Änderungen bei der "Familienhypothek": Was wird mit den Preisen für Neubauten passieren?

Schöne weiße und rosa Blumen blühen an einem sonnigen Tag in einem Garten.

Das aktualisierte Programm wird bis 2030 gelten. Im Zusammenhang mit seiner Verlängerung werden zusätzliche 66,2 Milliarden Rubel aus dem Haushalt bereitgestellt

 Изменения в "Семейной ипотеке": что будет с ценами на новостройки

Am 10. Juli veröffentlichte das Finanzministerium die neuen Parameter des Familienhypothekenprogramms. Nun wird der Satz von 6% pro Jahr für Familien mit Kindern unter sechs Jahren sowie für Familien, die ein minderjähriges Kind mit einer Behinderung großziehen, zur Verfügung stehen. Der subventionierte Satz gilt auch für einzelne Regionen. Die Experten wurden gefragt, wie sich die Neuerung auf die Preise für Neubauten auswirken wird.

Wer kann jetzt ein Darlehen im Rahmen des staatlichen Familienprogramms aufnehmen?

Wie aus den vom Finanzministerium veröffentlichten Parametern des Programms hervorgeht, beträgt der Zinssatz 6%, die maximale Kredithöhe 12 Millionen Rubel für Moskau, das Moskauer Gebiet, St. Petersburg und das Leningrader Gebiet, 6 Millionen Rubel für die übrigen Regionen. Sie können einen Kredit über einen hohen Betrag aufnehmen: bis zu 30 Millionen in den Hauptstadtregionen und bis zu 15 Millionen Rubel. - in anderen Regionen der Föderation. Aber in diesem Fall wird die Hypothek kombiniert werden: der Satz von 6% wird nur auf die oben genannten Grenzen von 12 Millionen und 6 Millionen Rubel gelten, und der verbleibende Betrag wird zum Marktzins gutgeschrieben werden, die nach den Statistiken, "Dom.Die Russische Föderation", ist 19,46% für Banken aus den Top 20 in Bezug auf die Ausgabe (Daten für 1-7 Juli 2024),

Die erste Zahlung auf eine Familienhypothek wird von 20% des Wertes der gekauften Immobilie, die Laufzeit des Darlehens ist bis zu 30 Jahren.

Die folgenden Kategorien von Kreditnehmern können die aktualisierte Familienhypothek in Anspruch nehmen:

  • Familien mit mindestens einem Kind unter sechs Jahren;
  • Familien mit einem behinderten Kind;
  • Familien aus Kleinstädten (mit bis zu 50 Tausend Einwohnern), in denen zwei oder mehr minderjährige Kinder leben;
  • Familien mit zwei oder mehr minderjährigen Kindern, die in Regionen mit geringem Bauvolumen oder in Regionen mit individuellen Förderprogrammen leben;
  • "Bei der Geburt eines Kindes können Sie ein zuvor gewährtes Darlehen refinanzieren", so das Finanzministerium in einer Erklärung. Wie bisher gilt das Programm nicht nur für Mehrfamilienhäuser, sondern auch für das Segment des individuellen Wohnungsbaus (IHS). Es ist jedoch nur dann möglich, ein Haus zu bauen oder mit einer Familienhypothek zu kaufen, wenn der Bau nach dem Bundesgesetz 214 oder im Rahmen eines Vertrags mit der obligatorischen Eröffnung eines Treuhandkontos durchgeführt wird. Eine weitere wichtige Bedingung ist, dass Sie eine Familienhypothek nur einmal in Anspruch nehmen können.

    "Im Allgemeinen können wir sagen, dass die Familienhypothek in der gleichen Form wie zuvor geblieben ist. Als die Familienhypothek zum ersten Mal eingeführt wurde, wurde sie Familien mit Kindern zur Verfügung gestellt, die zwischen 2018 und dem 31.12.2023 geboren wurden (d.h. Kinder unter 6 Jahren) - was im Allgemeinen beibehalten wurde, - sagt Yuri Nikitchuk, Leiter der Abteilung für Kredite und Partnerprogramme bei PIONEER. - Familien mit Kindern mit Behinderungen, wie sie in diesem Programm waren, sind geblieben. Die einzige Anpassung, die sich auf die Regionen Moskau und Leningrad auswirkt, betrifft Familien mit zwei oder mehr minderjährigen Kindern im Alter von über 7 Jahren (einschließlich). Der Neubaumarkt arbeitet seit eineinhalb Jahren mit diesem Kundensegment."

    Die alten Regeln des Familienprogramms sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr gültig. Zuvor konnten Familien bei der Geburt ihres ersten Kindes und wenn die Familie bereits zwei oder mehr minderjährige Kinder hat, ein vergünstigtes Darlehen erhalten. Seit dem 1. Juli sind auch die vergünstigten Hypotheken für Neubauten mit einem Zinssatz von 8% abgeschlossen. 

    Große Banken haben bereits auf die Aktualisierung der Parameter für Familienhypotheken reagiert. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung kündigten die Sberbank, die VTB und die Dom.RF Bank den Beginn der Antragsannahme nach den neuen Regeln an. "Alle Anträge, die unsere Kunden bis heute im Rahmen des Familienhypothekenprogramms eingereicht haben, werden von der Bank unter den neuen Bedingungen geprüft", sagte Kirill Tsarev, erster stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Sberbank.

    Wie werden sich die Änderungen des Programms auf die Preise für neue Gebäude auswirken?

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    Moskau(Foto: Studio MDF / Shutterstock / FOTODOM)

    Die Hauptnutzer des staatlichen Familienprogramms sind, wie Juri Nikitschuk feststellt, Familien mit kleinen Kindern. "Mit anderen Worten: Die vorgenommenen Anpassungen werden die Zahl der Familienhypothekendarlehen in den Großstädten nicht wesentlich beeinflussen", so der Experte abschließend.

    "Die Auswirkungen der Änderungen bei den Parametern der Familienhypothek werden nicht so bedeutend sein wie die Beendigung des staatlichen Hypothekenprogramms, da letzteres massiv an diejenigen vergeben wurde, die objektiv bedürftig waren, und an diejenigen, die nur an den steigenden Preisen verdienen wollten", sagt Irina Nosova, Senior Director der ACRA Financial Institutions Ratings Group.

    Whitewills Top-Maklerin Oksana Romanovskaya schätzt den Anteil von Familien mit Kindern unter sechs Jahren auf etwa 30% der gesamten Zielgruppe des Neubaumarktes.

    "Natürlich werden sich die neuen Bedingungen positiv auf den Absatz in kleinen Städten und Regionen mit geringem Bauvolumen auswirken", meint Romanowskaja. - Ich glaube jedoch nicht, dass dies das Preiswachstum und die Bautätigkeit in den Regionen im Allgemeinen stark ankurbeln wird, da das Segment der Käufer, die von den aktuellen Bedingungen profitieren können, begrenzt ist".

    Andere Experten sagen auch, dass die Nachfrage nach neuen Gebäuden in Kleinstädten derzeit gering ist. So werden laut CIAN im Jahr 2024 auf diese Städte nicht mehr als 1,7% aller Transaktionen mit neuen Gebäuden im Land entfallen. Das Angebot an Neubauten ist derzeit nur in 71 von 809 Kleinstädten vertreten - und das, obwohl dieser Siedlungstyp im Allgemeinen mehr als 70% der russischen Städte ausmacht.  

    Die Rating-Agentur des Baukomplexes (RASK) hat im Auftrag von RBC Real Estate berechnet, wie die Präsenz von Bauträgern in russischen Städten wächst. Nach ihren Schätzungen, wenn im Jahr 2021 gab es 305 Städte im Bau (27,3% der insgesamt), dann im Jahr 2024 waren es bereits 346 (30,9%).

    Die Anpassung der Parameter einer Familienhypothek kann dazu beitragen, dass die Nachfrage teilweise in die Kleinstädte abfließt, vor allem in den Ballungsgebieten und in den Millionenstädten, sagt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium. "In Kleinstädten mit bis zu 50.000 Einwohnern sind die Kreditkonditionen gleich geblieben. Angesichts der Verschärfung der Parameter in größeren Siedlungen können wir einen Zustrom von Kunden in diese Orte erwarten - vor allem für den Bau von Häusern", prognostiziert der Experte.

    In den letzten 30 bis 35 Jahren wurden in Kleinstädten praktisch keine Wohnimmobilien gebaut, so dass es dort Potenzial für Bauträger gibt, sagt Irina Nosova von ACRE. "Die Wohnungspreise in Kleinstädten werden steigen, aber nicht im gleichen Tempo wie bei den Millionären", glaubt die Expertin.

    Nach Ansicht von Ruslan Syrtsov könnten die Preise in den Hauptstädten aufgrund der Anpassung des Programms sinken. "In Moskau wird die Verschärfung der Parameter für Familienhypotheken den Markt stärker beeinträchtigen als die Nichtverlängerung der Vorzugskredite in Höhe von 8%. In der ersten Hälfte des Jahres 2024 nutzten mehr als 40% der Kreditnehmer in der Hauptstadt eine Familienhypothek, erklärt Syrtsov. - Mindestens die Hälfte von ihnen konnte einen Kredit beantragen, weil zwei oder mehr minderjährige Kinder über sechs Jahren vorhanden waren. Jetzt bleibt diese Kategorie von Kunden ohne Unterstützung. Infolgedessen kann es zu einem vorübergehenden Umsatzrückgang im Massensegment kommen, das am stärksten von den Vorzugsprogrammen abhängig ist. Infolgedessen, so sagt der Experte voraus, könnten die Entwickler neuer Komfort- und sogar Business-Class-Gebäude die Preise nach unten anpassen. Höchstwahrscheinlich, so glaubt er, werden die Senkungen auf Preisnachlässe zurückzuführen sein.

    Sonderangebote und Rabatte von Entwicklern

     Изменения в "Семейной ипотеке": что будет с ценами на новостройки

    Wladiwostok (Foto: Yuri Smityuk / TASS)

    "Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass der Leitzins auf der nächsten Sitzung der Zentralbank erhöht wird. Aufgrund des hohen Zinssatzes werden die meisten Bürger, die keine Vorzugshypothek in Anspruch nehmen können, den Immobilienerwerb aufschieben, - sagt Juri Nikitschuk. "Mit anderen Worten, der Haupttreiber der Verkäufe in den nächsten sechs Monaten wird auf die gesparte Familien- und IT-Hypothek zurückzuführen sein." Daraus folgt, dass die Entwickler müssen über die Aufrechterhaltung der Nachfrage zu denken, schließt der Experte.

    "Was die Großstädte, die großen Regionen und die Hauptstädte betrifft, so werden die Bauträger meiner Meinung nach jetzt aktiv Ratenzahlungsprogramme ausarbeiten, die immer komfortabler werden, mit Zahlung des Kapitalbetrags bis zum Abschluss der Bauarbeiten, d.h., wenn die Hoffnung auf eine Senkung der Raten viel höher sein wird", teilt Oksana Romanovskaya die Prognose. "Das wird der wichtigste Entwicklungstrend bis zum Ende dieses Jahres sein."

    "Die Bauträger arbeiten bereits mit den Banken zusammen, um Programme mit erschwinglicheren Raten und einer bequemen Zahlung für die Kunden zu entwickeln", sagt Yana Glazunova, CEO der VSN Group. Irina Nosova sagt auch eine größere Verbreitung von Rabatten bei Neubauten voraus.

    Auch Ruslan Syrtsov äußert sich zu diesem Thema: "Ich bin sicher, dass die Bauherren des Massensegments, die am stärksten von Familienhypotheken abhängig sind, in naher Zukunft häufiger auf Rabatte und andere Sonderangebote zurückgreifen werden", prognostiziert der Experte. "Die Situation wird sich nur ändern, wenn der Leitzins der Zentralbank gesenkt wird oder neue gezielte staatliche Programme eingeführt werden: für Lehrer, Ärzte, Angestellte der Rüstungsindustrie usw."

    Gleichzeitig gehen die von der Redaktion befragten Experten davon aus, dass die Anpassungen des staatlichen Familienprogramms zu einem gewissen Nachfrageüberhang im Mietsegment führen werden, insbesondere in Großstädten mit hohen Wohnungspreisen. "Mieten werden stark nachgefragt werden, weil die Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Bevölkerung durch die Vorzugsprogramme deutlich gesunken ist", betont Irina Nosova.

    "Wenn wir unseren Kunden nur Marktprogramme anbieten, wird der potenzielle Käufer natürlich weiterhin eine Immobilie mieten. Es ist möglich, komfortable Bedingungen für den Kauf von Immobilien in neuen Gebäuden zu schaffen, wenn wir über eine Markthypothek sprechen, nur durch spezielle Programme", sagt Yuri Nikitchuk, Leiter der Abteilung für Kredite und Partnerprogramme bei PIONEER.

    Oksana Romanovskaya stellt fest, dass die Anpassung des staatlichen Programms im Gegensatz zum Mietmarkt keine signifikanten Auswirkungen auf den Sekundärmarkt haben wird. "Höchstwahrscheinlich wird der Sekundärmarkt deutlich zurückgehen, und der Verkäufer, der bereit ist, den größten Rabatt anzubieten, wird verkaufen", sagt die Expertin. "Was die Mietwohnungen betrifft, so wird dieses Segment natürlich immer aktiver werden, da ein großer Prozentsatz der Käufer den Kauf auf bessere Zeiten verschiebt, nämlich auf die Zeit vor der Zinssenkung der Zentralbank." Auch Ruslan Syrtsov weist auf diesen Trend hin. "In diesem Zusammenhang werden die Mietpreise mit ziemlicher Sicherheit steigen", so der Experte abschließend.


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