Florenz Immobilienmarkt Übersicht

Florenz ist eine einzigartige Stadt, die von Hügeln, Weinbergen und Olivenhainen umgeben ist. Ihr reiches kulturelles Erbe, ihre schöne Architektur und ihr hohes touristisches Potenzial ziehen nicht nur private Immobilienkäufer an, sondern auch globale Investmentfonds.

Über die Stadt

Florenz ist das Verwaltungszentrum der Region Toskana, die im Zentrum Italiens liegt. Die von Hügeln und Ebenen umgebene Stadt liegt im malerischen Tal des Flusses Arno und erstreckt sich über eine Fläche von 102,3 Quadratkilometern. Florenz gilt als das wirtschaftliche, touristische, industrielle und modische Zentrum Italiens. Die Stadt hat etwa 360.000 Einwohner. Einst war die Stadt die Wiege der Renaissance und der Geburtsort so weltberühmter Persönlichkeiten wie Leonardo da Vinci, Michelangelo, Botticelli, Niccolo Machiavelli, Amerigo Vespucci und Dante Alighieri. Viele berühmte Künstler, Architekten, Dichter, Denker und Wissenschaftler lebten und arbeiteten hier. Vom XIII. bis zum XVIII. Jahrhundert herrschte in Florenz die berühmte Medici-Dynastie.

Die Hauptstadt der Toskana ist nach wie vor ein pulsierendes Zentrum für Kunst, Kultur und Gastronomie, das jedes Jahr Millionen von Touristen anzieht. Die Winter sind mild und regnerisch, und die Sommer sind trocken und ziemlich heiß. Im Juli und August heizt sich die steinerne Stadt oft bis zu hohen Temperaturen auf. Wegen der Hitze und der vielen Touristen ziehen es die Florentiner in dieser Zeit vor, näher ans Meer zu fahren. Daher können einige Geschäfte und Restaurants geschlossen sein.

Florenz wird definitiv mit einer hohen Lebensqualität assoziiert, die schöne Naturlandschaften, eine günstige Lage sowie reichhaltige Möglichkeiten zum Einkaufen, für gastronomische Genüsse und kulturelle Freizeitgestaltung miteinander verbindet.

Kulturelle Attraktionen

Aufgrund seiner reichen und bewegten Vergangenheit hat Florenz so viele Attraktionen zu bieten, dass es nicht umsonst als Museumsstadt bezeichnet wird. Sie ist ein wahres Schmuckkästchen mit architektonischen Juwelen. Hier befindet sich die prächtige Uffizien-Galerie, in der Meisterwerke der Weltkunst ausgestellt sind, die Basilika San Lorenzo, die zur Grabstätte der Familie Medici wurde, der historische Komplex Palazzo Medici-Riccardi, der mittelalterliche Palazzo Pitti, die antike Bogenbrücke Ponte Vecchio, die Basilika Santa Croce, in der so berühmte Italiener wie Dante Alighieri, Galileo Galilei, Michelangelo Buonarroti, Gioacchino Rossini und Leonardo Bruni leben. Das wichtigste architektonische Symbol der Stadt ist die Kathedrale Santa Maria del Fiore, deren bemalte Kuppel von fast überall in der Stadt zu sehen ist. An ihrem Bau arbeiteten die besten Architekten, Bildhauer und Künstler Italiens - F. Brunelleschi, F. Zuccari und J. Vasari, Donatello, Niccolo di Piero Lamberti.

In der Tat ist Florenz selbst ein italienisches Wahrzeichen. Seine Terrakotta-Dächer und antiken Brücken, Kunstgalerien und modernen Kunsträume, majestätischen Kirchen und Kathedralen versetzen Touristen aus aller Welt immer wieder in Erstaunen und Begeisterung. Selbst die zahlreichen Bombenangriffe des Zweiten Weltkriegs und die verheerende Flut von 1966, die das Zentrum von Florenz überschwemmte, konnten die Pracht und Schönheit dieser Stadt nicht zerstören.

Einkaufen

Florenz ist eines der Zentren der italienischen Modeindustrie. Weltberühmte Modehäuser wie Salvatore Ferragamo, Emilio Pucci, Roberto Cavalli, Ermanno Scervino und Gucci wurden hier gegründet. In der Stadt gibt es zahlreiche Geschäfte, Showrooms und Outlets. In den zentralen Straßen von Florenz gibt es zahlreiche Modeboutiquen mit Markenkleidung. Neben Designerkleidung und Schuhen können Sie hier auch Schmuck, Accessoires und Lederwaren kaufen. 30 Kilometer von der Stadt entfernt befindet sich das Designer Outlet Barberino, in dem es mehr als 100 Markengeschäfte gibt, darunter: Prada, Dolce & Gabbana, Cavalli, Patrizia Pepe, Guess, Hugo Boss, Nike, Adidas und andere.

Gastronomie

Die Toskana ist berühmt für ihre Küche, und Florenz bildet hier keine Ausnahme. Die italienischen gastronomischen Traditionen haben zahlreiche Touristen unwiderruflich in sich verliebt. In Florenz gibt es an fast jeder Ecke Cafés und Restaurants mit lokaler Küche: Florentiner Steak, toskanische Antipasti, Desserts und Kekse, lokale Gelato-Sorten, das florentinische Fastfood Lampredotto, ein Sandwich mit Kuhmagen. Unter der antiken Kuppel des Stadtmarktes finden Feinschmecker Käse verschiedener Reifegrade, erlesene Trüffel, frisches Olivenöl, saftiges Obst und Gemüse, das unter der italienischen Sonne angebaut wird.

Transport

Florenz liegt im Zentrum der Toskana und hat eine gute Verkehrsanbindung an andere Städte in Italien und Europa, mit denen es durch Busse und Hochgeschwindigkeitszüge verbunden ist. Der Flughafen Amerigo Vespucci akzeptiert Flüge aus Paris, Wien, Madrid, Amsterdam, Barcelona, Zürich und vielen anderen europäischen Städten. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich mehrere andere internationale Flughäfen. Busse und Straßenbahnen bilden die Grundlage des städtischen Verkehrs. Taxis sind nicht billig, aber die Autovermietung ist gut ausgebaut.

Wer ist am Kauf einer Immobilie in Florenz interessiert?

Florenz war schon immer einer der attraktivsten Orte für ausländische Bürger, wenn es um den Kauf von Immobilien geht. Und das liegt nicht nur daran, dass es im Zentrum des Landes liegt und man von dort aus überall in Italien leicht hinkommt. Und auch nicht im Status der kulturellen Hauptstadt. Immer mehr Ausländer entscheiden sich für Florenz als ständigen Wohnsitz, weil sie hier ihren Kindern eine angesehene Ausbildung bieten können, die zu den besten in Europa gehört. Die Stadt beherbergt mehrere berühmte internationale Schulen und Universitäten: die Universität von Florenz, die Akademie der Schönen Künste, die School of Transnational Management, das Europäische Hochschulinstitut und andere. Florenz beherbergt auch eines der größten und modernsten Krankenhäuser, das unter anderem auf Kindermedizin spezialisiert ist.

Die Käufer von Florentiner Immobilien lassen sich in zwei Kategorien einteilen. Die erste Kategorie sind Menschen, die Florenz als Wohnort oder zum Entspannen wählen. Diese Kategorie schätzt die toskanische Hauptstadt für ihren maßvollen Lebensstil, den Reichtum an kulturellen Sehenswürdigkeiten und die Nähe zu berühmten Orten wie dem Chianti-Weinanbaugebiet oder Badeorten wie Forte dei Marmi.

Die zweite Kategorie sind Menschen, die Florenz als Investitionsstandort schätzen. Sie investieren in Wohnungen oder Villen zur Miete, Hotels, kommerzielle Fonds. Aufgrund der ganzjährigen Strom von Touristen aus der ganzen Welt, die Rendite kann 10% erreichen.

Die wichtigsten ausländischen Käufer sind englischsprachige Bürger aus den Vereinigten Staaten und Großbritannien sowie Vertreter der nächstgelegenen europäischen Länder - Frankreich, Österreich, Deutschland. Amerikaner, Briten und Bewohner Nordeuropas sind auch unter den privaten Käufern von Objekten im Luxussegment im Wert von über 1 Million Euro führend.

Auch russischsprachige Bürger zeigen reges Interesse. In der Regel handelt es sich dabei um Menschen, die schon mehr als einmal in dieser herrlichen Stadt waren. Russisch Russisch In Florenz gibt es eine wunderschöne orthodoxe Kirche unter der Schirmherrschaft der Familie Strozzi - Menschen, die ihre russischen Wurzeln in Ehren halten und die russische Sprache perfekt sprechen. Trotz der Schwierigkeiten, die durch die politischen Ereignisse verursacht wurden, haben Russen immer noch die Möglichkeit, eine Wohnung in der Stadt oder eine Villa in der Nähe von Florenz zu kaufen. Für Weißrussen und Ukrainer gibt es keine besonderen Beschränkungen für den Immobilienerwerb. Bürger Kasachstans, die keine Aufenthaltsgenehmigung besitzen, haben aufgrund der gegenseitigen Vereinbarungen zwischen den Ländern nicht das Recht, italienische Immobilien zu erwerben. Die einzige Möglichkeit ist die Eintragung eines Unternehmens in Italien und der Erwerb von Immobilien über eine juristische Person.

Was bietet der Immobilienmarkt?

In den letzten 10 Jahren war der Immobilienmarkt in Florenz durch eine hohe Nachfrage und eine geringe Anzahl von Angeboten gekennzeichnet. Viele Objekte werden aufgrund ihrer Unzugänglichkeit und ihres historischen Wertes als Trophäen betrachtet. Anders als in Rom oder Mailand gibt es in Florenz nicht viele interessante Objekte zum offiziellen Verkauf. Wenn Penthäuser, Wohnungen mit Terrassen am Lungarno und andere ähnliche Objekte zum Verkauf stehen, werden sie nicht inseriert, sondern off-market - auf dem geschlossenen Wohnungsmarkt - verkauft.

Das historische Zentrum von Florenz gehört zum UNESCO-Kulturerbe, so dass es hier keine neuen Gebäude geben kann. Dies ist die Kehrseite des Status als "Museumsstadt". Aber manchmal kommen Objekte in vollständig restaurierten alten Gebäuden auf den Markt. Neue Gebäude befinden sich in der Regel weit vom Zentrum entfernt.

Der Hauptwohnungsbestand der Stadt wird durch Wohnungen ab 50 qm repräsentiert, aber unter den Angeboten auf dem Markt gibt es auch Objekte mit einer kleineren Fläche. Es ist anzumerken, dass Florenz immer noch eine große Anzahl von Wohnungen mit charakteristischen hohen Decken und Fresken hat.

Die florentinische Realität Immobilienmarkt bietet Immobilien in verschiedenen Preiskategorien an. Im Durchschnitt beginnen die Kosten für Immobilien im historischen Zentrum bei 4.500 Euro pro Quadratmeter. Aber auf dem Markt kostet eine Wohnung in einem mehr oder weniger akzeptablen Zustand durchschnittlich 7000 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen nach einer umfassenden Renovierung im historischen Zentrum kosten etwa 9000-10000 Euro pro Quadratmeter. Aussichtswohnungen sind teurer, die Kosten pro Quadratmeter können 20.000 Euro erreichen.

Territoriale Aufteilung

Offiziell ist Florenz in fünf Stadtviertel unterteilt: Centro Storico, Campo di Marte, Gavinana-Galluzzo, Isolotto-Legnaia, Rifredi. Auf globaler Ebene kann Florenz in ein historisches Zentrum und eine Peripherie unterteilt werden. Das historische Zentrum wiederum ist in mehrere Stadtteile unterteilt. Die prestigeträchtigsten davon sind Lungarni, das am Ufer des Arno liegt, und Oltrarno, das auf der dem historischen Zentrum gegenüberliegenden Seite des Flusses liegt. Das Herz der historischen Stadt ist die Calle Tornabuoni mit ihren Luxusboutiquen und Juweliergeschäften sowie den wichtigsten Plätzen. Auch die Hügel, die Florenz überragen, gelten als prestigeträchtige Orte.

Laute und überfüllte Touristenviertel sind für einen dauerhaften Aufenthalt weniger geeignet. Oltrarno und Lungarni sind attraktive Gegenden zum Wohnen. Das Herz des historischen Zentrums ist für Investitionen besser geeignet.

Liebhaber des Landlebens, die gerne in einem eigenen Haus mit Weinbergen und Swimmingpool, umgeben von Zypressen und Olivenbäumen, leben möchten, sollten sich die nahe gelegenen florentinischen Hügel 5-8 Kilometer von der Stadt entfernt ansehen. Zum Beispiel das malerische Städtchen Fiesole, das nur 20 Autominuten von Florenz entfernt liegt.

Tourismuspotenzial und Perspektiven für Kurzzeitmieten

Florenz ist eine der meistbesuchten Städte Italiens, in die jedes Jahr etwa 11 Millionen Touristen kommen. Das Fremdenverkehrspotenzial ist so groß, dass es zu einem Problem für die Stadt geworden ist. In letzter Zeit wurde darüber gesprochen, wie das Problem des Überangebots an Touristen gelöst werden kann. Gleichzeitig ist dies ein großes Plus für diejenigen, die in touristische Vermietungen investieren. Florenz war dem Rest Italiens in dieser Angelegenheit voraus. Es waren die Florentiner, die als erste ihre Wohnungen an Touristen vermieteten. Bereits 2015 gab es in Florenz einen Boom bei der Kurzzeitvermietung von Wohnungen auf der Plattform Airbnb. Damals begann sich dieses Geschäft in Rom gerade erst zu entwickeln, und in Mailand ist es vielleicht noch nicht so weit. In Florenz gibt es 14.000 Einheiten mit touristischen Vermietungen bei 170.000 Immobilieneinheiten. Laut einer statistischen Studie ist die Verteilung in der Stadt ungleichmäßig. Von allen Wohnungen, die auf Airbnb vermietet werden, befinden sich 76% im historischen Zentrum. Diese Situation hat die Stadtverwaltung gezwungen, über Maßnahmen zum Schutz ihrer Einwohner nachzudenken. So ist beispielsweise geplant, in naher Zukunft eine Mindestaufenthaltsdauer in historischen Vierteln festzulegen, steuerliche Anreize einzuführen, um den dauerhaften Aufenthalt in solchen Gegenden zu fördern, und es werden weitere Beschränkungen erwogen.

Die Rentabilität einer durchschnittlichen Wohnung in Florenz liegt bei 3-4% pro Jahr mit einer durchschnittlichen Mietpreis von 188 Euro pro Tag. Aber in der Praxis gibt es Fälle, wenn die Eigentümer der Wohnung verdienen bis zu 10%. Zur gleichen Zeit, sie nicht die Dienste von Drittanbieter-Agenturen zu verwenden. In der Tat, die Vermietung einer Wohnung an Touristen ist für solche Bürger die wichtigsten vollwertigen Job ohne Urlaub und Wochenenden.

Trends auf dem Immobilienmarkt

In den letzten 15 Jahren waren die Immobilienpreise in Florenz durch Stabilität und ein konstantes kleines Wachstum gekennzeichnet, das seit 2016 zu verzeichnen ist. Selbst nach den Ergebnissen von 2023, als es einen erheblichen Rückgang der Transaktionen gab, vor allem in der Peripherie von Florenz aufgrund einer Erhöhung des Leitzinses der EZB, stiegen die Immobilienpreise um 0,8 - 1%. All dies ist eine Folge der Investitionsattraktivität.

In den letzten Jahren sind große Investmentfonds, die ganze Gebäude von historischem Wert aufkaufen, massiv in den italienischen Markt eingetreten. Zu ihnen gehören die amerikanischen Fonds Blackstone, Colony Capital, Hines, die englische Aermont Capital sowie chinesische, französische und deutsche Unternehmen. In dieser instabilen historischen Periode gibt es eine klare Absicht seitens der globalen Investmentfonds, in einen ruhigen europäischen Hafen zu investieren, anstatt in junge Schwellenländer. Vielleicht sollten potenzielle Käufer den Profis in diesem Geschäft folgen.

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Immobilien in Florenz um Trophäen, und ihr Erwerb sollte nicht als gewöhnliche Transaktion, sondern als echte Trophäenjagd betrachtet werden. Wenn der Wunsch besteht, diese Trophäe zu erwerben, dann sollten alle Optionen in Betracht gezogen werden, da die Auswahl klein sein wird. Florentiner Immobilien sind ein hoch liquider Vermögenswert, der jederzeit so schnell wie ein Bankscheck verwendet und eingelöst werden kann. Daher kann der Erwerb von Wohnraum in der Stadt und ihrer Umgebung sowohl für den persönlichen Gebrauch als auch für Investitionen getrost empfohlen werden.

Vielen Dank für die Unterstützung bei der Vorbereitung des Materials durch unsere Experten in Italien:

Elena Dvurechenskaya, Direktorin von ITALCASA

Daria Zhuravleva, Immobilienmaklerin bei REAL Prestige Property

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