Wohnungsmarkt: zwischen dem billigsten und dem teuersten

Die staatlich geförderte Hypothek ist abgeschlossen, und die Käufer, für die der Preis am wichtigsten ist, müssen zunehmend auf die kleinsten und günstigsten Wohnungen achten. Aber in den letzten drei Monaten wurden fünf Grundstücke aus der Liste der "Goldenen Hundert" der Hauptstadt von ihren Eigentümern gefunden, so dass der Preis nicht immer das wichtigste Auswahlkriterium ist

In jüngerer Zeit waren die Bauträger (zumindest in den großen Städten, deren Immobilienmarkt als entwickelt bezeichnet werden kann) froh, dass die Käufer endlich aufhörten, den Preis in den Vordergrund zu stellen. Ein in jeder Hinsicht erfolgreiches Projekt, auch wenn es teurer ist als ein weniger attraktiver Konkurrent, kann seine Kunden durch seine günstige Lage, eine entwickelte Infrastruktur und gute Umweltbedingungen anlocken. Zahlreiche Hypothekenprogramme verleiten künftige Neuansiedler dazu, auch für etwas mehr Geld größere Wohnungen zu erwerben. Und so weiter.

Aber es scheint, dass heute, wo die "Rundum"-Hypothek mit staatlicher Unterstützung ausgelaufen ist und die verbleibenden Vorzugsprogramme für die meisten Käufer nichts mehr zu tun haben, der Preis wieder in den Vordergrund tritt. Und wie kann man den Kaufpreis senken? Richtig, zuallererst - auf Kosten der Quadratmeterzahl. Hier sind die Analysten des föderalen Portals "World of Apartments" und haben sich die Mühe gemacht, herauszufinden, wie viel Wohnungen bis zu einer Größe von 32 Quadratmetern in verschiedenen russischen Städten* kosten. Es stellte sich heraus, dass die Preisspanne von 75.765 Rubel in Grosny bis 396.767 Rubel in Sotschi pro Quadratmeter reicht, also mehr als fünfmal so groß ist.

Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter in allen Städten 146.087 Rubel. Neben Sotschi, die teuersten Wohnungen pro Quadratmeter sind kleine Wohnungen in Moskau (380.440 Rubel), Kasan (237.945 Rubel), St. Petersburg (231.865 Rubel) und Nischni Nowgorod (215.313 Rubel). Und im Keller des Preises Bewertung, zusätzlich zu Grosny, gibt es Nizhny Tagil (79.909 Rubel), Novokuznetsk (86.452 Rubel), Magnitogorsk (86.453 Rubel) und Makhachkala (90.717 Rubel).

Wenn man den Preis nicht an einem Quadrat, sondern an einem Grundstück "aufhängt", dann kostet eine Wohnung mit einer Fläche von bis zu 32 Quadratmetern in allen untersuchten Städten im Durchschnitt 3.954.120 Rubel. Moskau liegt an erster Stelle (10.018.840 Rubel), fast unmittelbar gefolgt von Sotschi (9.609.023 Rubel), gefolgt von St. Petersburg (6.946.677 Rubel), Kasan (6.393.046 Rubel) und Sewastopol (5.757.943 Rubel). Die günstigsten Immobilien werden in Grosny (1.970.587 Rubel), Orel (2.324.174 Rubel), Machatschkala (2.349.518 Rubel), Magnitogorsk (2.431.416 Rubel) und Nishnij Tagil (2.463.333 Rubel) verkauft.

Nach Angaben der Experten der "World of Apartments", im vergangenen Jahr, seit Juli 2023, der Quadratmeter von Studio-Wohnungen und kleine Ein-Zimmer-Wohnungen hat sich im Preis in 65 der 70 untersuchten Städte gestiegen. Am dynamischsten ist das Wachstum in Grosny (+51,9%), sowie in Volzhsky (+42,9%), Astrakhan (+38,6%), Omsk (+38,1%) und Orenburg (+34,9%). Am schwächsten war das Wachstum in Murmansk (+0,8%), Belgorod (+1,5%), Novokuznetsk (+2,2%), Sotschi (+3%) und Makhachkala (+3,2%). In Moskau betrug das Wachstum +9,2%, in der Region Moskau - +3,7%, in St. Petersburg - +12,4%. Nur in fünf Städten sank der Preis für einen Quadratmeter: in Ivanovo (-7,2%), Orel (-6,6%), Simferopol (-3,8%), Jaroslawl (-2,8%) und Krasnodar (-1,2%). Daher ist der durchschnittliche Quadratmeter der kleinen Wohnungen in dem Land im Preis um 14,6% gestiegen.

Auch die durchschnittlichen Kosten des Angebots sind fast überall gestiegen, in 66 von 70 Städten. Es ist besonders stark in Grosny (+58,4%), Vologda (+48,2%), Astrachan (+42,1%), Volzhsky (+41,2%) und Orenburg (+40,2%). Die wenigsten - in Murmansk (+0,3%), Jaroslawl (+0,9%), Simferopol (+1%), Sotschi (+3,1%) und Tula (+3,3%). In der Hauptstadt stieg der Preis für eine kleine Wohnung um 10,7%, in der Region Moskau - um 5%, in St. Petersburg - um 12,4%. Die durchschnittliche Partie fiel im Preis in Orel (-5,8%), Ivanovo (-5,1%) und Makhachkala (-1%). In Krasnodar hat sich der Preis im Laufe des Jahres nicht verändert. Infolgedessen stieg der durchschnittliche Angebotspreis für das Jahr fast so viel wie der Preis pro Quadratmeter - um 14,1%.

"Jetzt gibt es eine hohe Nachfrage nach kleinen Losen - wegen des Preises. Im Laufe des Jahres ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Lose um 12% zurückgegangen. Außerdem werden die billigsten Angebote weggespült, weshalb der Durchschnittspreis steigt. Außerdem werden die Wohnungen in den Städten teurer, in denen sie am billigsten waren, d. h. unterbewertete Marktsegmente werden allmählich auf das allgemeine Niveau angehoben. Auch können die Wohnungskosten dadurch steigen, dass in einer Stadt, in der es vorher keine hochwertigen Neubauten gab, diese entstanden sind. Und der Preis sinkt entweder dort, wo er bereits überhitzt ist (Beispiele sind Simferopol und Krasnodar), oder dort, wo neue Gebäude mit sehr kleinen Schnitten auf den Markt gekommen sind", erklärt Pavel Lutsenko, Generaldirektor des föderalen Portals "World of Apartments".

Aber die Experten der Firma Intermark Urban Real Estate haben sich um andere, fast direkt entgegengesetzte Berechnungen gekümmert: wie viel kosten die ersten hundert Ultra-Premium-Wohnungen in Moskau mit dem höchsten Quadratmeterpreis heute*. Es stellte sich heraus, dass sie im Juni 2024 stolze 138 Milliarden Rubel (oder etwa 1,6 Milliarden US-Dollar) kosten würden.

Laut dem PCM TOP-100 (Prime Central Moscow TOP-100 Index) liegt der Durchschnittspreis für einen Platz in der "goldenen Hundertschaft" jetzt bei 4,4 Millionen Rubel, was genau dem Wert vom März 2024 entspricht und 3% höher ist als vor einem Jahr. In den letzten drei Monaten wurden fünf Wohnungen aus dem Rating verkauft, die sich in der Ostozhenka, Yakimanka und im Tverskoy Bezirk befinden. Ihr Gesamtwert beträgt mehr als 8,1 Mrd. Rubel (wobei die Analysten nicht angeben, ob es sich dabei um den Gesamtpreis handelt, für den sie auf dem Markt angeboten wurden, oder um den Gesamtpreis der Transaktionen).

Die überwiegende Mehrheit der Wohnungen in den ersten hundert (78%) sind Vertreter des primären Marktes, sekundäre Angebote besetzen nur 22%, obwohl im Vergleich zum letzten Jahr der Anteil der sekundären Verkäufe um 13% auf einmal erhöht. Die teuerste Wohnung in der Hauptstadt kostet etwa 7 Milliarden Rubel, die untere Preisgrenze der TOP 100 liegt bei nur 166 Millionen Rubel.

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Nach den Ergebnissen des zweiten Quartals 2024, nahm Ostozhenka den ersten Platz in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen und Wohnungen aus der Kategorie der "die meisten-die meisten" (30 Lose). Tverskoy Bezirk ist auf dem zweiten Platz (20 Lose), und Yakimanka gab 14 Lose zu den goldenen hundert.

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