Die Kosten für vergünstigte Hypotheken für Neubauten seit 2020 übersteigen 453 Milliarden Rubel Die Haushaltsausgaben für vergünstigte Hypotheken für Neubauten seit 2020 übersteigen 453 Milliarden Rubel. Dies ist nicht der endgültige Betrag der Kosten - das Programm wird so lange finanziert, bis alle Darlehen abbezahlt sind oder die Hypothekenzinsen auf das Vorzugsniveau gesenkt werden
Nach vier Jahren Arbeit wird die Vorzugshypothek für Neubauten nun abgeschlossen. Sie wurde im April 2020 als Anti-Krisen-Maßnahme eingeführt und danach mehrmals verlängert. Doch am 1. Juli 2024 läuft das Programm endgültig aus. Nach Angaben des Finanzministeriums haben die Russen von 2020 bis 2024 (Stand: 1. Juni) im Rahmen des Programms über 1,5 Millionen Kredite im Wert von über 5,8 Billionen Rubel vergeben.
Wir haben herausgefunden, wie viel Geld aus dem Haushalt zur Finanzierung des Programms ausgegeben wurde und welche Beträge für die Finanzierung in den Folgejahren bereitgestellt wurden.
Die Kosten für eine Vorzugshypothek für 4 Jahre
Laut Statistiken des Finanzministeriums der Russischen Föderation wurden von 2020 bis 2024 (Stand: 1. Juni) insgesamt 453,1 Milliarden Rubel aus dem föderalen Haushalt zur Finanzierung von Vorzugshypotheken für Neubauten gezahlt. Davon wurden 1,1 Mrd. Rubel im Jahr 2020 und 23 Mrd. Rubel im Jahr 2021 aus dem Haushalt bereitgestellt. Im Jahr 2022 stieg der Betrag der Erstattungen um das 5,7-fache auf 132,4 Milliarden Rubel, und im Jahr 2023 sank er auf 113,7 Milliarden Rubel. In den fünf Monaten des Jahres 2024 wurden 182,9 Mrd. Rubel aus dem Haushalt zur Finanzierung des Programms bereitgestellt. Wie der Pressedienst des Finanzministeriums gegenüber RBC-Real Estate erklärte, wurden im Rahmen des Programms für 2024 insgesamt 230 Mrd. Rubel zugesagt.
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Die Höhe der Subventionen für Vorzugshypotheken hängt von der Anzahl der vergebenen Darlehen und der Höhe des Leitzinses ab. In der Zeit, in der der Leitzins hoch ist, steigen die Kosten für die Subventionierung von Hypotheken, so dass die Behörden zusätzliche Mittel bereitstellen. So wurde beispielsweise berichtet, dass das Finanzministerium in diesem Jahr aufgrund des hohen Leitzinses eine Erhöhung der Ausgaben für Vorzugshypothekenprogramme um 25% plant.
"Die Subventionen selbst sind Haushaltsmittel, die unter anderem auf Kosten der Steuerzahler gebildet werden", erklärte Irina Nosova, Senior Director der ACRA-Gruppe für Ratings von Finanzinstituten. Der Betrag von 453,1 Mrd. Rubel, der über vier Jahre für die Finanzierung von Vorzugshypotheken ausgegeben wurde, ist im Hinblick auf den Haushalt nicht allzu groß, sagte Anton Tabakh, Chefökonom der Ratingagentur Expert RA. "Dies ist weniger als 0,25% des BIP in diesen Jahren, die jährlichen Haushaltsausgaben betragen etwa 36 Billionen Rubel. Es ist also nicht zu viel. Aber eine relativ kleine Gruppe von ziemlich wohlhabenden Kreditnehmern, Bauträgern und Banken profitiert von diesen Ausgaben", so Anton Tabakh.
Geplante Ausgaben für 2025-2026
Trotz der Beendigung der Vorzugshypotheken für Neubauten wird der Staat die bereits ausgegebenen Vorzugsdarlehen weiter subventionieren. Das heißt, für weitere 30 Jahre (wenn wir von den Darlehen im Rahmen des Programms, die in diesem Jahr für einen maximalen Zeitraum von 30 Jahren genommen wurden zählen), werden Mittel für das Programm bereitgestellt werden.
"Die Finanzierung ist für das nächste Haushaltsjahr und den Planungszeitraum (2025 und 2026) vorgesehen. Gemäß dem Haushaltsgesetz Nr. 540-fz sind Haushaltsmittel für 2025 (102,5 Mrd. Rubel) und 2026 (53,4 Mrd. Rubel) für Vorzugshypotheken für Neubauten vorgesehen", erklärte der Pressedienst des Finanzministeriums gegenüber RBC-Real Estate. Somit sind für die nächsten zwei Jahre über 156 Mrd. Rubel vorgesehen. "Unabhängig vom Haushaltszyklus werden die Verpflichtungen im Rahmen des Vorzugsprogramms vom Finanzministerium für alle 30 Jahre in vollem Umfang erfüllt", hieß es.
Gleichzeitig könnten nach Ansicht von Experten die Kosten für die Finanzierung des Programms trotz seiner Beendigung weiter ansteigen. "In diesem und im nächsten Jahr wird die Belastung des Haushalts für die Subventionierung des Programms definitiv steigen, und zwar aufgrund der Inflationserwartungen ziemlich stark", sagte der Chefökonom der Ratingagentur Expert RA. "Außerdem wird sie wahrscheinlich sinken, wenn der Leitzins sinkt und die Hypothek zurückgezahlt wird", sagte er.
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Einen ähnlichen Standpunkt vertrat die leitende Direktorin der ACRA Financial Institution Ratings Group. Wenn der Leitzins weiter steigt, wird ihrer Meinung nach die Belastung des Haushalts für die ausgegebenen Kredite zunehmen. "Aufgrund der erwarteten Verringerung der Auszahlungen im Rahmen von Vorzugsprogrammen wird die Belastung des Haushalts ab dem 1. Juli abnehmen, sofern der Schlüssel nicht oder nur geringfügig erhöht wird", fügte Irina Nosova hinzu.
Wie werden die Präferenzprogramme finanziert?
Vorzugshypothekenprogramme in Russland funktionieren nach folgendem Schema: Der marginale Zinssatz für solche Darlehen ist durch einen Regierungserlass begrenzt (für eine Vorzugshypothek auf neue Gebäude beträgt er beispielsweise 8% pro Jahr), und die Differenz zwischen Vorzugs- und Marktzinsen wird durch Subventionen aus dem Staatshaushalt ausgeglichen. Die Höhe des Ausgleichs errechnet sich aus dem Leitzins mit einem Aufschlag abzüglich des Zinssatzes aus dem Kreditvertrag. Der Staat subventioniert den Leitzins, der je nach Programm um 2-5 Prozentpunkte erhöht wird. Die Subventionen für die Finanzierung von Vorzugshypotheken werden an den Betreiber der Programme mit staatlicher Unterstützung - Dom.RF - vergeben. Danach erstattet das Institut für Wohnungsbauförderung den Banken die entgangenen Einnahmen aus den zu einem ermäßigten Zinssatz vergebenen Wohnungsbaudarlehen.
Die Regierungsbeschlüsse vom September und Dezember sahen eine Verringerung der Höhe des Zuschlags für die Berechnung der Entschädigung der Banken vor. Gleichzeitig ist der Leitzins in Russland in der zweiten Hälfte des letzten Jahres stark angestiegen - von 7,5% im Juli auf 16% im Dezember - und liegt seit Ende Juni auf diesem Niveau. Somit hat sich der Abstand zwischen den Vorzugs- und den Markthypothekenzinsen vergrößert, und die Höhe der Prämie für die Entschädigung hat sich verringert.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist auf ein Minimum gesunken
Trotz der niedrigen Zinssätze für Vorzugshypotheken für Neubauten hat sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum während der Laufzeit des Programms deutlich verringert. Laut Mikhail Matovnikov, Leiter des Sberbank Financial Analytics Center, ist die Anzahl der Quadratmeter, die ein Empfänger eines mittleren Gehalts in Russland mit einer Hypothek erwerben kann, seit 2020 um 6 Quadratmeter auf dem Primärmarkt und um 9 Quadratmeter auf dem Sekundärmarkt gesunken, was 25,8 Quadratmeter entspricht. Dies sind die Mindestwerte für die letzten zehn Jahre. "Was die derzeitige Bautätigkeit betrifft, so befinden wir uns auf einem absoluten Tiefpunkt. Es war noch nie so schlecht, was das angeht, was sich ein normaler Mensch leisten kann, wenn man Hypotheken und alle Subventionen berücksichtigt", sagte Michail Matownikow auf der Konferenz und fügte hinzu, dass die Erschwinglichkeit in einigen Zeiträumen gestiegen sei, aber im Allgemeinen gehe dieser Indikator zurück.
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Ihm zufolge waren die Hauptempfänger von Vorzugsprogrammen besicherte Kreditnehmer. Ihr Anteil stieg von 58,9% im Jahr 2020 auf 85,4% im Jahr 2024. Gleichzeitig hat sich der Anteil der staatlichen Unterstützung an den gesamten Hypothekarkrediten erhöht. Im ersten Quartal 2024 lag die Zahl auf dem Gesamtmarkt bei einem Rekordwert von 70% und auf dem Neubaumarkt bei 96%. Zur gleichen Zeit, im Jahr 2020, war der Anteil der Vorzugshypotheken auf dem Niveau von 9%. "Mit anderen Worten, fast der gesamte Markt lebt von Subventionen", schlussfolgerte Mikhail Matovnikov.
Der Anteil der Kreditnehmer mit geringem Einkommen ist in dieser Zeit gesunken, und zwar nicht nur auf Kosten von Kreditnehmern mit geringem Einkommen, sondern auch mit durchschnittlichem Einkommen, sagte der Chefanalyst der Sberbank. Wir sprechen von einem Massensegment, das ist etwa ein Viertel der Bevölkerung, Menschen, die potenziell eine Hypothek aufnehmen könnten, während die Wohlhabendsten bereits Geld haben, erklärte er. Dem Analysten zufolge hat sich der Anteil dieser Kreditnehmer halbiert: von 25,1% im Jahr 2020 auf 12,1% im Jahr 2024. "Warum ist sie gefallen? Die Preise wurden angehoben. Es geht nicht um die Einsätze. All diese Nachfrage (von gesicherten Kreditnehmern. - Ed.) Entwickler stecken es in ihre Tasche", fügte er hinzu.
In der Staatsduma wurde der Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum während der Geltungsdauer der Vorzugsprogramme festgestellt. Laut Sergej Pakhomov, dem Vorsitzenden des Staatsduma-Ausschusses für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen, führten die Vorzugshypotheken zu Preissteigerungen und wirkten sich eher für den Investor aus. Die Analysten von ACRA stellten eine Verringerung der Erschwinglichkeit von Wohnraum fest. "Vorzugshypotheken funktionieren, wenn die Wachstumsrate des Haushaltseinkommens die Wachstumsrate der Immobilienwerte übersteigt. Bei uns ist genau das Gegenteil passiert. Die Bauträger waren im Vorteil, das sehen wir vor allem an ihrer Rentabilität", erklärte Irina Nosova, Senior Director der ACRA-Gruppe für Ratings von Finanzinstituten.
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