Analysten haben auf dem Moskauer Büromarkt Rekordzahlen in Bezug auf die Aktivität privater Investoren registriert
Das Volumen der Investitionen in Moskauer Büroimmobilien durch Privatinvestoren (Einzelpersonen und Einzelunternehmer) zum Zwecke des Weiterverkaufs ist innerhalb von fünf Jahren um das 11-fache gestiegen. Solche Daten von RBC-Real Estate wurden von IBC Real Estate Analysten zur Verfügung gestellt. Die hohe Nachfrage seitens privater Investoren wurde von anderen Marktteilnehmern bestätigt.
Analysten haben in den letzten Jahren ein zunehmendes Interesse privater Investoren an Büros in Moskaus im Bau befindlichen Geschäftszentren festgestellt. Laut IBC Real Estate stieg das Volumen solcher Investitionen von 3 Milliarden Rubel im Jahr 2019, als die ersten Objekte zum Verkauf auf dem Markt erschienen, bis 2023 auf 33 Milliarden Rubel (Angaben ohne Mehrwertsteuer).
Gleichzeitig ist der Anteil solcher Investitionen am Gesamtvolumen der Investitionen in Büroimmobilien gestiegen. Betrug der Anteil privater Investoren 2019 nur 3% der Gesamtinvestitionen (3 Mrd. Rubel von 97 Mrd. Rubel), so hat sich der Anteil bis zum Ende des letzten Jahres auf 20% (33 Mrd. von 162 Mrd. Rubel) fast versiebenfacht. Dieser Indikator ist der höchste in der gesamten Geschichte der Beobachtungen geworden, IBC Liegenschaften Anmerkungen.
Die wachsende Aktivität privater Investoren im Bürosegment wird auch von den Analysten der NF Group festgestellt. Nach ihren Schätzungen wird diese Nachfrage im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 um das Eineinhalb- bis Zweifache steigen. "Betrachtet man die Dynamik der letzten drei bis fünf Jahre, so hat der Anteil privater Investoren an den Transaktionen mit im Bau befindlichen Büroflächen in Moskau deutlich zugenommen. Darüber hinaus sind Investitionen in im Bau befindliche Büroflächen, die bis 2020 eher eine Ausnahme waren, jetzt zu einem bedeutenden Trend geworden", sagte Victoria Petrova, Direktorin der Abteilung Finanzmärkte und Investitionen bei der NF Group.
Auch die Bauträger selbst sprechen von einer hohen Nachfrage privater Investoren nach im Bau befindlichen Büros. "Wir bemerken das verstärkte Interesse von privaten Investoren, heute liegt ihr Anteil bei 30%. Im ersten Quartal 2023 lag diese Zahl noch bei 15-20%. Vor drei bis fünf Jahren betrug der Anteil privater Investoren am Gesamtumsatz nicht mehr als 5%. Heute sind es 30%", so Pavel Inshakov, Direktor für Verkauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien bei PIONEER.
Das Volumen der Investitionen in Büroimmobilien in Moskau durch Privatinvestoren (Einzelpersonen und Einzelunternehmer) zum Zwecke des Weiterverkaufs ist in fünf Jahren um das 11-fache gestiegen (Foto: Shutterstock)
Warum kaufen private Investoren Büros auf?
Analysten erklären die Beliebtheit der im Bau befindlichen Büros mit mehreren Faktoren. Erstens begannen Bauträger, Büroflächen zum Verkauf auf den Markt zu bringen. "Diese Veränderung ist in erster Linie auf einen Anstieg des Anteils der Projekte, die Büroflächen zum Verkauf anbieten (einschließlich Verkauf in kleinen Blöcken), nach unseren Schätzungen auf etwa 70% der Gesamtzahl der Projekte im Bau für die Inbetriebnahme bis 2027 geplant", erklärte der Direktor der Abteilung für Finanzmärkte und Investitionen NF-Gruppe.
Vor drei bis fünf Jahren war das Segment der zu verkaufenden Büroräume nicht so entwickelt, es gab nur sehr wenige Projekte, die zum Kauf angeboten wurden, bestätigt der Direktor für Verkauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien PIONEER. In der Regel ließ der Bauträger das Geschäftszentrum in der Immobilie und vermietete es in Eigenregie. "Darüber hinaus gab es fast keine Projekte, die im so genannten "Slicing" zum Kauf angeboten wurden, in der Regel wurden die Büros entweder nach Etagen oder nach dem gesamten Gebäude ausgestellt, was für einen privaten Investor natürlich praktisch unzugänglich war", erklärte Pavel Inshakov.
Zweitens haben sich die Privatanleger angesichts des Rückzugs billiger Hypotheken von Wohn- auf Büroimmobilien umorientiert, so die Experten. "Heute sind Büros ein verständliches Instrument für Immobilieninvestitionen und rentabler als die früher üblichen Investitionen in Wohnungen", stellt Ekaterina Nogai fest. "Die Mindesteinstiegsschwelle ist mit der von Wohnungen vergleichbar - im Durchschnitt 13-15 Millionen Rubel für hochwertige Büroflächen in einer im Bau befindlichen Anlage in Moskau. Bei vergleichbaren Budgets sind die Einnahmen aus der Vermietung eines Büros am gleichen Standort jedoch mehr als doppelt so hoch wie die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung", erklärt die Expertin.
Die zunehmende Aktivität privater Investoren wird auch durch die Tatsache begünstigt, dass Büroentwickler begonnen haben, flexible Kaufbedingungen in der Bauphase anzubieten - Ratenzahlungen, Hypotheken, Darlehen ohne Anzahlung, die Möglichkeit eines Zahlungsaufschubs. Die erste Ratenzahlung für die meisten Projekte beträgt 10% (1-2 Millionen Rubel). in der Phase des Geschäftsabschlusses. Danach kann der Käufer die für ihn am besten geeigneten Rückzahlungsbedingungen wählen, erklärt IBC Real Estate.
Strategien der privaten Investoren
Die Investition in ein Büro in einem im Bau befindlichen Geschäftszentrum impliziert mehrere Strategien - Unterbringung eines eigenen Unternehmens, Wiederverkauf zur Erzielung von Einnahmen aus der Wertsteigerung der Immobilie oder Vermietung. Es gibt auch eine Strategie für die Umsetzung eines fertigen Mietgeschäfts - die Suche nach einem Mieter und der anschließende Verkauf eines Büros mit einem Mietstrom.
Wie hoch ist die derzeitige Nachfrage?
Die verstärkte Nachfrage nach Büros durch private Investoren hält auch 2024 an. Nach Schätzungen von IBC Real Estate beläuft sich das Volumen der Investitionen privater Investoren in Moskauer Büros seit Anfang dieses Jahres auf 6 Milliarden Rubel, was mit dem des Vorjahres vergleichbar ist.
"Ein hoher Leitzins wirkt sich allmählich auf die Wirtschaftstätigkeit aus: Auf dem derzeitigen Niveau werden Einlagen und Anleihen oft zu einer attraktiveren Lösung für privates Kapital", so Ekaterina Nogai, Leiterin der Abteilung Research and Analytics bei IBC Real Estate.
"Dennoch bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau. Darüber hinaus stimulieren die Bauträger die Käufer mit verschiedenen Ratenzahlungs- bzw. Stundungsprogrammen", so der Experte. Mit der Senkung des Leitzinses in der zweiten Jahreshälfte werde sich der Trend zur Attraktivität von im Bau befindlichen Büros als Anlage für private Investoren zum Zwecke des späteren Weiterverkaufs oder der Vermietung wieder verstärken.
Die verstärkte Nachfrage nach Büros durch private Investoren hält auch 2024 an (Foto: Shutterstock)
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