Immobilien in der Türkei Ausführlicher Leitfaden

Недвижимость в Турции Подробный путеводитель

In den letzten 10 Jahren ist die Türkei nicht nur für diejenigen, die ein Sommerhaus oder eine Wohnung am Meer kaufen wollen, sondern auch für Investoren, die ein passives Einkommen aus der Vermietung von Immobilien im Ausland erzielen wollen, zum Ziel Nummer eins geworden.

Erschwingliche Preise, eine hervorragende Infrastruktur, eine große Auswahl an Objekten verschiedener Preiskategorien, hervorragende klimatische Bedingungen, hohe Mietrenditen und maximale Transparenz der Transaktionen - das ist alles über Immobilien in der Türkei!

Bevor Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, müssen Sie nicht nur die Angebote auf dem lokalen Markt studieren, sondern auch Ihre Rechte und Pflichten kennen. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf alle Fragen und werden so gut wie möglich vorbereitet sein, um ein Haus oder eine Wohnung Ihrer Träume an der türkischen Küste zu kaufen!

Rezension des Artikels:

  1. Wer kann in der Türkei Immobilien kaufen und wo.
  2. Arten von Grundrissen und Immobilienarten.
  3. Welche Unterlagen sind für den Kauf einer Immobilie erforderlich?
  4. Der Prozess der Registrierung von Immobilieneigentum und -kosten.

Wer kann in der Türkei Immobilien kaufen und wo?

Ausländische Bürger können kaufen Immobilien in der Türkei seit 2003, aber bis 2012 galt der so genannte Grundsatz der "Gegenseitigkeit", wonach ein Bürger eines anderen Landes in der Türkei so viele Immobilien kaufen konnte, wie die Türken selbst in ihrem Land kaufen konnten.

Bis heute wurde dieser Grundsatz für die Bürger von 129 Ländern abgeschafft, darunter die Bürger Russlands, Kasachstans, Weißrusslands, der Ukraine und anderer postsowjetischer Länder.

Es gibt nur wenige Einschränkungen:

  1. Ein ausländischer Käufer kann kein Eigentum an einem Grundstück von mehr als 30 Hektar erwerben.
  2. Einrichtungen und Grundstücke in strategisch wichtigen Gebieten der Türkei sind nicht zum Verkauf bestimmt.
  3. Russische und ukrainische Staatsangehörige können keine Immobilien in den Grenzgebieten und in Gebieten an der Schwarzmeerküste wie den Städten Samsun, Trabzon, Zonguldak usw. erwerben.

Diese Einschränkungen sind für ausländische Käufer kein großes Problem, da die Region Antalya bei ihnen besonders beliebt ist: Immobilien in Antalya und Alanya.

Welche Art von Immobilien steht in der Türkei zum Verkauf?

Immobilien in der Türkei können selbst den anspruchsvollsten Käufer überraschen, hier finden Sie Objekte aller Art und für jedes Budget! Um sich bei den Angeboten auf dem Markt besser zurechtzufinden, ist es wichtig zu verstehen, welche Art von Objekt Ihnen angeboten wird.

Derzeit sind die heißesten Angebote in der Türkei Wohnungen in Komplexen mit reichhaltiger Infrastruktur. Käufer von Wohnungen in solchen Komplexen erhalten in der Regel Zugang zum Schwimmbad (Außen-/Hallenbad), zur Sauna, zum Hammam, zum Fitnessraum, zum SPA-Bereich, zum Grillplatz und zu Gemeinschaftsräumen zur Entspannung.

Die Nutzung der Infrastruktur für die Bewohner des Komplexes ist kostenlos, Sie müssen nur einen monatlichen Aidat (Tour. Aidat - eine Gebühr für die Instandhaltung des Komplexes) bezahlen. Sie wird auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer festgelegt und variiert je nachdem, wie reichhaltig die Infrastruktur in Ihrer Anlage ist.

Wichtig! Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie durch die Fläche der Wohnungen in der Türkei verwirrt sein: Auf dem Papier steht etwas, aber in der Realität sehen Sie viel weniger... Täuschung? Das ist vielmehr ein Merkmal der türkischen Gesetzgebung!

In der Türkei wird die Fläche der Wohnung entlang des äußeren Umfangs der Wände berechnet, dazu gehört auch die Fläche der Terrasse/des Balkons. Außerdem wird hier ein Teil des Treppenabsatzes und Flurs berücksichtigt, der zu gleichen Teilen zwischen den Eigentümern aufgeteilt wird.

Manchmal ist es ein kleines Rätsel, herauszufinden, welche Fläche in einer Wohnung netto (Wohnfläche) und welche brutto (Gesamtfläche) ist! Der offensichtliche Ausweg ist, persönlich vorbeizukommen und sich das anzusehen, damit man später nicht über die "gestohlenen" Quadratmeter traurig ist.

Die beliebtesten Wohnungsgrundrisse in der Türkei:

  1. Wohnungen 0+1 oder Studio. Es ist eine sehr seltene Anordnung heute, da seit dem 1. Juli 2017 der Bau von Studios in der Türkei gesetzlich verboten ist. Der Mindestgrundriss seit 2017 ist eine Ein-Zimmer-Wohnung (auf Türkisch - 1 + 1) mit einer Fläche von mindestens 28 Quadratmetern.
  2. Wohnungen 1+1. Die Türkische Entsprechung des russischen "Zweiteilig". Mit seltenen Ausnahmen ist dies ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer kombiniert mit einer Küche, ein Badezimmer, ein Badezimmer und einen Balkon / Terrasse. Es ist geeignet für Familien ohne Kinder oder für Rentner, die in die Türkei während der Wintersaison kam.
  3. Wohnungen 2+1. Geräumige Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und einem Wohnzimmer, das mit einer Küche kombiniert ist. Badezimmer, Bad und Balkon/Terrasse. Eine gute Option für Familien mit Kindern oder Käufer, die Platz zu schätzen wissen.

Wichtig! Viele Immobilienmakler und Türken selbst bezeichnen Wohnungen in der Türkei als Appartements. Das sollte Sie nicht erschrecken, denn in der Türkei gibt es keine derartigen Unterschiede zwischen diesen beiden Begriffen, wie beispielsweise in Russland. Eine Wohnung in der Türkei zu kaufen bedeutet, eine Wohnung zu kaufen, nur unter Verwendung eines Synonyms.

In dieser Analogie finden sich auf dem türkischen Immobilienmarkt auch andere Angebote: 3+1, 4+1, 5+1 und so weiter, wobei die erste Ziffer die Anzahl der Schlafzimmer angibt, die zweite ein Wohnzimmer mit Küche. In einigen Ausnahmen ist die Küche vom Wohnzimmer getrennt, aber solche Objekte sind eher die Ausnahme. Wenn Sie es wünschen, können Sie einen Umbau vornehmen, insbesondere wenn Sie eine Immobilie in der Türkei in der Ausgrabungsphase kaufen.

Neben den Standardwohnungen sind in der Türkei auch Duplexwohnungen sehr beliebt. Das sind große Duplex-Wohnungen mit einer Fläche zwischen 110 und 215 m².

Es gibt zwei Arten von Doppelhaushälften:

  1. Obere Duplex - Sie betreten die erste Etage der Wohnung, wo es ein Wohnzimmer und eine Küche, ein Gästebad, und dann gehen Sie bis zum zweiten Stock, wo es Schlafzimmer und ein Master-Bad mit einem Bad.
  2. Die untere Duplex oder "Reverse" - die Eingangstür befindet sich im zweiten Stock der Wohnung, wo es auch ein Wohnzimmer mit Küche, ein Gästebad, und auf der unteren Etage gibt es Schlafzimmer und ein zusätzliches Bad und ein Bad.

In beiden Konfigurationen gibt es normalerweise mehrere Balkone/Terrassen. Doppelhaushälften befinden sich in der Regel in den mittleren und oberen Etagen.

Es gibt zwei besondere Arten von Doppelhäusern:

  1. Das Penthouse ist ein Duplex in den obersten Etagen des Komplexes gelegen. Einer der Vorteile ist eine große Terrasse mit einem Platz zum Entspannen und Grillen, eine schöne Aussicht auf die Berge oder das Meer. In der Regel sind solche Duplexe teurer als andere Grundrisse im Haus.
  2. Bahçe Duplex (Tour. Bahçe - Garten) - Duplexe, die sich in den unteren Etagen des Komplexes befinden. Sie haben ein kleines Gebiet und Zugang zum Garten, manchmal mit einem separaten Eingang zur Wohnung.

Beratung! Wenn Sie sich ein Objekt angeschaut haben, es aber nicht in Ihr Budget passt, dann können Sie bei einer türkischen Bank eine Hypothek oder bei einem Bauträger Ratenzahlungen für einen Neubau beantragen.

Ausländische Staatsbürger erhalten Hypotheken aus den gleichen Gründen wie Türken. Der Zinssatz schwankt zwischen 7% und 10% pro Jahr (in Euro), die Anfangszahlung beträgt 30% des Katasterwertes des Objekts. Eine Hypothek kann in jeder Währung (Euro, Dollar, Lira und sogar Rubel) aufgenommen werden.

Viele Bauträger bieten zinslose Ratenzahlungen für die gesamte Bauzeit des Komplexes an, wenn Sie eine Wohnung in einem Haus kaufen, das sich in der Ausgrabungs- oder Bauphase befindet.

Wünschen Sie sich mehr Privatsphäre und Ruhe? Es gibt eine große Auswahl an Villen und Stadthäusern in der Türkei. In der Regel befinden sich die Villen und Stadthäuser in bewachten Komplexen, die auch über eine öffentliche Infrastruktur verfügen: Schwimmbad (Außen-/Hallenbad), Sauna, Hammam, Fitnessraum, SPA-Bereich, Grillplatz und Gemeinschaftsräume zur Entspannung. In den Villen gibt es häufig private Pools. Die durchschnittliche Fläche der Villen und Stadthäuser liegt zwischen 150 und 300 m².

Welche Dokumente sind für den Kauf einer Immobilie erforderlich?

Die häufigste Frage lautet: Welche Dokumente benötigen Ausländer, um in der Türkei eine Immobilie zu kaufen?

Die Antwort ist einfach: Ihren Reisepass (für Einwohner der Russischen Föderation) oder ein anderes Dokument, das die Identität eines Bürgers bei Reisen ins Ausland bescheinigt (für Einwohner der GUS-Staaten).

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Der Prozess der Registrierung von Immobilieneigentum

Schauen wir uns einen detaillierten Plan des Immobilienkaufprozesses in der Türkei an. Er lässt sich in die folgenden Phasen unterteilen:

Schritt eins. Die Wahl der Immobilie und Agentur / Entwickler.

In der Türkei gibt es inzwischen eine große Anzahl von Agenturen und Bauträgern, die Anlagen entlang der gesamten Küste anbieten. Wie wählt man den richtigen, zuverlässigen Partner aus, der einem nicht nur bei der Auswahl der Traumwohnung oder -villa hilft, sondern einen auch nach dem Kauf nicht mit Papierkram und Ärger allein lässt? Ein paar einfache Tipps:

  1. Studieren Sie die Bewertungen im Internet, achten Sie besonders auf Videobewertungen, denn Sie können alles und für jeden schreiben.
  2. Bitten Sie die Agentur oder den Bauträger um Dokumente für das Recht, in der Türkei Geschäfte zu tätigen. Muster von Diplomen türkischer Immobilienmakler sind im Internet zu finden.

    Wichtig! Hüten Sie sich vor Betrügern und Nichtfachleuten. Immobilien in der Türkei ziehen eine unglaubliche Anzahl von Menschen an, die eine Vermittlungsprovision aus dem Verkauf von Immobilien erhalten wollen: bis zu 10% des Wertes des Objekts! Jeder Kellner, Taxifahrer oder Blogger wird Ihnen Wohnungen und Villen anbieten. Bei solchen Geschäften besteht die Gefahr, dass Ihnen eine Wohnung ohne technische Unterlagen oder ein neues Gebäude verkauft wird, das nie fertig gestellt wird. Nach türkischem Recht dürfen nur Makler, Agenturen und Bauträger mit staatlichem Diplom in der Immobilienbranche tätig werden!

  3. Besuchen Sie die türkische Immobilienmesse in Moskau auf der Tishinka. Viermal im Jahr treffen sich die größten Immobilienagenturen und Entwickler aus der Türkei warten für Sie auf der Property Show und InvestShow, um mit Käufern zusammenzukommen und über ihre Projekte zu sprechen. Viele von ihnen nehmen seit mehr als 10 Jahren teil und bieten spezielle Rabatte und Boni für Besucher an. Der Eintritt zu solchen Veranstaltungen ist frei.
  4. Sprechen Sie mit einem Vertreter der Agentur oder des Bauträgers. Wenn Ihnen immer wieder Angebote gemacht werden, die Ihnen nicht zusagen, wählen Sie ein anderes Maklerbüro. Ein guter Makler wird nach einer Wohnung suchen, die für Sie geeignet ist, und nicht nach einer, für die er eine hohe Provision erhält.

Zweiter Schritt. Sightseeing-Tour.

Viele Agenturen und Bauträger bieten einen Sightseeing-Service an - dies ist eine Reise zum Kennenlernen von Liegenschaften und die Stadt, in der Sie eine Immobilie auswählen. Solche Reisen dauern in der Regel 3 bis 4 Tage, und während dieser Zeit können Sie mehrere vorausgewählte Optionen besichtigen.

Es ist besser, eine Besichtigungstour in der "Nebensaison" zu planen, wenn Sie das wahre Bild der Stadt sehen können und nicht durch die Hitze oder den Zustrom von Touristen gestört werden. Es ist nicht empfehlenswert, eine Besichtigungstour mit Ruhepausen zu kombinieren und Kinder mitzunehmen, da Sie pro Tag mehrere Komplexe und Einrichtungen sehen werden, möglicherweise in verschiedenen Teilen der Stadt. Ein solcher Prozess kann recht mühsam sein.

Beratung! Für eine Besichtigungstour ist es besser, sich für eine Agentur als für einen Bauträger zu entscheiden. Die Agentur wird Ihnen Wohnungen zeigen, die Ihren Bedürfnissen entsprechen, die Vertreter des Bauträgers werden sich hauptsächlich auf ihre Komplexe konzentrieren, und Sie sehen möglicherweise nicht die Objekte, die für Sie geeignet sind. Außerdem sollten Sie bei der Besichtigungstour nicht "zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen" und mit mehreren Agenturen gleichzeitig zusammenarbeiten: Alle haben die gleiche Basis an Einrichtungen (z. B. in Alanya), und Sie werden nur Ihre Zeit verschwenden.

Dritter Schritt. Reservierung des Objekts.

Haben Sie die Wohnung oder das Haus Ihrer Träume ausgewählt? Prima! Jetzt ist es an der Zeit, eine Anzahlung zu leisten und den Preis festzulegen. Was kostet sie?

Erstens sind Immobilien in der Türkei derzeit sehr gefragt, und gute Angebote sind sehr schnell vergriffen. Zweitens war der Wechselkurs der Lira in den letzten Jahren recht instabil, ebenso wie der Rubelkurs in Russland, und die Materialkosten und die Kosten für Arbeitsleistungen in Türkei werden von Jahr zu Jahr teurer.

Mit einer Anzahlung und dem Abschluss eines Kaufvertrags legen Sie den Preis für Ihr Objekt fest. Achten Sie auf den Vertrag selbst, er wird in der Regel in zwei Sprachen abgefasst: Türkisch und in der Sprache des Käufers. Im Vertrag müssen auch die Zahlungsbedingungen festgelegt werden, und die Anzahlung, die von den Gesamtkosten des Objekts abgezogen werden muss, muss separat festgelegt werden.

Beratung! Vergessen Sie nicht zu verhandeln, informieren Sie den Makler über Ihre Möglichkeiten und fragen Sie nach einem Rabatt oder einer Prämie beim Kauf einer Immobilie. Bei Neubauten kann es sich um eine Kücheneinrichtung oder Haushaltsgeräte handeln. Die Türkei ist ein farbenfrohes Land im Osten, hier kann und sollte man feilschen!

Wichtig! Die Kaution beträgt in der Regel 1000 Euro (oder den Gegenwert dieses Betrags in einer anderen Währung) und ist nicht rückzahlbar. Der Kaufvertrag, auch wenn er notariell beglaubigt ist, ist kein Dokument, das das Recht auf den Besitz einer Immobilie bestätigt, sondern hält nur Ihre Absicht, die Immobilie zu kaufen, und die Verpflichtungen der Parteien fest.

Vierter Schritt. Registrierung der Immobilie.

Bevor Sie eine Immobilie anmelden, müssen Sie eine Reihe von Dokumenten vorbereiten, aber keine Sorge, das dauert höchstens ein paar Arbeitstage. Zusätzlich zu einem ausländischen Reisepass benötigen Sie möglicherweise:

  1. Steuernummer in der Türkei. Dies ist eine zwingende Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie durch einen Ausländer. Sie wird in wenigen Minuten bei der Bezirksverwaltung der Steueraufsichtsbehörde eröffnet. Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen.
  2. Ein Bankkonto. Sie können ein Konto bei einer türkischen Bank eröffnen. Dazu benötigen Sie einen Reisepass und eine Fotokopie davon, eine türkische INN und eine Kopie eines Inlandspasses mit Registrierung am Wohnort. Sie benötigen auch ein Bankkonto, wenn Sie eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei beantragen wollen, sowie ein Konto für die Bezahlung von Versorgungsleistungen ohne Provision. Auf Wunsch kann die Transaktion von Ihrem Konto im Wohnsitzland auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden.
  3. Wollen Sie das nicht tun? Sie können dem Geschäftsführer, mit dem Sie zusammenarbeiten, eine Vollmacht erteilen, er wird alles Notwendige für Sie tun. Die Kosten für die Erteilung einer Vollmacht betragen 100-150 Euro.

In der Türkei gibt es ein Titelsystem für die Registrierung von Immobilieneigentum, und das Katasteramt ist damit befasst - es ist eine einzige Stelle für die Registrierung von Immobilien und Grundstücken. Das Katasteramt stellt Ihnen einen TAPU aus - das ist ein Dokument, das Ihr Recht auf Eigentum garantiert. Dies ist Ihr wichtigstes Dokument für eine Wohnung!

Bevor ein TAPA ausgestellt wird, wird eine Wohnung oder Villa von einem unabhängigen Sachverständigen geprüft, der von der Behörde beauftragt wird, die Anlage auf die Einhaltung aller Normen der türkischen Gesetzgebung zu überprüfen.

Bevor Sie die TAPU erhalten, müssen die Grundsteuer und die damit verbundenen Steuern vollständig bezahlt werden. Die Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Erhalt der TAPU (Katastergebühr, Übersetzungsdienste) kosten etwa 300 Euro. Außerdem ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb von Immobilien zu zahlen, die in der Türkei 4% des Katasterwerts des Objekts beträgt.

Wenn Sie einen Ratenkauf oder eine Hypothek planen, wird eine Belastung in die Eigentumsurkunde eingetragen, die nach Zahlung des gesamten Betrags für die Immobilie gelöscht werden kann.

Wichtig! Wenn Türkisch nicht Ihre Muttersprache ist oder Sie die Sprache nicht fließend beherrschen, verlangt das Katasteramt die Anwesenheit eines staatlichen oder notariellen Übersetzers. Dies ist notwendig, um die Transaktion so transparent wie möglich zu gestalten und Ihre Interessen zu wahren. Die Dienste eines Dolmetschers werden normalerweise vom Käufer der Immobilie bezahlt.

Im Katasteramt treffen sich der Verkäufer der Immobilie, der Vertreter des Käufers, der notarielle (staatliche) Übersetzer und der Käufer. Alle Informationen über die Immobilie sowie über frühere und derzeitige Eigentümer werden in den TAPU eingetragen. Die Frist für den Erhalt der TAPU beträgt bis zu 5 Arbeitstage ab dem Datum der Registrierung Ihres Antrags in der Verwaltung.

Fünfter Schritt. Abschluss eines Vertrags über die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen.

Der letzte Schritt ist der Abschluss von Verträgen über die Bereitstellung von öffentlichen Dienstleistungen (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Internet) für den neuen Eigentümer. In der Regel ist Ihr Makler dabei behilflich, und es gibt hier keine besonderen Probleme.

Wenn Sie ein neues Gebäude gekauft haben, belaufen sich die Kosten für den Anschluss von Diensten auf etwa 200-300 Euro, bei einem zweiten Gebäude müssen Sie etwa 100-150 Euro für die Erneuerung des Vertrags zahlen.

Zusätzlich zu den Verträgen für die Kommunikation, in der Türkei, obligatorische Versicherung von Immobilien gegen Naturkatastrophen ist DASK. Die Kosten für die Registrierung liegen zwischen 15 und 150 Euro.

Wichtig! Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau gekauft haben, müssen Sie einen Ferdi Iskan beantragen - das ist ein technischer Pass für eine Wohnung, der in der Bezirksgemeinde ausgestellt wird. Die Kosten für die Eintragung belaufen sich auf 300 bis 1000 Euro (je nach den Eigenschaften des Objekts).

In der Türkei gibt es zwei Arten von Iskan: Genel Iskan - wird für das ganze Haus ausgestellt und erlaubt Ihnen, die notwendigen Kommunikationen zum Komplex durchzuführen und Ferdi Iskan - ein individueller technischer Pass der Wohnung. Wenn Sie eine Zweitwohnung kaufen, dann sollte der Ferdi Iskan bereits ausgestellt sein und Ihnen einfach zusammen mit dem TAPU übertragen werden.

Herzlichen Glückwunsch, jetzt sind Sie der glückliche Besitzer einer Immobilie in der Türkei!

Beratung! Denken Sie daran, dass Sie für Ihren Seelenfrieden die Steuern und Nebenkosten pünktlich zahlen und Ihre Immobilie ordnungsgemäß instand halten müssen, um Schimmel und Feuchtigkeit zu vermeiden. Eine Verwaltungsgesellschaft kann Ihnen dabei helfen, denn sie kümmert sich um die Instandhaltung Ihrer Wohnung in einwandfreiem Zustand und kann sie auch in Ihrer Abwesenheit vermieten. Fragen Sie Ihren Verwalter, welche Bedingungen er für die Verwaltung Ihrer Wohnung anbieten kann.

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