarten.
Die aktuellen Hypothekenzinsen sind ab 21% und höher
Laut "Dom.As vom 8. September, der durchschnittliche Markt Hypothekenzins für neue Gebäude ist 20,88% pro Jahr, für sekundäre Wohnungen - 20,84%. Es handelt sich dabei um die Zinssätze der 20 größten Banken. Zum Vergleich: Vor einem Jahr lagen die Sätze bei 13-14%.
"Jede Erhöhung des Leitzinses führt zu einem proportionalen Anstieg der Kreditzinsen. Eine alternative Lösung ist die Senkung der Betriebskosten und der Gewinnmargen, aber diese Option wurde meist schon früher gewählt", erklärte Alexander Tsyganov, Leiter der Abteilung für Hypothekenkredite an der Finanzuniversität.
Ihm zufolge können die Hypothekenzinsen innerhalb von 1 Prozentpunkt steigen, aber nicht alle Banken werden diesen Schritt tun. "Es steht noch viel auf dem Spiel. Deshalb werden sie die Erhöhung nicht groß ankündigen. Vielmehr wird die Erhöhung während der Arbeit mit einem bestimmten Kreditnehmer bekannt gegeben und nicht in der Werbung", so Alexander Tsyganov. Gleichzeitig räumte der Experte ein, dass die Hypothekenzinsen aufgrund von Subventionsprogrammen der Bauträger sinken könnten. "Diese Option kann vor dem Hintergrund noch höherer Zinssätze zu einem sehr bedeutenden Wettbewerbsvorteil werden", fügte er hinzu.
Die Analysten von Expert RA gehen ebenfalls von einem Anstieg der Hypothekenzinsen um etwa 1 Prozentpunkt aus. Ein Anstieg der Preise für Markthypotheken wird auch bei FG Finam erwartet. "Die aktuellen Markthypothekenzinsen haben bereits für eine gewisse Straffung der Geldpolitik gesorgt. Aber nach der heutigen Entscheidung der Regulierungsbehörde denke ich, dass sie in den kommenden Wochen um weitere 0,5 Prozentpunkte steigen könnten", erklärte Igor Dodonov, Analyst bei Finam Financial Group.
Die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Experten erwarten eine neue Runde des Anstiegs der Hypothekenzinsen auf dem Markt - innerhalb von 1 Prozentpunkt (Foto: Victoria Votonovskaya/TASS)
Die Nachfrage wird weiter zurückgehen
Die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen ist im zweiten Monat in Folge zurückgegangen, da die Vorzugshypotheken für Neubauten gestrichen, andere Programme verschärft und der Übergang zu Marktzinsen vollzogen wurde. Laut "Dom.In August, Hypotheken-Emissionen in Russland fiel um 56% im Vergleich zu August 2023 - auf 375 Milliarden Rubel.
Nach Ansicht von Experten wird die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen unabhängig von der Entscheidung der Regulierungsbehörde schwach bleiben, da sie hauptsächlich durch die Vorzugsprogramme gestützt wird. "Der Abstand zwischen dem Marktzins und dem Vorzugszins ist so groß, und der Marktzins selbst ist so hoch, dass mögliche kleine Änderungen des Leitzinses in die eine oder andere Richtung die Nachfrage nicht mehr beeinflussen werden", erklärte Valery Piven, Managing Director und Leiter der ACRA-Ratinggruppe für Finanzinstitute.
Nach Ansicht des Experten werden die Hypothekenauszahlungen deutlich geringer ausfallen als im Jahr 2023, was auf die Kürzung einer Reihe von Leistungen zurückzuführen ist. "Darüber hinaus kann die Erschöpfung der Grenze für die Bereitstellung von Familienhypotheken einen weiteren Rückgang der Auszahlungen bei jeder Dynamik der Zinssätze provozieren", schloss Valery Piven nicht aus und fügte hinzu, dass viel davon abhängen wird, welche Programme Entwickler in der Lage sein wird, zu bieten.
Eine Erhöhung des Leitzinses birgt das Risiko, dass die Limits für Familienhypotheken gesenkt werden, was sich ebenfalls negativ auf die Nachfrage auswirken kann, fügte Tatjana Reschetnikowa, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung des Bundesunternehmens Etagi, hinzu. "Da es teurer wird, Banken zu einem Vorzugssatz zu subventionieren, und einige Kreditinstitute haben Limits, die bereits am Limit sind", sagte die Expertin.
Im Allgemeinen handelt es sich bei den derzeitigen Auszahlungen auf dem Markt um nicht standardisierte, nicht massive Kredite mit einer hohen Anzahlung und der Absicht der Kreditnehmer, die Kredite so schnell wie möglich in Raten zurückzuzahlen, so Juri Belikow, Geschäftsführer der Ratingagentur Expert RA. Die Zahl solcher Kreditnehmer ist jedoch begrenzt, so dass es ein Potenzial für eine weitere Reduzierung der Kredite gibt - um mehrere zehn Milliarden Rubel pro Monat, räumte der Experte ein. "Darüber hinaus ist, wie in allen Segmenten der Privatkreditvergabe, der solvente Teil der Nachfrage aufgrund der allgemeinen Überkreditierung und der gestiegenen Inflation rückläufig", so Juri Belikow.
Nach Ansicht von Experten wird die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen unabhängig von der Entscheidung der Regulierungsbehörde schwach bleiben, da sie hauptsächlich durch Vorzugsprogramme gestützt wird.(Foto: Frame Stock Footage / Shutterstock / FOTODOM)
Auswirkungen auf die Preise
Die Folge der sinkenden Nachfrage nach Hypotheken kann nach Ansicht von Experten ein Rückgang der Immobilienpreise sein. Dieser Trend ist bereits zu beobachten. So sind beispielsweise im Sommer die Preise für massive Neubauten in Moskau auf einen Schlag um 4% gefallen. "Auf dem Primärmarkt befinden sich die Bauträger jetzt zwischen einem Stein und einem Amboss. Einerseits ist die Nachfrage rückläufig und muss nach den Marktgesetzen durch Preiskorrekturen simuliert werden, andererseits droht eine Inflation. Die Bauträger erhalten das Geld aus dem Verkauf erst nach der Inbetriebnahme des Hauses, sie machen Schwierigkeiten mit der Preismanipulation, so dass wir keinen starken Rückgang der Preise für Neubauten erwarten", sagte Tatjana Reschetnikowa.
Ihr zufolge sind auf dem Sekundärmarkt erhöhte Rabatte auf Wohnungen möglich, deren Eigentümer an einem dringenden Verkauf interessiert sind. Alexander Tsyganov ermöglicht auch die Korrektur der Wohnungspreise durch Rabatte ohne einen starken Rückgang. "Wir werden auch die Möglichkeit berücksichtigen, Gelder auf eine hochverzinsliche Kaution zu legen und zu warten, ebenso wie die Bauträger, von denen viele Gelder angesammelt haben und ebenfalls warten können. Daher wird es in den kommenden Monaten keine ernsthafte Preissenkung geben, es sei denn, es gibt zusätzliche Faktoren", schloss er.
Ein Rückgang der Hypothekennachfrage kann zu niedrigeren Immobilienpreisen führen.(Foto: Evgeniy Vasilev / Shutterstock / FOTODOM)
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