Wohnungsmarkt: "Secondary" wird billiger, aber es gibt keine Eile

Die Immobilienagenturen haben einen katastrophalen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien auf dem Sekundärmarkt festgestellt, in einigen Regionen hat sich die Zahl der potenziellen Käufer ihren Angaben zufolge halbiert. Gleichzeitig sind die Preise nach Angaben von Verkäufern fremder Wohnungen deutlich gestiegen. Selbst wenn wir zugeben, dass die berüchtigte "unsichtbare Hand des Marktes" ein liberaler Mythos ist, stimmt dies in keiner Weise mit den banalen Gesetzen der Logik überein.

Nach Angaben von Avito Real Estate ist die Nachfrage auf dem sekundären Immobilienmarkt der Russischen Föderation von Januar 2023 bis heute um 29% gesunken. In der Hauptstadtregion betrug der Rückgang der Nachfrage 43%, in Tscheljabinsk - 44%, in Saratow - 42%. Aber die Preise stiegen paradoxerweise um durchschnittlich 14% pro Objekt und um 10% in Bezug auf die Quadratmeter.

Der Hauptgrund für den Nachfragerückgang im Sekundärmarkt Wohnungsmarkt im Vergleich zu vor einem Jahr sind Hypotheken teuer. Im Laufe des Jahres stieg der Leitzins der Zentralbank der Russischen Föderation von 7,5% auf 16%, gefolgt von erhöhten Kreditzinsen. In einer solchen Situation ziehen es viele Menschen vor, eine Wohnung zu mieten oder sich nach Optionen auf dem Markt für Neubauten umzusehen, wo es Vorzugsprogramme gibt", sagt Sergey Eremkin, Leiter der Abteilung Sekundarstufe und Vorstadt Liegenschaften bei Avito Real Estate.

Es ist eine Tatsache, dass die Hypotheken teuer sind. Aber hier wäre es angebracht hinzuzufügen, dass sie nicht gegeben sind. Generell! Und nach der "kommunalen Katastrophe" zu Beginn des Jahres dämmerte es allen, dass Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude war ein exorbitantes Risiko. Die Häuser sind mit dem alten Gebäude verbunden Wohnen und kommunale Dienstleistungen Netze, die überlastet sind und bereits schwer atmen.

Darüber hinaus sind die Preise dort im Durchschnitt 40-50% höher als auf dem "Sekundärmarkt", wofür es völlig unklar ist. Und aus irgendeinem Grund sind sie nicht in Eile, sie zu reduzieren.

"Die Entwickler sind jetzt eher vorsichtig Indizierung der Preise vor dem Hintergrund der reduzierten Nachfrage. In den Agglomerationen von Moskau und in St. Petersburg, ist die Zahl der realen Transaktionen niedriger als die Hintergrundwerte des letzten Jahres", sagt der Leiter der CIAN.Analysten" Alexej Popow.

Wie viel tiefer? Und hier ist das Schweigen. Aber es gibt Hinweise darauf, dass nach der Schließung von Hypotheken-Programme, mehr als 90-95% der Nachfrage links Neubauten. Allerdings sind die Entwickler wirklich hoffen, für etwas, nichts weniger als die Wiederaufnahme der staatlichen Förderprogramme. Von Zeit zu Zeit gibt es Versuche, eine Vorzugshypothek wiederzubeleben, aber es ist schon sehr schwierig, dies zu tun. Genauer gesagt, es ist fast unmöglich - die Banken sind dagegen.

Es gab keine Vorzugshypothek auf dem Sekundärmarktund er begann tatsächlich, sein Leben für lange Zeit isoliert vom "Primären" zu leben. Jetzt, wo der Handel mit neuen Gebäuden im Wesentlichen zum Erliegen gekommen ist, gibt es nicht einmal mehr die virtuelle Unterstützung, die er geschaffen hat. Und alles ist zusammengebrochen.

Die Preise, die auf Avito eingestellt werden, sind nichts anderes als die "Wunschliste" der Verkäufer. Und es ist sinnlos, sie zu analysieren. Es ist wahrscheinlich realistisch, die Nachfrage einzuschätzen. Eine Stichprobe aus der Datenbank kann Aufschluss über den Zeitraum geben, in dem die Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen im System hängen, sowie über die Anzahl ihrer Aufrufe. Aber nicht mehr als das. Das heißt, wir können sagen, dass die Anzeigen begannen, für eine sehr lange Zeit hängen, sondern im Gegenteil, begannen sie zu beobachten, sie eineinhalb bis zwei Mal weniger oft.

"In den analytischen Berichten sprechen wir über Angebotspreise, nicht über reale Transaktionspreise. Wenn Sie nun das gesamte Angebotsvolumen auf der Moskauer Börse grafisch darstellen Sekundärmarkt mit den Preisenerhalten Sie einen solchen Frühlings-Eiszapfen. An der Spitze dieses Eiszapfens erscheinen neue Angebote - zu Höchstpreisen. Und die Transaktionen finden ganz unten statt. Tatsächlich sind die Transaktionspreise in der zweiten Januarhälfte um 2-3% gesunken", sagte Roman WikhlyantsevCEO des Infiniti-Konzerns Liegenschaften Agentur.

Aber auch hier ist eine Anpassung erforderlich - nur wenige Menschen nehmen die Dienste von Immobilienbüros in Anspruch, dieses Geschäft liegt im Sterben. Menschen Immobilien kaufen und verkaufen auf eigene Faust oder mit Hilfe vertrauter privater Immobilienmakler. Die Agenturen sind also im Allgemeinen nicht mehr ganz auf dem Markt. Aber selbst die Brosamen, die ihnen zufallen, sind schnell aufgebraucht.

"In unserer Agentur ist die Zahl der Transaktionen und Vorschüsse im Vergleich zum Januar 2023 um etwa 20% zurückgegangen. Im Vergleich zum Dezember 2023 ist der Rückgang sogar noch deutlicher - um etwa 60%", sagt Ekaterina NikitinaVizepräsident der Gilde der Immobilienmakler von Moskau.

Nach Angaben von Frank RG sind die Nachfrage und der Verkauf von Wohnungen im Vergleich zum Dezember 2023 um 50% bis 75% zurückgegangen. Das heißt, die Zahlen stimmen in etwa überein. Aber niemand ist bereit, die Preise auf seltsame Weise zu kommentieren. Warum sollte das so sein?

"Die Preise können jetzt im Allgemeinen beliebig sein. Alles hängt davon ab, wie der Verkäufer seine Zukunft und die Zukunft des Landes als Ganzes sieht. Und ob er sie überhaupt sieht, das ist die Zukunft. Die Zahl derer, die gehen, nimmt nicht ab, Wohnungen und Häuser werden zum Verkauf angeboten. Außerdem versuchen jetzt viele Leute, die Transaktion nicht aufzuschieben und ihr Vermögen sozusagen auf dem aktuellen Niveau der effektiven Nachfrage zu verwerten. Das ist sehr weit von einem Angebot entfernt. Und es gibt nur noch wenige Leute mit "lebendigem" Geld", privater Immobilienmakler Tatjana Iwanowa beschreibt die Situation.

Was vor einem Jahr noch 9-10 Millionen Rubel gekostet hat und der Verkäufer äußerst zurückhaltend war, ist heute schon für 7 Millionen Rubel oder sogar weniger zu haben. Und ob das noch so sein wird! Die Zahl der Angebote mit einem angemessenen Preis ist allmählich auf dem Sekundärmarkt wächst.

Übrigens werden viele Anzeigen auf ein und demselben Avito entfernt, um später erneut angezeigt zu werden, manchmal mit anderen Fotos. Und, natürlich, mit einem anderen Preis. Unten. Die Technik ist bei weitem nicht neu, aber sie funktioniert irgendwie - frische Anzeigen ziehen immer Aufmerksamkeit auf sich. Und, wie Sie sich denken können, stiften sie Verwirrung in den obigen Statistiken, aus denen ein Nachfragerückgang von 29% abgeleitet wird. De facto ist er aber viel größer.

"Der Sekundärmarkt ist bereits deutlich gesunken, aber das ist noch lange nicht der Tiefpunkt. Im März ist mit einem noch stärkeren Preisrückgang zu rechnen". Natalia Prodanova, Doktor der Wirtschaftswissenschaften, Professorin an der Russischen Universität für Wirtschaft Plechanow, ist sich sicher.

Warum im März? Die Frage ist im Allgemeinen rhetorisch. Wir wissen nicht, was in einem Monat passieren wird, die Möglichkeiten für die Entwicklung der Ereignisse in der Russischen Föderation können sehr unterschiedlich sein.

Es ist besser abzuwarten, bis die Preise auf ein Niveau sinken, das es ermöglicht, dass die Bevölkerung zum Kauf von Wohnraum auf eigene Faust. Wenn der Kauf einer Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt notwendig ist, sollte man sich darüber im Klaren sein, dass ihr tatsächlicher Preis erheblich sinken kann. Wenn keine dringende Notwendigkeit besteht, eine eine Wohnung kaufenEs ist besser, sie jetzt nicht in irgendeiner Form zu nehmen", warnt der Investmentanalyst Valery Yemelyanov.

Und offenbar warten die Käufer. Nach Angaben der Rosreestr in der Hauptstadt wurden im Januar 2024 in Moskau 7,46 Tausend Transaktionen auf dem sekundären Wohnungsmarkt registriert, das sind 49,7% weniger als im Dezember 2023. Zweifellos haben auch die Neujahrsfeiertage eine Rolle gespielt, aber es ist unmöglich, einen solchen Rückgang nur damit zu erklären.

"Im Januar hat eine noch größere Zahl von Käufern auf dem Sekundärmarkt die Lösung ihres Wohnungsproblems auf Eis gelegt und erwartet Veränderungen - eine Senkung des Leitzinses der Bank von Russland und damit günstigere Hypothekenzinsen. Nun, oder ein starker Rückgang der Preise", sagt Tatyana Podkidysheva, Geschäftsführerin von NDV Supermarkt Liegenschaften.

Niemand scheint eine Senkung des Refinanzierungssatzes zu planen, bisher geht es nur darum, ob er auf demselben Niveau bleibt oder steigt. Daher wird bisher nur mit dem Einbruch der Preise gerechnet.

"Wenn sich nichts ändert - und bisher gibt es keine Voraussetzungen dafür - dann werden die Menschen viel seltener eine Hypothek aufnehmen. Die Nachfrage nach "sekundären", so wird deutlich sinken, da die meisten der Wohnungen auf eine Hypothek gekauft wird. Die Situation wird zu einem Rückgang der Preise auf dem sekundären Wohnungsmarkt um 15-30% führen", sagte Oleg Repchenko, Leiter des Indikatoren für den Immobilienmarkt Analytisches Zentrum (IRN).

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