Kompaktes Leben: Wer kauft Studio-Apartments in St. Petersburg und wofür?

Компактная жизнь: кто и для чего покупает квартиры-студии в Петербурге

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    Die Fläche der Studio-Apartments in St. Petersburg hat sich um etwa 20% in 10 Jahren verringert, während die Nachfrage nach ihnen ist nicht rückläufig. Bis Ende 2023 ist ihr Marktanteil etwa 40%, und im Verkauf von verschiedenen Entwicklern - von 30% oder mehr. Solche Wohnungen sind am häufigsten für Investitionen gekauft, aber es gibt eine ganze Kategorie von Käufern, die sie zum Leben zu wählen, weil diese Option bleibt die budgetfreundliche.

    Die Teilnehmer des Runden Tisches Fontanka berichteten über die Entwicklung auf dem Markt für kleine Wohnungen und Grundstücke in Wohnungen.

    Stabile Nachfrage

    Die Hypothekennachfrage, einschließlich der Nachfrage nach Studios, wurde durch eine Erhöhung der Anzahlung auf 20% für eine Familienhypothek und auf bis zu 30% für eine Hypothek mit staatlicher Unterstützung beeinflusst. Unter Maria Orlova, Handelsdirektorin der A101-Unternehmensgruppe in St. PetersburgDas ist, wie gesagt, für den Markt spürbar - zumindest für die Komfortklasse.

    - Unseren Untersuchungen zufolge können sich jetzt etwa 21% der Käufer eine Anzahlung von maximal 15% leisten, - sagt sie. - Und dies wirkt sich auf den Fluss der Nachfrage von städtischen Neubauten zu regionalen und das Wachstum des Interesses an Studios in der gesamten Region. In unseren Projekten beträgt der durchschnittliche Preis für eine Zweizimmerwohnung jetzt 5,8-6 Millionen Rubel. In der Stadt kann man sich mit einem solchen Budget nur ein Studio, bestenfalls eine Einzimmerwohnung leisten. Im Projekt A101 Lagolowo entfallen jetzt mehr als 60% des Umsatzes auf Wohnungen im Familienformat, aber in den letzten zwei Monaten haben wir einen Anstieg des Anteils der Studios um 5% gesehen, während der Umsatz von Einzimmerwohnungen um 8% zurückgegangen ist. Nun wünschen wir uns natürlich, dass die Nachfrage nach Kleinformaten zumindest nicht steigt, sondern im Idealfall sinkt und sich der Schwerpunkt auf Mehrzimmerwohnungen verlagert. Und dafür gibt es Voraussetzungen, zum Beispiel die Ausweitung des Familienhypothekenprogramms.

    - Nach Angaben der Analysten von GloraX belief sich der Anteil der Transaktionen mit Studios und Studioapartments auf dem Primärmarkt in St. Petersburg Ende letzten Jahres auf mehr als 72%, d.h. dies ist in der Tat das Top-Produkt bei den Kunden, und zwar in allen Segmenten, einschließlich Premium. Selbst nach den schwierigen ersten beiden Monaten des Jahres 2024 können wir sagen, dass die Nachfrage nach Studios stabil bleibt. Nach unserer Erfahrung, Studios sind ein Produkt, das immer interessant für die Kunden ist, es spielt keine Rolle, ob es staatliche Unterstützung oder nicht, wie Lose bleiben die attraktivsten im Wert und bieten Entwicklern mit starken stabile Nachfrage, - sagt Tatyana Khalilova, Leiterin der Verkaufsabteilung von Glorax.

    Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen bleibt konstant hoch, fügt Marina Pavlyukevich, CEO von PLG, Vorsitzende des RGUD-Ausschusses für Hotelimmobilien Besonders jetzt, wo die Anforderungen für Hypothekendarlehen verschärft werden und die Käufer versuchen, ihre Ersparnisse zu retten und Zeit zu haben, um "in das letzte Auto zu springen" und in Immobilien investieren. Ihr zufolge betrug der Anteil der Transaktionen mit Studios und Studio-Apartments im Jahr 2023 auf dem Primärmarkt von St. Petersburg mehr als 70%. Und als Anlageprodukt sind Studios heute das am besten geeignete und liquideste Produkt auf dem profitablen Immobilienmarkt.

    "Wir bleiben auf dem Markt und sehen eine positive Dynamik am Beispiel unseres IN2IT-Projekts", fügt sie hinzu. - Die Lage des Unternehmens erlaubt es, die touristische Saison nicht im August zu beenden, und wir halten den Prozentsatz der Auslastung bei 80% bis November.Die Nachfrage nach Studios bleibt konstant stark, und näher an der Saison, die Nachfrage nach Miete steigt sowohl für Studio-Zimmer und für höhere Zimmerkategorien.

    - Studios sind nicht wegen ihres besonderen Formats und ihrer Wohncharakteristiken beliebt, sondern wegen der geringen Größe und der relativ günstigen Endkosten des Grundstücks, - sagt Ekaterina Nemchenko, kaufmännische Direktorin der Holding "RSTI".. - Trotz der Tatsache, dass die Kosten pro Quadratmeter von Studios in der Regel die höchsten in der Anlage ist, sind sie erschwinglicher als andere Grundstücke durch Kauf Quittung, was bedeutet, dass das Publikum der Studio-Käufer ist spürbar breiter als die von Mehr-Zimmer-Wohnungen. Die jüngsten Beschränkungen der Hypothekenvorzugsprogramme (z. B. beträgt die Kredithöhe nicht mehr als 6 Millionen Rubel) haben sich auf die Kaufkraft und die Nachfrage ausgewirkt. Wenn in der ersten Hälfte des letzten Jahres ein Rückgang des Interesses an Studios und ein Anstieg des Verkaufs von Studiowohnungen zu verzeichnen war, so haben die Studios in der zweiten Jahreshälfte ihre Position zurückgewonnen und sich 2024 verstärkt.

    - Im Allgemeinen ist die Nachfrage nach Studios in der Agglomeration von St. Petersburg und dem Leningrader Gebiet in den letzten fünf Jahren recht stabil geblieben - im Jahr 2019 betrug ihr Anteil an der Gesamtumsatzstruktur 31%, und im Jahr 2023 erreichte er 29%, - weiter Olga Kobyakova, Kaufmännische Direktorin von St. Petersburg Real Estate. - Das vierte Quartal 2023 spornte die Nachfrage nach Studios auf fast 33%, wie vor dem Hintergrund der Änderungen in der ersten Zahlung, suchten die Menschen zu investieren und sparen ihre eigenen Ersparnisse. Und natürlich wurde ab dem dritten Quartal ein größerer Anteil von Investoren auf dem Markt unter den Käufern bemerkbar: viele verstanden, dass eine Hypothek zu günstigen Bedingungen mit minimalen Investitionen zur Verfügung stand, die es ihnen erlauben würde, in der Zukunft gut zu verdienen. Wenn wir über Veränderungen bei den Bedingungen der staatlichen Unterstützung sprechen, verzeichnen wir keine starken Veränderungen bei der Nachfrage nach Wohnungstypen. Ja, die Struktur der Hypothekengeschäfte ändert sich. Aber auch für Kunden mit minimalen Beiträgen stehen spezielle Programme zur Verfügung, die es ermöglichen, die monatliche Zahlung für die Bauzeit zu reduzieren und dann in den Marktzins einzusteigen und gegebenenfalls eine Refinanzierung vorzunehmen.

    Nach Angaben von Sergey Sofronov, Kaufmännischer Direktor der PSK-Gruppe Im vergangenen Jahr, im Vergleich zu 2022, die Nachfrage nach Studios in St. Petersburg leicht zurückgegangen - um etwa 3 Prozentpunkte, aber der Anteil der Studios in das Angebot, im Gegenteil, um 5% erhöht. Das Gesamtangebot dieses Formats in Stücken belief sich im vergangenen Jahr auf etwa 10,5 Tausend, und auf Studios entfielen 30% aller 2023 in St. Petersburg verkauften Wohnungen. Zum Vergleich: Der Anteil der Einzimmerwohnungen beträgt 42%. Die durchschnittlichen Preise für Studios in der Stadt blieb ziemlich stabil - 5,4-5,7 Millionen Rubel.

    Oksana Ponamorenko, Direktorin für Marketingkommunikation bei L1 Construction Company No. 1, fügte hinzu, dass die Nachfrage nach Studios konstant hoch ist und bleibt, da dies die finanziell erschwinglichste Wohnung ist, die oft für den ersten unabhängigen Kauf gewählt wird, und dass eine Erhöhung der Anfangszahlung und ein Anstieg des Zinssatzes für eine Vorzugshypothek das Gesamtbild nicht verändert hat.

    Solange es dauert

    Nach Angaben von Sergej Sofronow Der Anteil der Studios in neuen Projekten wird auf der Grundlage der Marktnachfrage, der Lage und des Projektkonzepts berechnet. Wenn wir den Markt für Neubauten als Ganzes bewerten, betrug der Anteil der Studios am Angebot für das gesamte Jahr 2023 fast 26%, Einzimmer - 36,5%. Ein weiteres Viertel entfiel auf Zweizimmerwohnungen und der Rest auf alle anderen. Die Nachfrage nach diesen Formaten in St. Petersburg übersteigt das Angebot. Ihm zufolge machen in preiswerten Neubauten Studios und Einzimmerwohnungen oft 75% aller Optionen aus, während Dreizimmerwohnungen fast völlig fehlen. Es gibt aber auch Beispiele für einen anderen Ansatz.

    - Im Wohnviertel Respect beispielsweise, das wir in der Nähe der Metrostation Lesnaya bauen, machen die Studios 25% aller Wohnungen aus, - sagt er. - Dies ist weniger als Ein-Zimmer-Wohnungen (37%), und weniger als der Durchschnitt in der Komfortklasse. Darüber hinaus ist dies sogar etwas weniger als es zwei-Zimmer-Wohnungen in dem gleichen Projekt (26%) sein. Und es gibt auch drei Zimmer. Dies ist ein Beispiel für das Konzept eines Viertels, das eher für das persönliche Leben, für Familien, konzipiert ist.

    Nach Angaben von Maria Orlowa Im vergangenen Jahr nahm die Region Leningrad den ersten Platz in Russland ein, was die Anzahl der auf dem Sekundärmarkt verkauften Studios angeht. Die meisten von ihnen befinden sich in Murino, Bugra und Kudrovo. Betrachtet man nun den Primärmarkt, so gibt es sowohl in St. Petersburg als auch im Leningrader Gebiet Projekte, bei denen Studios 40% aller Wohnungen ausmachen, obwohl dieser Wert vor 7-10 Jahren bei 20% lag.

    - In unseren Wohngebieten entwerfen wir immer noch nicht mehr als 20% an Ateliers. Gleichzeitig stellen wir fest, dass einige Bauträger bis zu 80% solcher Wohnungen verkaufen, was zu einem allgemeinen Anstieg des Marktes führt", stellte sie fest.

    - Der Anteil der Studios hängt natürlich von dem Projekt und seiner Klasse ab, - sagt Tatjana Chalilowa. - Aber wir haben diese Art von Appartements überall - in Premium, Business und Komfort. Zum Beispiel nehmen wir dieses Jahr unser erstes Apart-Hotel GloraX Zanevsky in Betrieb. Unserer Meinung nach ist dies ein sehr attraktives Produkt für Investitionen - die geprüfte Fläche der Studio-Apartments mit voller Ausstattung ermöglicht es Ihnen, diese Parzellen für die Vermietung an Touristen oder zum Beispiel für die Ansiedlung von Kindern, die zum Studium in die Stadt gekommen sind, zu nutzen. Sie verfügen über alle Annehmlichkeiten eines Hotels, einschließlich vollständiger Sicherheit, was für Studenten, die zum ersten Mal allein in einer Großstadt sind, wichtig ist. Die Studios in unserem neuen Wohnprojekt im Leningrader Gebiet GloraX Housewarming erwiesen sich als ein recht beliebtes Produkt für Investitionen - aufgrund der erschwinglichen Kosten, die innerhalb der neuen Hypothekengrenzen lagen, waren diese Grundstücke sogar im Februar 2024 gefragt, als ein allgemeiner Verkaufsrückgang zu verzeichnen war.

    - Einschließlich der Studios in der Wohnanlage, wir sorgfältig prüfen, die Ergonomie ihrer Raum, - Ekaterina Nemchenko weiter. - Trotz der geringen Größe des Grundstücks legen wir die Zonierung fest, denken über Nutzungsszenarien und die Organisation des täglichen Lebens nach, so dass es wirklich komfortabel und bequem zu leben ist. In unseren Planungen gibt es Studios mit drei Fenstern, mit einem Fenster im Bad. In den Projekten von "RTI" gibt es Studios in der Größenordnung von 17-27 qm. Der Anteil der Studios beträgt etwa 20-23% der Gesamtzahl der Wohnungen.

    Marina Pawljukewitsch fügte hinzu, dass in den letzten 10 Jahren, der Anteil eines solchen Angebots in Apartment-Hotels in den primären Markt von St. Petersburg hat deutlich zugenommen, und in verschiedenen Projekten kann es 80% in Wohnung Bau überschreiten.

    "Unser Anteil an Studiozimmern liegt bei 65%, und bei Wohnungen ist er deutlich niedriger als der Marktdurchschnitt, der 90% erreichen kann", fügte sie hinzu. - Der Anstieg der Zahl der Studios auf dem Gesamtmarkt ist weitgehend ein Zeichen für den ständigen Zustrom junger Berufstätiger. Kleine Wohnungen ziehen auch die Aufmerksamkeit von Fachleuten aus verschiedenen Bereichen auf sich, und wir stellen eine Nachfrage von Firmenkunden und Touristen fest.

    - Der Anteil der Studios in Wohnkomplexen hängt direkt von der Immobilienklasse ab, - Fortsetzung Oksana Ponamorenko. - In teuren Projekten gibt es nur wenige oder gar keine solchen Optionen. In Neubauten der Standardklasse können die Studios mehr als die Hälfte des Gesamtangebots ausmachen. Die optimale Anzahl von Studios in Einrichtungen der Komfortklasse: z.B. im "englischen" Viertel von L1, London Park, Shakespeare, Byron Wohnkomplexen, machen Studios etwa 10-15% des Gesamtvolumens aus.

    - Der Anteil der Studios hängt von der Strategie des Bauträgers, dem Standort und der Klasse der zu bauenden Wohnungen ab, - erläuterte Olga Kobyakova. - Bei Projekten der integrierten Entwicklung von Gebieten ist ihr Anteil natürlich höher als bei Business-Class-Wohnungen. Natürlich spielt auch die Variabilität der Quadratmeterzahl eine Rolle, so entwirft die Setl Group im Rahmen ihres eigenen Wohnungsdesigns in den meisten Fällen klassische Varianten, die sich durch die höchste Nachfrage auszeichnen - das sind Studios mit einer Fläche von 24 m². Betrachtet man den Anteil der Studios im Segment der Service-Wohnungen, so nehmen sie in der Nachfragestruktur einen Anteil von fast 87% ein. Das ist logisch, da es für einen Investor einfacher ist, in eine kleine Fläche zu investieren und das gleiche Geld zu verdienen wie in ein Studio-Apartment. Wenn wir über Wohnungen sprechen - ein Analogon des Wohnens, dann liegt ihr Anteil an der Nachfrage bei 53%.

    Investitionsmöglichkeit

    In den letzten fünf Jahren ist die durchschnittliche Fläche der im Bau befindlichen Wohnungen in St. Petersburg auf 42 Quadratmeter gesunken (und sogar noch weniger in der Agglomeration als Ganzes), und die Kosten pro Quadratmeter Wohnraum sind um das 2,5-fache gestiegen, - solche Statistiken wurden von Sergey Stepanov, Verkaufsdirektor der Construction Trust Association. Ihm zufolge heute von 150 Tausend Wohnungen im Bau in St. Petersburg, mehr als 66% sind kleine Wohnungen: Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen, die von den Käufern in erster Linie für Investitionszwecke verwendet werden, und nicht für ihr eigenes Leben, die weitere Preissteigerungen provoziert.

    - Ganze Wohnkomplexe, die aus Studios und Einzimmerwohnungen bestehen, werden auf den Markt gebracht", sagt er. - Infolgedessen können russische Familien ihre Lebensbedingungen nicht wirklich verbessern, und in den russischen Städten entsteht ein ungemütliches urbanes Umfeld. Ich persönlich bin der Meinung, dass es zur Korrektur der gegenwärtigen Situation auf dem Primärmarkt notwendig ist, auf gesetzlicher Ebene die Planung und den Bau von Wohnungen mit weniger als 33 Quadratmetern zu verbieten; den maximalen Anteil von Einzimmerwohnungen - nicht mehr als 10% der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Wohnkomplex - festzulegen; die Definition einer "Einzimmerwohnung" als eine Wohnung mit mindestens zwei Zimmern festzulegen: einer Küche und einem Bad (jeweils mit einem Fenster) und einem Badezimmer; der verbleibende Anteil im Wohnkomplex sollte von Mehrzimmerwohnungen (ab 45 Quadratmetern) eingenommen werden.

    Seiner Meinung nach kann die derzeitige Investitionsnachfrage nach kleinen Wohnungen durch die Entwicklung eines Systems von Apartmenthotels (Apartmentkomplexe, Apartmenthäuser) in der Russischen Föderation mit professionellen Verwaltungsgesellschaften befriedigt werden, die daran interessiert sind, den ordnungsgemäßen Zustand der Anlage und ihren hohen Status zu erhalten. Solche Initiativen werden das Erscheinungsbild neuer Familienwohnkomplexe und hotelartiger Einrichtungen verbessern, was ein komfortables städtisches Umfeld schaffen und den Preisanstieg auf dem Primärmarkt sowie bei den Grundstücken für die Wohnbebauung bremsen wird. Darüber hinaus wird ein Anstieg des Bauvolumens von Hoteleinrichtungen das Gesamtbauvolumen im Land erhalten und die Steuereinnahmen für den Haushalt durch die Legalisierung der Miete erhöhen.

    - Dies ist meine persönliche Meinung, die durch meine Arbeitserfahrung bei der Firma Construction Trust gestützt wird", fügte er hinzu. - Seit 32 Jahren realisiert das Unternehmen erfolgreich Projekte von Wohnkomplexen, die auf komfortables Wohnen für Familien ausgerichtet sind, mit einem hohen Anteil an Mehrzimmerwohnungen. Die durchschnittliche Fläche der Wohnungen in unserem Unternehmen beträgt heute 63 Quadratmeter.

    Es ist notwendig und ausreichend

    Sergej Sofronow ist der Meinung, dass eine Fläche von 23-26 Quadratmetern derzeit die optimale Größe für ein Studio ist. In einer solchen Quadratur können Sie Möbel arrangieren und eine komfortable Umgebung durch Zonierung erreichen.

    - Der Grundriss selbst ändert sich nicht grundlegend, die Studios haben in der Regel eine rechteckige Form, - sagt er. - Es macht keinen Sinn, Projekte mit einem freien Grundriss zu betrachten und zu vergleichen, da es hier beliebige Lösungen geben kann, ebenso wie Quadrate.

    Oksana Ponamorenko Sie bestätigte den Abwärtstrend bei den Studioflächen.

    "In einigen Projekten der Standardklasse kann man Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 18 Quadratmetern finden", sagt sie. - Natürlich ist es schwierig, solche Wohnungen als komfortabel zu bezeichnen, sie können nur als vorübergehende Option betrachtet werden. In den neuen Gebäuden von L1 beginnt die Fläche der Studios bei 27 "Quadraten". Auf einer solchen Fläche können alle Funktionsbereiche untergebracht werden, ohne dass der Komfort darunter leidet.

    - Aus der Sicht der Studios gehen wir gegen den Markt, da wir nur wenige von ihnen entwerfen", - sagt Maria Orlowa. - Unser Hauptzielpublikum sind Familien, daher überwiegt der Anteil der Mehrzimmerwohnungen sowohl in der Nachfrage als auch in der Exposition. Zur gleichen Zeit, wenn wir diese Studios, die wir haben, dann die Hauptnachfrage ist für Optionen mit einer Fläche von 24-28 qm. Wenn wir über den Meter von Ein-Zimmer-Wohnungen sprechen, dann am häufigsten erwerben sie Standard 35-37 qm.

    - Jetzt ist der "Run-up" der Studiofläche ziemlich signifikant. In unserem Hauptstadtprojekt GloraX Premium Belorusskaya haben wir zum Beispiel Studios mit einer Fläche von etwas mehr als 30 Metern, aber das ist eher eine Moskauer Besonderheit, wenn Grundstücke als Investition oder als Aufenthaltsort in der Stadt für die Dauer eines Geschäftsbesuchs gekauft werden. Außerdem ist eine solche Fläche der Premiumklasse zuzurechnen, in der ein kleinteiliger Zuschnitt der Grundstücke nicht erwünscht ist. Wir haben auch alle gesehen, wie Studios mit einer Fläche von 15-17 m auf den Markt kamen, was selbst für eine Person kaum ein komfortabler Raum ist. Unserer Meinung nach ist die optimale Fläche für ein Studio in der Komfortklasse eine Fläche von 20-25 Quadratmetern. m mit einer durchdachten Zonierung, möglicherweise mit zwei Fenstern. Wir hoffen wirklich, dass diese Fläche ungefähr gleich bleibt und die Parzellen 15 Quadratmeter groß sind. Das werden Einzelfälle auf dem Markt sein, die sich nicht zu einem stetigen Trend entwickeln werden", sagt Tatjana Chalilowa.

    - Im Vergleich zu den Großfamilien, die früher 4-5 Personen bei ihren Eltern lebten und einen gemeinsamen Haushalt führten, sieht die moderne Familie anders aus, - erklärt Marina Pawljukewitsch. - Heute leben 1-2 Menschen immer mehr, und wenn alles richtig geplant ist, dann reicht eine kleinere Fläche zum Leben, zum Beispiel eine Einzimmerwohnung mit großer Wohnküche statt einer Zweizimmerwohnung. Außerdem wurde die Nachfrage weitgehend durch den ständigen Anstieg der Immobilienpreise beeinflusst, der den Markt und die Präferenzen der Käufer erheblich verändert hat. Studiowohnungen, d.h. die erschwinglichsten Wohnungen, sind in 10 Jahren um etwa 20% gesunken - von 30 qm auf 25 qm. Wenn wir über Studios in Apartmenthotels sprechen, dann beginnt die komfortabelste Quadratmeterzahl bei 24 qm. In unserem IN2IT-Projekt gibt es Studios verschiedener Kategorien von 18 bis 26 qm.

    Preisfrage

    Olga Kobjakowa Ich habe Statistiken für den Beginn dieses Jahres zur Verfügung gestellt. Im März kostete in St. Petersburg, im Segment des Massenmarktes, ein Quadratmeter eines Studios durchschnittlich 246,9 Tausend Rubel, Einzimmerwohnungen - 237,8 Tausend Rubel, das heißt, der Unterschied war etwa 11 Tausend Rubel. Im Leningrader Gebiet ist der Unterschied der gleiche, nur für Studios der Preis für einen Meter erreicht 158,6 Tausend Rubel, für Ein-Zimmer-Wohnungen - 147,8 Tausend Rubel.

    - Sie müssen verstehen, dass, wenn 40-45% von Studios in der Anlage entworfen werden, der Preis für sie niedriger sein wird, und die Kosten für Ein-Zimmer-Wohnungen werden steigen. Deshalb hängt viel von der Gestaltung der Wohnungen in den Projekten ab", erklärte sie. - Darüber hinaus werden die Kosten durch den Inhalt des Projekts beeinflusst, da der Preisunterschied für verschiedene Objekte am selben Ort manchmal bis zu 40 Tausend Rubel pro Quadratmeter betragen kann.

    Nach Angaben von Sergej SofronowIn der Komfortklasse mit Studios in der Wohnungsbranche kostet ein Quadratmeter Einzimmerwohnungen durchschnittlich 7-20% weniger als Studios. Zwischen Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, und weiter in aufsteigender Reihenfolge, gibt es auch einen Rückgang des Preises in Bezug auf den Quadratmeter - eine größere Quadratmeterzahl bedeutet einen höheren Gesamtpreis. Der Experte betonte, dass mit anderen Worten, Studios sind die teuerste Format für die Kosten für ein "Quadrat", aber die billigste für den Preis einer Wohnung.

    - Die Preise auf dem primären Markt von St. Petersburg stieg auf 260 Tausend Rubel pro Quadratmeter bis 2024, und wir bleiben auf dem Markt, - sagt Marina Pawljukewitsch. - Wir passen uns nach dem Prinzip der dynamischen Preisgestaltung an, wenn Wohnungen einer bestimmten Kategorie verkauft werden. Komfortstudios sind sehr beliebt, ihr Anteil am IN2IT-Projekt beträgt etwa 11-12%. Der Grundriss geht von einer klaren Zonierung des Flurs, der Küche und des Schlafbereichs aus. Dieser Raum eignet sich sowohl für die Langzeit- als auch für die Kurzzeitvermietung. Unter dem Gesichtspunkt der Liquidität weisen diese Zahlen sowohl in der Neben- als auch in der Hauptsaison eine gute Rentabilität auf, und es gibt nur noch sehr wenige von ihnen.

    - Es ist immer ein schwieriges Gleichgewicht zwischen Studios und kleinen Studio-Apartments - in Studios, die Kosten pro Quadratmeter ist höher, aufgrund der kleineren Quadratmeterzahl. Für die Bauträger ist ein solcher Unterschied nicht sehr kritisch, aber für den Kunden kann er sich auf einen Betrag belaufen, der mit der Höhe der ersten Zahlung vergleichbar ist, was spürbar ist, - sagteTatjana Chalilowa.

    Oksana Ponamorenko fügte hinzu, dass der Unterschied in der Grundfläche eines Studio-Apartments und eines Studios gering sein kann, und der Unterschied in den Kosten etwa 15% beträgt.

    - Wenn wir über Preise sprechen, dann in der Wohngegend "A101 Lagolovo" die durchschnittlichen Kosten für ein Studio ist jetzt 3,5 Millionen, und ein Quadratmeter in diesem Segment ist 153 Tausend Rubel. - sagte Maria Orlowa. - Ein-Zimmer-Wohnung, mit einem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter von 131 Tausend Rubel, kostet 4,8 Millionen. In der A101 Vsevolozhsk Bereich, wird das Studio 4,1 Millionen mit einem durchschnittlichen Kosten von 163 Tausend Rubel pro Quadratmeter kosten, und ein Studio-Apartment - 5,3 Millionen und 145 Tausend Rubel pro Quadratmeter. Der Unterschied in den Kosten für einen Quadratmeter in einem Studio und ein Studio-Apartment stellt sich heraus, irgendwo um 15% sein, und das ist ein ziemlich großer Wert, im Durchschnitt ist es 8-10% auf dem Markt.

    Für Ihre eigenen Zwecke

    Nach Angaben von Maria Orlowa Studios werden am häufigsten als erste Wohnung für Kinder gekauft. Oft kaufen die Eltern ein Studio am gleichen Ort, an dem sie selbst wohnen, und können es vermieten, bis die Kinder erwachsen sind. Studios sind auch bequem für den Umzug aus einer anderen Region, sie sind besonders beliebt bei Studenten.

    "Es stellt sich heraus, dass der Kauf eines Studios unterschiedliche Zwecke verfolgt - sowohl als Investition als auch zum Leben", sagt sie. - Der Hauptgrund für das Interesse an diesem Format ist jedoch die Wirtschaft. Wenn die Kunden die Möglichkeit haben, eine Ein-Zimmer-Wohnung oder mehr zu kaufen, werden sie sich dafür entscheiden, unabhängig von ihren Zielen.

    Oksana Ponamorenko stellte fest, dass Studios sowohl für den persönlichen Wohnsitz als auch für Investitionszwecke gekauft werden. Für sich selbst, wie Gehäuse ist häufiger von jungen Menschen, die getrennt von ihren Eltern leben wollen gewählt. Auch für ältere Menschen ist diese Option gut geeignet: In einer kleinen Wohnung ist es einfacher, Ordnung zu halten, und die Nebenkosten sind niedriger. Investoren entscheiden sich für solche Immobilien, weil es eine gute Nachfrage nach preisgünstigen Mietwohnungen gibt.

    - Dies ist die optimale Quadratmeterzahl für die Aufnahme einer Investitionstätigkeit, - Marina Pawljukewitsch glaubt. - Das größte Interesse der Investoren wecken Service-Apartment-Hotels, bei denen sich eine Verwaltungsgesellschaft um alle Fragen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Auslastung der Wohnungen kümmert und der Eigentümer ein passives Einkommen erhält. Unter dem Gesichtspunkt der Investitionen sind Wohnungen ein attraktiveres Segment für die Anlage ihrer Mittel. Aufgrund neuer gesetzlicher ÄnderungenDie Wohnungen sind jetzt weniger attraktiv für die Tagesmiete. Die Wohnungen sind sicherer, es ist ein Hotel-Cluster auf dem Gebiet, Videoüberwachung, Infrastruktur.

    - Ich habe den Eindruck, dass das Bild des Käufers von Einzimmerwohnungen auf dem gesamten Markt relativ gleich ist: Meistens handelt es sich um Personen, die ihre erste Wohnung kaufen oder eine Wohnung für ihre Kinder kaufen, "um sie aufwachsen zu lassen", oder es sind Investoren, - ergänzte Tatjana Chalilowa. - Die Investoren waren in letzter Zeit nicht sehr aktiv auf dem Markt, aber wir sind sicher, dass dies ein vorübergehender Abschwung ist, da jetzt viele Kunden potenzielle Anzahlungen auf Bankeinlagen haben. Die Investoren warten auf das Auslaufen des Zinssatzes von 16% pro Jahr, den die Banken jetzt für 3-6 Monate gewähren, und in Zukunft werden sie wahrscheinlich auf den Immobilienmarkt zurückkehren. Bei unserem Projekt GloraX Zanevsky, das wir Mitte dieses Jahres in Betrieb nehmen werden, sehen wir zum Beispiel schon jetzt ein erneutes Interesse der Investoren an dem Produkt", betonte sie.

    - Studios sind eine klassische Geschichte. Sehr oft kaufen die Kunden sie, wenn sie Familienprobleme lösen. Zum Beispiel neigen sie dazu, in der Nähe ihrer Eltern zu sein, um jederzeit helfen zu können. Oder sie zählen auf die Unterstützung der Großeltern, damit diese sich um das Kind kümmern können, während die Eltern arbeiten, - Olga Kobyakova nennt Beispiele. - Eine andere Kategorie von Käufern sind Investoren oder Kunden, die ein Studio für die Zukunft für Kinder kaufen. Auch wenn sie nicht über einen großen Betrag für die Anfangszahlung verfügen, aber Ersparnisse von bis zu 800 Tausend Rubel haben, entscheiden sich viele von ihnen dafür, diesen Betrag in das Studio zu investieren, wobei sie die Kosten und den Mindestzinssatz festlegen.

    Sergej Sofronow stellte klar, dass sowohl Sparen als auch Investitionen die beiden Hauptmotive für den Kauf von Studios sind. Bis zu dem Punkt, dass die Leute vergünstigte Hypotheken nutzen, dann Studios vermieten, einen Teil der Hypothekenzahlung durch Miete kompensieren und dadurch Geld sparen.

    - Unter dem Gesichtspunkt der Erstwohnung oder des Kaufs einer Erstwohnung durch Eltern für Studiokinder sind gefragt, - sagt er. - Das Budget und die finanziellen Möglichkeiten spielen hier eine entscheidende Rolle. Es gibt auch einen Unterschied im Preis, manchmal erheblich, je nachdem, wann zu kaufen - zu Beginn des Baus oder vor der Schlüsselübergabe. Während des gesamten Bauzyklus steigt der Preis der Wohnungen regelmäßig an. Hinzu kommt, dass die billigsten Wohnungen, wenn wir von der Komfortklasse sprechen, unter den ersten ausverkauft sind. Und dann wird die Auswahl an preiswerten Optionen reduziert.

    Mit unterschiedlichem Status

    Marina Pawljukewitsch Sie erinnerte daran, dass ein Investor unabhängig vom Immobiliensegment die Zuverlässigkeit eines Vermögenswerts, seine Liquidität sowie die Rentabilität und Amortisation sorgfältig prüfen sollte.

    - In unserem Projekt IN2IT, 65% ist der Anteil der Studio-Zimmer, - sagt sie. - Für die Mieter gibt es Hoteldienstleistungen, entwickelte Infrastruktur und komfortable Gemeinschaftsräume, notwendige Dienstleistungen, Geschäfte, Apotheken, ein Restaurant und andere Dienstleistungen. Aufgrund dieser Vorteile und der professionellen zentralen Verwaltung sind die Wohnungen im Vergleich zu Wohnungen in ähnlicher Lage teurer zu mieten. Aufgrund der kleinen Fläche und des Ratenzahlungsprogramms ist dieses Format für ein breites Spektrum von Investoren geeignet.

    - Der Eingang zum Kauf eines Studio-Apartments in den Status der Wohnung ist eine Größenordnung höher als in einer Wohnung, - sagt Tatjana Chalilowa. - Ich gebe Ihnen ein Beispiel: In unserem Wohnprojekt GloraX Zanevsky, das derzeit für die Auslieferung vorbereitet wird, kosten Wohnungen ab 9 Millionen Rubel, und Wohnungen mit einer guten Ausstattung und mit demselben Liefertermin können für 6 Millionen Rubel erworben werden. Daher stellt sich für den Kunden die Frage, wie wichtig ihm die Geschichte des eigentlichen Wohnsitzes ist, denn in der Wohnung kann man sich für 3-5 Jahre vorübergehend anmelden und alle Vorteile nutzen, die auch für die Wohnung gelten. Unter dem Gesichtspunkt des Einstiegs in die Investition sind die Wohnungen also jetzt recht attraktiv.

    - Wenn der Investor etwa die Hälfte der Kosten für die Wohnung trägt, können Sie eine Hypothek aufnehmen, - Sergej Sofronow glaubt. - Selbst bei nicht präferenziellen Zinssätzen - die tatsächliche Rentabilität der Hypothekenzahlungen kann sie decken. Darüber hinaus sind die Einsätze nicht die höchsten. Zum Beispiel, haben wir von 10,2% pro Jahr. Um ehrlich zu sein, ist der Kauf eines Studios in einem Mehrfamilienhaus zu reinen Investitionszwecken ein veraltetes und nicht gerade gerechtfertigtes Format. Service-Wohnungen in der gleichen Gegend bringen mehr Geld aus der Miete pro Quadratmeter. Und manchmal sind sie auch etwas billiger als Wohnungen in der gleichen Gegend.

    Seiner Meinung nach spielen zwei Faktoren für das Studio in einem Mehrfamilienhaus eine Rolle: eine mögliche Aufenthaltsgenehmigung und eine Vorzugshypothek. Aber erstens ist es unwahrscheinlich, dass jemand Mieter zu Hause anmeldet. Zweitens wird die grundlegende Vorzugshypothek nur noch einmal vergeben.

    - Der Faktor der Verwaltungsgesellschaft spielt zu Gunsten der Wohnung, die so vermietet wird, dass sie sowohl im Sommer (bei Kurzzeitvermietung) als auch in der Nebensaison (bei Langzeitvermietung) möglichst viele Einnahmen bringt, - Sofronow geklärt. - Insbesondere die Verwaltungsgesellschaft unserer Apart-Hotels, Avenir, schließt die Frage der Nachfrage in der Nebensaison mit Gesellschaftsverträgen mit juristischen Personen. Nun, im Sommer nimmt sie Touristen an.

    - Wohnungen sind von Natur aus keine Wohn-, sondern Gewerbeimmobilien, - Oksana Ponamorenko erinnerte. - Ja, sie sind in der Anschaffungsphase billiger, und wenn Sie planen, mit der Vermietung von Immobilien Gewinne zu erzielen, kann diese Option attraktiver erscheinen. Langfristig sind Studios in Wohnkomplexen eine bessere Investition, da Wohnungen schneller teurer werden als Appartements, und es wird einfacher sein, solche Wohnungen bei Bedarf zu verkaufen.

    - Die Investoren bevorzugen je nach Anlagestrategie Studios in Wohnanlagen oder Apartment-Hotels, - fasst zusammen Ekaterina Nemtschenko. - Service-Wohnungen bieten eine gewisse Rentabilität, während Investitionen in Wohnungen eher auf das Sparen von Investitionen und die langfristige Wirkung von Investitionen ausgerichtet sind. Mieteinnahmen sind nicht ausgeschlossen, aber dieser Prozess wird vom Investor selbst verwaltet. Es ist nicht verwunderlich, dass Investoren in St. Petersburg Service-Wohnungen bevorzugen und Wohnungen für den Eigenbedarf, für erwachsene Kinder oder als Sparanlage erwerben.

    Компактная жизнь: кто и для чего покупает квартиры-студии в Петербурге

    Foto: istockphoto.com/in4mal

    Источник: www.fontanka.ru

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