Rosreestr und persönliche Daten von Hausbesitzern: Ich werde niemandem etwas verraten

Vor fast anderthalb Jahren trat die Regelung in Kraft, nach der Rosreestr die personenbezogenen Daten von Wohnungseigentümern nicht mehr in öffentlich zugänglichen Auszügen aus dem Einheitlichen Staatlichen Register juristischer Personen veröffentlicht. Die Marktteilnehmer gingen davon aus, dass diese Vorschrift die Gefahr birgt, die Transparenz von Transaktionen zu verringern. Waren ihre Befürchtungen berechtigt?

Name, Vorname, Vatersname und Geburtsdatum einer natürlichen Person, des Rechtsinhabers einer Immobilie - ab dem 1. März 2023 enthält ein öffentlich zugänglicher Auszug aus dem Einheitlichen Staatlichen Immobilienregister diese Informationen nicht mehr. Der Zugang dazu bleibt den Eigentümern selbst, ihren Ehegatten, Mietern und Eigentümern des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, vorbehalten und kann (bei Vorliegen entsprechender Gründe) auch von Notaren und staatlichen Stellen angefordert werden.

Die Zwischenergebnisse der Anwendung dieser Norm zusammenfassend, erinnert Rosreestr aus der Hauptstadt daran, dass die Marktteilnehmer zum Zeitpunkt der Diskussion über die neuen Regeln und unmittelbar nach deren Inkrafttreten viele Bedenken hatten. Als wichtigstes Problem wurde von den Fachleuten die Gefahr einer Verringerung der Transparenz der Transaktionen angesehen.

"Hier können wir mit absoluter Sicherheit sagen, dass sich diese Befürchtungen als unbegründet erwiesen haben. Das Gesetz hat ein ausgewogenes Gleichgewicht zwischen den öffentlichen und persönlichen Interessen der Bürger geschaffen. Einige sind besorgt darüber, dass es nun unmöglich zu sein scheint, einen Auszug zu bestellen und sich zu vergewissern, dass der Verkäufer der Wohnung auch wirklich deren Eigentümer ist. Aber es gibt keinen Grund zur Sorge: Die Sicherheit dieser Immobilienbesitzer ist gewährleistet, aber gleichzeitig wurden alle notwendigen Mechanismen für einen vollwertigen zivilen Immobilienumsatz in der Phase der Ausarbeitung des entsprechenden Gesetzentwurfs entwickelt", betonte Igor Maidanov, Leiter der Rosreestr-Abteilung für Moskau, in einem Interview mit Business FM.

Igor Maidanov, Leiter der Rosreestr-Abteilung in Moskau: "Die Vorteile des Verbots der Weitergabe personenbezogener Daten aus dem Einheitlichen Staatlichen Register juristischer Personen ohne Zustimmung des Rechteinhabers liegen auf der Hand. Vor allem wird dadurch die Möglichkeit betrügerischer Handlungen verhindert und die gegenseitige Verantwortung von Verkäufer und Käufer bei der Durchführung von Transaktionen erhöht. Es ist kein Geheimnis, dass es in der Vergangenheit möglich war, ungehindert Informationen zu erhalten, z. B. über einen allein lebenden Rentner, und diese Informationen in unrechtmäßiger Absicht zu verwenden. Das ist jetzt unmöglich. Außerdem wurden doppelte Websites erstellt und Informationen aus dem einheitlichen staatlichen Register weiterverkauft, deren Genauigkeit, Relevanz und Gültigkeit vernachlässigbar war."

Doch wie kann ein Immobilienkäufer nun die Integrität des Verkäufers überprüfen? Erstens kann er die Echtheit des Auszugs aus dem Einheitlichen Staatlichen Register juristischer Personen überprüfen, indem er einen speziellen QR-Code scannt, der sich auf dem vom Bundesregister ausgestellten Dokument befindet.

Zweitens sehen die derzeitigen Vorschriften weiterhin die Möglichkeit vor, personenbezogene Daten an Dritte weiterzugeben. Dazu muss der Eigentümer der Immobilie im EGRN die Zustimmung zur Weitergabe dieser Informationen vermerken, woraufhin der Käufer selbständig einen Auszug aus dem Bundesregister erhalten kann.

Die Eintragung ist ein einfaches Verfahren und erfordert eigentlich nur eine einzige Kenntnis: die aktuelle Katasternummer des Immobilienobjekts. Sie können einen Antrag bei der Rosreestr über die Zentren für öffentliche Dienstleistungen "Meine Dokumente", die offizielle Website der Rosreestr oder das Portal für öffentliche Dienstleistungen einreichen. Der Antragsteller kann seine Daten in Bezug auf ein oder mehrere Objekte, die ihm zum Zeitpunkt der Antragstellung zur Verfügung stehen, sowie in Bezug auf alle künftig für ihn registrierten Immobilien offenlegen.

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"In diesem Fall werden aus Sicherheitsgründen der vollständige Name und das Geburtsdatum offengelegt, was ausreicht, um den Verkäufer zu verifizieren, aber die Passdaten bleiben verschlossen: Schließlich könnte ein potenzieller Käufer betrügerische Absichten hegen. Wichtig ist, dass für diesen öffentlichen Dienst keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Anträge gelten, während die staatliche Gebühr für die Erbringung dieses Dienstes nicht angegeben wird. Wichtig ist auch, dass der Eintrag über die Weitergabe personenbezogener Daten keine zeitliche Begrenzung hat: Er ist bis zum Zeitpunkt seiner Rückzahlung im EGRN gültig, die auf der Grundlage eines vom Bürger eingereichten Antrags auf Rückzahlung dieses Eintrags oder eines in Kraft getretenen Gerichtsakts erfolgt, der die Meldebehörde zur Rückzahlung dieses Eintrags verpflichtet", erklärt die Rosreestr der Hauptstadt.

Und sie fügen hinzu, dass allein im ersten Jahr der Norm mehr als dreitausend Markierungen über die Offenlegung persönlicher Daten von Einzelpersonen in das Immobilienregister eingetragen wurden. "Das heißt, die Leute haben wirklich angefangen, diese Möglichkeit zu nutzen, wenn sie sie brauchten. Im Allgemeinen zeigt unsere Erfahrung, dass die Bürger damit zufrieden sind, dass ihre persönlichen Daten heute nur mit ihrer Zustimmung abgefragt werden können", so die Behörde.

Und was sagen die Immobilienmakler, die seit fast anderthalb Jahren nach den neuen Regeln arbeiten? Sehen sie darin nicht nur offensichtliche Vorteile, sondern auch unzweifelhafte Nachteile? Sind sie der Meinung, dass das bestehende System in irgendeiner Weise verbessert werden kann?

Ljudmila Gerlitz, Leiterin der Analyseabteilung bei Nikoliers

"Die Hauptsorge der Marktteilnehmer (im Zusammenhang mit der Einführung eines Verbots der Übertragung personenbezogener Daten aus dem Einheitlichen Staatlichen Register juristischer Personen ohne Zustimmung des Urheberrechtsinhabers) war die Annahme, dass das Projekt die Arbeit von Bauträgern, Beratern, Notaren und Katasteringenieuren erschweren und eine Transaktion mit einer Einzelperson weniger sicher machen würde. Zusätzlich zu den Standardangaben über die Immobilie ist es unmöglich, die Daten einer Person aus einem Auszug über die Eigentumsübertragung herauszufinden. Wenn es sich um Wohnimmobilienprojekte handelt, hat diese Neuerung keinerlei Auswirkungen auf die Abwicklung der Transaktion. Für einzelne Verkäufer von Gewerbeimmobilien, die einen vollen Terminkalender haben, kann diese Änderung jedoch zu einer Verlängerung des Transaktionsprozesses führen, da zur Bestätigung der Eigentumsverhältnisse ein Auszug eigenständig angefordert werden muss. Auf jeden Fall ist dies kein Hindernis, wenn der Kunde wirklich am Verkauf der Immobilie interessiert ist.

Yana Glazunova, CEO der VSN-Gruppe

"Was die positiven Aspekte betrifft, so beziehen sie sich eher direkt auf die Eigentümer von Immobilien. Früher waren alle persönlichen Daten, einschließlich Reisepass, SNILS und anderer Dokumente, öffentlich zugänglich, jetzt sind sie absolut vertraulich und sicher. Was die Probleme betrifft, so ist es wichtig, auf Transaktionen mit Zweitimmobilien hinzuweisen. Jetzt können wir die Richtigkeit der Daten nicht mehr unabhängig überprüfen - nur anhand der Erklärung, die der Eigentümer vorlegt. Wenn die Erklärung veraltet ist, müssen Sie sie erneut beantragen. Dieser Moment verzögert den Transaktionsprozess erheblich. Der zweite Punkt, der Schwierigkeiten bereitet, sind die Renovierungswohnungen. Bei solchen Transaktionen ist eine archivierte Abrechnung erforderlich, die jetzt leer ist, und sowohl die Kunden als auch die Banken benötigen sie. Die aufgetretenen Probleme und Schwierigkeiten lassen sich sicherlich durch Notare und zusätzliche Berichte lösen. All dies bedeutet jedoch in jedem Fall eine zusätzliche finanzielle Belastung und eine Erhöhung der Transaktionsbedingungen."

Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium

"Die neuen Vorschriften haben die Zahl der Fälle von Immobilienbetrug deutlich verringert. Gleichzeitig kann man nicht sagen, dass die Käufer in ihren Möglichkeiten, die Immobilie vor der Transaktion zu überprüfen, stark eingeschränkt wurden. Die Praxis zeigt, dass Eigentümer bereits vor der Schaltung einer Anzeige für den Verkauf einer Wohnung Erklärungen anfordern. Gleichzeitig wurde die Liste der Informationen in dem Dokument sogar noch erweitert: Jetzt gibt es eine vollständige Liste der Übertragungen von Eigentumsrechten. Damit sind die Informationen über die gekaufte Wohnung transparenter geworden."

Die Eintragung der Erklärungen erfolgt in bequemer elektronischer Form über "Public Services", so der Experte weiter. "Es ist jedoch wünschenswert, dass Rosreestr zu der Praxis zurückkehrt, auf Anfrage beglaubigte Papierdokumente zur Verfügung zu stellen, da viele potenzielle Käufer immer noch dieses Format bevorzugen", schlägt Ruslan Syrtsov vor.

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