Im Bereich der Wohnungs- und Kommunalwirtschaft werden die Bußgelder für die einen höher und die Tarife für die anderen verständlicher ausfallen

Nahaufnahme eines farbenfrohen abstrakten Ölgemäldes mit Strudeln und Textur

Skrupellose Versorgungsunternehmen, die uns plötzlich das Warmwasser und den Strom abstellen, sollen künftig das Zehnfache an Bußgeldern zahlen. Und es wird vorgeschlagen, die Höhe der Zahlung für die Wartung und Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum nicht an die Wünsche des Strafgesetzbuches zu knüpfen, sondern an die technische Dokumentation für den MKD

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - болеее понятные тарифы

Mehrere Nachrichten im Zusammenhang mit dem Sektor Wohnen und kommunale Dienstleistungen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens hat der Präsident der Russischen Föderation das Föderale Gesetz Nr. 116-FZ vom 29. Mai 2024 "Über die Änderung von Artikel 7.23 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten der Russischen Föderation" unterzeichnet.

Wie der Telegrammkanal "Baugesetze" feststellt, gelten seit dem 9. Juni neue Bußgelder für die Bereitstellung minderwertiger Versorgungsleistungen, die für skrupellose Ressourcenversorgungsunternehmen (RSO) um das Zehnfache erhöht wurden. Es geht um die illegale Abschaltung der Warmwasserversorgung oder der Heizung im Winter, die längere Aussetzung der Stromversorgung und ähnliche Verstöße.

Das Sanktionssystem ist nun zweistufig. Für den ersten Verstoß gegen den Zeitplan und die Qualität der Versorgung mit kommunalen Ressourcen werden Geldbußen in Höhe von 10.000 Rubel für Beamte und bis zu 50.000 Rubel für juristische Personen verhängt. Für jeden weiteren Verstoß werden Geldbußen von bis zu 30 Tausend Rubel bzw. bis zu 100 Tausend Rubel verhängt.

Zweitens hat der Staatsduma-Ausschuss für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen einen Gesetzentwurf zur Änderung des Strafgesetzbuches vorbereitet. Den Verfassern des Dokuments zufolge wird nach seiner Verabschiedung die Verwaltung neu gebauter ICMS effizienter werden.

Wie Experten erläutern, legen die vorgeschlagenen Änderungen des Wohnungsbaugesetzbuches der Russischen Föderation fest: Das vorläufige Strafgesetzbuch, mit dem der Bauträger einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen hat, sollte ein Jahr nach Inbetriebnahme des Hauses mit der vollständigen Verwaltung des MCD beginnen. Jetzt ist die Frist drei Monate, aber während dieser Zeit nicht alle Wohnungen verwalten, um den Eigentümern, die den Prozess der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erschwert übergeben.

Außerdem ändert sich der Ansatz für die Festlegung der Tarife. Die im Vertrag zwischen dem Strafgesetzbuch und dem Bauträger festgelegte Höhe der Gebühr ist finanziell und wirtschaftlich nicht gerechtfertigt, so dass sich die Tarife für die Eigentümer häufig als zu hoch erweisen.

Nach den neuen Vorschriften wird die Höhe der Zahlung für die Instandhaltung und Wartung des Gemeinschaftseigentums nicht an die Wünsche des Strafgesetzbuches, sondern an die technische Dokumentation für den MKD gebunden sein. Die technische Dokumentation wird auch eine Bedienungsanleitung für den Betrieb eines Mehrfamilienhauses umfassen: Sie wird Empfehlungen für die Wartung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Lebensdauer der einzelnen Elemente usw. enthalten. Auf der Grundlage dieser Informationen wird die Verwaltungsgesellschaft Verwaltungstarife erstellen.

В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других - болеее понятные тарифы

Foto: Anton Vergun/TASS

Was denken die Entwickler über die vorgeschlagenen Neuerungen? Sehen sie irgendwelche Gefahren darin, sie zu akzeptieren? Und, was am wichtigsten ist, halten sie die Probleme, die sie zum Nachdenken über die neuen Regeln veranlasst haben, für real?

Elena Komissarova, Generaldirektorin der BEL Development Group

"Das Verfahren zur Festlegung der Kosten für die Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft beim Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude ist in der Tat ein akutes Problem im Bereich der Wohnimmobilien. Die Eigentümer von MKD-Wohnungen werden beim Kauf einer Wohnung mit einem bereits festgelegten Tarif für die Verwaltung und den Betrieb konfrontiert, und viele Eigentümer halten die Tarife fälschlicherweise für undurchsichtig und überteuert. Jede Verwaltungsgesellschaft stützt sich bei der Berechnung des Tarifs in erster Linie auf die anfängliche technische Dokumentation sowie auf die Verwaltungs- und Geschäftskosten innerhalb ihrer eigenen Geschäftsprozesse. In jeder Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Verwaltungsgesellschaft sollte ein separater Antrag die transparenteste Auslegung des Tarifs enthalten. Gleichzeitig muss die Verwaltungsgesellschaft kundenorientiert sein und den Eigentümern bei Fragen zum Tarif umgehend Begründungen und Kommentare liefern. Leider erhalten die Eigentümer nicht in allen Bereichen eine Rückmeldung, was sich sicherlich auf die Loyalität auswirkt. Die Verabschiedung des Gesetzentwurfs kann das Strafgesetzbuch erheblich einschränken, wenn es darum geht, die für einen qualitativ hochwertigen Betrieb erforderlichen Mittel zu beschaffen, zum Beispiel bei der Auswahl einer Reihe spezialisierter Dienstleister. Dennoch wird dieser Ansatz die Festlegung einer unangemessenen Höhe von Betriebsgebühren verhindern, wenn es sich um eine skrupellose Verwaltungsgesellschaft handelt. Mit dem Gesetzentwurf wird auch die Gültigkeitsdauer des vom Bauträger mit dem Strafgesetzbuch abgeschlossenen Hausverwaltungsvertrags verlängert. Derzeit sind es drei Monate, jetzt können die Hausbesitzer erst nach einem Jahr selbständig ein neues Strafgesetzbuch wählen. Die Befristung der Verwaltung von Neubauten ist völlig gerechtfertigt. Unmittelbar nach der Inbetriebnahme des Hauses führen die Eigentümer Reparaturen durch, und der Bauträger beseitigt Ansprüche, die nach der Abnahme der Wohnungen festgestellt werden. Die derzeitige Dreimonatsfrist ist zu optimistisch. Die Praxis zeigt, dass die meisten Bewohner die Reparaturen frühestens nach sechs Monaten abschließen und einziehen, so dass das Haus im Durchschnitt nach einem Jahr voll belegt ist. Während dieses Zeitraums ist die Arbeit der mit dem Bauträger verbundenen Verwaltungsgesellschaft die effektivste Lösung zur Beseitigung von Mängeln. In jedem Fall sind die Fragen des Wohnens und der kommunalen Dienstleistungen die sensibelsten und sozial bedeutsamsten für die Bevölkerung. In dieser Hinsicht erfordern dieser Gesetzentwurf und ähnliche Initiativen eine detaillierte Untersuchung und Analyse und müssen das Gleichgewicht der Interessen der Eigentümer und des Strafgesetzbuches berücksichtigen."

Vera Stefan, Kaufmännische Direktorin von Asterus

"Die Verlängerung der Laufzeit auf ein Jahr ist wirklich die richtige Maßnahme. Innerhalb eines Jahres hat der Bauträger zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft bereits Zeit, das Konzept der Verwaltung eines Mehrfamilienhauses umzusetzen, der Kunde kann sich in die Details vertiefen, alle Merkmale dieses Konzepts und die Notwendigkeit jedes einzelnen Elements verstehen und selbst entscheiden, ob er bereit ist, für diese Dienstleistungen zu zahlen oder nicht. Alle Bauträger wissen inzwischen, dass der Service, den die Verwaltungsgesellschaft den Bewohnern nach dem Kauf einer Wohnung und dem Einzug bietet, eine der wichtigsten Komponenten des Produkts ist. Dementsprechend ist die ausgewählte Verwaltungsgesellschaft ein Partner, der eine Dienstleistung erbringt, die die Qualität des Produkts und den Ruf des Bauträgers auf dem Markt beeinflusst. Daher wird die Verwaltungsgesellschaft oft schon in der Phase der Projektentwicklung als Berater hinzugezogen. Es ist wichtig, eine Einschätzung der eingebauten Produkteigenschaften unter dem Gesichtspunkt ihres weiteren Betriebs zu erhalten: was wird schwierig oder teuer in der Wartung, Reinigung und Pflege sein, was sollte für die Pflanzenpflege und Bewässerung hinzugefügt werden, und so weiter. Nur über einen Zeitraum von etwa einem Jahr werden die Verwaltungsgesellschaft und der Bauträger in der Lage sein, den Menschen zu zeigen, dass sie einen Kontakt und einen Dialog hergestellt haben, dass der Bauträger sich auch nach der Realisierung um das Projekt kümmert, dass er bereit ist, sich mit den Besonderheiten des Betriebs seiner Anlage zu befassen, Mängel zu beseitigen oder umgekehrt neue Dienstleistungen und Lösungen hinzuzufügen und sich so um die Bewohner zu kümmern. Drei Monate sind dafür nicht ausreichend. In diesem Zeitraum ist es in großen Wohnanlagen nicht immer möglich, die Schlüssel an alle Eigentümer zu übergeben. Die Käufer haben keine Zeit, um mit den Reparaturen zu beginnen, und vor allem haben sie keine Erfahrung mit dem Wohnen. Oftmals bilden sie sich ihre Meinung über das Strafgesetzbuch nur durch die Erfahrung der Interaktion in der Phase der Reparaturarbeiten: Bestellung von Ausweisen, Müllabfuhr und dergleichen. Daher ist ein längerer Zeitraum erforderlich. Nun zu den Tarifen: Dieser Punkt ist besonders relevant für Einrichtungen mit hohem Komfort, die nicht im Rahmen der städtischen Tarife betrieben werden können. Im Wohnkomplex der Business-Class Alia zum Beispiel hat sich das Managementteam schon in der ersten Betriebsphase nicht auf den Stadttarif verlassen, sondern auf die technischen Eigenschaften des Objekts und das erarbeitete Konzept. Andernfalls wäre es unmöglich, das versprochene Komfortniveau zu bieten. Die vorgeschlagenen Änderungen werden dazu führen, dass diese Erfahrung in großem Umfang genutzt wird. Was die finanzielle und wirtschaftliche Rechtfertigung für die Festsetzung der Höhe der CC-Gebühr angeht, so ist sie durchaus gegeben. Die Preise werden nicht von der Obergrenze abgeleitet, sondern setzen sich aus vielen Faktoren zusammen. Einer davon sind die Gehälter der Arbeitnehmer und Künstler, die von Jahr zu Jahr steigen. Zum Beispiel betrug das durchschnittliche Gehalt eines Hausmeisters im Jahr 2019-2020 45 Tausend Rubel, und im Jahr 2024 liegen die Erwartungen für das Gehalt eines Hausmeisters bereits bei 68-73 Tausend. Das Gehalt des Wachmanns ist ebenfalls gestiegen: vor ein paar Jahren betrug es 1,5 Tausend Rubel pro Schicht, und ab 2023 - mindestens 2,8 Tausend. Darüber hinaus steigen die Kosten für Reinigungschemikalien (sie werden nicht in Russland hergestellt und haben sich erheblich verteuert), Verbrauchsmaterialien und Inventar. Käufer, die eine Wohnung einer höheren Klasse als der Komfortklasse erwerben, müssen sich darüber im Klaren sein, dass sie für Wartung und Betrieb über dem Marktpreis zahlen müssen. Ich wiederhole noch einmal: Alle Tarife sind detailliert vorgeschrieben, sonst entgehen sie der Kommission und der Initiativgruppe des Hauses nicht. Und alle strittigen Fragen werden zur Abstimmung gestellt, und die Leute haben das Recht, sich dafür oder dagegen zu entscheiden. Der Bauträger hat zum Beispiel eine Lobby mit Rezeption geplant, also wird davon ausgegangen, dass in einer solchen Lobby ein Concierge arbeitet. Wenn die Eigentümer jedoch dagegen stimmen, bleibt die Lobby trotz des Konzepts des Bauträgers leer, ohne einen Concierge. Oder es werden in einigen Wohnkomplexen gemeinsame Kinderzimmer eingerichtet. Aber nicht jeder will dafür zahlen, was logisch ist, zum Beispiel für kinderlose Eigentümer. Andererseits verschweigt der Bauträger dem Kunden beim Kauf einer Wohnung nicht, dass es laut Konzept gemeinsame Kinderzimmer im Haus geben wird - dies wird als Vorteil des Projekts angesehen. Daher muss der Eigentümer im Voraus verstehen, dass die Instandhaltung eines solchen Zimmers auch im Tarif des Strafgesetzbuches enthalten sein wird. Und um die Zahlung zu verweigern, muss die Frage der Eigentümerversammlung vorgelegt und eine Mehrheit der Stimmen gesammelt werden."

Und was denken die Vertreter des britischen Segments? Laut Denis Trotsenko, CEO der Commonwealth Partnership Management Company, wird die Frage der Ernennung einer temporären Verwaltungsgesellschaft als Bauträger schon seit geraumer Zeit an verschiedenen Standorten und in verschiedenen Verbänden diskutiert. "Wenn man die Situation vom Standpunkt des gesunden Menschenverstandes aus betrachtet, kommt man zu dem Schluss, dass die Ernennung einer temporären Verwaltungsgesellschaft für drei Monate keinen greifbaren praktischen Nutzen bringt. Das liegt daran, dass sich die Verwaltungsstruktur des Gemeinschaftseigentums etwa ein Jahr nach dem Eintritt der Verwaltungsgesellschaft in einem mehr oder weniger verständlichen Schema und in Zusammenarbeit mit den Eigentümern herauszubilden beginnt", unterstreicht der Experte und stellt fest, dass die Fachleute mehr als einmal darüber gesprochen haben.

Denis Trotsenko, CEO der Commonwealth Partnership Management Company: "Lange Zeit boten verschiedene Verbände an, den Zeitraum für die Verwaltung der Verwaltungsgesellschaft auf zwei Jahre ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Verwaltungsvertrags oder der Entscheidung des Bauherrn festzulegen. In diesem Fall gibt es einen einzigen Konflikt, und das ist es, was das russische Geschäft von, sagen wir, dem zentralasiatischen Geschäft unterscheidet: in Zentralasien wählt man nicht Quadratmeter, sondern "Köpfe". Mit anderen Worten, die Anzahl der Eigentümer wird bei der Wahl berücksichtigt, nicht die Anzahl der Quadratmeter. Auf diese Weise hat sich die zentralasiatische Region in der Tat vor der Manipulation der Quadratmeterzahl im Besitz des Bauträgers geschützt. Im Allgemeinen ist die Initiative, eine Verwaltungsgesellschaft für ein Jahr zu beauftragen, absolut vernünftig und praktisch und wird mit Sicherheit ein höheres Qualitätsniveau der Dienstleistungen für die öffentlichen Bereiche, den Aufbau von Beziehungen zu den Eigentümern sowie die Entwicklung eines "Objektverwaltungskonzepts" - d.h. einer Methodik für die Verwaltung der Wohnanlage als Ganzes - gewährleisten.

Die Verknüpfung des Tarifs mit der technischen Dokumentation löst das Problem nach Ansicht des Experten jedoch nur zur Hälfte, da die Struktur der Verwaltung der Anlage und der Betrieb ihrer technischen Systeme mit der technischen Dokumentation nicht vollständig miteinander verknüpft sind. "Das Finanzmodell der Anlage basiert auf einer Reihe von Parametern, wie z. B. der technischen Dokumentation und der Komplexität des technischen Inhalts. Hinzu kommen der Sicherheitskreislauf - extern und intern -, die erforderlichen Dienstleistungen, die vom Bauherrn in das Baukonzept aufgenommen werden, und so weiter. Bauherren, insbesondere in der Business Class, kaufen keine Zähler, sondern eine Art Ökosystem, das die Grundlage für die Tarifgestaltung bildet. Andererseits könnte es ratsam sein, die Leistungen aufzuteilen in Grundleistungen, die wirklich gebunden und festgeschrieben werden können, und Zusatzleistungen, die von den Bewohnern gemäß dem Konzept benötigt werden. Andernfalls wird es nie möglich sein, einen Kompromiss zwischen dem Eigentümer, dem Bauträger und der Verwaltungsgesellschaft zu finden", glaubt der Gesprächspartner BFM.ru .

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"In zahlreichen Gesprächen sind wir zu dem Schluss gekommen, dass es notwendig ist, eine Mindestberechnungsgrundlage für die Tarifbildung zu schaffen und diese mit Normen zu verknüpfen. Damit wird ein System der Abrechnung, Kontrolle und Bildung von Zahlen und Tarifen für zusätzliche Leistungen geschaffen. Es gibt keine anderen, effektiveren Auswege aus dieser Situation", fasst Denis Trotsenko zusammen.

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