Die Zentralbank hat den Leitzins zum vierten Mal in Folge beibehalten: Wird die Hypothek teurer werden?

Nahaufnahme von frischen reifen Erdbeeren in einer Schale auf einem Holztisch, Draufsicht

Zum vierten Mal in Folge behielt die Zentralbank den Leitzins bei. Bis zur Entscheidung der Regulierungsbehörde haben die größten Banken bereits die Hypothekenzinsen erhöht. Experten zufolge könnten sich andere Kreditinstitute ihnen anschließen und die Zinsen in Erwartung einer künftigen Straffung der Geldpolitik erhöhen.

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Zum vierten Mal in Folge hat die Bank von Russland ihren Leitzins von 16% pro Jahr beibehalten. Er befindet sich seit Dezember 2023 auf diesem Niveau. Viele Analysten und Wirtschaftswissenschaftler hatten angesichts der steigenden Inflation und der Überhitzung der Wirtschaft eine Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank vorausgesagt. Gleichzeitig schließt die Regulierungsbehörde eine Erhöhung auf der nächsten Sitzung nicht aus.

Welche Auswirkungen die Entscheidung der Zentralbank auf den Hypothekenmarkt und die Höhe der Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen haben kann, erfahren Sie im Material "RBC-Real Estate".

Ein Anstieg der Hypothekenzinsen ist möglich

Schon vor der Entscheidung der Zentralbank haben große russische Banken die Hypothekenzinsen erhöht. Die von RBC-Real Estate befragten Experten sind sich jedoch uneins über die weitere Dynamik der Zinssätze. Einige glauben, dass sich der Preisanstieg bei den Markthypotheken fortsetzen wird, andere lassen eine Senkung der Zinsen zu.

Die Zentralbank hat den Leitzins heute nicht erhöht, aber sie hat ihre Rhetorik verschärft und lässt ihn bei der nächsten Sitzung steigen, sagt Igor Dodonov, Analyst bei Finam Financial Group. "Die führenden Banken des Landes werden vorerst von einer weiteren Erhöhung der Hypothekenzinsen absehen. Dennoch könnte der durchschnittliche Hypothekenzins in den kommenden Wochen leicht ansteigen, und zwar um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte, da auch kleinere Banken beschließen könnten, ihre Hypothekenzinsen zu erhöhen und dabei die zunehmende Wahrscheinlichkeit einer mittelfristigen Straffung der Geldpolitik zu berücksichtigen", erklärt der Experte.

Alexander Tsyganov, Leiter der Abteilung für Hypothekarkredite an der Finanzuniversität, glaubt, dass Banken, die ihre Hypothekenzinsen erhöht haben, diese nun unverändert lassen werden. Aber sie können bestimmten Kategorien von Kreditnehmern Rabatte anbieten. "Banken, die ihre Hypothekenzinsen vor der Entscheidung über den Leitzins nicht angehoben haben, werden dies nicht mehr tun", glaubt er.

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Bild: Sucharat jaikaew / Shutterstock / FOTODOM

Einen ähnlichen Standpunkt vertrat Ksenia Yakushkina, Direktorin für Bankratings bei der Agentur Expert RA. Ihr zufolge könnte sich der Anstieg der Kreditkosten aufgrund der Beibehaltung des Leitzinses verlangsamen. "Kreditinstitute, die auf die offizielle Entscheidung der Aufsichtsbehörde gewartet haben, werden die Zinssätze für ihre Produkte vorerst auf demselben Niveau belassen", sagte Ksenia Yakushkina und wies darauf hin, dass die Hypothekenzinsen auf dem Markt ohnehin sehr hoch bleiben.

Valery Piven, geschäftsführender Direktor und Leiter der Gruppe ACRA Financial Institution Ratings, befürwortet eine Senkung der Zinssätze. "Neben dem Zinssatz der Zentralbank werden die Kosten für ein Hypothekendarlehen von den Marktbedingungen und der Zielmarge des Darlehens beeinflusst. Wenn es keine Nachfrage nach höheren Zinssätzen gibt, können diese sinken", so der Experte. "Die Nachfrage nach Hypothekarkrediten ist jetzt geringer als zu Beginn des Jahres. Vorzugshypotheken bestimmen nach wie vor den Großteil der Transaktionen", sagte er.

Was die Senkung der Hypothekenzinsen auf dem Gesamtmarkt betrifft, so sehen die Experten dafür noch keine Voraussetzungen. "Bislang gibt es in der [aktuellen] wirtschaftlichen Situation des Landes keine fundamentalen Gründe für eine Senkung der Leit- und Marktzinsen. Gleichzeitig bleiben die Tendenzen für eine Erhöhung des Leitzinses bestehen", so Alexander Tsyganov. "Eine Senkung der Hypothekenzinsen wird frühestens Ende des Jahres möglich sein, wenn die Inflationsentwicklung günstiger wird und die Zentralbank beginnt, Signale für den möglichen Beginn einer Lockerung der Politik zu geben", fügte der Analyst der Finam Financial Group hinzu.

Welche Banken die Hypothekenzinsen bereits erhöht haben

Am 5. Juni, Sberbank (Platz 1 bei den Darlehen) hat die Hypothekenzinsen um 1,5 Prozentpunkte erhöht. Nach der Erhöhung beginnen die Mindestsätze für den Kauf von Neubauten und Nebengebäuden bei 18,2% pro Jahr. Am 31. Mai, Alfa-Bank (3. Platz) Ich hob die Sätze um 1 Prozentpunkt für Marktprogramme. Mindestsätze für neue Gebäude, fertige Gehäuse (Wohnungen) und Refinanzierung - von 18,19%.

Am 29. Mai, VTB kündigte eine Erhöhung der Hypothekenzinsen (2. Platz). Der Mindestsatz lag bei 17,5% pro Jahr mit einer anfänglichen Zahlung von über 30%, einem großen Darlehensbetrag, sowie wenn der Kunde den umfassenden Versicherungsservice anschließt, Einkommen und Beschäftigung bestätigt. Die Hypothekenzinsen im Mai wurden um 0,5 Prozentpunkte erhöht um Sovcombank (8. Platz) und Uralsib (11. Platz), und UBRiR Bank (18. Platz) - um 0,7 Prozentpunkte.

Infolgedessen sind die durchschnittlichen Hypothekenzinsen gestiegen. Laut "Dom.RF" liegt der gewichtete durchschnittliche Hypothekenzins für Neubauten der 20 größten Banken Anfang Juni bei 17,11% pro Jahr (+0,35 Prozentpunkte pro Woche), auf dem Sekundärmarkt - 17,23% (+0.28 Prozentpunkte), für den Kauf eines fertigen Hauses - 17,54% (+0,16 Prozentpunkte), für den Bau eines Privathauses - 16,68%, der Refinanzierungssatz beträgt 17,56% (+0,53 Prozentpunkte). Die Zinssätze für Hypothekenvorzugsprogramme haben sich nicht verändert und liegen zwischen 2% und 8%.

Die Nachfrage wird weiterhin auf Leistungen bestehen

Unter diesen Bedingungen wird der größte Teil der Hypothekendarlehen im Rahmen von Vorzugsprogrammen vergeben, und der Abschluss einer Massenhypothek mit staatlicher Unterstützung und die Umgestaltung des Familienprogramms können das Interesse daran steigern, sagen Experten. "Im Juni, vor dem Abschluss der Vorzugshypothek, ist ein kurzfristiger Nachfrageschub wahrscheinlich, da die Kreditnehmer versuchen werden, von den günstigeren Bedingungen zu profitieren", sagt Polina Shchukina, Analystin bei Finam Financial Group. "Im Juli wird die Nachfrage jedoch stark zurückgehen, da die hohen Kosten der Darlehen aufgrund des Zinsanstiegs ihre Attraktivität verringern werden", fügt sie hinzu.

Alexander Tsyganov von der Finanzuniversität erwartet eine verstärkte Nachfrage "nach den Resten der Vorzugshypotheken für Neubauten". "Die Leute werden versuchen, rechtzeitig vor dem Ende des Programms einen Kredit zu bekommen. Wo eine hohe Nachfrage besteht, könnten die Preise steigen. In Segmenten, in denen Hypothekendarlehen jetzt nicht so beliebt sind, könnte die umgekehrte Situation eintreten", so der Experte.

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Bild: Andy Shell / Shutterstock / FOTODOM

Seiner Meinung nach werden die Verkäufer aufgrund der hohen Zinssätze auf dem Sekundärmarkt aktiv Preisnachlässe anbieten, wodurch die Hypothekenlast teilweise verringert wird. Außerdem sind die Preise auf dem Sekundärmarkt, selbst in neu in Betrieb genommenen Wohnkomplexen, bereits niedriger als die Kosten für Wohnungen im Bau. "Wenn Menschen eine Primärwohnung kaufen, erwarten sie, dass die Wohnung teurer wird. Aber das ist nicht mehr der Fall. Sobald ein neues Gebäude sekundär wird, wird es billiger - analog zu einem Auto", erklärt Alexander Tsyganov. Außerdem hat ein Zweitwohnsitz einen Vorteil: Man kann sofort darin wohnen, muss keine Reparaturen durchführen und kein Geld für die Miete ausgeben. Daher wird die Nachfrage nach Sekundärprodukten bestehen bleiben, wenn auch nicht so hoch, schloss er.

Die Auszahlungen haben sich bereits beschleunigt

Im Mai beschleunigten sich die Hypothekenauszahlungen vor dem Hintergrund des Endes der Vorzugshypotheken, wie die VTB bereits feststellte. Nach Schätzungen der Bank stieg die Hypothekenemission in Russland im Mai im Vergleich zum April um 10% und belief sich auf 510 Milliarden Rubel. Für Juni wird ein noch stärkerer Anstieg der Nachfrage erwartet. Nach den Prognosen der Bank könnten die Verkäufe von Vorzugshypotheken für Neubauten im ersten Monat des Sommers um fast ein Drittel gegenüber den Werten vom Mai steigen.

Immobilienmakler bemerken auch das gestiegene Interesse der Käufer von Neubauten am Vorabend des Auslaufens des Vorzugsprogramms. Nach Angaben von Incom-Real Estate stieg im Mai die Zahl der Anfragen für den Kauf von neuen Wohnungen um das 1,5-fache, und die Hauptnachfrage konzentriert sich auf kleine Wohnungen, die aufgrund des geringen Budgets am besten für die Parameter des Programms geeignet sind.


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