Heißer August. Wie Hypothekenbeschränkungen und saisonale Nachfrage die Wohnungsmieten in St. Petersburg verteuert haben

Die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung eines Studios in St. Petersburg stiegen im Laufe des Jahres um 20-35% und beliefen sich je nach Lage auf 26 bis 42 Tausend Rubel, und "Einzimmer-" und "Zweizimmerwohnungen" verteuerten sich im Durchschnitt um das Eineinhalbfache. Dies geht aus den Daten von Wohnungsvermietungsdiensten und Immobilienagenturen hervor, die Fontanka analysiert hat.

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Der August ist traditionell durch eine hohe Nachfrage auf dem Mietmarkt gekennzeichnet, aber in diesem Jahr wurde sie durch Veränderungen auf dem Hypothekenmarkt angeheizt: Viele mussten auf den Kauf einer Wohnung verzichten und stattdessen eine Wohnung mieten. Normalerweise sinken die Preise bis zum Winter, aber Hypotheken, die für die Bürger weniger erschwinglich geworden sind, können ihre eigenen Anpassungen an den üblichen Lauf der Dinge vornehmen.

Wie viel kostet es jetzt, ein Studio in St. Petersburg zu mieten?

Wenn es darum geht, eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten, sind Studios das beliebteste Beispiel. Laut Avito Real Estate, im August der durchschnittliche Mietpreis einer solchen Wohnung in St. Petersburg ist 35 Tausend Rubel pro Monat. In Yandex Rent, sprechen sie über einen Anstieg der durchschnittlichen Rate auf 36,7 Tausend Rubel (+15,1% pro Monat, +31,6% pro Jahr), in Cyan.Analytics" - bis zu 39 Tausend Rubel (+35% in den letzten 3 und 12 Monaten).

Die St. Petersburg Real Estate Beratungszentrum stellt fest, dass Studio Mietpreise um durchschnittlich 20-24% im Laufe des Jahres erhöht haben, und sie unterscheiden sich nach Bezirken. Zum Beispiel im Stadtzentrum, die Anmietung eines kleinen Autos wird im Durchschnitt 42 Tausend Rubel (+20% pro Jahr) kosten. In Wohngebieten wie Vyborgsky, Krasnogvardeysky, Kirovsky und Kalininsky, können Sie billigere Optionen zu finden - rund 26 Tausend Rubel pro Studio, die auch 24% höher als im letzten Jahr, als die gleiche Wohnung konnte für 21 Tausend Rubel gemietet werden. In Primorsky und Nevsky Bezirke, die durchschnittliche Rate ist 32 Tausend Rubel (+23% pro Jahr), in Moskau und Frunzensky - 36 Tausend Rubel (+20%).

Wenn das Königreich nicht genug ist

Wie für die größeren Wohnungen, ist die Dynamik für "Ein-Zimmer-Wohnungen" nach St. Petersburg Real Estate etwas weniger dramatisch: Wachstum im Laufe des Jahres von 15 bis 19%. Für das Vorhandensein einer separaten Küche, müssen Sie eine zusätzliche 3-6 Tausend, je nach Bereich zu zahlen. Je näher am Zentrum, desto größer, natürlich.

Zur gleichen Zeit, Mietdienstleistungen in Bezug auf St. Petersburg "Ein-Zimmer-Wohnungen", im Gegenteil, ein schnelleres Wachstum zu verzeichnen. So, nach Cyan, die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Ein-Zimmer-Wohnung im August um 45% im Vergleich zum Vorjahr erhöht, auf 47 Tausend Rubel pro Monat, und Yandex Rent stellt eine Erhöhung der Medianwert um so viel wie 50,8%, auf 42,1 Tausend Rubel. Auch nach Yandex, der Median zwei-Dollar-Rate hat sich um mehr als eineinhalb Mal erhöht - auf 69,9 Tausend pro Jahr. Die föderale Immobiliengesellschaft "Floors" spricht über eine Erhöhung der Rate für "Ein-Zimmer-Wohnungen" um 52% pro Jahr, für "Zwei-Zimmer-Wohnungen" - um 45%.

Es ist klar, dass sich die Daten aufgrund der unterschiedlichen Vergleichsbasis unterscheiden. Der Unterschied ist am deutlichsten in der "Drei-Wege". Zum Beispiel, Yandex fixiert den Median auf 88,2 Tausend Rubel und die Wachstumsrate für das Jahr um 18,5%, während Cyan stellt fest, der durchschnittliche Wert bei 101 Tausend Rubel, die 30% höher ist als es vor einem Jahr war. Aber der Trend ist offensichtlich - die Miete der begehrtesten Wohnungen hat sich um 30-50% im Laufe des Jahres erhöht.

"Die aktuellen durchschnittlichen Mietpreise sind Rekord, ebenso wie die jährliche Dynamik ihres Wachstums", sagt Juri Izosimov, Direktor der föderalen Gesellschaft "Floors" in St. Petersburg. - Hemmt ihre allmähliche Erhöhung des Volumens der Versorgung mit einem Rabatt. In der Regel handelt es sich um Wohnungen, die die Eigentümer parallel zum Verkauf zu vermieten beginnen. Da die Frist für die Lieferung solcher Wohnungen durch den Standort des Käufers begrenzt ist, sind die Eigentümer bereit, ihren Mietern einen Rabatt in Höhe von 10-15% des realen Marktmietpreises zu gewähren. Solche Einrichtungen werden schnell von denjenigen gemietet, die Geld sparen wollen und keine Probleme mit dem Umzug haben."

Interessanterweise geht aus den Beobachtungen der Yandex Rent-Spezialisten hervor, dass, wenn die Wohnung nicht innerhalb von drei Tagen vermietet ist, die Eigentümer beginnen, den Preis zu senken, um schneller einen Mieter zu finden.

Warum ist das so?

Erstens geht es um die Saisonalität. "Der Höhepunkt der Mieteraktivität auf dem Langzeitmietmarkt fällt traditionell auf Ende August - Anfang September, wenn der Unterschied in der Nachfrage im Vergleich zu anderen Zeiträumen, zum Beispiel dem Beginn des Sommers und des Frühlings, 50% erreichen kann. Aus diesem Grund kann der Mietpreis bis Ende September leicht ansteigen", sagte Konstantin Kamenev, Leiter der Kategorie Langzeitmiete bei Avito Real Estate.

Zweitens wurde die Nachfrage durch radikale Veränderungen auf dem Hypothekenmarkt beeinflusst. "Restriktive Hypothekenbedingungen auf dem Sekundärmarkt, kombiniert mit dem Abschluss des Programms der "unadressierten" Vorzugshypotheken für Neubauten, strengere Regeln für Familien- und IT-Programme - all dies trägt zur Übertragung von gescheiterten Käufern auf den Mietmarkt bei", sagt der Leiter von Cian.Analysts" Alexey Popov.

Darüber hinaus unter den Gründen für den Anstieg der Mietpreise, hebt er das Fortbestehen der Tendenz zur Rückkehr derjenigen, die in andere Länder und Regionen und eine Verringerung des Angebots, auch aufgrund der Tatsache, dass es profitabler für Investoren, um ihre Wohnungen nicht für langfristige, sondern für die tägliche Miete zurückzuziehen.

Zur gleichen Zeit hat die Situation auf dem Hypothekenmarkt nicht nur das Volumen der Nachfrage, sondern auch das Volumen des Angebots betroffen. Laut Yandex Rent, im vergangenen Monat hat es für alle Arten von Wohnungen (vor allem für "dreiteilige" Wohnungen - von 13%), außer Studios erhöht. Während der Zeit der aktiven Nachfrage, ist dies ein ungewöhnlicher Trend.

"Nicht alle Zweitkäufer finden es bequem, eine Hypothek zu beantragen, so dass die Nachfrage nach Fertigwohnungen zurückgeht. Eigentümer, die es mit dem Verkauf nicht eilig haben und nicht bereit sind, die Kosten zu senken, beginnen, ihre Immobilien zu vermieten, um sich ein zusätzliches Einkommen zu verschaffen, bis sich die Hypothekenbedingungen ändern. Ein Teil der Zweitwohnungen wandert also allmählich auf den Langzeitmietmarkt, wodurch sich der Angebotsabfluss verlangsamt und sich gleichzeitig das Wachstum der Medianpreise verlangsamt", erklärt Roman Zhukov, Leiter des Dienstes Yandex Rent.

Neben den älteren Wohnungen kommen aber auch "Neubauten von gestern" mit frischen Reparaturen und einem besseren Zustand des Hauses insgesamt auf den Markt. Ihre Mietpreise sind natürlich höher.

Wann werden die Preise sinken und werden sie sinken?

Folgt man dem saisonalen Vektor, so endet die Periode der hohen Nachfrage traditionell Mitte/Anfang November. "Der saisonale Rückgang auf dem Mietmarkt wird in der Nähe der Neujahrsfeiertage beobachtet, wenn die meisten Wohnungssuchenden sich bereits mit Wohnraum versorgt haben. In dieser Zeit nehmen sowohl die Nachfrage als auch das Angebot traditionell ab, was eine natürliche Folge des bevorstehenden langen Wochenendes ist", erinnert sich Olga Trosheva, Direktorin des St. Petersburger Immobilienberatungszentrums.

In diesem Jahr könnte die Phase der hohen Nachfrage jedoch gerade wegen der Hypothekensituation länger andauern, stellt Juri Izosimov fest. "Solange Kredite teuer bleiben, werden die Mietpreise wahrscheinlich nicht sinken", sagte er. - Bis zum Ende des Jahres könnte sich das Wachstum der Mietpreise verlangsamen, da der Markt mit dem Angebot gesättigt ist, aber es lohnt sich kaum, auf einen grandiosen Rückgang zu warten, bis der Kauf eines Eigenheims wieder erschwinglicher wird."

Yandex Rent ist ebenfalls der Meinung, dass es sich nicht lohnt, auf eine groß angelegte Senkung der Preise zu warten. Eine Wohnung zu mieten ist zwar eine günstigere Alternative zum Kauf, aber dieser Trend wird den langfristigen Mietmarkt in St. Petersburg und ganz Russland bestimmen.

"Der Rückgang der Mietpreise in St. Petersburg (oder zumindest ein weniger spürbarer Anstieg) kann nur große Wohnungen des Massensegments betreffen. Selbst in der Zeit, in der die Marktaktivität zunahm, stiegen die mittleren Mietpreise im Segment der "Dreizimmerwohnungen" am wenigsten. Dieser Trend erklärt sich durch die allgemein geringe Nachfrage nach diesem Format, und vielleicht wird sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzen", so Roman Zhukov, Leiter des Dienstes.

Evgenia Gorbunova,

Foto: Jewgeni Pawlenko / Kommersant

Источник: www.fontanka.ru