In der Hauptstadt gibt es fast halb so viele Neubauten in der Nähe von Grünflächen wie an den Dämmen
Straßenbahn im Sokolniki-Park in Moskau
Die Nähe zu einem Park oder Teich ist ein wichtiger Vorteil eines Wohnkomplexes, der in Umfragen unter potenziellen Käufern wiederholt bestätigt wurde. So zeigt eine aktuelle Studie der Analysten der Agentur Metrium, dass 43% der Käufer von Neubauwohnungen das Vorhandensein eines Parks in der Nähe des Hauses, in dem sie wohnen möchten, für zwingend erforderlich halten. In der Tat gibt es nur wenige solcher Neubauten - nach Angaben der Immobilienagentur NF Dom befinden sich nur 8,5% der Wohnungen in Neubauten in fußläufiger Entfernung zum Park.
Analysten von Metrium bestätigen diese Daten: Das Unternehmen schätzt das Angebot innerhalb einer 15-minütigen Gehdistanz von den wichtigsten städtischen Parks auf nur 36 neue Gebäude. Das ist fast halb so viel wie das Angebot an Neubauten in der Nähe städtischer Flüsse. Gemeinsam mit Experten haben wir herausgefunden, warum das so ist, und eine Bewertung der attraktivsten Lebensstandorte erstellt.
Es gibt viele Parks, aber keinen Platz zum Bauen
Das Potenzial für den Bau von Wohngebieten in der Nähe von Parkanlagen ist nahezu ausgeschöpft, sagt Sergey Georgievsky, Mitbegründer der Agentur für strategische Entwicklung des Zentrums, und stellt fest, dass Wohnungen in der Nähe von Parkanlagen heute hauptsächlich auf dem Gelände reorganisierter Gebiete im Rahmen der Umgestaltung von Industriezonen mit einer Änderung ihrer funktionalen Bestimmung gebaut werden können. Aufgrund des Umfangs solcher Projekte werden sie über einen langen Zeitraum durchgeführt - im Gegensatz zur punktuellen Entwicklung, die in der Nähe von Parks äußerst selten ist.
"Innerhalb von Natur- und Landschaftsschutzgebieten sind alle Bauten verboten, die nicht in direktem Zusammenhang mit deren Zweck stehen. Was die angrenzenden Grundstücke betrifft, so gelten Baubeschränkungen in den Gebieten in unmittelbarer Nähe von Schutzgebieten und in den Küstenzonen von Flüssen. So ist die begrenzte Anzahl von Wohnkomplexe in der Nähe von Parks hat verständliche Gründe, weil es keine bequemen Standorte mehr gibt", erklärt der Experte.
Bei der Analyse der Attraktivität von Wohnungen in der Nähe von Parks führen die Experten von Metrium das Beispiel von Neubauten im östlichen Bezirk an. Zum Vergleich: Die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter in neuen Gebäuden, die sich in einem Radius von 1,5 km von Sokolniki, Losiny Ostrov und Izmailovsky Park befinden, sind 18% höher als in Komplexen, die von diesen Grünflächen entfernt sind.
43% der Käufer von Neubauwohnungen halten das Vorhandensein eines Parks neben dem Haus, in dem sie wohnen möchten, für obligatorisch (im Bild: Stadtteil Sokolniki und Park in Moskau)(Foto: Shutterstock)
Wohin man schaut: von Sokolniki nach Poklonka
Nach Angaben der städtischen Behörden gibt es 116 Parks in der Stadt, die sich nicht nur in Lage und Fläche, sondern auch im Grad der Landschaftsgestaltung unterscheiden. In der Tat gibt es nicht so viele große und gut ausgestattete Parks (und nicht nur Wälder) in Gebieten, in denen es sich gut leben lässt, sagen die von der Redaktion befragten Marktteilnehmer. Die Analysten von Metrium betonen, dass Käufer von Neubauten in einer Situation, in der sie wirklich die Wahl haben, notwendigerweise nicht nur auf die Nachbarschaft mit einem großen Park achten, sondern auch auf die grundlegenden Merkmale des Gebiets - und das ist zumindest die Verkehrslage und die Bereitstellung von Infrastruktur.
Sokolniki
Foto: Shutterstock
Für die Attraktivität des Ortes sorgt vor allem der gleichnamige Park, der die Hälfte der Fläche des Bezirks einnimmt und zu einem Objekt von föderaler Bedeutung wird - der Nationalpark "Losiny Ostrov". Nach Angaben der EcoStandard-Gruppe wird Sokolniki in der Umweltbewertung mit 4 Punkten bewertet (das sauberste Gebiet hat 1 Punkt, und solche Gebiete gibt es in Moskau nicht) und ist in die bescheidene Liste der Moskauer Bezirke mit einer günstigen Umweltsituation aufgenommen worden.
Zu den Vorteilen von Sokolniki gehört aus städtebaulicher Sicht die Tatsache, dass das Gebiet seit langem als historisch entwickelt und gut ausgestattet gilt: Hier ist die Sozial-, Verkehrs- und Unterhaltungsinfrastruktur entwickelt. "Deshalb und wegen der Nähe zum Zentrum ist der Bezirk einer der prestigeträchtigsten im östlichen Verwaltungsbezirk", meint Sergei Georgievsky.
Trotz aller Vorteile hat Sokolniki einen Nachteil - einen Mangel an Baugrundstücken. Deshalb werden hier seltene moderne Projekte besonders hoch geschätzt: Laut Metrium werden die prognostizierten Kosten pro Quadratmeter in hochwertigen neuen Business-Class-Komplexen in der Gegend etwa 500 Tausend Rubel betragen, was sowohl auf die günstige Umweltsituation in der Nähe des Zentralen Verwaltungsbezirks als auch auf das mangelnde Angebot an Wohnungen dieser Klasse am Standort zurückzuführen ist. NF Group macht darauf aufmerksam, dass heute 100% der Angebote der Business-Klasse in der Gegend, die sich im offenen Verkauf des Entwicklers befinden, Wohnungen sind. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Wohnungsprojekten ist im Durchschnitt 20% billiger als Wohnungen auf dem Markt, angesichts des Status von Nicht-Wohngebäuden und, als Folge davon, der fehlenden Möglichkeit der Registrierung und der Anbindung an die soziale Infrastruktur.
Nach Angaben von Metrium wird der Bau des ersten Business-Class-Wohnkomplexes mit Wohnungen in Sokolniki in diesem Sommer beginnen. "Das Investitionspotenzial des im Bau befindlichen Business-Class-Projekts in diesem Gebiet wird durch das Fehlen eines konkurrenzfähigen Angebots an diesem Standort und eine begrenzte Landbank für Neubauten bestimmt. Die fußläufige Entfernung nicht nur zur Metro, sondern auch zum Sokolniki-Park und zum Jauza-Ufer wird sich ebenfalls auswirken", prognostiziert Kristina Nedrya, Direktorin für kaufmännisches Management bei STONE (das Unternehmen realisiert das genannte Projekt).
Pokrowskoje-Streshnewo
Foto: Irina Afonskaya / TASS
Pokrovskoye-Streshnevo ist ein weiterer grüner Standort, der für Käufer von modernen Neubauten interessant ist. Dank des gleichnamigen Parks liegt der Umweltindikator des Gebiets bei 5 Punkten, was als günstiges Umfeld gilt. Derzeit wird in Pokrovsky-Streshnev aktiv gebaut, auch entlang der Grenze des Parks.
Der Park selbst ist jedoch eher etwas für Liebhaber einsamer Spaziergänge: Er verfügt nur am Rande über Infrastrukturen, der Rest des Gebiets ist ein Wald mit Wegen. In der Gegend sind nicht viele Projekte im Bau, aber sie sind groß angelegt und beinhalten viele Bauwarteschlangen. Die Kunden, die davon träumen, an einem ruhigen und grünen Ort zu leben, müssen also warten, bis die Bauarbeiten abgeschlossen sind.
Die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter in der Wohnanlage neben dem Park in Pokrovsky-Streshnev, nach Metrium, ist 419,6 Tausend Rubel.
Ramenki
Foto: Natalia Garnelis / TASS
Ramenka erhielt 6 Punkte in der Umweltbewertung - aus der Sicht von Umweltschützern ist dies eine akzeptable Umwelt. Das Gebiet wird sehr aktiv bebaut. Nach Angaben der Analysten von NF Dom konzentrieren sich 54% aller Grundstücke in neuen Geschäftsgebäuden in der Nähe von Parks in Moskau auf das Gebiet Ramenka, direkt neben dem Event Park. Dabei ist zu beachten, dass der Park selbst klein ist - er nimmt nur 1% der Fläche des Bezirks ein. Unter Berücksichtigung der bevorstehenden aktiven Ansiedlung in neuen Häusern sagen Analysten außerdem einen Anstieg der Belastung der Infrastruktur voraus - sowohl im sozialen als auch im Verkehrsbereich.
Die durchschnittlichen Kosten für neue Gebäude in diesem Gebiet betragen 693,8 Tausend Rubel. Ein solch hoher Preis erklärt sich durch das Vorhandensein mehrerer Premium-Projekte in der Angebotsstruktur.
Gorki-Park
Foto: Shutterstock
Der Gorki-Park ist eine Ikone, dieser Stadtpark ist einer der berühmtesten in Moskau. Er befindet sich im Bezirk Jakimanka, der zu den teuersten Lagen der Hauptstadt gehört, so dass die durchschnittlichen Kosten für einen "Platz" auf dem Primärmarkt hier um eine Größenordnung höher sind als in jedem anderen Gebiet der Stadt. Zamoskvorechye, Arbat und Khamovniki können in Bezug auf die Attraktivität für Premium-Entwicklung mit Yakimanka konkurrieren, aber es gibt keine Parks von vergleichbarer Größe. Der Durchschnittspreis für einen Meter in Gehweite des Gorki-Parks beträgt 1,25 Millionen Rubel.
Gleichzeitig kann die Attraktivität des Standorts kaum überschätzt werden: Der Park selbst ist traditionell ein Anziehungspunkt für Bürger und Touristen - hier gibt es sowohl kulturelle als auch sportliche Einrichtungen, regelmäßig finden interessante Veranstaltungen statt. Darüber hinaus ist auch die Nähe zur Moskwa ein wichtiger Faktor. Es ist der Fluss in Kombination mit dem Park, der sich positiv auf die Umweltbewertung des Gebiets auswirkt, aber ihre Maßnahmen reichen immer noch nicht aus, um Jakimanka als ein Gebiet mit guter Ökologie einzustufen: Umweltschützer vergaben nur 7 Punkte (akzeptable Umwelt).
Victory Park
Foto: Shutterstock
Der Victory Park ist auch außerhalb Moskaus weithin bekannt. Der Standort hat viele Stärken. Der Stadtteil Dorogomilowo, in dem sich der Park befindet, ist verkehrstechnisch hervorragend erschlossen. Es handelt sich um ein solides Gebiet mit einem guten Ruf und einer hochwertigen Infrastruktur (sowohl im Sozial- als auch im Unterhaltungsbereich), was das Leben hier sehr angenehm macht. Andererseits tragen die zahlreichen Verkehrsknotenpunkte und die vielen befestigten Flächen im Park selbst nicht zu einer hohen Bewertung durch die Umweltschützer bei - das Gebiet erhielt 8 Punkte, und die Situation wird als zufriedenstellend eingestuft.
Das Angebot in fußläufiger Entfernung zum Victory Park besteht hauptsächlich aus High-Budget-Projekten. Nach Metrium, die durchschnittlichen Kosten für neue Gebäude ist 641 Tausend Rubel pro 1 qm.
Park Area Durchschnittliche Kosten von 1 qm. m. m in einem neuen Gebäude Die Zahl der neuen Gebäude in der Nähe des Sokolniki Park Sokolniki 490 Tausend Rubel. 3 Pokrovskoye-Streshnevo Shchukino 419,6 Tausend Rubel. 4 "Event", das Tal des Flusses Ochakovka Ramenki/Troparevo-Nikulino 693,8 Tausend Rubel. 7 Park nach Gorki Yakimanka 1,25 Millionen Rubel benannt. 2 Victory Park Dorogomilovo 641 Tausend Rubel. 4
Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren identifizieren die befragten Experten zwei Standorte als die attraktivsten zum Leben - Sokolniki und Pokrowskoje-Streshnewo. Sie unterscheiden sich auch durch relativ erschwingliche Preise für Neubauten - die Zahlen sind hier sogar niedriger als die Durchschnittspreise für Business-Class-Wohnkomplexe in der Nähe von Parks in der Stadt (laut NF Dom - 506 Tausend Rubel). In anderen Bereichen der Bewertung, sind die Zahlen deutlich höher.
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