Wie sieht es mit dem Büromarkt in Moskau aus? Wie ausgeglichen ist die Nachfrage nach Büros mit dem Angebot? Lohnt sich der Kauf von Büros als Investition in der derzeitigen Wirtschaftslage?
Der Bauträger Stone, der im dritten Jahr in Folge die Rangliste der RBC-Büroimmobilienverkäufe anführt, hat kürzlich den Bau eines neuen Geschäftszentrums auf dem Chodynka-Feld in Moskau angekündigt. Darüber hinaus kündigte der Bauträger vor kurzem die Gründung von Stone Realty an, einer Agentur für Gewerbeimmobilien, die ein Jahr zuvor mit dem Bau von Wohnungen begonnen hatte. Kristina Nedrya, Director of Commercial Management bei Stone, sprach in einem Interview mit RBC-Real Estate über die Marktbedingungen, Investitionen in Büros und die Diversifizierung des Projektportfolios.
- Was sagen die wichtigsten Indikatoren für den Moskauer Büroimmobilienmarkt aus?
- Im vergangenen Jahr erreichten die Nachfrage nach Büros in Moskau und das Investitionsvolumen in diesem Segment einen Rekordwert in den letzten zehn Jahren. Wenn wir von der Übernahme sprechen, dann war es der Kauf für den Endnutzer, der den größten Teil der Nachfrage zurückgewonnen hat. Treiber waren Vertreter von Behörden, des Finanz- und IT-Sektors. Im ersten Quartal 2024 beobachten wir also weiterhin einen Rückgang der Leerstände und einen technischen Anstieg der Mietpreise. Gleichzeitig bleibt die Inbetriebnahme von Einrichtungen knapp, was ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung des Marktes ist. Darüber hinaus wird sich dieser Trend zumindest in den nächsten zwei Jahren fortsetzen. Das Hauptvolumen an Büroimmobilien wird gerade erst gebaut, und die Einrichtungen, die in der Perspektive 2024-2025 in Betrieb genommen werden, sind bereits mit 70% gefüllt.
- Mit anderen Worten: Wird der Umsatz weiter steigen?
- Ich würde bis Ende 2024 keinen neuen Rekord vorhersagen. Es gibt neue Faktoren, die die Nachfrage einschränken, wie etwa die Auswirkungen des hohen Leitzinses der Zentralbank. Nichtsdestotrotz sehen wir jetzt, dass Unternehmen, die in den Jahren 2020-2022 gebremst haben, zu einer langfristigen Planung zurückkehren und bereit für die Entwicklung sind. Ich glaube, dass sie für Nachfrage und Aktivität auf dem Büromarkt sorgen können.
- Wie wirken sich die hohen Kreditzinsen auf Ihren Markt aus?
- Die hohen Kreditzinsen haben viele Unternehmen, die mit Bankmitteln bauen, davon abgehalten, neue Einrichtungen zu beziehen. Obwohl wir regelmäßig Nachrichten über neue, vielversprechende Büroprojekte sehen, ist es daher sehr wahrscheinlich, dass einige von ihnen bis zur Änderung des Leitzinses und der entsprechenden Senkung der Projektfinanzierungszinsen aufgeschoben werden.
Ein hoher Leitzins wirkt sich sehr stark auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts als Ganzes aus. Büroimmobilien sind für viele Entwickler ein Nicht-Kernbereich. Zusätzlicher Druck wird durch den Kostenanstieg ausgeübt, der jedes Jahr zu verzeichnen ist.
In Anbetracht der Kombination aller Faktoren gehen wir davon aus, dass nicht viele neue Projekte auf den Markt kommen werden - vielmehr werden die Projekte, die sich derzeit in der Umsetzung befinden, abgeschlossen werden. Eine solche Dynamik kann nicht als günstig für den Markt insgesamt bezeichnet werden. Aber wenn wir über unser Unternehmen sprechen, haben wir uns zunächst für ein stabileres Finanzmodell entschieden. Die Projekte von Stone Office werden in erster Linie mit unseren eigenen Mitteln und dem Kapital unserer Partnerinvestoren gebaut. Wir haben auch unsere eigenen internen Instrumente, dank derer wir stabile Verkaufsraten aufrechterhalten können: Sie können ein Geschäft mit einer kleinen Anzahlung abschließen und einen Ratenzahlungsplan in Anspruch nehmen, dessen Raten niedriger sind als die des Hauptvertrags, und es gibt auch Ratenzahlungsprogramme.
- Bleibt der Büromarkt für Unternehmens- und Privatanleger im Zusammenhang mit dem oben Gesagten global gesehen interessant?
- Büros zum Verkauf sind zunächst ein Investitionsprodukt, das sehr stabil ist, was die Aufrechterhaltung der Attraktivität angeht. Der prognostizierte Anstieg der Kosten pro Quadratmeter während der Bauphase beträgt 40%. Darüber hinaus hat sich der Investitionsfluss in das Bürosegment vor dem Hintergrund eines Rückgangs alternativer Anlageinstrumente nur verstärkt. Natürlich bringen viele Menschen angesichts der hohen Einlagenzinsen ihr Geld zu den Banken. Aber die Rentabilität von Einlagen ist immer zeitlich begrenzt, und der Zinssatz ist ständig in Bewegung. Immobilien sind ein zuverlässigerer und stabilerer Vermögenswert, bei dem das Wachstum des Preises für einen Meter vorhergesagt wird, von der Baustelle abhängt und die Einnahmen aus der Einlage um ein Vielfaches übersteigt. Aber das ist ein langfristiges Spiel.
Auch die Anlagestrategien der meisten Anleger haben sich in den letzten Jahren verändert. Während man früher nach Stressanlagen suchte, entscheiden sich die meisten Anleger heute für weniger riskante Strategien mit klaren und vorhersehbaren Erträgen. Sie scheinen nicht mehr so attraktiv zu sein, wie z. B. GABs (vorgefertigte Mietgeschäfte). - RBC-Immobilien), wenn der Mieter ausziehen kann und die veralteten Räumlichkeiten nach seinem Auszug repariert werden müssen, und dies bedeutet zusätzliche Kosten für den Investor und erzwungene Ausfallzeiten der Räumlichkeiten. Projekte im Bau sind ein Produkt von anderer Qualität, das langfristig auf dem Mietmarkt gefragt sein wird. Interessante Einstiegskonditionen und Ratenzahlungen vor Bauende ermöglichen es den Käufern, ihre Cashflows zu kalkulieren und die Zahlungen zu verteilen, ohne das gesamte Kapital aus dem Geschäftsumsatz abzuziehen. Der Kauf eines Büros ist auch eine Investition für das Unternehmen. Unternehmen, die bisher nicht über den Erwerb von Büroräumen nachgedacht haben, ändern ihre Strategie und erwerben ein Büro als Instrument zur Kapitalerhaltung. Ein Büro in der Immobilie wirkt wie eine Investition in eine Personalmarke und erhöht den Status des Unternehmens in den Augen von Banken und Partnern.
- Ihr Unternehmen ist bereits im dritten Jahr führend im RBC-Rating. Und gibt es Pläne für die Zukunft - welche Bauvolumina werden Sie verlegen?
- Zunächst einmal erlaubt uns eine breite Palette von Angeboten in verschiedenen Stadien der Bereitschaft und mit einer großen Geographie, die Führung unter den Wettbewerbern zu behalten. Wir verfügen über Büros von 40 Quadratmetern bis zu mehrstöckigen Blöcken und ganzen Gebäuden, in etablierten Geschäftsvierteln und an neuen Standorten. Außerdem gibt es im Stone-Portfolio immer eine Reserve, die wir großen Unternehmen anbieten können: ein großes Volumen an Büros in einem frühen Stadium. Heute haben wir sieben Geschäftszentren in der Umsetzung, und wir bereiten uns auf den Start des achten Vorzeigeprojekts vor. All dies entspricht dem strategischen Entwicklungsplan des Unternehmens. Wir sind ständig auf der Suche nach Grundstücken, um das Volumen der Büroimmobilien im Portfolio zu erhöhen, da wir unsere Führungsposition auf dem Büromarkt behaupten wollen. Gleichzeitig wissen wir aber auch, dass die Zeit gekommen ist, unser Portfolio zu diversifizieren. Wir haben bereits unsere Pläne im Bereich der Wohnimmobilien bekannt gegeben, so dass wir sowohl Büro- als auch Wohnimmobilien parallel entwickeln werden.
Wir verstehen sehr gut, dass es Standorte gibt, an denen es angesichts der aktiven Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur und des Wohnungsbaus in der Umgebung nicht genügend Büroräume gibt. Als Unternehmen, das die Forderung der Stadtverwaltung nach Polyzentralität der Metropole versteht, sind wir bereit, Büros in etablierten Wohngebieten zu bauen. Außerdem sehen wir den Wunsch, im selben Gebiet zu wohnen und zu arbeiten. Dies entspricht auch dem Konzept unserer Projekte, bei denen wir planen, sowohl Büro- als auch Wohnfunktionen am selben Ort zu entwickeln.
- Lassen Sie uns über den Wohnungsbau sprechen. Wie weit sind Ihre Projekte derzeit gediehen? Welchen Trend sehen Sie bei den Preisen? Marktexperten gehen davon aus, dass sich die Wohnungspreise aufgrund einer Nachfragekorrektur im Gleichgewicht befinden. Wie vielversprechend ist es jetzt, in Wohnraum für Einzelhandelskunden zu investieren? Büros und sogar Wohnungen fühlen sich besser an...
- Wir haben bereits viel darüber gesprochen, dass das Unternehmen vier Wohnprojekte in seinem Portfolio hat. Eines davon wird im April auf den Markt kommen - es handelt sich um einen Wohnkomplex in Sokolniki. Wir haben seit langem keinen Wohnungsbau mehr begonnen, und viele unserer Stammkunden, die mit uns in Büros und Wohnungen investiert haben, warten auf neue Angebote.
Stone hat sich als Bauträger etabliert, der seinen Kunden Anlageobjekte anbietet. Deshalb geben wir in der Wohnrichtung, die gerade erst auf den Markt kommt, all die Werte weiter, die wir seit Jahren im Bereich der Büroimmobilien verankert haben. Wir konzentrieren uns auf den Start von Investitionen: Erstens ist dies, wie gesagt, ein verständliches Modell für unsere Kunden, zweitens betreten wir einen hart umkämpften Markt, und es wird von uns erwartet, dass wir in der Anfangsphase die besten Preise anbieten. Wenn wir über unsere Immobilienstrategie im Allgemeinen sprechen, dann geben wir in der Regel keine großen Rabatte und verändern die Eigenschaften des Produkts während des Bauprozesses nicht in Richtung Vereinfachung. Daher sind unsere Käufer zuversichtlich, dass sie durch Immobilienkauf Nun werden sich ihre Investitionen durch einen Anstieg der Kosten pro Quadratmeter amortisieren, und das Produkt wird am Ausgang nicht an Qualität verlieren. All diese Dynamiken sind in ein Finanzmodell eingebettet, das auf realen Zahlen beruht. Wir sehen Chancen, dass unser Angebot zu einer Investition in den Wohnungsmarkt wird.
- Kehren wir zurück in die nähere Zukunft - zu den Büros. Neulich haben Sie ein neues Projekt auf dem Chodynka-Feld angekündigt. Wie beurteilen Sie diesen Standort und das Projekt? Wie kommt es voran?
- In Anbetracht der gestiegenen Nachfrage, die bei dem ersten Stone-Büroprojekt in Chodynka festgestellt wurde, kann ich mit Zuversicht sagen, dass dieser Standort immer relevant sein wird. Außerdem ist er heute einer der am dynamischsten wachsenden Geschäftsbezirke. Es ist eine Fortsetzung des geografischen Geschäftsclusters an der Belorusskaja und des Leningrader Geschäftskorridors. Die Verkehrsanbindung ist sehr günstig, und es gibt viele Anfragen von Endnutzern - Geschäftsinhabern, die in der Gegend wohnen - nach Büros. Bis heute ist Chodynka ein gut entwickeltes modernes Wohngebiet der Business- und Premiumklasse, es gibt auch vielversprechende Standorte, deren Entwicklungspläne bereits bekannt sind. Kurzum, es ist interessant für Liegenschaften Investitionen.
Da wir erkannt haben, dass der Standort noch nicht den gesamten Nachholbedarf absorbiert hat, bringen wir einen zweiten Standort für den Bau von Büros ins Spiel, der sich in unmittelbarer Nähe der CSKA-Metrostation und unseres Bürogebäudes Stone Khodynka befindet. Darüber hinaus arbeiten wir auch an der dritten Phase, da das Potenzial noch nicht ausgeschöpft ist. Es handelt sich um ein Gebäude für den Hauptsitz eines großen Unternehmens (etwa 50 000 Quadratmeter). Deshalb legen wir in Stone Khodynka 2 eine solche Fläche für die Infrastruktur an - etwa 8 Tausend Quadratmeter.
- Erzählen Sie uns mehr über das neue Projekt.
- Ich kann sagen, dass dies ein grundlegend anderes Produkt sein wird, sowohl in Bezug auf die Architektur als auch auf die Positionierung. Es ist das erste Mal, dass wir bei diesem Projekt mit dem Büro Kleinewelt Architekten zusammengearbeitet haben. Ein wichtiges Element des Viertels wird eine schwebende Glasgalerie sein, die drei Türme miteinander verbindet. Das achte Flaggschiff von Stone wird die gesamte Erfahrung des Unternehmens in der Entwicklung von Gewerbeimmobilien vereinen. Die Investitionen in das Projekt werden sich auf etwa 25 Milliarden Rubel belaufen. Der Wunsch, "an einem Ort zu arbeiten, zu leben und zu entspannen", ist einer der auffälligsten Trends in der Branche. Und Chodynka ist einer der Punkte auf der Landkarte, in dem sich die Synergie der drei Komponenten konzentriert. Es gibt viele große Unternehmen, die expandieren, und sie ziehen andere Unternehmen an, verschiedene Satelliten.
- Sie haben auch den Immobiliendienst Stone angekündigt. Wird er heute entwickelt? Warum sollte ein großer Bauträger eine Funktion benötigen, die ein Vielfaches weniger einbringt als der Verkauf und die Vermietung... Wäre es nicht einfacher, einen Bauunternehmer zu beauftragen?
- Uns war von Anfang an klar, dass wir unsere Investoren-Kunden nicht mit einem Bürogebäude aus Beton allein lassen wollten. Insbesondere diejenigen, für die dies die erste Investition in Gewerbeimmobilien und verfügen nicht über Kenntnisse in der Vermögensverwaltung. Daher war es für uns eine logische Entscheidung, eine eigene Sparte für die Vermietung von Räumlichkeiten und Empfehlungen für Reparaturarbeiten einzurichten. In Anbetracht der Tatsache, dass wir uns jetzt auf die Inbetriebnahme der zweiten Phase der Stone Towers in Belorusskaya vorbereiten, ist es an der Zeit, aktiv an den Immobiliendienstleistungen zu arbeiten. Die Entwicklung bleibt das Kerngeschäft von Stone, und wir haben einen exklusiven Partner, Stone Realty Agency, mit der Erbringung von Dienstleistungen beauftragt. Der Hauptzweck seiner Arbeit besteht darin, unseren Kunden eine Reihe von Dienstleistungen für ein komfortables Immobilieneigentum zu bieten. Gemeinsam werden wir an der Loyalität unserer Kunden und ihrem Wunsch nach Wiederholungsgeschäften arbeiten. Die Hauptaufgabe der Agentur wird nun darin bestehen, Mieter für Turm B und C des Bürogebäudes Stone Towers zu finden. In einem Geschäftszentrum mit einer großen Anzahl von Eigentümern ist es wichtig, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Mieterprofilen und eine angemessene Rotation aufrechtzuerhalten. Mit Hilfe von Stone Realty werden wir in der Lage sein, diese Prozesse zu überwachen. Außerdem wissen wir, dass kleine Räume mit Ausstattung schneller vermietet werden. Und ein solches Produkt gibt es in den neuen Geschäftszentren der Klasse A nicht. Daher werden erfahrene und weitsichtige Investoren Reparaturen vornehmen, damit ihre Grundstücke zuerst verkauft werden. Und Stone Realty wird unseren Kunden eine solche Option anbieten.
Um auf Ihre Frage zurückzukommen, warum wir es selbst tun: Weil es unser Ruf ist und wir uns darauf konzentrieren, langfristige Beziehungen zu unseren Kunden aufzubauen. Unser Mietpartnerbereich wird Stein Standards in Bezug auf das Serviceniveau. Damit hat das Unternehmen bereits Erfahrung: Gemeinsam mit unseren Partnern haben wir unsere Business Center der Klasse B+ so schnell wie möglich mit Mietern gefüllt. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Mietpreise. In den neuen Einrichtungen werden die Preise über dem Marktdurchschnitt liegen, und die Aufgabe von Stone Realty besteht darin, die Interessen unserer Investoren in dieser Angelegenheit zu berücksichtigen.
- Und welche Produkttrends würden Sie heute als prägend für das Bürosegment bezeichnen?
- Einer der wichtigsten Trends bei Büroimmobilien ist, wie gesagt, der Wunsch nach Arbeit und Erholung an einem Ort. Von Menschen, die viel Zeit für die Arbeit aufwenden und den größten Teil des Tages im Büro verbringen. Vor allem, wenn es sich um hochwertige Büros handelt - das sind Unternehmen, die auf die Zukunft, die Entwicklung und das Wachstum ihrer Mitarbeiter setzen, und die Mitarbeiter sind sehr motiviert, aktiv zu sein. Aber um viel Zeit bei der Arbeit zu verbringen und nicht auszubrennen, braucht man zusätzliche Möglichkeiten, wie z. B. Infrastruktureinrichtungen, in denen man nicht nur eine aktuelle Dienstleistung bestellen kann, sondern auch die Möglichkeit hat, an die frische Luft zu gehen, sich zu entspannen und neu zu starten.
Deshalb legen wir großen Wert auf die Verbesserung unserer Büroräume, und die Standorte, an denen bereits eine natürliche grüne Landschaft in der Nähe ist und gleichzeitig eine gute Verkehrsanbindung besteht, bleiben wirklich einzigartige Standorte für den Bau von Büros. Eine grüne Umgebung wirkt sich positiv auf den Menschen aus und hilft, Stress abzubauen. Auch Sport und Kunst werden zu Anti-Stress-Faktoren für die Bewohner der Megalopolis: Der Trend zu einem gesunden Lebensstil entwickelt sich seit Jahren, und kulturelle Einrichtungen in einer Großstadt ziehen immer wieder die Aufmerksamkeit des Publikums auf sich. Während sich die Infrastruktur von Geschäftszentren früher auf Restaurants, Kantinen, Cafés und Dienstleistungen konzentrierte, sind heute Sportstudios, Kunstgalerien und Unterhaltungsangebote nicht mehr wegzudenken. Ein modernes Büro muss den Lebensstil seiner Nutzer unterstützen. Deshalb sind die Trends von Büro und Wohnen so eng miteinander verwoben, und der Kurs in Richtung Work-Life-Balance wird sich bei fortschrittlichen Entwicklern nur noch verstärken.
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