Experten zufolge verfügt jeder Wohnkomplex über 10% hochliquide Einzelhandelsflächen, nach denen regelrecht gejagt wird, und 90% "minderwertige" Flächen, die zum Teil schon seit Jahren verkauft werden, weil sie unattraktiv sind. Kann man in einer solchen Situation von einem echten Defizit sprechen?
Die Rolle der in den Wohnkomplex integrierten Einzelhandelsflächen wird auf dem großstädtischen Markt immer deutlicher, und einige Experten sagen, dass der Verkauf von Nichtwohngebäuden heute einen beachtlichen Teil der Einnahmen des Bauträgers ausmacht und praktisch mit dem Verkauf von Wohnungen direkt konkurriert. Gibt es genügend Einzelhandelsflächen für alle, potenzielle Mieter und Käufer? Sind sie durch den Druck der Knappheit gezwungen, nicht das zu "nehmen", was sie brauchen, sondern das, was ihnen gegeben wird? Zunächst einmal sollte ein wichtiger Punkt geklärt werden, sagt Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers.
Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers: "Meiner Meinung nach gehören die klassischen Einkaufszentren und die Einzelhandelsflächen im Wohnkomplex zu verschiedenen Sektoren desselben Marktes. Es ist nicht ganz richtig zu sagen, dass die Nachfrage in dem einen Segment höher oder niedriger ist als in einem anderen, denn ein professioneller Mieter wählt auf der Grundlage der Lage, der Anwesenheit und der Verfügbarkeit seines Käufers aus und tut dies in allen Sektoren, während ein unprofessioneller Mieter auf der Grundlage seines Verständnisses des Marktes, der Nähe seines Wohnorts, der Verfügbarkeit von verfügbarem Raum usw. auswählt. Und es gibt mehr professionelle Mieter in klassischen Einkaufszentren".
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Dmitry Mozharov, Director of Development bei Plus Development, hält es für notwendig, eine Einschränkung zu machen, wenn er über die Knappheit spricht: In den meisten Projekten für den Massenmarkt übersteigt der Anteil der Gewerbeflächen oft nicht 3-5%. Und das ist in Ordnung.
Dmitry Mozharov, Director of Development bei Plus Development: "Es ist klar, dass in einer solchen Situation der Wettbewerb um Grundstücke in guten Lagen groß sein wird, insbesondere wenn es um kleine Flächen von 50-100 Quadratmetern geht. Die wachsende Beliebtheit des Online-Handels und der Lieferung verringert den Bedarf an traditionellen großen Geschäften, erhöht aber die Nachfrage nach Räumlichkeiten für Abholstellen, Last-Mile-Lager und andere Formate im Zusammenhang mit dem E-Commerce. Gleichzeitig haben wir bisher noch kein ausgeprägtes Defizit festgestellt. Es wird sich wahrscheinlich in den Jahren 2027-2028 verschärfen, da viele Entwickler derzeit den Start neuer Projekte in Erwartung günstigerer Bankenbedingungen verschieben. Jetzt ist festzustellen, dass beispielsweise in den neuen Gebieten Moskaus (wie Kommunarka, Filimonkowski und anderen) die Nachfrage nach Geschäftsräumen oft das Angebot übersteigt, da diese Gebiete aktiv besiedelt werden und die Infrastruktur noch keine Zeit hatte, sich zu entwickeln. Gleichzeitig kann es in reiferen Gebieten mit bereits etablierter Infrastruktur keinen Mangel geben, da das Angebot ausgeglichener ist."
"Jeder möchte ein hochwertiges Objekt kaufen: mit hohem Verkehrsaufkommen und guter Sichtbarkeit, im Zentrum des Wohnkomplexes, an einer Fußgängerstraße, am Eingang, ein Eckzimmer, einen Platz in der Nähe eines Supermarktes... Aber es gibt nur wenige davon, und der Handel nimmt die gesamte Fläche der ersten Stockwerke ein. Infolgedessen gibt es in jedem Wohnkomplex nur 10% rentable Räume und 90% illiquide Räume. Es ist unwahrscheinlich, dass sich ein guter Mieter für Letzteres entscheidet. Es besteht ein Mangel an wirklich hochwertigen Räumlichkeiten. Alle großen professionellen Akteure beklagen sich über Schwierigkeiten beim Erwerb liquider Immobilien", setzt Nikita Kornienko, CEO der gewerblichen Immobilien-Investmentplattform Simple Estate, das Gespräch über den "Mangel" fort.
Nikita Kornienko, CEO der Investitionsplattform für Gewerbeimmobilien Simple Estate: "Der Markt ist voll von illiquiden Flächen, die schon seit Jahren verkauft werden, und die Bauträger senken ihren Preis nicht. Leider geht ein privater Investor das Risiko ein, eine solche Fläche zu erwerben, weil er den Erzählungen eines Bauträgers Glauben schenkt, der es für profitabler hält, zu verkaufen, als mit einem solchen Mietvertrag zu leben. Bauträger träumen oft von einer guten Infrastruktur innerhalb des Wohnkomplexes: Fitnesscenter, Kindereinrichtungen, Krankenhäuser. Aber das gleiche Fitnesscenter ist bereit, dreimal weniger pro Quadratmeter zu zahlen als ein Supermarkt. Das Geld gewinnt, und wir sehen vierzig Alkoholmärkte, dreißig Apotheken, zehn Lebensmittelläden in einem Komplex, und gleichzeitig mangelt es an Kindergärten, sozialer Infrastruktur, Fitnessstudios, Kliniken usw.".
Und laut Stanislav Sagiryan, Aktionär und Vorstandsmitglied der RKS Development Group, übersteigt die Nachfrage nach hochliquiden Einzelhandelsflächen in Wohnkomplexen bereits das Angebot. "Ab dem Jahr 2020 ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in Russland stetig gestiegen. Gewerbeflächen sind zu einem begehrten Asset geworden, in das Investoren aktiv investieren, so dass es auf dem Markt einen Mangel an solchen Einrichtungen gibt", sagt der Experte. Und dieser Umstand wird sich seiner Meinung nach sicherlich auf die Entwicklungsansätze der nahen Zukunft auswirken.
Stanislav Sagiryan, Aktionär, Vorstandsmitglied der RKS Development Group: "Bei der Gestaltung von Geschäftsräumen in den ersten Stockwerken von Wohngebäuden sollten der funktionale Zweck, die praktische Anordnung und die städtebaulichen Anforderungen berücksichtigt werden. Natürlich ziehen es die Entwickler in der Regel vor, Gewerbeimmobilien zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten, um schnell Kapital zu beschaffen, Risiken zu verringern und die Verwaltung zu vereinfachen. Und im Jahr 2025 werden die Bauträger bei ihren Strategien für die Schaffung funktionaler Wohnkomplexe die sich ändernden Verbraucherpräferenzen und die Situation der wirtschaftlichen Stabilität berücksichtigen."
"Unabhängig von der Klasse und Größe des Wohnkomplexes hängen die Mietpreise sowie die Entscheidungen über den Verkauf von Gewerbeflächen immer von den Marktbedingungen und einer spezifischen Entwicklungsstrategie ab. Im Jahr 2025 werden die Entscheidungen der Bauträger von denselben Faktoren beeinflusst werden - dem allgemeinen Markt und einer spezifischen Strategie, aber unter Berücksichtigung neuer Trends wie der Entwicklung des Online-Handels, veränderter Verbrauchergewohnheiten, der Nachfrage nach Gastronomie und einer Reihe anderer", fasst Pavel Lyulin zusammen.
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