Es geht vor allem um die Nutzung eines Akkreditivs beim Kauf neuer Gebäude, mit dem Sie den Hypothekenzins für einen bestimmten Zeitraum senken können.
Angesichts der rückläufigen Nachfrage nach Wohnraum sind Bauträger und Banken gezwungen, nach Instrumenten zur Ankurbelung des Verkaufs zu suchen. Kürzlich hat die Zentralbank neue Modelle für den Verkauf von Neubauten aufgedeckt. Dabei handelt es sich um Verkäufe über Akkreditive und den Verkauf von Wohnungen zu einem zu niedrigen Preis an verbundene Personen. Die Regulierungsbehörde bezeichnete beide Mechanismen als riskant für den Käufer.
Gemeinsam mit Experten untersuchen wir, ob es auf dem Markt für Neubauten viele solcher Programme gibt und welche anderen Instrumente heute eingesetzt werden, um einen Käufer anzuziehen.
Über welche Art von Programmen reden wir?
1. Kreditbriefe
Nach Angaben der Zentralbank bieten einige Banken und Bauträger Kreditnehmern inzwischen Verträge über die Beteiligung am gemeinsamen Bau (DDA) an, bei denen ein Teil der Mittel nicht auf ein Treuhandkonto, sondern auf ein Akkreditiv eingezahlt wird. Dadurch erhält die Bank eine zusätzliche Rentabilität, von der ein Teil dem Käufer von Neubauten in Form eines Hypothekenrabatts für die Dauer der Bauzeit zur Verfügung gestellt wird. Wie die Zentralbank warnt, ist das Akkreditiv im Gegensatz zum Treuhandkonto nicht versichert, was zusätzliche Risiken mit sich bringt: Im Falle eines Widerrufs der Banklizenz kann der Käufer einen Teil der auf dem Akkreditiv platzierten Mittel nicht zurückzahlen.
Das Akkreditiv kann auch für Ratenkredite verwendet werden, sagt Alexey Novikov, Direktor der Abteilung für Hypothekenkredite bei Est-a-Tet. "Bei einer Ratenhypothek werden die Kreditmittel einem Akkreditiv gutgeschrieben und bleiben dort für einen bestimmten, von den Parteien vereinbarten Zeitraum liegen", erklärt er. In der Regel, fügt der Experte hinzu, sind dies sechs Monate bis drei Jahre. Während dieser Zeit hat der Kreditnehmer einen Vorzugszins (ab 0,1% pro Jahr), der die monatliche Zahlung deutlich reduziert. Die Bank wiederum kann das Geld, das auf dem Akkreditiv ist, als Einlage verwenden, fügt Alexey Novikov hinzu.
2. Untertreibung des Preises
Das zweite von der Zentralbank erwähnte System steht im Zusammenhang mit der Unterschätzung der Preise für Neubauten. Es handelt sich um eine Situation, in der Bauträger Wohnungen in der Bauphase an verbundene Personen verkaufen, mit denen sie einen Vertrag zu einem Preis abschließen, der um ein Vielfaches unter dem Marktpreis liegt, und diese Gelder auf ein Treuhandkonto einzahlen. Dann werden diese Wohnungen durch Abtretung an die Endkäufer verkauft, und der Bauträger kann die zuvor erhaltenen Gelder verwenden Anmietung des Hauses.
Die Gefahr eines solchen Systems besteht darin, dass der Käufer im Falle eines Zahlungsausfalls des Bauträgers den größten Teil des gezahlten Geldes verliert - die Differenz zwischen dem tatsächlicher Preis die zum Zeitpunkt des Kaufs gezahlt wurden, und der Höhe des Guthabens auf dem Treuhandkonto, warnt die Zentralbank.
Wie beliebt sind diese Programme und warum?
Laut den von RBC-Real Estate befragten Experten wurden Akkreditive schon früher auf dem Markt für Neubauten eingesetzt, aber vor dem Hintergrund der Beschränkungen für Hypotheken, die sich auch auf Vorzugsprogramme auswirkten, begann ihre Beliebtheit zu wachsen. Was den zweiten Mechanismus betrifft, der von der Regulierungsbehörde erwähnt wurde, so ist er nach Ansicht der Marktteilnehmer nur wenig entwickelt.
Jetzt ist die Verwendung eines Akkreditivs bei großen Bauträgern und Banken beliebt, sagt Tatjana Reschetnikowa, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung des Bundesunternehmens Etagi. "Wenn wir über die Optionen für den Verkauf von Entwicklern durch verbundene Unternehmen sprechen, dann gibt es nur sehr wenige von ihnen auf dem Markt - nicht mehr als 1%. Aber mit einem Akkreditiv wächst die Zahl der Angebote und liegt jetzt bei etwa 10-15%", sagte Tatjana Reschetnikowa. Eine Alternative zu Akkreditiven könnte ihrer Meinung nach eine schrittweise Offenlegung des Treuhandkontos mit zunehmender Baureife sein, was die finanzielle Belastung der Bauherren verringern und die Verfügbarkeit von Darlehen erhöhen würde.
Alexey Novikov bestätigt auch die wachsende Beliebtheit von Akkreditiven - ihm zufolge ist die Option mit einem Vorzugssatz für sechs Monate besonders beliebt. "Verschiedene Banken arbeiten inzwischen an diesem Produkt, und es werden Geschäfte getätigt. Natürlich kann man nicht sagen, dass es sich um eine große Zahl handelt, aber es gibt einen gewissen Prozentsatz. In unserem Unternehmen beispielsweise belaufen sich solche Transaktionen auf 3-5%", so der Leiter der Abteilung für Hypothekarkredite von Est-a-Tet. Auf dem Gesamtmarkt kann der Anteil der verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung eines Akkreditivs seiner Meinung nach bis zu 20-25% betragen. Nach solchen Schemata arbeiten die großen Banken, fügt der Experte hinzu.
Jetzt ist die Verwendung eines Akkreditivs bei großen Bauträgern und Banken beliebt. Dank ihnen erhält der Käufer einen Rabatt auf den Hypothekenzins, die Zentralbank hält solche Systeme für riskant. (Foto: Sergey Malgavko/TASS)
In jüngster Zeit hat die Popularität von Akkreditiven zugenommen, da die Rentabilität der Banken aus Vorzugskrediten gesunken ist, sagt Sergey Gordeyko, Leiter des Analysezentrums "Russipoteka". "Die Situation ist ziemlich opportunistisch, und wenn sich der Leitzins oder die Höhe der Entschädigung, die den Banken für vergünstigte Kredite gezahlt wird, ändert, wird das Angebot von Akkreditiven in seine übliche Nische zurückkehren", glaubt Gordeyko.
Ein Rückgang der Zahl der Hypothekenbanken, eine Verknappung der Limits, eine strengere Prüfung der Hypothekenanträge, ein starker Anstieg der Zahl der Anträge mit einem vollständigen Paket von Dokumenten - all dies führt zur Suche nach neuen Kreditmodellen, fügte die Entwicklungsleiterin von Deal.Russian Federation" Olga Sidorenko hinzu. "Zumindest haben wir das im Januar und Februar gesehen. Neue Restriktionen führen zu einer Verteuerung der Hypotheken für den Endverbraucher und machen die gleiche Unterbewertung zu einem begehrten Produkt, das die Bauherren zu nutzen gezwungen sind", erklärt die Expertin.
Im Allgemeinen gibt es in diesem Jahr mehr alternative Möglichkeiten für den Kauf von Immobilien (Sonderangebote, Promotionen, Promotionen, Rabatte), fuhr Tatjana Reschetnikowa, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung der föderalen Gesellschaft "Floors", fort. Nach den Schätzungen des Unternehmens, im vergangenen Jahr solche Angebote waren nicht mehr als 70% des Gesamtvolumens, jetzt etwa 90% der Objekte können durch verschiedene Arten von Sonderangeboten von Entwicklern und Banken erworben werden.
Ein Rückgang der Zahl der Hypothekenbanken, eine Verknappung der Limits, eine strengere Prüfung von Hypothekenanträgen, ein starker Anstieg der Zahl von Anträgen mit einem vollständigen Paket von Dokumenten - all dies führt zur Suche nach neuen Kreditmodellen. (Foto: Semyon Likhodeev/TASS)
Die Risiken neuer Systeme und ihr Kampf gegen sie
Die Zentralbank hat auf die Risiken dieser beiden Systeme hingewiesen, die im Falle eines Konkurses des Bauträgers oder der Bank, die das Darlehen ausgestellt hat, oder des Entzugs seiner Lizenz durchaus real sind - dies ist ein Verlust von Geldern, sagte Tatjana Reshetnikova, stellvertretende Leiterin der Hypothekenabteilung der föderalen Gesellschaft "Floors". "Im Falle eines Akkreditivs gibt es keine Versicherung für diese Mittel, und im Falle einer Unterbewertung ist nur ein Teil der Mittel versichert", so die Expertin.
Formal ist das Akkreditivsystem legal und basiert auf der Verwendung völlig legaler Instrumente, erklärt Alexander Tsyganov, Leiter der Abteilung für Hypothekenkredite und Finanzinstrumente des Immobilienmarktes an der Finanzuniversität der Regierung der Russischen Föderation. Der Käufer hat hier einen finanziellen Vorteil, aber gleichzeitig steigt das Risiko, Geld zu verlieren, und es gibt keinen Mechanismus, um bei Nichteinhaltung von Bauzeiten Ansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen, so der Experte. "Man sollte sich darüber im Klaren sein, dass im Falle eines Konkurses oder des Entzugs der Banklizenz - und solche Fälle hat es 2024 bereits gegeben - keine Entschädigung von der DIA gefordert werden kann, da Akkreditive nicht in ihrem Umfang enthalten sind", warnte Alexander Tsyganov.
Dementsprechend lassen sich die Risiken verringern, wenn man eine Hypothek bei einer großen Bank beantragt und eine Wohnung von einem zuverlässigen Bauträger kauft, folgert Tatjana Reschetnikowa.
Um neue risikoreiche Modelle auf dem Hypothekenmarkt zu verhindern, plant die Zentralbank, in naher Zukunft Maßnahmen zu ergreifen. (Foto: Shutterstock)
Welche Maßnahmen gedenkt die Zentralbank zu ergreifen?
Um neue riskante Modelle auf dem Hypothekenmarkt zu verhindern, plant die Zentralbank in naher Zukunft die folgenden Maßnahmen:
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