Verweigerung - Annahme - Nachfrage. Wie hat der Markt für Neubauten in St. Petersburg und dem Leningrader Gebiet das erste Quartal mit neuen Vorzugshypothekenbedingungen überstanden

Foto: Sergey Mikhaylichenko/

Im ersten Quartal 2024 bekamen Hauskäufer und Bauträger die harten Maßnahmen der Zentralbank zu spüren, die zu einem Rückgang des Anteils der Hypotheken auf 70% und einem Rückgang der Nachfrage nach Neubauten um 43% im Vergleich zum letzten Quartal des vergangenen Jahres führten. Aber wenn die Träume des Finanzministeriums, den Anteil der Vorzugsprogramme auf 25% zu reduzieren, wahr werden sollen, dann nicht in naher Zukunft. Im zweiten Quartal warten alle auf die große Nachfrage derjenigen, die mit staatlicher Unterstützung in das letzte Auto" einer Hypothek springen wollen, und die Familienhypothek sollte bis 2030 verlängert werden.

Die Teilnehmer des runden Tisches von Fontanka sprachen darüber, wie der Wohnungsmarkt das erste Quartal überstanden hat, welche Bedingungen für Familienhypotheken und neue gezielte Programme von Banken und Bauträgern erwartet werden, sowie über die russische Volkstradition, alles im letzten Moment zu erledigen.

Die Banken sprechen über das Wachstum der Hypothekarkredite in St. Petersburg nach den Ergebnissen des ersten Quartals 2024.

- In nur drei Monaten des Jahres 2024, 5,3 Tausend Hypothekendarlehen im Wert von 24,7 Milliarden Rubel wurden in der nördlichen Hauptstadt ausgegeben, - sagte Alexey Ushenin, geschäftsführender Direktor der Sberbank in St. Petersburg Branche. - Hypotheken im Rahmen von Vorzugsprogrammen mit staatlicher Unterstützung machten quantitativ etwa die Hälfte der Kredite und monetär 65% aus.

Gleichzeitig, so die UsheninDie Entscheidungen der Aufsichtsbehörde führten zu einer veränderten Verteilung der Kredite zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt:

- Dies zeigt sich insbesondere an der Zahl der im ersten Quartal in Savings vergebenen Hypotheken, wo die Nachfrage nach Zweitwohnungen fast doppelt so hoch ist. Der Anteil der sekundären Darlehen an der Gesamtzahl der Darlehen betrug 66% gegenüber 34% auf dem Primärmarkt. In Geldwert ausgedrückt, ist der Unterschied nicht so signifikant - 54% bzw. 46%.

- Der Markt geriet unter enormen Druck, als die Banken, die 80% des Hypothekarkreditmarktes abschlossen, seit Anfang des Jahres Provisionsgebühren einführten, - weiterhin Svetlana Denisova, Leiterin der Verkaufsabteilung bei BFA-Development CJSC. - Natürlich wurden die Ströme zu den Banken umgeleitet, die keine Provisionen einführten, aber ihre Kapazitäten waren für ein solches Volumen nicht ausgelegt. Viele waren schlichtweg überfordert: Es gab nicht genügend Spezialisten, es war unmöglich, ein Geschäft abzuschließen.

Darüber hinaus wurden neue Bedingungen gestellt, insbesondere in Bezug auf Zugeständnisse. Die Anforderungen der Banken an die Kreditnehmer sind gestiegen, und die Zahl der Ablehnungen hat zugenommen.

Vor dem Hintergrund dieser Ereignisse, die gleichzeitig mit der Verschärfung der Kreditvergabeparameter im Rahmen von Vorzugsprogrammen stattfanden, gingen der Wunsch und die Möglichkeiten, Wohnungen zu kaufen, im Vergleich zum vierten Quartal 2023 zurück, stellte der Experte fest. Nach verschiedenen Schätzungen sank die Nachfrage in St. Petersburg um 40-43% im Vergleich zum Rekordquartal und in Moskau um 45%.

Positiv vermerkte sie, dass die Zahl der im Bundesregister eingetragenen Transaktionen von Monat zu Monat zunimmt, mit Ausnahme des Monats Januar, in dem die Zahlen des letzten Jahres zurückgehen.

- Natürlich waren die Entwickler enttäuscht, als die Banken anfingen, Provisionen einzuführen. Aber wir müssen verstehen, dass die Rentabilität der staatlichen Programme auf ein Minimum reduziert wurde, - erklärt Swetlana Denisowa. - Und das unvorsichtige Verhalten der Aufsichtsbehörde in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass die Mittel erschöpft sind und mehrfach vergünstigte Kredite in einer Hand vergeben wurden. Es ist jedoch falsch, ins andere Extrem zu verfallen und dem Markt einen solchen Schock zu versetzen.

Maxim Zhabin, stellvertretender Generaldirektor der LenRusStroy-Gruppe, ist der Ansicht, dass die während der Pandemie aufgelegten Hypothekenvorzugsprogramme unmittelbar nach deren Ende hätten eingestellt werden müssen. Die Verlängerung der subventionierten Hypotheken unter den derzeitigen Bedingungen verstößt gegen die Marktmechanismen und behindert die natürliche Entwicklung des Immobilienmarktes.

- Die Liegenschaften Der Markt muss im Einklang mit den Marktgesetzen funktionieren, - betonte er. - Hätte die Regierung die Vorzugshypotheken früher abgeschafft, hätte sich der Markt allmählich an die neuen Realitäten angepasst. Vielleicht würden das Bauvolumen und die Erschwinglichkeit von Wohnraum zurückgehen, aber dies würde durch Marktfaktoren reguliert werden, und die Käufer würden bei der Wahl der Hypothekenprogramme vorsichtiger sein.

Swetlana Denisowa hinzugefügt: wenn in den III-IV Quartalen 2024 92-96% der Transaktionen auf dem Primärmarkt mit Hypotheken getätigt wurden, dann sank der Anteil im ersten Quartal auf 60-65% für verschiedene Entwickler. Ratenzahlungen haben sich durchgesetzt - sie werden in Erwartung einer Senkung des Leitzinses gewährt, so dass am Ende des Baus ein Wechsel zu einer Hypothek zu humaneren Zinssätzen als jetzt möglich ist.

- Das Jahr begann etwas chaotisch: Die sich schnell ändernden Bedingungen konnten die Nachfrage nur beeinträchtigen, aber zum Ende des ersten Quartals beruhigte sich die Lage. Olga Kuznetsova,Stellvertretender Generaldirektor der Glavstroy-Immobilienagentur. - Die ersten Monate zeigten, dass die Menschen nicht aufgeben Hypotheken. In unseren Einrichtungen hat sich der Anteil der Nutzung dieses Instruments nicht wesentlich verringert - etwa 90% der Transaktionen wurden mit Hilfe von staatlichen Programmen durchgeführt.

Nach Angaben von Maria Orlova, Handelsdirektorin der A101-Unternehmensgruppe in St. PetersburgDer Anteil der Hypotheken in der Agglomeration St. Petersburg schwankte im ersten Quartal stark: von 83% im Januar sank er auf 60% im Februar, und im März stieg er auf 70%.

- Auf jeden Fall ist sie niedriger als im Jahr 2023, - Orlova beschwert. - Zu den Stopp-Faktoren, die im ersten Quartal sehr stark zu spüren waren, gehören die strengeren Scoring-Verfahren: Selbst sehr anständig aussehende Kreditnehmer konnten keinen Kredit bekommen, auch nicht für die erste Hypothek. Aber was wir im März gesehen haben, lässt uns auf ein Tauwetter und eine Entspannung in der nahen Zukunft hoffen.

Sie nannte auch die Anfangszahlung als eine der Schwierigkeiten: Etwa ein Viertel der potenziellen Käufer hat Probleme, sie aufzubringen.

- Es lassen sich zwei Haupttrends erkennen: ein allgemeiner Rückgang des Anteils der Hypothekengeschäfte und eine Zunahme der Verkäufe mit eigenen Mitteln. Die Gründe dafür waren in erster Linie die Änderung der Bedingungen für die Vergabe von Vorzugshypotheken sowie die Verschärfung der Zulassungsbedingungen für Kreditnehmer durch die Banken. Erwähnenswert ist auch ein deutlicher Anstieg des Hypothekenvolumens im Rahmen des Programms für IT-Spezialisten, was zu einer frühzeitigen Auswahl der Limits und zur Bildung einer aufgeschobenen Nachfrage führte. Jetzt sind neue Volumina zugeteilt worden - dementsprechend warten wir auf die Wiederaufnahme von Darlehen im Rahmen dieses Programms", kommentierte Elizaveta Nikolaeva, Leiterin der Abteilung für Hypotheken und Finanzinstrumente bei GloraX.

- In der Gesamtstruktur der Hypotheken-Transaktionen unseres Unternehmens im ersten Quartal, der Anteil der Hypotheken mit staatlicher Unterstützung war 38%, für die Familie Hypotheken - 44%. Es gibt eine erhöhte Nachfrage nach IT-Hypotheken - 12%, - sie zitierte das Layout Yulia Moshkova, Direktorin für Hypotheken von St. Petersburg Real Estate (Teil der Setl Group). - Die Vorzugsprogramme sind trotz der veränderten Bedingungen nach wie vor gefragt. Die Aktivität der Käufer beflügelt die Erwartung des Abschlusses des Programms mit staatlicher Unterstützung und die bevorstehenden Änderungen in der Familie Hypotheken. Bauträger und Banken suchen weiterhin nach alternativen Lösungen. Unser Unternehmen bietet seinen Kunden zum Beispiel Programme an, die die Kosten für die Wohnungen nicht erhöhen und die finanzielle Belastung des Käufers während der Bauzeit verringern.

Alexej Uschenin Er bestätigte, dass die Sberbank seit dem 5. April wieder Kredite im Rahmen des Hypothek für das IT-Programm. Seine Bedeutung in der Region wird durch die Tatsache belegt, dass St. Petersburg nach Moskau an zweiter Stelle steht, was die Anzahl der in diesem Rahmen vergebenen Kredite angeht: 2023 haben die Petersburger 2.400 solcher Kredite in Höhe von 20,9 Milliarden Rubel vergeben, und fast 300 weitere in Höhe von 2,2 Milliarden Rubel gingen an Einwohner des Leningrader Gebiets. Er wies auch darauf hin, dass Familienhypotheken nach wie vor beliebt sind: Auf dieses Programm entfällt seit Anfang des Jahres mehr als die Hälfte aller staatlich geförderten Kredite in St. Petersburg.

- Direkt in unseren Projekten im Leningrader Gebiet betrug der Anteil der Hypotheken 83% - 10 Punkte weniger als im letzten Jahr. Gleichzeitig hängt der Anteil der einzelnen Programme vom Format des Projekts ab". Maria Orlowa fortgesetzt. - Wir haben 63% für Familienhypotheken, 25% für "staatliche Unterstützung", während sich der Anteil der IT-Hypotheken verdoppelt hat, und Militärhypotheken - von 2% im letzten Jahr auf 15% in diesem Jahr. Wir sehen, dass sich die Nachfrage zugunsten der subventionierten Programme umverteilt hat, und die Zusammenarbeit mit den Banken hat noch mehr zugenommen.

Swetlana Denisowa darauf hingewiesen, dass der Anteil der militärischen Hypotheken begann im vergangenen Jahr zu wachsen, aber auf den ersten war es in den Regionen gesehen: die Kosten für Wohnraum gibt es deutlich niedriger ist, und in sechs Monaten des Dienstes Menschen haben bereits in der Lage, eine Wohnung zu kaufen.

Kirill Kudryavtsev, Leiter der Hypothekenabteilung der Unternehmensgruppe Pskov Er ist der Meinung, dass der Durchschnittswert für das Quartal nicht den Trend widerspiegelt.

- Tatsache ist, dass im Januar 86% neuer Immobilien in St. Petersburg mit einer Hypothek gekauft wurden, im Februar - 62%, im März - 67%. Im Allgemeinen spiegelt dies die Dynamik des letzten Jahres wider, aber die quantitativen Indikatoren in Bezug auf die Verkäufe und die Ausgabe von Hypotheken im Jahr 2024 sind höher", erklärte er. - Das Umsatzwachstum auf dem Markt im März war besonders auffällig - um 50%. Gleichzeitig hat die Hypothek nicht so viel aufgeholt. Zum Teil wirkte sich die Verschärfung der Bedingungen für die Vergabe von Massenvorzugshypotheken aus. Aber bis Juli wird diese Art der Kreditvergabe ihren Anteil allmählich erhöhen, da ihre Abschaffung bereits absehbar ist, ebenso wie eine Überarbeitung der Bedingungen für eine Familienhypothek.

Er sagte, dass von Anfang dieses Jahres bis Mitte April, das Verhältnis nach Art der Hypothekendarlehen in der PSK-Gruppe ist wie folgt: IT-Hypothek - 24%, reguläre bevorzugte (mit staatlicher Unterstützung) - 27%, Familie - 35%. Der Rest entfällt auf grundlegende Marktprogramme.

- Neben dem Wachstum der Nachfrage nach Familienhypotheken, das sich auf dem Gesamtmarkt abzeichnet, haben wir auch einen Anstieg bei den IT-Hypotheken verzeichnet, - Kirill Kudryavtsev hinzugefügt.

- In der KVS-Gruppe von Unternehmen, der Anteil der Hypotheken-Transaktionen im ersten Quartal 2024 belief sich auf 63%, - sagte Angelika Alshayeva, Generaldirektorin der KVS-Immobilienagentur. - Diese Indikatoren sind auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Erstens versuchen die Menschen, von den Vorzugsprogrammen (Familie und Hypothek mit staatlicher Unterstützung) zu profitieren, die am 1. Juli dieses Jahres auslaufen werden. Es ist kein Geheimnis, dass die Familienhypothek bis 2030 verlängert wird, aber es wird erwartet, dass sie Änderungen erfährt. Zum Beispiel kann das Alter der Kinder, die die Bedingungen des Programms erfüllen, auf 6 Jahre gesenkt werden. Und es ist noch nicht bekannt, ob diese Änderung Familien mit zwei oder mehr Kindern betreffen wird. Was die Hypothek mit staatlicher Unterstützung betrifft, so bereiten wir uns darauf vor, dass sie St. Petersburg und die Region Leningrad vollständig verlassen wird.

Der zweite Faktor war ihrer Meinung nach das Verhalten der Banken: Im Februar konnte ein Kunde eine Hypothek ohne Provision nur in einigen kleinen Banken aufnehmen, die das aktuelle Nachfragevolumen nicht bewältigen konnten - es gab langwierige Transaktionen und schwierige Genehmigungen. Dies führte zu einer Verschiebung der Transaktionen auf den März. Nun, im ersten Frühlingsmonat, kündigte die VTB die Streichung der Provision an, was ebenfalls zu einem Wachstum führte. Der dritte Faktor ist laut Angelika AlshayevaDer Grund dafür war die Saisonalität: Der Frühling gilt seit jeher als gute Zeit für den Kauf von Immobilien, so dass die Zahl der Transaktionen im März und April zunahm.

- Zu Beginn des Jahres haben wir keine voreiligen Entscheidungen getroffen und die Zusammenarbeit mit den Partnerbanken fortgesetzt, - sagt Natalia Korotaevskaya, Handelsdirektor der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO. - Natürlich gab es eine Umverteilung des Anteils unter den Kreditinstituten, die keine zusätzlichen Gebühren eingeführt haben. Es ist sehr gut, dass die Banken den Bauherren und Käufern am Ende auf halbem Wege entgegengekommen sind. Die Lage auf dem Hypothekenmarkt beginnt sich langsam zu stabilisieren.

Sie fügte hinzu, dass für zusätzliche Kundenbetreuung, das Unternehmen unverzüglich eine jährliche Ratenzahlung Plan ohne Erhöhung der Kosten von 20 bis 80: der Kunde kann 20% jetzt zahlen, 80% in einem Jahr. Die Tranchenhypothek funktioniert weiterhin, was dazu beiträgt, die monatliche Zahlung um das 5-10-fache zu reduzieren, während das Haus gebaut wird, und die Käufer können zur Miete wohnen. Ihrer Meinung nach haben die getroffenen Maßnahmen dazu beigetragen, die Nachfrage auf einem akzeptablen Niveau zu halten.

Alexey Belousov, Generaldirektor der Vereinigung der Bauunternehmer von St. PetersburgEr ist der Meinung, dass in St. Petersburg im Vergleich zu vielen anderen Teilen des Landes alles recht gut ist. Insbesondere erinnerte er daran, dass in 42 Regionen keine Baugenehmigungen erteilt werden, da die Staatsanwaltschaft verlangt, dass die Wohnungen mit sozialer Infrastruktur ausgestattet sind, was nicht der Fall ist. In St. Petersburg ist dieses Problem seit der Einrichtung der Stadtplanungskommission gelöst.

- Im ersten Quartal 2024 wurden in St. Petersburg 1 Million 70 Tausend Quadratmeter Wohnraum in Betrieb genommen, was etwa 3% höher ist als im gleichen Quartal des Vorjahres, - stellte Belousov fest. - Das heißt, Sie können sicher sein, dass die Pläne der Entwickler koordiniert sind, ist die Industrie in einem stabilen Zustand und ist bereit, mit den Herausforderungen der Zeit, die kommen, auch von der Zentralbank zu behandeln. In erster Linie wird die Bauindustrie durch die Fähigkeit der Bürger, ein Darlehen ohne staatliche Unterstützung zu nehmen, während jetzt fast alle Hypotheken sind bevorzugt beeinflusst.

Mit einer Fünfjahresperspektive

Von allen Vorzugsprogrammen hat die Familienhypothek die transparentesten Aussichten - der Präsident wies an, sie bis 2030 zu verlängern.

- Das wichtigste Programm für Hypothekarkreditnehmer ist ein Familienprogramm, - sagt Elizaveta Nikolaeva. - Sein Anteil an unserem Umsatz beträgt etwa 50%.

Der Sachverständige äußerte die Hoffnung, dass auch bei einer gezielteren Ausrichtung dieser Art von Krediten der Zinssatz und die Obergrenzen sowie die Höhe der ersten Zahlung beibehalten werden.

- Das Programm wurde erweitert und gleichzeitig geändert, - Kirill Kudryavtsev Bemerkungen. - Der Basissatz von 6% pro Jahr wird für Familien mit Kindern unter sechs Jahren beibehalten. Für den Rest wird er sich je nach Zentralbank ändern. Und vielleicht wird er in naher Zukunft auf 8% pro Jahr oder sogar auf 10% steigen. Natürlich ist die Entscheidung, den Zinssatz an das Alter des Kindes zu koppeln, seltsam. Andererseits muss man sich an etwas festhalten, wenn es darum geht, die bevorzugte Vergabe von Hypothekenkrediten abzukühlen.

Zu den wahrscheinlichen zielgerichteten Programmen gehören nach Ansicht des Experten spezielle Hypothekenangebote für den Erwerb von Immobilien in Kleinstädten und ländlichen Gebieten. Dies gilt für Regionen mit Entwicklungsperspektiven. Aber dieselben Regionen erweisen sich auch als führend in Bezug auf das Preiswachstum im Jahr 2023: In Tscheljabinsk, Wolgograd und Omsk stiegen die Preise um 40%, also um etwa ein Viertel, während St. Petersburg bei diesem Indikator mit bescheidenen 5,5% nur an 15.

Maria Orlowa festgestellt: Wenn man den gesamten Horizont der Familienhypothek betrachtet, dann werden ab 2020 mehr als 800 Tausend Familien in der Land das Wohnungsproblem gelöst haben Problem mit seiner Hilfe zu lösen. Bis zur Klärung der neuen Bedingungen können Personen, deren erstes Kind im Jahr 2024 geboren wurde, kein solches Darlehen mehr aufnehmen.

"Gleichzeitig könnte das Potenzial des Programms unter dem Gesichtspunkt der Erhöhung der Fruchtbarkeit höher sein, wenn es in Segmente unterteilt wird", meint sie. - So wäre es zum Beispiel möglich, den Satz mit jedem weiteren Kind zu senken. Oder man könnte ein separates Unterprogramm für junge Familien anbieten, in denen die Ehegatten unter 30 Jahre alt sind. Für sie besteht die Hauptschwierigkeit darin, für eine erste Zahlung zu sparen.

Maria Orlowa hielt es auch für möglich, Beschränkungen für die Mindestfläche von Wohnungen einzuführen, die mit einer Familienhypothek erworben werden können.

- Da wir noch nicht genau wissen, wie sich die Bedingungen für eine Familienhypothek verändern werden, empfehlen wir den Kunden, die aktuellen Bedingungen zu nutzen, um den günstigsten Zinssatz und die günstigste Rate festzulegen, - Julija Moshkova hinzugefügt.

"Wir bewerten die Initiative zur Verlängerung der Familienhypothek positiv, gehen aber davon aus, dass sich die Bedingungen nach dem 30. Juni ändern werden". Olga Kusnezowa hinzugefügt. - Derzeit werden verschiedene Optionen diskutiert: der Satz für Eltern von Kindern unter 6 Jahren beträgt 6%, für Familien mit Kindern über 6 Jahren - 12%. Das Ergebnis all dieser Initiativen wird sich jedoch erst zeigen, wenn die Bedingungen der Förderprogramme vollständig formuliert sind und die Höhe des Leitzinses und der marktüblichen Hypothekenzinsen bekannt sind.

Gleichzeitig stellte sie fest: Da die Projekte von Glavstroy St. Petersburg ursprünglich über Familienwohnungen und relativ große Durchschnittsflächen verfügten, befand sich das Unternehmen, ohne es zu erwarten, in einer besseren Situation. Der Anteil der Familienhypotheken in den Wohnkomplexe "Sewernaja Dolina" und "Juntolowo" beliefen sich im ersten Quartal auf 53%.

- Es ist klar, dass Familienhypotheken zu einer treibenden Kraft auf dem Markt geworden sind, da sie im letzten Jahr die Zielgruppe erheblich erweitert haben, indem sie Eltern von zwei Kindern unter 18 Jahren an sie angeschlossen haben, - Swetlana Denisowa kommentiert. - Aber auch diese Gemeinschaft schrumpft, denn sie besteht aus Menschen um die 40 Jahre, von denen viele, da ihre Familien wachsen, ihre Wohnungsprobleme bereits gelöst haben oder früher eine Hypothek aufgenommen haben, als die Zinsen noch niedriger waren. Um die Zielgruppe zu erweitern, ist es daher notwendig, mit subtileren Einstellungen zu arbeiten: junge Fachkräfte, regionale Fachkräfte, die in die Großstädte gezogen sind, weil es zu Hause keine Perspektiven gab, usw.

- Natürlich wird sich die Ausweitung des Vorzugsprogramms positiv auf den Markt auswirken, aber vergessen Sie nicht, dass die Familienhypothek mit einigen Einschränkungen verbunden ist, - Angelika Alshayeva erinnerte. - Zum Beispiel können heute nur Eltern eines Kindes, das zwischen 2018 und Ende 2023 geboren wurde, sowie zwei oder mehr minderjährige Kinder und Kinder mit Behinderungen das Programm nutzen. Aber auch junge Familien, die gerade ein Kind planen, sowie Lehrer, Ärzte, Beamte und andere Kategorien von Bürgern brauchen Vorzugsprogramme. Ich möchte wirklich, dass auch für sie gezielte Programme entwickelt werden.

Außerdem sehen Experten keine nennenswerten Aussichten für eine Ausweitung des Publikums von IT-Hypotheken auch in St. Petersburg. Daher ist es möglich, dass das Programm Ende 2024 ausläuft.

Die Bauträger verneinen jedoch die Möglichkeit einer Senkung der Wohnungspreise, da die Kosten steigen: Eine weitere Runde von Preiserhöhungen für Baumaterialien wird aufgrund des hohen Bedarfs infolge der Überschwemmungen in Orenburg sowie der anhaltenden Nachfrage in neuen Gebieten erwartet.

- Auf die Frage, welche Baumaterialien teurer werden, antworten unsere Kollegen ganz einfach: alles, - Kirill Kudryavtsev kommentiert. - Auch die Kosten für die soziale Infrastruktur, von Schulen bis zu Straßen, steigen. Darüber hinaus entwickelt sich das Produkt selbst und erfordert mehr Investitionen in Komfort und Schönheit. Das bedeutet, dass alle Kosten von Projekt zu Projekt pro Quadratmeter steigen. Im Allgemeinen ist dies leicht zu verfolgen: Mit jedem neuen Baubeginn werden Daten über die Höhe der Finanzierung veröffentlicht. Und der wird immer größer.

- Deshalb sollten Sie sich nichts vormachen und das Leben auf später verschieben, indem Sie auf sinkende Preise warten, - sagt Swetlana Denisowa. - Die Praxis hat gezeigt, dass alle, die sich im letzten Jahr beeilt haben, zu günstigeren Bedingungen gekauft haben. Das heißt, aus der Sicht des Staates mögen die Maßnahmen der Regulierungsbehörde richtig sein, aber aus der Sicht eines einzelnen kleinen Menschen, der nach einer Möglichkeit sucht, sein Geld anzulegen, verschlechtern sich die Bedingungen.

Zur gleichen Zeit, Swetlana Denisowa ist der Ansicht, dass der Markt unter den heutigen Bedingungen den Höhepunkt der Vergabe von Familienhypotheken entweder bereits überschritten hat oder kurz davor steht, ihn zu überschreiten.

- Wir verstehen, dass die Familie Hypothek ist jetzt eine garantierte langfristige Produkt, das, ohne Zweifel, wird die Industrie für mindestens fünf Jahre zu beeinflussen, - sagteAlexej Belousow. - Und wir sehen, dass die Entwickler systematisch über die demografische Situation und über gezielte Programme nachdenken. Und wenn unsere Politiker das Thema anfangs genauso systematisch angegangen wären und die Vorzugshypotheken sofort differenziert und direkt an diejenigen angepasst worden wären, die sie wirklich brauchen, und nicht an alle in einer Reihe, dann hätten wir den Markt nicht zu einer so großen Preislücke zwischen dem Primär- und Sekundärmarkt gebracht - um mehr als 40%.

Maxim Zhabin waren sich einig, dass der erhebliche Preisunterschied zwischen neuen Gebäude und Zweitwohnungen ist auf den unausgewogenen Ansatz des Staates bei der Regulierung des Immobilienmarktes zurückzuführen. Seiner Meinung nach haben sich die Behörden auf die Stimulierung des Primärmarktes konzentriert, ohne dem Sekundärmarkt genügend Aufmerksamkeit zu schenken.

Der Reihe nach, Kirill Kudryavtsev ist der Ansicht, dass die Gründe für das Preisgefälle viel tiefer liegen als nur der Faktor der Vorzugshypotheken.

- Ein rentablerer Kauf einer neuen Immobilie ist natürlich ein guter Grund, sich für sie zu entscheiden. Folglich gibt es mehr Nachfrage, die Wohnungen werden schneller verkauft und die Preise steigen schneller", sagt er. - Gleichzeitig gibt es noch mehr Angebote auf dem Sekundärmarkt. Und Sekundärhypotheken werden in Geldwert ausgedrückt mehr ausgegeben, obwohl der gewichtete Durchschnittssatz 2023 für eine Sekundärhypothek doppelt so hoch ist wie für eine Primärhypothek. Die Preise auf dem Sekundärmarkt werden also in erster Linie von den Parametern des Wohnungsbestands und der Vorbereitung des Objekts für den Verkauf bestimmt. Manchmal lässt sich eine Wohnung durch gewöhnliche Selbstnutzung viel schneller und 10 % teurer verkaufen als ein vergleichbares Objekt in derselben Gegend oder sogar ein Haus.

Träume von 25 %

Im Februar 2024 erschien die Information, dass das Finanzministerium beabsichtigt, den Anteil der Vorzugshypotheken auf 25% von 90%, die Ende 2023 waren, zu reduzieren.

- Natürlich war das eine große Belastung für den Haushalt, und es war klar, dass die Unterstützung des Staates nicht lange anhalten würde, - kommentiertMaria Orlowa. - Daher wird es einen Rückgang geben, aber es ist unwahrscheinlich, 25% zu erreichen - unter den derzeitigen Bedingungen wird dies einen Zusammenbruch des Wohnungsmarktes und eine Verlangsamung in der gesamten Bauindustrie bedeuten. Eine andere Sache ist, dass eine gesündere Situation für den Markt wäre nicht eine starke Abhängigkeit von Vorzugsprogrammen, sondern ein Arbeitsniveau der Hypothekenzinsen auf die Marktbedingungen mit der Fähigkeit, mehr rentable Optionen für bestimmte Kategorien von Käufern bieten.

Ihrer Meinung nach wird eine solche Maßnahme den Markt nicht nur für Primär-, sondern auch für Sekundärwohnungen beleben. In der Zwischenzeit können 30% der Kunden, die zuerst ihre Zweitwohnung verkaufen wollen, um eine Wohnung in einem neuen Gebäude zu kaufen, dies nicht tun.

- Nun sind folgende Schritte absehbar: Präferenzprogramme in der Form, wie wir sie in den letzten 4 Jahren kennengelernt haben, scheiden aus, sie werden durch gezielte, eng gefasste Fördermaßnahmen ersetzt, - Kommentare Julija Moshkova. - Der Markt wartet auf eine Senkung des Leitzinses, aber die Inflationsrisiken sind immer noch sehr hoch, und meiner Meinung nach sollten wir in naher Zukunft nicht mit einer starken Senkung rechnen.

Bei einem Leitzins von 4,5% sei der Anteil der Vorzugshypotheken an der gesamten Verkaufsstruktur minimal, da die meisten Käufer Standardangebote wählen könnten. Je höher der Leitzins, desto größer der Unterschied zwischen dem Standardprodukt und den Konditionen einer Vorzugshypothek. Natürlich kam es unter diesen Bedingungen zu einer Umverteilung der Nachfrage auf den Primärmarkt, was sich insbesondere auf das Preisgefälle auswirkte.

- Bisher haben wir keine interessanten Bedingungen auf dem Sekundärmarkt beobachtet, so dass wir erwarten, dass die angekündigten Unterstützungsmaßnahmen auf dem Sekundärmarkt im Laufe der Zeit umgesetzt werden - dies wird allmählich die Lücke, die entstanden ist, ausgleichen, - fügte hinzu Moshkova.

Elizaveta Nikolaeva ist der Ansicht, dass der Leitzins mittelfristig sinken wird, und dies wird es den Entwicklern ermöglichen, Programme zu entwickeln, die sich der Höhe der Sätze den Bedingungen von Programmen mit staatlicher Unterstützung annähern werden.

- Natürlich hoffen wir auf eine Senkung des Leitzinses in der zweiten Jahreshälfte, was zu einem Anstieg der Verkäufe auf dem Sekundärmarkt führen wird, und aufgrund dieser Verkäufe auf dem Primärmarkt erhöhen wird - alles ist miteinander verbunden, - sagt Elizaveta Nikolaeva.

Swetlana Denisowa fügte hinzu, dass zusätzliche Rabatte auf Hypothekenzinsen von Bauträgern in Zusammenarbeit mit den Banken gewährt werden, bei denen sie die Projektfinanzierung übernehmen und Treuhandkonten einrichten.

- Der Höchstbetrag der staatlichen Unterstützung liegt bei 6 Millionen Rubel, doch reicht dies oft nicht aus, um die Wohnverhältnisse zu verbessern. Es stellt sich heraus, dass die staatliche Unterstützung bereits hauptsächlich in den Regionen funktioniert, in denen die Kosten pro Quadratmeter niedriger sind. Der Primärmarkt hat sich also bereits teilweise auf die Abschaffung der staatlichen Standardförderung eingestellt und wird sich wahrscheinlich bis zum Ende des Sommers an die neuen Bedingungen anpassen. Die Entwickler werden Ratenzahlungen in größerem Umfang praktizieren, die Banken werden Programme mit reduzierten Zahlungen in einem frühen Stadium des Darlehens anbieten, - sagteDenisova.

Nach Angaben von Kirill Kudryavtsev, In Zukunft werden die Maßnahmen der Regulierungsbehörde zu einer Verschärfung der Bedingungen führen, was immer mit einem Anstieg der Verschuldung, einer Zunahme der Zahlungsrückstände bei Hypotheken (auch wenn es sich nur um eine nominelle Zahl handelt) usw. erklärt werden kann. "Die Hypotheken in den Händen der Regulierungsbehörde werden zu einem Instrument der indirekten Marktkontrolle", stellte er fest.

Olga Kusnezowa stimmt zu, dass im Allgemeinen alle Schritte - die Beendigung des staatlichen Unterstützungsprogramms nach dem 1. Juni 2024, die Kürzung des IT-Hypothekenprogramms nach dem 31. Dezember 2024 und die Verschärfung der Bedingungen für Familienhypotheken (gezielte Unterstützung für Familien mit Kindern unter 6 Jahren) - zur Verringerung des Anteils der Vorzugshypotheken beitragen, da ohne breit angelegte Programme für die gesamte Nachfrage diese verringert wird, wenn keine Sonderkonditionen für Massenkategorien von Käufern angeboten werden.

"Wenn die Regierung weiterhin gezielte Hilfe leistet, kann diese Unterstützung bedeutender sein: zum Beispiel die Gewährung eines Darlehens zu einem Zinssatz von 4-6% für bestimmte Gruppen von Bürgern", fügte sie hinzu. - Wir setzen uns immer für spezielle Programme für Lehrer, Ärzte und Spezialisten anderer wichtiger Berufe ein. Ein weiteres Instrument zur Unterstützung des föderalen Projekts "Professionalität" könnte ein Hypothekenprogramm für Eltern von Studenten für ihre erste Wohnung sein, ähnlich wie ein Bildungskredit.

Es gibt auch eine Nachfrage großer Arbeitgeber nach einer Industriehypothek, bei der die Unternehmen den Arbeitnehmern einen Teil der Kosten für die Anfangszahlung oder einen Teil der Hypothekenzinsen erstatten und im Gegenzug Steuervorteile vom Staat erhalten. Angesichts der Tatsache, dass die Sorge der Unternehmen um ihr Personal heute ein höheres Niveau erreicht, könnte sich dieser Trend noch verstärken, Olga Kusnezowa glaubt.

- Vielleicht lohnt es sich, spezielle Programme für Spezialisten von seltenen oder gesellschaftlich bedeutsamen Berufen anzubieten: Ärzte, Lehrer, Militär, - bestätigt Natalia Korotajewskaja. - Auch die Entscheidungen über die Regionalprogramme sind eindeutig: Sie zielen in erster Linie auf die Erschließung neuer Gebiete ab.

"Gezielte Förderprogramme sind sehr wichtig für die Regionen, insbesondere für die Hypotheken in der Arktis und im Fernen Osten", meint Yulia Moshkova. - Diese Programme nehmen einen bedeutenden Anteil in der Vertriebsstruktur vieler Banken ein, denn ein Programm mit einem Zinssatz von 2% ist vor dem Hintergrund der aktuellen Marktbedingungen für die Kunden interessant. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt der Verringerung der Binnenmigration und der Entwicklung bestimmter Regionen von Vorteil - die Menschen haben einen Anreiz, zu bleiben, zu arbeiten und die Wirtschaft ihrer Heimatstadt zu entwickeln.

Sie bewertet sowohl nützliche als auch gezielte Unterstützungsmaßnahmen: Beispielsweise bieten einige Banken zusammen mit großen Unternehmen ein Programm für Firmenhypotheken an. Dieses Instrument wird eingesetzt, um Mitarbeiter anzuziehen, zu halten und zu fördern - sie erhalten Vorzugskonditionen für den Erwerb von Wohnraum. Und das Unternehmen erhält einen loyalen Mitarbeiter für eine lange Zeit.

Zur gleichen Zeit, Maxim Zhabin Er fügte hinzu, dass die Förderung des Wohnungsbaus in einigen Regionen, die noch nicht über ausreichende Infrastrukturen und Arbeitsplätze verfügen, beispielsweise in der Arktis, dennoch Fragen aufwirft.

"Selbst mit Vorzugskonditionen lassen sich dort kaum Käufer für Wohnungen finden", erklärte er. - Wenn wir über gezielte staatliche Unterstützung für bestimmte Kategorien von Bürgern oder Regionen sprechen, ist dies der richtige Ansatz, um die Wirtschaft des Landes anzukurbeln. Eine noch wirksamere Maßnahme wäre jedoch die Unterstützung von Bauträgern durch die Subventionierung von Projektfinanzierungsraten, wie dies in früheren Krisen geschehen ist. Dies erfordert weniger Haushaltsausgaben, das Geld fließt über Steuern zurück, und die finanzielle Belastung der Bauherren wird geringer. Gleichzeitig kann der Staat die Verwendung der zugewiesenen Mittel punktuell kontrollieren.

Hohe Erwartungen für das zweite Quartal

Die Bauunternehmer sagen voraus, dass das zweite Quartal in Bezug auf die Nachfrage ein "Schock" sein wird, da das staatlich geförderte Hypothekenprogramm am 1. Juli ausläuft. Und es scheint, dass niemand daran zweifelt, dass es gestrichen werden wird. Außerdem wird sich die aufgeschobene Nachfrage, die sich während der Zeit der Provisionen einer Reihe von Großbanken gebildet hat und die nach deren Aufhebung realisiert wird, auswirken.

- Die Menschen kehren zurück, die Zahl der Reservierungen ist sehr hoch - das sehen wir an der neuen Warteschlange der Wohnanlage Bay Lights, die wir kürzlich auf den Markt gebracht haben. Daher sind die Erwartungen für das zweite Quartal sehr hoch". Swetlana Denisowa bestätigt.

- Im Allgemeinen glauben wir, dass sich die Situation entspannt, und das zweite Quartal wird recht stabil sein, und in der zweiten Hälfte des Jahres wird die Nachfrage wieder steigen aufgrund der Entwicklung der Hypothekenprogramme, - Kommentare Natalia Korotajewskaja.

- Der Beginn des zweiten Quartals ist voll von positiven Veränderungen, - sagte Alexej Uschenin. - Die Verbesserung der Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt und der Einfluss des saisonalen Faktors dürften sich positiv auf den Nachfrage für Wohnungsbaudarlehen. Die BEAC hat die Anforderungen für die Subventionierung von Vorzugshypothekenprogrammen von Bauträgern - den Gehaltskunden der Bank sowie von Bauträgern, die an der Projektfinanzierung der Bank beteiligt sind - abgeschafft. Gleichzeitig können Bauträger weiterhin Subventionen beantragen, um den Zinssatz des Kunden zu senken.

- Da wir nicht auf positive Nachrichten von der Zentralbank warten müssen, ist es unsere Aufgabe, die Anstrengungen von Bauherren und Banken zu bündeln und gemeinsam Programme zu schaffen, die sowohl den Baumarkt als auch den Bankensektor unterstützen, - Alexej Belousow glaubt. - Das zweite Quartal wird in Erwartung der Annullierung von Vorzugshypotheken abgehalten werden. Wie immer werden wir diejenigen sehen, die nichts tun und hoffen, dass sich etwas ändert, die Hypothek wieder verlängert wird, neue Bedingungen erscheinen. Aber höchstwahrscheinlich wird sich auf dem Markt nichts ändern, und Ende Juni werden wir den traditionellen Anstieg der Transaktionen erleben. Gerade die Kunden, die sich bis zuletzt nicht entscheiden konnten, werden auf den letzten Drücker zugreifen.

Elizaveta Nikolaeva kommentiert:

- Wir erwarten keine drastischen Veränderungen auf dem Markt. Das erste Quartal war relativ ruhig, und im zweiten Quartal erwarten wir vielleicht einen Anstieg der Nachfrage im Zusammenhang mit dem Ende der staatlichen Förderprogramme. Es ist schwer vorherzusagen, wie es weitergehen wird, da nicht klar ist, ob die Programme mit staatlicher Unterstützung verlängert werden und wie gezielt sie sein werden. Bislang arbeiten wir mit den Banken zusammen, um verschiedene Optionen für Ratenzahlungen und Angebote zu entwickeln, je nachdem, wie weit unsere Projekte gediehen sind. Für eine Reihe von Projekten, vor allem im hohen Stadium der Bereitschaft, können wir recht attraktive Konditionen anbieten.

- Wir erwarten mehr Aktivität im zweiten Quartal, wenn die Einstellung des Programms näher rückt, da es dann, wie man so schön sagt, "auf der Kippe steht", stimmt Kirill Kudryavtsev. - Es wird viele Anträge für Vorzugshypotheken im letzten Moment geben. Nun, die Kategorien, die für andere Vorzugsprogramme geeignet sind - zum Beispiel eine IT-Hypothek mit einer Gültigkeitsdauer bis Ende des Jahres - werden für eine gleichmäßigere Nachfrage sorgen.

Maria Orlowawiederum festgestellt: die schwierige Situation im ersten Quartal bildete eine aufgeschobene Nachfrage, durch die am Ende der staatlichen Unterstützung, die Nachfrage wird voraussichtlich um 35-40% im Vergleich zum ersten Quartal wachsen. Allerdings ist im Moment ein starker Anstieg der es kann die Kosten pro Quadratmeter um 10-15% erhöhen.

- Dies ist ein wahrhaft russischer Ansatz: in der Form von Eile, Defizit, Sprung in den letzten Wagen des abfahrenden Zuges, wenn es keine Zeit gibt, um informierte Entscheidungen zu treffen. Daher wird der Transaktionszyklus verkürzt, und wir warten höchstwahrscheinlich auf irgendeine Art von Anstieg der Kosten pro Quadratmeter," Orlova zur Kenntnis genommen. - Wenn wir weiter schauen, hoffe ich, dass die zweite Hälfte des Jahres wird mehr günstig für Entwickler, und dort werden wir sehen, sowohl die Ausrichtung der Programme und eine Senkung des Leitzinses.

- Hypothek Änderungen werden noch Auswirkungen auf den Umsatz bis zur Mitte des Jahres: die Stornierung von Vorzugsprogrammen, strengere Bedingungen, und so weiter, - bestätigt Angelika Alshayeva. - Im Sommer erwarten wir eine traditionelle Flaute, und im Herbst hoffen wir auf eine Senkung des Leitzinses und eine Steigerung des Umsatzes. Die KVS wird weiterhin an ihren Plänen festhalten und sich an die äußeren Umstände anpassen.

- Das Interesse an staatlichen Programmen wird hoch bleiben - natürlich innerhalb der verbleibenden Grenzen, - Julija Moshkova hinzugefügt. - Im dritten Quartal nach dem staatlichen Programm wird der Markt wieder beginnen, sich zu erholen. Dies wird eine schwierige Übergangszeit sein, die Entwicklung der Ereignisse kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden - neue Bedingungen für Vorzugsprogramme, die Einführung neuer Unterstützungsmaßnahmen, die Höhe des Leitzinses.

- Wir erwarten, dass der Leitzins in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 zu sinken beginnen wird, - kommentiert Olga Kusnezowa. - Gleichzeitig wird das staatliche Förderprogramm nach den Prognosen der Marktteilnehmer höchstwahrscheinlich am 1. Juli auslaufen. Daher raten wir denjenigen, die bereits über den Kauf einer Wohnung nachdenken, den Kauf nicht aufzuschieben. Die Dynamik des Jahres 2024, die Informationsströme, die auf dem Markt erscheinen, zeigen eine allmähliche Verschärfung der Bedingungen. Wenn also die Kaufentscheidung gefallen ist, braucht man nicht 2 Monate zu warten, sondern muss sie jetzt umsetzen.

Maxim Zhabin rief dazu auf, ein Gleichgewicht zwischen der Unterstützung des Marktes und seiner natürlichen Entwicklung zu finden, um ernsthafte Probleme in der Zukunft zu vermeiden: die hohe Schuldenlast im Zusammenhang mit Vorzugshypotheken wird zu einem Auslöser sowohl für den Markt als auch für die Äußerungen des Zentralbankchefs.

- Ja, ich unterstütze die Beendigung des Vorzugshypothekenprogramms für Neubauten ab Juli 2024, - wiederholte er. - Es ist vernünftig, dass die Marktteilnehmer im Rahmen der Marktmechanismen handeln, und dieses Programm hätte schon vor langer Zeit gestoppt werden müssen - unmittelbar nach dem Ende der Pandemie.

Was den Umfang der Auftragsvergabe im Wohnungsbau betrifft, Alexej BelousowEs wird erwartet, dass in St. Petersburg etwa 3,5-3,6 Millionen Quadratmeter pro Jahr vermietet werden. m, da sie vor 2-3 Jahren festgelegt wurde. Daher sind trotz der Nachfrageschwankungen noch keine gravierenden Änderungen zu erwarten.

Alexej Belousow fügte hinzu, dass die National Association of Builders kürzlich die Initiative der Association of Furniture and Woodworking Industry unterstützt hat, um Einbaumöbel in die Hypothek aufzunehmen, die zusammen mit Wohnungen verkauft werden.

- Ich hoffe, dass die Abgeordneten in dieser Sitzung entsprechende Änderungen beschließen werden und die Käufer in der Lage sein werden, Möbel in Darlehen, einschließlich Familienhypotheken, aufzunehmen, - sagte er.

Von den Banken

Nach Angaben von Anastasia Trifonova, Leiterin der Abteilung für die Entwicklung von Hypothekarkrediten in der St. Petersburger Niederlassung der PSBNach den Ergebnissen des ersten Quartals 2024 verzeichnet die Branche einen Anstieg der Hypothekarkredite um 120% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.

- Wenn man den Kontext der staatlichen Förderprogramme betrachtet, fielen 62% auf Familienhypotheken - und jeden Monat steigt ihr Anteil, - stellte der Experte klar. - Es ist erwähnenswert: zusätzlich zu den Programmen mit staatlicher Unterstützung, PSB implementiert spezielle Angebote für Gehalt Kunden, einschließlich der Mitarbeiter der Rüstungsindustrie Unternehmen, mit niedrigeren Preisen und einer ersten Zahlung.

Die Nachfrage nach Militärhypotheken wächst ebenfalls - sie nimmt 20% in der Struktur der Hypothekenprodukte der Filiale in St. Petersburg ein. PSB war die erste unter den russischen Banken, die den Militärangehörigen einen Service anbietet, der es ihnen ermöglicht, einen Vertrag für den Kauf einer Wohnung im Rahmen dieses Darlehensprogramms aus der Ferne über ein Smartphone abzuschließen.

Foto: Sergey Mikhaylichenko/

Источник: www.fontanka.ru