Bauunternehmen gewähren in Moskau immer seltener Preisnachlässe für Wohnungen

Eine Nahaufnahme eines bunten Straußes frischer Blumen auf einem Holztisch.

Es gibt weniger Rabatte für Käufer von Neubauten in Moskau, dies geschieht vor dem Hintergrund einer vorübergehenden Belebung der Nachfrage in den letzten Monaten des staatlichen Hypothekenprogramms

 Застройщики стали реже давать скидки на жилье в Москве

Die Häufigkeit und die durchschnittliche Höhe der Preisnachlässe auf dem Moskauer Primärmarkt sind im Mai zurückgegangen, wie aus der von der Redaktion des Immobilienunternehmens Metrium vorgelegten Übersicht hervorgeht. Der Trend wird von anderen von RBC-Real Estate befragten Marktteilnehmern bestätigt.

Laut Metrium, Ende Mai, Rabatte sind in 150 neuen Gebäuden angeboten, für das Jahr und im Vergleich zum ersten Quartal, sank der Indikator um 6,3%. Der durchschnittliche Rabatt auf dem Primärmarkt ist 3% im Vergleich zu 7% im April-Mai 2023. Diese Situation wird im Unternehmen durch einen Anstieg der Nachfrage vor dem Hintergrund des bevorstehenden Abschlusses einer Hypothek mit staatlicher Unterstützung erklärt. Auch andere Experten beobachten den Trend. "In der Zeit von Februar bis Mai gab es mehr Rabatte", sagt ein Experte von Miel (Büro Stroginskaya Floodplain) Evgeny Brazhin. "Jetzt, da ein Strom von Kunden eintrifft, die eine staatliche Hypothek oder eine Familienhypothek zu den Bedingungen vor dem 1. Juli 2024 abschließen, sind die Bauherren weniger bereit, Rabatte zu akzeptieren."

Dmitry Efimov, stellvertretender kaufmännischer Direktor von PIONEER, stellt fest, dass der durchschnittliche Preisnachlass jetzt nicht mehr als 3-5% beträgt. "Bei einigen Projekten ist er gesunken, was in der Regel auf eine Erhöhung der Baureife des Projekts zurückzuführen ist", so der Experte.

Zu Beginn des Jahres war die Situation umgekehrt - im Januar gab es zum Beispiel noch mehr Rabatte als beim Neujahrsverkauf.

"Derzeit gewähren die Entwickler von Großstadtprojekten im Luxusimmobiliensegment keine Rabatte, sondern kleine Boni, um die Loyalität zu erhöhen. Sie überschreiten in der Regel nicht 3%", sagt Olga Zyblaya, Verkaufs- und Marketingdirektorin von Turandot Residences & Artisan Clubhäuser. Der Umfang der marginalen Rabatte im High-Budget-Segment ist traditionell gering, stellt die Expertin fest, aber im letzten Jahr ist er von 8% auf 5% gesunken.

Glavstroy weist darauf hin, dass die Prävalenz von Rabatten auf dem Primärmarkt von 56% aller Projekte im Januar auf 45% im Mai zurückging. Zur gleichen Zeit, die Prävalenz von Rabatten der minimalen Größe - bis zu 1% - stieg um 10,6 Prozentpunkte, die 54,7% aller Rabatte zur Verfügung gestellt, das Unternehmen festgestellt. Dagegen ist der Anteil der Rabatte im Bereich von 1% bis 31% seit Anfang des Jahres zurückgegangen.

Wie sich die Rabatte für neue Gebäude in Moskau im Jahr 2024 verändert haben

Der Rabattbetrag Anteil, Januar 2024 Aktie, Mai 2024 Anteilsveränderung, Prozentpunkte
0% und weniger als 1% 44,1% 54,7% +10,6
1-11% 20,2% 14,0% -6,2
11-21% 28,6% 27,8% -0,8
21-31% 4,6% 3,0% -1,5
31-41% 2,6% 0,0% -2,6
41-51% 0,0% 0,5% +0,5

Daten: Glavstroy

Das Unternehmen weist darauf hin, dass vor dem Hintergrund eines allgemeinen Rückgangs der Preisnachlässe Angebote mit einem Preisnachlass von mehr als 40% auf dem Markt erschienen sind - vor einem Jahr gab es sie noch nicht, jetzt gelten solche Bedingungen für 229 Lose. "Im Mai stieg der maximale Rabatt auf über 40% (allerdings nur bei einem Projekt). Im Januar wurden bei 22 Projekten maximale Rabatte von über 35% festgestellt", sagt Elizaveta Rodina, Leiterin der Abteilung für Marketingforschung und -analyse bei Glavstroy.

Der maximale Abschlag ist seit Jahresbeginn von 30% auf 40,2% gestiegen, stellt auch Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium, fest. "Vor einem Jahr lag der Spitzenwert noch bei 34%. Und die größter Indikator in der Geschichte des Marktes wurde im Januar 2023 verzeichnet - 63,3%", sagt der Experte.

Marktteilnehmer stellen fest, dass die gewährten Rabatte in einigen Fällen in Wirklichkeit ein Marketing-Trick sind. "Rabatte werden oft zu einem fiktiven Verkaufsinstrument. Das heißt, die Bauträger erhöhen erst den Preis und senken ihn dann", erklärt Maxim Kavaryants, Generaldirektor der Immobilienagentur ARQ CITY. "Rabattaktionen sind heute nicht mehr so dauerhaft wie noch vor zwei oder drei Jahren. Sonderangebote sind fast immer zeitlich begrenzt", fügt er hinzu.

Evgeny Brazhin von Miel weist auch auf die Verbreitung von fiktiven Rabatten hin. "Man sollte bedenken, dass die meisten Rabatte verschleiert und nivelliert werden, indem man den Anstieg der Kosten des Objekts bei der Wahl einer Tranchenhypothek, einer von einer Bank oder einem Bauträger subventionierten Hypothek, bei der Nutzung einer Hypothek mit Cashback oder mit fehlender Anzahlung berücksichtigt", warnt der Experte.

"Was die maximalen Preisnachlässe betrifft, so handelt es sich bei den hohen Rabatten (über 25%) eher um Marketingaktivitäten als um echte Preissenkungen. Es handelt sich um Spot-Angebote", betont Leonid Savkov, Commercial Director der MR Group. - Der Grund für eine solche Exklusivität liegt aber nicht unbedingt in dem Wunsch, illiquide Grundstücke zu verkaufen. Oder vielleicht, dass der Bauträger nach dem Verkaufsplan des Projekts einfach nur die Umsetzung einer bestimmten Typologie erhöhen muss.

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Wie können Entwickler den Verkauf sonst noch unterstützen?

Trotz der gestiegenen Nachfrage vor dem Abschluss des staatlichen Hypothekenprogramms stehen die Bauherren immer noch vor der Aufgabe, die Käufer unter den Bedingungen der hohen Marktzinsen zu stimulieren - mit dem aktuellen Leitzins sind sie tatsächlich unerschwinglich, und vor kurzem haben mehrere große Banken beschlossen, weiter zu erhöhen.

"Die derzeit bestehenden Möglichkeiten, die Nachfrage von Bauherren zu stimulieren, sind meist mit dem Angebot verschiedener Zahlungsformen verbunden: Ratenzahlung, Inzahlungnahme, subventionierte und Tranchenhypotheken", sagt Dmitry Efimov, stellvertretender kaufmännischer Direktor von PIONEER.

Heute sind Ratenzahlungen und andere Instrumente im Zusammenhang mit den Zahlungsbedingungen die wichtigsten Anreize für den Kauf neuer Gebäude, sagt Vera Stefan, kaufmännische Direktorin von Asterus. "In Ermangelung einer erschwinglichen Hypothek spielen Rabatte von ein paar Prozent keine große Rolle bei der Entscheidungsfindung. Aber die Möglichkeit, bequeme monatliche Zahlungen zu erhalten oder nicht nach einem großen Betrag für die erste Rate suchen zu müssen, ist genau das, was die Käufer jetzt nachfragen", erklärt die Expertin.

Maxim Kavaryants nennt auch unter den Möglichkeiten zur Aufrechterhaltung der Nachfrage aktiv von Entwicklern im April-Mai verwendet:

  • Cashback ist die Rückerstattung eines kleinen Prozentsatzes des Kaufpreises, der z. B. für den Erwerb eines Parkplatzes oder eines Abstellraums im Rahmen des Projekts verwendet werden kann;
  • Partnerprogramme mit Rabatten auf verschiedene Waren und Dienstleistungen für neue Einwohner;
  • Erfüllung zusätzlicher Wünsche des Bauherrn in der Bauphase - Erhöhung der elektrischen Leistung, Installation einer Ladestation für ein Elektroauto, etc;
  • Miete einer fertiggestellten Wohnung in einem Neubau mit dem Recht auf spätere Ablösung;
  • Verlängerung des Lebenszyklus des Projekts. "Nach russischem Recht beträgt die Gewährleistungsfrist für einen Neubau mindestens fünf Jahre - in dieser Zeit ist das Unternehmen für mögliche Mängel des Hauses verantwortlich und verpflichtet, diese zu beseitigen. Jetzt gibt es Projekte, bei denen die Bauträger eine verlängerte Garantie von bis zu acht Jahren anbieten", erklärt der Experte.
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    Was wird mit der Nachfrage und den Preisnachlässen für neue Gebäude geschehen?

    Nach dem Auslaufen des staatlichen Hypothekenprogramms wird sich die Nachfrage auf dem Primärmarkt unweigerlich abkühlen, sind sich die befragten Experten einig. "Bis zur Senkung des Leitzinses werden die Preisnachlässe wahrscheinlich zunehmen und sich weiter ausbreiten", glaubt Ruslan Syrtsov. "Gleichzeitig werden die Preise für Neubauten weiterhin langsam steigen."

    "Wenn wir darüber sprechen, wie sich der Abschluss des staatlichen Hypothekenprogramms auf die Rabattpolitik der Bauträger auswirken wird, gehen wir davon aus, dass die Bauträger erstens alternative Zahlungsmöglichkeiten anbieten und zweitens den Hypothekenzins subventionieren werden", prognostiziert Dmitry Efimov, stellvertretender kaufmännischer Direktor von PIONEER. - Große Preisnachlässe sind nicht zu erwarten, da die Bauunternehmen auch Projektfinanzierungen zu marktüblichen Sätzen nutzen. Außerdem werden für den Bau moderne Materialien verwendet, die zu aktuellen Marktpreisen eingekauft werden, was sich auf die Kosten des Projekts und seinen Endpreis auswirkt."

    Alexandra Krzhevova, Direktorin für Entwicklung bei Best-Novostroy, macht ebenfalls auf diesen Punkt aufmerksam. "Es wird einige Monate dauern, bis sich der primäre Wohnungsmarkt an die neuen Bedingungen angepasst hat. Auf dem Moskauer Wohnungsmarkt sollte man auf jeden Fall keine großen Preisnachlässe erwarten. Die Bauträger bauen mit Krediten und müssen sich an die geplanten Werte für Preise und Cashflow halten", so der Experte.

    Maxim Kavaryants weist auch darauf hin, dass ein Nachfragerückgang mittelfristig zu einem Anstieg der Projektfinanzierungskosten für Bauträger führen kann (nach den derzeitigen Regeln sinkt der Kreditzins mit der Auffüllung des Treuhandkontos, die direkt mit dem Verkaufstempo zusammenhängt). "Eine langsame Wiederauffüllung der Treuhandkonten wird die Senkung der Projektfinanzierungssätze verlangsamen, und die Baukosten werden in Zukunft steigen", so der Experte.


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