Spanien hat in letzter Zeit positive Erwartungen, Befürchtungen und hitzige Diskussionen ausgelöst - was bedeuten die Äußerungen des Ministerpräsidenten des Landes über ein mögliches Verbot des Verkaufs von Immobilien an Ausländer und Gesetze zur Beschränkung von Kurzzeitmieten in einigen Gemeinden; was verbirgt sich hinter den großen Phrasen und Initiativen, und wie wirkt sich all dieser Hype auf den Markt aus. Wir haben mit unseren Experten von großen russischsprachigen Immobilienagenturen darüber gesprochen.
Der spanische Wohnungsmarkt beendete das Jahr 2024 im Aufwind: Die Verkäufe stiegen, die Preise auch - plus 11.2%nach Angaben des Instituts für Statistik.
Die Mietpreise haben einen Rekordwert erreicht - plus 11.5% für das Jahr.
Der Anstieg der Kosten für den Kauf und die Anmietung von Wohnungen sorgt jedoch für Unzufriedenheit unter den Bürgern. Der Hauptgrund für den Preisanstieg ist das mangelnde Angebot, aber viele Einheimische neigen, wie in solchen Situationen üblich, dazu, den Ausländern zuzunicken, die Spanien lieben und fröhlich Quadratmeter in Barcelona, Madrid und anderen Städten kaufen.
Die Transaktionen mit Gebietsfremden erreichten in der Tat ihren Höchstwerte Im vergangenen Jahr betrug der Anteil der Käufer aus dem Ausland am Gesamtumsatz fast 15%und in einigen Regionen war sie noch viel höher (z. B. auf den Balearen - 30%).
Die Behörden versuchen, auf die Situation zu reagieren. So wurde vor einem Jahr die bevorstehende Abschaffung des beliebten Programms zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung für große Investitionen in Immobilien bekannt: das Golden Visa Programm endet am 3. April 2025.
Gleich zu Beginn dieses Jahres hat der Ministerpräsident des Landes, Pedro Sanchez, eine radikale, dem Zeitgeist entsprechende Erklärung abgegeben, in der er versprach, zunächst die Einführung einer 100%-Steuer über Geschäfte mit Ausländern an seine Wähler, und als er auf den Geschmack gekommen war, drohte er verbieten den Verkauf von Wohnungen an Neuankömmlinge.
Die Spanier werden nicht nur von Immobilieninvestoren, sondern auch von Touristen belästigt. In der Tat, der Strom ausländischer Touristen im letzten Sommer erreicht eine Aufzeichnung und brachte übrigens beeindruckende Einnahmen für die Staatskasse (86,7 Milliarden Euro für 8 Monate im Jahr 2024). In den attraktivsten Städten Spaniens gibt es so viele Gäste, dass dies für die Einheimischen zu einer ernsthaften Belästigung geworden ist. Barcelona angekündigt dass sie bis 2028 ein vollständiges Verbot von Kurzzeitmietwohnungen anstrebt und seit Anfang dieses Jahres Vorschriften eingeführt hat, die Immobilienbesitzer verpflichten, alle Mieter in der nationalen Datenbank zu registrieren.
Was geschieht also auf dem spanischen Wohnungsmarkt?
Wie verlief das erste Quartal 2025 auf dem spanischen Markt? Haben sich irgendwelche Trends seit dem letzten Jahr verändert? Ist die Aktivität von Ausländern hoch? Ist die Aktivität der russischsprachigen Käufer hoch?
Pavel Maslov, Geschäftsführer der Agentur Estate Barcelona: Das erste Quartal ist noch nicht vorbei, aber es ist klar, dass der Immobilienmarkt in Spanien weiter wächst. Die Immobilienpreise steigen, und im Jahr 2024 stiegen sie um mehr als 10%. Niedrigere Zinssätze und ein enormer Wohnungsmangel stimulieren die Nachfrage und lassen die Preise steigen.
Im vergangenen Jahr verzeichnete Spanien einen Rekord bei Immobilienverkäufen an Bürger anderer Länder: 69.418 Transaktionen, der höchste Wert seit 2007. Auf Russen und Ukrainer entfallen etwa 5% der Gesamtverkäufe an Ausländer.
Ekaterina Okhilkova, Leiterin der Agentur Expert Agent: Im Januar wurden in Spanien 60.650 Kauf- und Verkaufstransaktionen von Häusern und Wohnungen registriert, das sind 11% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und der beste Januarwert seit 2008. Auch die Preise für Wohnungen und Häuser stiegen weiter an. Am auffälligsten ist der Anstieg in Málaga, wo die Kosten für neue Wohnungen im vergangenen Jahr um 24,4% gestiegen sind. Die Nachfrage von ausländischen Käufern ist nach wie vor hoch, vor allem nach Objekten in touristischen und Küstenregionen. Auch die Aktivität russischsprachiger Käufer ist bemerkenswert - im 1. Quartal 2025 wurden 690 Transaktionen abgeschlossen.
Zu welchen Zwecken kaufen Ausländer Immobilien in Spanien? Welche Kundengruppen können identifiziert werden? Welches sind die üblichen Budgets?
Ekaterina Okhilkova: Es gibt mehrere Kaufziele. Zum Beispiel, um Einkünfte aus Vermietung oder Wiederverkauf zu erzielen. Kunden dieser Art ziehen in der Regel Barcelona, Madrid, Valencia, Malaga, die Costa del Sol und die Kanarischen Inseln in Betracht. Die Budgets für den Kauf von Wohnungen in touristischen Gebieten reichen von 150.000 bis 500.000 Euro, für den Kauf von Premium-Immobilien im Stadtzentrum und an der Küste - ab 500.000 Euro und mehr. Sie wählen Barcelona, Valencia, Madrid, Alicante und die Balearen für ihre eigene Unterkunft. Die Kosten für kleine Wohnungen liegen zwischen 150.000 und 300.000 Euro, komfortable Wohnungen mit 2-3 Schlafzimmern kosten zwischen 300.000 und 700.000 Euro, Villen und Stadthäuser werden zwischen 500.000 und 2 Millionen Euro angeboten.
Es gibt wohlhabende Rentner und Umsiedler, die Immobilien kaufen, weil sie die Möglichkeit schätzen, ein ruhiges Leben in einem warmen Klima zu führen, und es gibt diejenigen, die Häuser für die Erholung und saisonale Aufenthalte benötigen. Die Ziele der russischsprachigen Käufer bestehen darin, Kapital zu investieren, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und einen komfortablen Ort zum Leben zu finden. Ihre Budgets reichen von 150.000 bis 5 Millionen Euro.
Im Allgemeinen hängen die Budgets stark vom Standort ab: Eine Wohnung für 300.000 Euro in Madrid beispielsweise ist kompakt, während man für das gleiche Geld in Torrevieja eine Villa mit Swimmingpool kaufen kann.
Pawel Maslow Fragesteller: Es gibt zwei Kategorien von russischsprachigen Kunden. Die erste Kategorie sind diejenigen, die Spanien als ständigen Wohnsitz wählen, oft mit der ganzen Familie. Die Gründe für ihre Wahl liegen auf der Hand: Sicherheit, Klima, Medizin, Infrastruktur, Verkehrsanbindung (Flüge in fast die ganze Welt). Sie neigen dazu, Häuser in den Vororten von Barcelona oder große Wohnungen in erstklassigen Gegenden zu kaufen. Die zweite Kategorie von Käufern sind Personen, die nicht umziehen, sondern ihr Erspartes in sicheren, rentablen Instrumenten in einer stabilen Währung anlegen und vermehren wollen. Diese Kunden entscheiden sich für Gewerbeimmobilien mit einem Mieter in Großstädten wie Barcelona und Madrid.
Wie wird sich der Abschluss des Golden Visa Programms auf den spanischen Markt auswirken? Wie hoch war der Anteil solcher Transaktionen? Gibt es jetzt, vor der Fertigstellung des Programms für Investitionsaufenthaltsgenehmigungen, einen Ansturm?
Olga Popowa, Leiter der Agentur LUXBARCELONA: Ja, die Aufregung ist groß. Es gibt diejenigen, die versuchen, "auf den letzten Wagen zu springen", jemand will seine bestehende Art von Aufenthalt in den Aufenthalt des Investors "goldenes Visum" ändern oder zusätzliche Einrichtungen kaufen, so dass der Kaufbetrag mehr als 500.000 Euro ist. Wir suchen so schnell wie möglich etwas für ihn aus, machen ein Geschäft, beantragen diese Art von Aufenthalt. Manchmal kam die Entscheidung - die Genehmigung für den Antrag - sehr schnell, innerhalb einer Woche nach Einreichung.
In der Tat ist der Anteil der Käufe im Rahmen des Programms nicht sehr groß - nur 5-6% aller Transaktionen mit Ausländern. Die Regelung ist seit 2014 in Kraft, und sie hat sich nicht besonders auf den Wert von Immobilien ausgewirkt.
Pavel Maslov: Die Zahl dieser Verkäufe macht weniger als ein Prozent der Gesamtzahl der Transaktionen auf dem spanischen Immobilienmarkt aus. Da wir im Premium-Segment arbeiten, ist die überwiegende Mehrheit unserer Geschäfte mit einem Budget von 500.000+ (dies ist die Schwelle für die Teilnahme am Goldenen Visum). Bürger aus Nicht-EU-Ländern ließen sich die Gelegenheit nicht entgehen, einen zusätzlichen Bonus für die Aufenthaltsgenehmigung eines Investors zu erhalten, der sie nicht dazu verpflichtete, steuerlich ansässig zu werden und die meiste Zeit in Spanien zu leben. Dies war kein entscheidender Faktor, aber ein großer Vorteil neben anderen. Ja, in den letzten sechs Monaten hat die Aktivität zugenommen, aber es sind nur noch wenige Wochen, bis das Programm ausläuft, und in den nächsten Tagen wird alles zunichte gemacht.
Ekaterina Okhilkova: Die Abschaffung des Golden Visa-Programms ab April 2025 wird erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Die Nachfrage nach Luxusimmobilien wird wahrscheinlich zurückgehen, was zu einer Stabilisierung oder sogar zu einem Rückgang der Immobilienpreise in beliebten Regionen führen kann. Seit dem Start des Programms im Jahr 2013 bis zu seinem Abschluss im Jahr 2025 hat Spanien mehr als 33.000 goldene Visa ausgestellt, die meisten davon im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen. Obwohl diese Transaktionen nur einen kleinen Teil des Gesamtvolumens ausmachten, waren ihre Auswirkungen in bestimmten Segmenten, insbesondere in Großstädten und Tourismusregionen, spürbar. Generell zielt die Aufhebung des Golden Visa-Programms darauf ab, den Absatz zu stabilisieren und die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu gewährleisten, was langfristig zu einer ausgewogeneren Marktentwicklung führen kann.
Zu Beginn des Jahres sorgte die Erklärung von Pedro Sanchez über die Einführung einer Schutzsteuer auf Geschäfte mit Ausländern für viel Aufsehen. Das heißt, die Behörden wollen Ausländern die Möglichkeit nehmen, spanische Immobilien zu kaufen. Wie wahrscheinlich ist es, dass eine solch drastische Maßnahme eingeführt wird? Welche Erwartungen haben die Marktteilnehmer heute in dieser Hinsicht?
Pavel Maslov: Dies ist eine zweifelhafte populistische Initiative. Sie wird von den Sozialisten ihren Wählern als Maßnahme zur Eindämmung des Anstiegs der Immobilienpreise präsentiert und zielt angeblich darauf ab, Wohnraum für die Mittelschicht und junge Bürger erschwinglich zu machen. Die Einführung der Steuer löst jedoch nicht das Hauptproblem - den Mangel an Angebot!
Die Hauptgründe für den Preisanstieg sind niedrige Bauquoten und unwirksame staatliche Vorschriften. Statt prohibitiver Steuern ist es notwendig, Bauprojekte zu entwickeln, Bürokratie abzubauen und den Mietmarkt zu stimulieren.
Die Einführung einer Schrankensteuer kann gegen die EU-Rechtsvorschriften über den freien Kapitalverkehr verstoßen, und im Falle einer Diskriminierung ausländischer Käufer sind rechtliche Schritte möglich, auch vor dem Europäischen Gerichtshof.
Wir glauben, dass die Wahrscheinlichkeit, dass diese Maßnahme eingeführt wird, sehr gering ist. Wenn der Vorschlag von Sanchez weitergeht, wird sich die Verabschiedung eines solchen Gesetzes verzögern. In jedem Fall haben wir bereits rechtliche Lösungen für dieses Problem für unsere Kunden entwickelt. Viele entscheiden sich übrigens für Investitionen in Gewerbeimmobilien, die von den vorgeschlagenen Steueränderungen nicht betroffen sind.
Olga Popowa: Viele Blogger griffen die Äußerungen von Sanchez auf und sorgten für Aufregung. Aber das Gesetz muss noch vom Parlament verabschiedet werden, und es kann jederzeit abgelehnt werden... Nach dem Gesetzesentwurf kann sich die Höhe der Steuern für Unternehmen ändern, die im Flipping tätig waren, d.h. sie kauften Immobilien, renovierten sie und verkauften sie dann weiter. Bisher konnten sie ein Geschäft mit einer reduzierten Steuer von 5% abschließen, aber jetzt müssen sie die vollen 10% zahlen. Im Moment wird viel diskutiert... Es ist auch möglich, dass die Steuer für Käufer von Immobilien im Wert von 600.000 bis 900.000 Euro von 10% auf 12% erhöht wird. Bis jetzt gibt es keinen Grund zur Panik. Und wir sind so sehr an Veränderungen auf dem Markt, an Gesetze und verschiedene Einschränkungen gewöhnt, dass uns nichts mehr überraschen wird, und wir werden uns an die Veränderungen in diesem Fall anpassen.
Ekaterina Okhilkova: Obwohl Sanchez' Vorschlag einen breiten öffentlichen Aufschrei ausgelöst hat, stößt seine Umsetzung auf eine Reihe von Hindernissen. Erstens gibt es politischen Widerstand - Oppositionsparteien und Vertreter regionaler Behörden kritisieren die Initiative, bezeichnen sie als fremdenfeindlich und versprechen, ihre Umsetzung in den von ihnen kontrollierten Regionen zu blockieren. Zweitens gibt es rechtliche Aspekte: Die Einführung einer solchen Steuer könnte im Widerspruch zu den Grundsätzen der Europäischen Union stehen und zu Rechtsstreitigkeiten auf EU-Ebene führen. Drittens sind da die wirtschaftlichen Folgen. Experten warnen, dass eine solche Maßnahme ausländische Investoren abschrecken wird, was sich negativ auf den Bausektor und die Wirtschaft insgesamt auswirken wird.
Einige RegDie spanischen Behörden führen Maßnahmen gegen die kurzfristige Vermietung von Wohnraum ein. Inwieweit wird sich dies auf diese Märkte auswirken oder hat es bereits Auswirkungen? Gibt es unter Ihren Kunden viele, die Wohnungen zum Zweck der Vermietung gekauft haben? Was empfehlen Sie ihnen, jetzt mit ihrem Vermögen zu tun?
Olga Popowa: Bislang sind die Maßnahmen in Katalonien eher bürokratisch. Ab Juli 2025 müssen alle kurzfristigen Verträge in das Mieterregister eingetragen werden. Das gilt auch für diejenigen, die über Booking oder Airbnb mieten und einziehen. Selbst wenn die Miete nur 3-4 Tage beträgt, müssen wir Informationen über den Mieter bereitstellen. Bislang hat dies die Investoren in keiner Weise beeinträchtigt. Wir sind es gewohnt, uns an jedes Gesetz anzupassen, also schreckt es uns nicht. Auf jeden Fall ist der Markt sehr aktiv, und es ist immer möglich, Gelder zu reinvestieren. In Barcelona will man in einigen Jahren die Zahl der Wohnungen mit einer Touristenlizenz auf ein Minimum reduzieren. Wir wissen noch nicht, nach welchem Prinzip dies geschehen wird. Aber die Nachfrage von Investoren nach dem Kauf von Wohnungen mit einer bestehenden Touristenlizenz ist zurückgegangen.
Pavel Maslov: Ja, Barcelona, wo wir unser Hauptgeschäft betreiben, ist eine der Regionen, in denen Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen ergriffen wurden. Dies hat sich bereits auf den Mietmarkt ausgewirkt, der bereits ein großes Defizit aufwies. Die Investoren ziehen ihre Angebote aus dem Markt zurück und investieren in andere Arten von Vermögenswerten, einschließlich Gewerbeimmobilien. Die Kunden werden von der Tatsache angezogen, dass es keine Preisregulierung und relativ niedrige Einstiegskosten für Investitionen gibt, da die Steuer niedriger ist (nur 2,5% gegenüber 10% für Wohnimmobilien).
Ekaterina Okhilkova: Ja, ich denke, dass in den Regionen, in denen Beschränkungen für Kurzzeitmieten eingeführt werden, der Markt reagieren wird. Die Änderungen werden sich auf die Kosten für Wohnraum auswirken. Unsere Kunden sind nicht mit diesen Problemen konfrontiert worden, da unser Hauptkäufer eine Aufenthaltsgenehmigung für Investoren anstrebte und die Objekte für den Eigengebrauch erworben wurden. Denjenigen, die mit einem solchen Problem konfrontiert sind, empfehle ich, die Frage des weiteren Besitzes dieses Vermögenswertes zu überdenken. Vielleicht ist es sinnvoller, in interessantere Investitionsprojekte einzusteigen.
Hat der Kongress kürzlich die-Gesetzentwurf verabschiedet die unter anderem die Zwangsvollstreckung von Gehaltsschecks erleichtern wird? Wie sind die Zukunftsaussichten dieses Gesetzes? Wann kann Ihrer Meinung nach das Problem der Rückzahlung in Spanien endlich gelöst werden?
Olga Popowa: Das Problem wird meiner Meinung nach endgültig gelöst werden, wenn die Nicht-Sozialisten an die Macht kommen. Die Spanier selbst sind dieser Probleme überdrüssig, aber es gibt noch keine organisierten Massendemonstrationen gegen die unerlaubte Beschlagnahme von Wohnraum. Mein Anwalt findet es schwierig, eine Prognose über die Praxis der Anwendung des neuen Gesetzes abzugeben. Auf dem Markt werden derzeit viele Wohnungen zum Verkauf angeboten, die von zahlungsunwilligen Personen bewohnt werden. Sie werden zu einem Preis verkauft, der unter dem Marktwert liegt. Für 50.000-100.000 Euro kann man eine Wohnung kaufen, deren Marktwert (ohne ungebetene Gäste) bei 100.000-130.000 Euro liegt. Allerdings hat es jetzt niemand eilig, Objekte mit Hausbesetzern zu kaufen, so dass noch nicht klar ist, wie dieses Gesetz in der Praxis funktionieren wird und ob die Auszahler neue Schlupflöcher finden werden. Auf jeden Fall gibt es immer Möglichkeiten, sich vor Hausbesetzern zu schützen, und alle unsere Käufer genießen es, in Spanien in ihren eigenen Häusern zu wohnen, auch wenn sie nur für 2-3 Monate im Jahr kommen.
Pavel Maslov: Wir glauben, dass das Problem mit den Gehältern unter der derzeitigen Regierungspartei nicht gelöst werden wird. Ich möchte anmerken, dass das Problem unsere Kunden nicht betrifft, denn in dem Segment, in dem wir tätig sind, befinden sich die Immobilien in bewachten Wohnanlagen oder in Häusern, in denen immer ein Concierge anwesend und eine Alarmanlage angeschlossen ist.
Ekaterina Okhilkova Nach der Zustimmung des Kongresses wurde das Gesetz zur endgültigen Genehmigung an den Senat weitergeleitet. Es wird erwartet, dass der Senat die Initiative angesichts der breiten Unterstützung im Unterhaus unterstützen wird. Nach der Verabschiedung durch den Senat und der Veröffentlichung im Staatsanzeiger (BOE) wird das Gesetz in Kraft treten. Theoretisch wird das Gesetz die Zwangsräumung von Vermietern in einem beschleunigten Verfahren ermöglichen und die Rechte der Eigentümer schützen, aber es ist wichtig, dass die Justiz- und Strafverfolgungsbehörden die neuen Mechanismen effektiv nutzen. Außerdem müssen die Gründe für die Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit berücksichtigt und Sozialprogramme zur Unterstützung gefährdeter Bevölkerungsgruppen entwickelt werden. Grundstückseigentümer sollten sich ihrer Rechte und Möglichkeiten bewusst sein, um sich vor der illegalen Beschlagnahmung ihres Eigentums durch Hausbesetzer zu schützen.
Welche Art von Immobilien und wo empfehlen Sie Investoren heute zum Kauf?
Olga Popowa: Ich empfehle Investoren Großstädte, allen voran Barcelona und Madrid. In Barcelona sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren vor meinen Augen und laut Statistik um 30% gestiegen. Madrid ist auch gut für Investitionen, ist die Stadt aktiv zu entwickeln.
Gewerbeimmobilien oder Wohnungen in guter Lage mit Blick auf die Sehenswürdigkeiten, von denen es in Barcelona viele gibt, sind immer die beste Investition und werden immer liquide sein.
Welche Regionen/Städte in Spanien würden Sie für Ihren eigenen Wohnsitz in Betracht ziehen?
Olga Popowa: Nach meinen Beobachtungen haben die Käufer in letzter Zeit begonnen, den Norden Spaniens, Städte und Regionen wie Oviedo, Santander, San Sebastian, das Baskenland und Asturien aktiv zu erkunden. Es handelt sich um ökologisch saubere Regionen ohne große Touristenströme, in denen kleine, gemütliche Städte besonders attraktiv sind. Geeignet für Familien ohne kleine Kinder und für einen glücklichen Ruhestand.
Nun, unserer Erfahrung nach wollen die meisten Menschen am Meer leben. Immobilien, die nicht weiter als einen Kilometer von der Küste entfernt sind, sind immer liquide. In unserer Region Katalonien empfehle ich die Costa Brava und die Costa Dorada. Die Costa Brava ist teurer als die Costa Dorada, und jede Küste hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Für manche kann sich ein Minus in ein Plus verwandeln, denn jeder hat andere Vorlieben.
Spanien ist ein von Region zu Region vielfältiges Land, in dem jeder sein eigenes gemütliches Zuhause findet.
Wir danken Ihnen für das Gespräch mit unseren Experten in Spanien:
Pavel Maslova, Geschäftsführer der Agentur Estate Barcelona
Olga Popowa, Leiter der Agentur LUXBARCELONA
Ekaterina Okhilkova, Leiterin der Agentur Expert Agent
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