Die Zentralbank hat den Leitzins zum dritten Mal in Folge beibehalten: Wann wird die Hypothek billiger?

Die voraussichtliche Runde der Hypothekenzinssenkungen verschiebt sich. Wenn früher Experten sprachen über die zweite Hälfte des Jahres, jetzt sind sie geneigt zu glauben, dass dies nur im Herbst geschehen kann

Auf ihrer Sitzung am 26. April beließ die Bank von Russland den Leitzins zum dritten Mal in Folge bei 16%. Er ist seit Dezember 2023 auf diesem Niveau geblieben.

Gemeinsam mit Analysten prüfen wir, ob die Regulierungsbehörde mit einer solchen Entscheidung die Nachfrage abkühlen kann, bevor die Vorzugshypothek ausläuft und die Zinsen zu sinken beginnen

Der Rückgang verlagert sich in den Herbst

Wie nach den früheren Entscheidungen der Zentralbank, den Leitzins auf demselben Niveau zu belassen, werden sich auch diesmal die Hypothekenzinsen nicht ändern, sagen von RBC-Real Estate befragte Experten. "Die Zinsen werden ungefähr auf dem aktuellen Niveau bleiben. Mit ihrem Rückgang ist frühestens im Herbst 2024 zu rechnen. Allerdings wird es [auch dann] keine spürbare Senkung geben, die Sätze werden schrittweise angepasst", sagte Irina Nosova, Senior Director der ACRA-Gruppe für die Bewertung von Finanzinstituten. "Die marktüblichen Hypothekenzinsen könnten bis Ende des Jahres um etwa 2 Prozentpunkte gegenüber den derzeitigen Werten sinken, was für den Kreditnehmer jedoch immer noch nicht sehr komfortabel ist", fügte Irina Nosova hinzu. Zuvor hatten die ACRA-Analysten einen Rückgang des Leitzinses und der marktüblichen Hypothekenzinsen in der zweiten Jahreshälfte vorausgesagt. Damit hat sich der erwartete Zeitraum für Zinssenkungen verschoben.

Analysten der FG Finam gaben eine ähnliche Prognose ab. Auf der aktuellen Sitzung hob die Zentralbank die Prognose für den durchschnittlichen Leitzins für 2024 von 13,5-15,5% auf 15-16% an, sagte Finama-Analystin Polina Shchukina. Ihr zufolge könnte die Regulierungsbehörde vor diesem Hintergrund die Zinsen bis Ende 2024 senken, um auf Veränderungen des wirtschaftlichen Umfelds oder erreichte makroökonomische Ziele zu reagieren. Zuvor sei es um die zweite Jahreshälfte gegangen, sagte die Expertin. "Ja, die Runde der Zinssenkungen kann sich verschieben, aber wir müssen die Informationen auf den folgenden Sitzungen der Zentralbank überwachen. Die Senkung der Hypothekenzinsen selbst wird mit der Bewegung des Leitzinses einhergehen", erklärte Polina Schtschukina.

Nach den Prognosen von Expert RA wird ein Rückgang des Leitzinses und der Hypothekenzinsen erst in der zweiten Jahreshälfte erwartet. "Derzeit gehen wir davon aus, dass der Leitzins bis Ende des Jahres auf 12% sinken wird, was es den Kunden ermöglichen wird, eine Hypothek zu einem Zinssatz von etwa 13% pro Jahr zu erhalten, ohne Berücksichtigung von Vorzugsprogrammen", sagte Ksenia Yakushkina, Direktorin für Bankenratings bei Expert RA. In Ermangelung einer Dynamik des Leitzinses werden die Kosten für Hypothekarkredite vorerst unverändert bleiben, fügte Ksenia Yakushkina hinzu.

Der VTB-Pressedienst teilte mit, dass die Bank noch nicht beabsichtigt, die Preisbedingungen für Kreditprodukte zu ändern. "Die Entscheidung der Zentralbank selbst bedeutet, dass die Sommersaison mit hohen Zinssätzen für Privatkredite eröffnet wird und das Verbraucherverhaltensmodell der Russen mit dem Schwerpunkt auf Sparen beibehalten wird", erklärte die Bank.

Die voraussichtliche Runde der Hypothekenzinssenkungen verschiebt sich. Während Experten früher von der zweiten Jahreshälfte sprachen, neigen sie jetzt dazu zu glauben, dass die Marktzinsen für Wohnungsbaudarlehen erst im Herbst zu sinken beginnen (Foto: Evgeny Razumny/ TASS)

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen im April

Nach Angaben des Instituts für Wohnungsbau "Dom.Die Russische Föderation", Ende April, der gewichtete durchschnittliche Hypothekenzins für neue Gebäude ist 16,76% pro Jahr, in den sekundären Markt - 16,94%, die Refinanzierung Rate ist 16,98%. Sätze für Vorzugshypothek Programme reichen von 2% bis 8%.

Nachfrageanstieg am Vorabend des Abschlusses der Vorzugshypotheken

Vor dem Hintergrund der hohen Zinssätze für Marktkredite sind die Hypothekendarlehen im Jahr 2024 niedriger als im Vorjahr, und die Hauptnachfrage gilt den Vorzugsprogrammen, deren Zinssätze um ein Vielfaches niedriger sind. "Wir erwarten, dass sich dieser Trend in den verbleibenden Monaten des ersten Halbjahres fortsetzen wird", so Expert RA, Direktor von Bank Ratings.

Aber selbst bei einem Rückgang der marktüblichen Hypothekenzinsen in der zweiten Jahreshälfte werden die Auszahlungen immer noch nicht die Werte des letzten Jahres erreichen, da die Vorzugshypothek für Neubauten am 1. Juli ausläuft, erklärte der Experte. Generell wird nach der Prognose von Expert RA das Gesamtvolumen der Auszahlungen in diesem Jahr etwa 30% niedriger sein als im letzten Jahr.

Vor dem Ende des Programms räumen Experten jedoch einen kurzfristigen Anstieg der Nachfrage nach Hypotheken ein - die Menschen werden versuchen, vor dem 1. Juli einen Kredit zu günstigen Konditionen zu bekommen: "Die Hypothekendarlehen im Mai werden mit denen im April vergleichbar sein. Im Juni werden wir jedoch einen spürbaren Anstieg im Vergleich zum Mai sehen - innerhalb von 40%, vor allem aufgrund der Beendigung des Vorzugshypothekenprogramms mit staatlicher Unterstützung sowie aufgrund der größeren Anzahl von Arbeitstagen pro Monat", erklärte der leitende Direktor der ACRA-Gruppe für Ratings von Finanzinstituten. Gleichzeitig wird das Auszahlungsvolumen im Mai-Juni 2024 mit dem des Vorjahres vergleichbar sein, fügte sie hinzu.

Vor Abschluss des Programms räumen Experten einen kurzfristigen Anstieg der Nachfrage nach Hypotheken ein - die Menschen werden versuchen, vor dem 1. Juli einen Kredit zu günstigen Konditionen zu bekommen (Foto: Oleg Spiridonov/ TASS)

Ein ähnlicher Standpunkt wurde von der Analystin von Finama vertreten. Ihr zufolge wird die Nachfrage am Vorabend der Beendigung des Vorzugsprogramms vorübergehend ansteigen, da die Verbraucher Zeit haben wollen, um die günstigeren Bedingungen zu nutzen. Aber im Allgemeinen werden die Hypothekarkredite unter den Zahlen des letzten Jahres liegen. "Wenn nach Abschluss des Vorzugshypothekenprogramms keine neuen Unterstützungsmaßnahmen eingeführt werden, könnte die Nachfrage vorübergehend zurückgehen, da die Kosten für die Kreditvergabe an die Verbraucher steigen. Die Auswirkungen des Abschlusses des Vorzugsprogramms können beträchtlich sein, da es Hypotheken für ein breites Spektrum von Kreditnehmern zugänglicher macht", erklärte Polina Shchukina.

NKR-Analysten erwarten auch einen Anstieg der Nachfrage am Vorabend der Beendigung der Vorzugshypotheken für neue Gebäude. Nach ihren Berechnungen könnte die Nachfrage nach Hypotheken im Juni vor dem Hintergrund der Aufhebung des Vorzugsprogramms, in dessen Rahmen Darlehen zu 8% pro Jahr ausgegeben werden, den Rekord vom September 2023 wiederholen, als sich die Darlehen auf 955 Milliarden Rubel beliefen. Infolge der Verschärfung der Bedingungen und der Beendigung der Ausgabe von Hypotheken mit staatlicher Unterstützung zu 8% bis Ende 2024 könnte das Volumen der Hypothekenkredite jedoch um 15-25% im Vergleich zum Rekord von 2023 (7,8 Billionen Rubel) auf 5,8-6,4 Billionen Rubel sinken, prognostiziert das NKR.

Experten der VTB Bank warten auf eine Verdoppelung der Hypothekendarlehen, bevor sie Hypotheken für neue Gebäude abschließen. Ihren Prognosen zufolge werden die Russen im zweiten Quartal 2024 Hypotheken in Höhe von fast 2 Billionen Rubel aufnehmen, das ist fast doppelt so viel wie im Zeitraum Januar - März (1,05 Billionen Rubel). Ab der zweiten Jahreshälfte wird sich der Markt für Wohnungsbaukredite abkühlen, stellen sie fest.

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