Die Redaktion von RBC-Real Estate hat die markantesten Aussagen von Beamten über das staatliche Programm der Vorzugshypotheken, die in den letzten sechs Monaten angekündigt wurden, gesammelt
Am 1. Juli endet die im Pandemiejahr 2020 eingeführte Vorzugshypothek für Neubauten auf 8%. In den vier Jahren seines Bestehens hat das Programm verschiedene Bewertungen erhalten: von begeisterten Kritiken bis hin zu kritischen. In dieser Zeit hat sich eine gewisse Konfrontation zwischen den Finanz- und Baublöcken entwickelt. Während die Bank von Russland häufiger von der Notwendigkeit sprach, das Programm zu beenden, sprach sich das Bauministerium für seine Verlängerung aus.
Baustein: "Wir haben die Pandemie überwunden, wir gehen erhobenen Hauptes durch sie hindurch"
Der stellvertretende Premierminister Marat Khusnullin, der für das Bauwesen zuständig ist Komplex auf Russisch Regierung, befürwortete die Ausweitung von Vorzugshypotheken und bewertete deren Auswirkungen auf den Wohnungsbaumarkt generell positiv.
"Es wird viel über Hypotheken im Allgemeinen gesprochen, wahrscheinlich unter allen Spezialisten auf diesem Gebiet. Aber ich werde über die Bürger sprechen - ist es gut oder schlecht, dass 4,4 Millionen Bürger ihre Lebensbedingungen im letzten Jahr verbessert haben? Mehr als die Hälfte davon ist auf Hypotheken zurückzuführen. Das heißt, die Menschen haben die Aussicht auf eine stabile Darlehenszahlung zu einem Satz von 6% bei einer Familienhypothek oder zu 8% bei einer Vorzugshypothek. Die Menschen haben sich entschlossen, zu heiraten, ein weiteres Kind zu bekommen und ihre Lebensbedingungen zu ändern. Mit welcher Art von Geld soll ich das rechnen?" - sagte Marat Khusnullin in einem Interview mit TASS und merkte an, dass der Staat den Menschen garantiert, dass der Zinssatz trotz der hohen Kosten während der gesamten Laufzeit des Kredits subventioniert wird.
Seiner Meinung nach müssen Hypotheken langfristig beibehalten werden, da es jedes Mal aufgrund von Änderungen im Programm zu Nachfragespitzen kommt. "Wir brauchen diese Rucke nicht, wir brauchen das Hypothekenportfolio, um stetig um 5-7% pro Jahr an Hypotheken zu wachsen. Dazu braucht es stabile Spielregeln. Und ab dem 1. Juli sollten wir neue Hypothekenregeln haben. Ich hoffe wirklich, dass wir Maßnahmen ergreifen werden, um Familienhypotheken langfristig zu unterstützen", erklärte er.
Das Bauministerium sprach auch über die Notwendigkeit, Vorzugsprogramme beizubehalten, einschließlich Hypotheken für neue Gebäude.
"Natürlich möchten wir, dass alle Präferenzprogramme verlängert werden. <...>. Ich denke, dass es nach dem 1. Juli 2024 eine verifizierte Lösung geben wird", sagte Irek Fayzullin, Minister für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen, Ende letzten Jahres. Bei einer Rede in der Staatsduma im Mai hatte der Minister bereits klargestellt, dass die Hypothekenprogramme in Russland unter Berücksichtigung der Zugänglichkeit sowie des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt angepasst werden. "Es ist wichtig, hohe Auftragsraten aufrechtzuerhalten, um die notwendigen Angebote auf dem Wohnungsmarkt zu bilden. Um die Hypothek unter Berücksichtigung der Zugänglichkeit, sowie das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage anzupassen", erklärte er.
Der stellvertretende Bauminister Nikita Stasishin sagte seinerseits, dass das Programm der Industrie geholfen habe, mehr als eine Krisensituation zu überstehen.
"Viele Leute sagen, dass die Vorzugshypothek ein Fehler war. Meiner Meinung nach ist das nicht der Fall. Dank ihr haben wir die Pandemie überstanden, und wir gehen erhobenen Hauptes aus ihr hervor. Heute haben wir ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf dem Primärmarkt erreicht", sagte Nikita Stasishin auf dem SPIEF 2024. "Manche sagen auch, dass die Entwickler zu viel verdient haben. Aber sie haben einen großen Teil dieser Mittel in Technologie, in neue Projekte und in die Infrastruktur investiert. Ich möchte anmerken, dass die Banken damals nicht weniger verdient haben", fügte der stellvertretende Minister hinzu. Seiner Meinung nach wird es nach dem Ende des Programms einen Nachfragerückgang geben, der aber nicht dazu führen wird, dass das in den letzten vier Jahren erreichte Bautempo gebremst wird.
Finanzielle Blockade: Der Nutzen wurde durch steigende Preise aufgezehrt
Die Bank von Russland sprach sich gegen die Verlängerung einer Vorzugshypothek für fast die gesamte Dauer ihrer Gültigkeit aus. Die Regulierungsbehörde vertritt den Standpunkt, dass die massenhaften Vorzugshypotheken als Anti-Krisen-Maßnahme nur für einen kurzen Zeitraum angewandt werden sollten, und dass die Unterstützung des Hypothekenmarktes selbst gezielt erfolgen sollte. Die weit verbreitete Anwendung des Vorzugsprogramms führe zu Ungleichgewichten und einer Überhitzung des Marktes, so die Zentralbank. Dazu gehören ein beschleunigter Preisanstieg bei Neubauten, eine Vergrößerung des Preisgefälles zwischen Zweit- und Erstwohnungen sowie ein Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum.
"Die Situation auf dem Hypothekenmarkt sollte zu einer Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohnraum führen, nicht zu einer Preisblase. Die Vorteile der niedrigen Zinssätze sollten nicht durch steigende Preise aufgefressen werden, wie es der Fall ist. <...> Wir sehen, dass sich in vier Jahren massiver Vorzugshypotheken die durchschnittlichen Wohnungspreise auf dem Primärmarkt verdoppelt haben, während die Gehälter und Einkommen um etwa das Eineinhalbfache gestiegen sind. Das heißt, das Wachstum der Wohnungspreise übersteigt das der Einkommen", sagte Elvira Nabiullina, Vorsitzende der Bank von Russland.
Die Chefin der Zentralbank hat in ihren Reden wiederholt betont, dass die Regulierungsbehörde für gezielte Vorzugshypothekenprogramme eintritt. "Was die Vorzugshypotheken anbelangt, so vertreten wir den Standpunkt, dass ein breites, nicht zielgerichtetes Programm im Sommer auslaufen und nicht verlängert werden sollte. Wir haben immer gezielte Programme unterstützt, einschließlich Familienhypotheken", erklärte Elvira Nabiullina.
Ihr zufolge besteht das Hauptziel darin, die Hypotheken auf dem Markt erschwinglicher zu machen, wozu der Anteil der Vorzugshypotheken deutlich gesenkt werden sollte. "Denn alle anderen Kreditnehmer zahlen einen höheren Zinssatz für diejenigen, die die Möglichkeit haben, eine Hypothek zu Vorzugskonditionen zu erhalten", so Elvira Nabiullina.
Das Finanzministerium sprach sich auch für eine gezielte Ausrichtung der Vorzugsprogramme, eine Verschärfung der Programmbedingungen (die im Dezember 2023 erfolgte) und eine Verringerung des Anteils der Vorzugshypotheken am Gesamtvolumen aus. Bis Ende 2023 erreichte das Volumen der Hypothekendarlehen auf dem Primärmarkt aufgrund aller Vorzugsprogramme etwa 90%.
"Unsere Aufgabe als Regulierungsbehörde ist es, diese Zahl auf 20-25% zu reduzieren, konkrete Ziele und konkrete Parameter werden noch mit interessierten Marktteilnehmern diskutiert. Aber es ist wichtig, dass wir die Unterstützung der Bürger und nicht der Entwickler und Banken sicherstellen", sagte Finanzminister Anton Siluanov.
Die Staatsduma: ein fehlerhaftes Programm
Die Abgeordneten der Staatsduma kritisierten die Vorzugshypothek und erklärten, das breit angelegte Vorzugsprogramm habe zu einer Verringerung der Erschwinglichkeit von Wohnraum geführt. Laut Anatoly Aksakov, Leiter des Duma-Ausschusses für den Finanzmarkt, hat sich das staatliche Hypothekenförderungsprogramm für Neubauten als falsch erwiesen, da es zu einem erheblichen Anstieg der Wohnkosten geführt hat.
"Ich denke, das ist (eine Vorzugshypothek für neue Gebäude). - Ed.) ein fehlerhaftes Programm, das zu einem erheblichen Anstieg der Wohnungskosten führte. Infolgedessen betrug die Differenz zwischen den Kosten für Wohnungen auf dem Primärmarkt und auf dem Sekundärmarkt fast 50%. Da dieses Programm neue Wohnungen betraf, wurden die Preise in die Höhe getrieben, und die Menschen zahlten mehr, als sie durch den Vorzugskreditzins erhielten. Das heißt, die Leute haben bei der Finanzierung tatsächlich verloren", sagte Anatoli Aksakow in einem Interview mit TASS. Seiner Meinung nach werden Wohnungen mit dem Ende des Programms erschwinglicher werden und "zu vernünftigen Preisen und nicht zu überhöhten, überhöhten Preisen verkauft werden."
Aksakovs Kollege, der Vorsitzende des Staatsduma-Ausschusses für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen, Sergey Pakhomov, sprach über den Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum vor dem Hintergrund eines massiven Vorzugsprogramms. Ihm zufolge hat die Vorzugshypothek zu einem Preisanstieg geführt und mehr für den Investor als für den normalen Käufer gearbeitet.
"Seien wir ehrlich, Hypotheken haben das Wohnen in letzter Zeit nicht erschwinglich gemacht, auch nicht zum Nullsatz", sagte Sergej Pakhomov.
Ihm zufolge werden in naher Zukunft die Bedingungen für Programme zur Vergabe von Vorzugshypotheken für die nächsten fünf Jahre festgelegt werden, und sie werden selbst zum Ziel werden. "Aber im Allgemeinen wird diese Tür, die "Vorzugshypothek" genannt wird, geschlossen. Was wird als nächstes passieren? Nun, es ist offensichtlich, dass die Nachfrage für sechs Monate oder ein Jahr zurückgehen wird. Ob groß oder nicht, darüber will ich mich nicht äußern, das ist eine Frage der Prognostiker, aber es wird eine Rezession geben", so der Abgeordnete.
Zugänglichkeit "ganz unten"
Der Leiter der Sberbank, German Gref, erklärte, dass die Vorzugshypotheken für Neubauten in Russland nicht gestrichen, sondern geändert werden müssen.
"Seit Anfang letzten Jahres habe ich mich dafür eingesetzt, dass das staatliche Programm reduziert wird. Es sollte nicht abgeschafft, sondern reduziert werden", sagte er.
Kürzlich sagte Mikhail Matovnikov, Direktor des Sberbank Financial Analytics Center, dass die massenhaften Vorzugshypotheken für Neubauten im Falle von Krisen erhalten bleiben sollten, "damit die Bauherren verstehen, dass, wenn es wieder abwärts geht und der Schlüssel 150% ist, diese staatliche Unterstützung bei uns bleibt". Gleichzeitig sollte der Satz höher sein - 12%. Gleichzeitig wies der Chefanalyst der Sberbank darauf hin, dass die Vorzugshypotheken zu einem Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Russland geführt haben, und dass die Hauptbegünstigten die gesicherten Kreditnehmer waren (ihr Anteil stieg während der Laufzeit des Programms von 58,9% auf 85,4%).
Laut Matovnikov ist die Anzahl der Quadratmeter, die ein Empfänger eines mittleren Gehalts in Russland mit einer Hypothek erwerben kann, seit 2020 auf dem Primärmarkt um 6 Quadratmeter und auf dem Sekundärmarkt um 9 Quadratmeter auf 25,8 Quadratmeter gesunken. Dies sind die Mindestzahlen für die letzten zehn Jahre.
"Was die derzeitige Bautätigkeit betrifft, so befinden wir uns an einem absoluten Tiefpunkt. So schlecht war es noch nie, wenn man bedenkt, was sich ein normaler Mensch leisten kann, wenn man die Hypothek und alle Subventionen berücksichtigt", sagte Michail Matownikow.
Die VTB hat sich in letzter Zeit auch für gezielte Vorzugsprogramme ausgesprochen.
"Der Umfang der Unterstützung für Vorzugshypotheken wird reduziert, sie wird zielgerichteter werden. Aber die Arktis-Hypothek zielt zu Recht auf die Lösung bestimmter Aufgaben ab. Nicht nur sozial, sondern auch wirtschaftlich. Wir hoffen, dass Hypothekenprogramme dieser Art fortgesetzt werden. Moskau kann auf eine Vorzugshypothek verzichten, die arktischen Regionen brauchen sie", sagte Andrey Kostin, Leiter der VTB.
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