Es wird nicht mehr möglich sein, vom Bauträger Millionen für Mängel an der Wohnung einzuklagen

Einige Zeit nach der Unterzeichnung der Urkunde über die Abnahme und Übergabe der Wohnung treten Mängel auf, zu deren Beseitigung der Bauträger verpflichtet ist. Wenn die Frist abgelaufen ist, dann kann der Käufer der Wohnung den Bauträger verklagen und eine Vertragsstrafe in Höhe von 1% der Kosten der Wohnung für den Tag des Verzugs verlangen

In Russland treten Änderungen in Kraft, die die Höhe der Strafen für die verspätete Beseitigung von Mängeln in Wohnungen in Neubauten radikal reduzieren. In Moskau und der Region haben sich Rechtsstreitigkeiten mit Bauträgern zu einem großen Geschäft entwickelt.

Bei Neubauten kommt es nicht selten vor, dass einige Zeit nach der Übergabe der Wohnung, d. h. nach der Unterzeichnung des Abnahme- und Übergabeprotokolls, Mängel an der Wohnung auftreten. Zum Beispiel ist die Tür schief, der Fensterrahmen hat Risse, die Fliesen bröckeln oder, was noch schlimmer ist, es gibt undichte Stellen. Während der Gewährleistungsfrist ist der Bauträger verpflichtet, diese Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen, die nach dem Verbraucherschutzgesetz 45 Tage nicht überschreiten darf. Wenn alle Fristen verstrichen sind, kann der Hauskäufer den Bauträger verklagen. Der Mangel, der den normalen Betrieb der Wohnung beeinträchtigt, ermöglichte es, nach diesem Gesetz eine Vertragsstrafe in Höhe von 1% pro Tag des Preises eben dieser Wohnung zu verlangen. Bei einem erfolgreichen Szenario für den Kläger war es möglich, fast die gesamten Kosten für die Wohnung zurückzubekommen. Auf die eine oder andere Weise wurden in letzter Zeit viele Bauträger mit diesem Problem konfrontiert. Das sagte Stanislav Sagiryan, CEO der RKS Development Group, gegenüber Business FM:

Stanislav Sagiryan, Generaldirektor der RKS Development Group: "Ja, wir haben eine Wohnung gemietet, sie wurde vor drei Jahren gebaut, alles ist wunderbar. Plötzlich kommen Klagen von Aktionären wegen Reparaturen. Und hier handelt es sich, gelinde gesagt, um eine sehr umstrittene Reparatur, denn sie hat eindeutig mit Wertminderung zu tun, mit Normalität. Wenn man den ganzen Tag auf dem Parkett läuft, dann fängt es natürlich früher oder später an, sich ein wenig zu verschieben oder es passiert etwas anderes damit. Die Leute haben drei Jahre gewartet, die Anwaltskanzleien kommen zu ihnen und sagen: Leute, rennt schneller zum Gericht, wir erstatten euch jetzt die gesamten Kosten für den Ausbau. Und irgendwo haben wir uns gewehrt, irgendwo haben wir leider verloren und tatsächlich ganz erhebliche Beträge erstattet bekommen. Ja, es könnten 5%, 10% des Wohnungspreises sein. Deshalb haben viele Bauträger die Fertigstellung nicht in die Kosten der DDU einbezogen, sie haben versucht, sie in einem separaten Vertrag vorzuschreiben, um nicht das Risiko zu haben, dass man an sie herantritt und ganz heimtückisch sehr, sehr große, saftige Summen kassieren kann."

Mit dem neuen Gesetz, das am 1. September in Kraft tritt, wird die Höhe der Strafe radikal reduziert: Statt 1% pro Tag beträgt sie 1/150 des Leitzinses der Zentralbank. Beim derzeitigen Satz sind es 0,12%. Das ist eine Verringerung um fast das Zehnfache. Aufgrund der, gelinde gesagt, nicht sehr angemessenen Zahlungen für Mängel, die früher vom Bauträger eingeklagt werden konnten, hat sich ein ganzes Geschäft darum entwickelt. Wahrscheinlich hat jeder Hauskäufer auf dem Primärmarkt mindestens einmal eine Anzeige für solche Dienstleistungen in seinem Briefkasten gefunden. "Geld vom Bauträger eintreiben, bis zu 2,5 Millionen für Mängel" lautet eine typische Überschrift. Dabei gab es vor allem zwei Möglichkeiten. Die erste bestand darin, dass von den Anwohnern lediglich Geld für die Erstellung einer Klageschrift an das Gericht kassiert wurde, und das war das Ende der Erbringung von Rechtsdienstleistungen. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass die Anwälte für einen Prozentsatz des vom Bauträger zurückgeforderten Betrags arbeiten.

Business FM rief unter dem Deckmantel eines potenziellen Kunden bei einem der Moskauer Büros an, das Rechtsstreitigkeiten mit Bauunternehmen führt. Und sie fragte, wie viel sie einklagen könnte:

"Das hängt vom Gebiet und den Bedingungen ab. Jetzt ist zum Beispiel das dritte Moratorium in Kraft, das heißt, die Geldbußen für den Verbraucherschutz sind nicht erfüllt. Das heißt, es wird nicht möglich sein, den Betrag der Forderungen um das Eineinhalb- oder Zweifache zu erhöhen. Je nach Fläche, wenn Sie eine Fläche von 19-23 Quadratmetern haben, dann 200 Tausend, manchmal 300 Tausend. Bei Flächen von mehr als 50 Quadratmetern - 300-500 Tausend, ja, bis zu einer Million, sogar bis zu 700 Tausend, so rechnen sie das Gutachten. Schauen Sie, vielleicht werden Sie auch mit Anwälten kommunizieren, wenn sie gute Aussichten versprechen, zahlen Sie keine Vorauszahlung, nur zu den Bedingungen des Erfolgshonorars."

Es scheint, dass wir einen ehrlichen Anwalt bekommen haben: Er hat keine zweistelligen Millionenbeträge versprochen, sondern selbst über das Moratorium für die Einziehung von Bußgeldern von Bauunternehmern berichtet, das tatsächlich existiert und bis zum 31. Dezember gilt.

Das am weitesten verbreitete Geschäft bei Rechtsstreitigkeiten mit Bauträgern findet in Moskau und der Region statt. Die Redaktion wurde von der Co-Leiterin der Immobilien- und Baupraxis der Anwaltskanzlei EPAM (AB EPAM), Catherine Verle, gebeten, den Umfang dieses Geschäfts zu bewerten:

Ekaterina Verle, Co-Leiterin der Immobilien- und Baupraxis bei der Anwaltskanzlei EPAM (AB EPAM): "Um diese Branche herum haben sich skrupellose Experten gebildet, die die Qualität der gebauten Wohnungen unterschätzt haben. Dazu kamen skrupellose Anwaltskanzleien, die Geld damit verdienten, dass sie Gruppen dieser Anteilseigner sammelten und ihnen anboten, für einen bestimmten Prozentsatz vor Gericht zu gehen, das heißt, es entstand eine ganze Branche. Und wenn dies zum Beispiel vor vier Jahren noch kein massives Ausmaß angenommen hat, so haben diese Bußgelder in den letzten zwei oder drei Jahren begonnen, einen wirklich massiven Charakter anzunehmen. Die Leute machten Geschäfte, und die Geldstrafen in Moskau und der Region Moskau erreichten mehrere zehn Milliarden Rubel."

Die Bauträger selbst sagen, dass eine deutliche Verringerung des Umfangs der Sanktionen nicht zu einer Verringerung der Qualität der neuen Gebäude führen wird.

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