Die Zinssätze für marktkonforme Wohnungsbaudarlehen steigen seit Ende Mai kontinuierlich an. Das wirkt sich auf die Höhe der monatlichen Zahlung aus
Die Banken erhöhen weiterhin die Hypothekenzinsen - Anfang Juni kündigten die großen Akteure dies an, und in der Woche vom 10. bis 16. Juni wurde bei einer Reihe von Banken eine Erhöhung festgestellt. Gemeinsam mit den Experten verstehen wir, wie sich dies auf die Höhe der monatlichen Zahlung und die Parameter der vergebenen Darlehen auswirkt.
Wie die Banken die Zinsen erhöhten
Die Runde der Zinserhöhungen auf dem Hypothekenmarkt begann Ende Mai. Im gesamten Vormonat waren die Änderungen isoliert: nur zwei Banken, Sovcombank und Uralsib, erhöhten die Sätze um 0,5 Prozentpunkte. Bedeutende Anpassungen der Bedingungen für Hypothekenprogramme begannen in der Woche vom 27. Mai bis zum 2. Juni, so Dom.The Russian Federation", dann wurden die Sätze für Markthypotheken für Neubauten und Zweitwohnungen von VTB (auf 17,7% pro Jahr) und Alfa-Bank (auf 18,19%) um 1 Prozentpunkt erhöht, ein Anstieg von 0,7 Prozentpunkten wurde auch in UBRiR (auf 17,7%) festgestellt.
In der darauf folgenden Woche - vom 3. bis 9. Juni - war ein noch stärkerer Anstieg zu verzeichnen:
In der Woche vom 10. bis 16. Juni haben vier weitere große Banken die Zinssätze erhöht:
Darüber hinaus wurden die Hypothekenzinsen seit dem 17. Juni von der VTB zum zweiten Mal in Folge um 0,5 Prozentpunkte angehoben. Die gewichteten durchschnittlichen Hypothekenzinsen für Neubauten und für Zweitwohnungen von Banken aus den Top 20 in Bezug auf die Emission stieg deutlich im Laufe des Monats, nach Dom.Russia", in der Woche vom 13. bis 19. Mai, war es 16,76% und 16,95%, beziehungsweise. In der Woche vom 10. bis 16. Juni waren es bereits 18,18% und 18,37%.
Sieben große Banken haben die Hypothekenzinsen angehoben, nachdem sie die wichtigsten
Wie viel muss ich zu Marktpreisen bezahlen?
Gleichzeitig wurde selbst das Niveau der marktüblichen Zinssätze von 16-17% pro Jahr von den Marktteilnehmern als unerschwinglich bezeichnet. Die Höhe der monatlichen Zahlung zu diesem Zinssatz erlaubt es selbst Kreditnehmern mit überdurchschnittlichem Einkommen nicht, ein Hypothekendarlehen zu bedienen, wie Experten betonen.
Nach den Berechnungen der Domclick-Analysten belaufen sich die durchschnittlichen Kosten für eine Einzimmerwohnung auf dem Moskauer Primärmarkt (ohne das Elitesegment) derzeit auf 13,2 Millionen Rubel. Bei einer Mindestanzahlung (15,1%) zum aktuellen Marktzins der Sberbank würde sich die Hypothekenzahlung für den Kauf einer solchen Wohnung auf etwa 200 Tausend Rubel pro Monat belaufen. Domclick weist darauf hin, dass die Kreditnehmer jetzt versuchen, einen größeren Beitrag zu leisten (die Statistiken für Januar - Mai zeigen 31%). Mit einem solchen Beitrag, wird die Zahlung niedriger sein - 151,2 Tausend Rubel pro Monat. Wenn Sie sich auf ein komfortables Verhältnis der monatlichen Zahlung zum Einkommen (30%) konzentrieren, müssen Sie 666,3 Tausend bzw. 506,7 Tausend Rubel pro Monat verdienen, um einen Kredit mit solchen Ausgaben zu bedienen.
Die Marktteilnehmer achten darauf, dass 30% das marginale Verhältnis von Zahlung zu Einkommen ist, bei dem der Kreditnehmer die Hypothek so gut wie möglich bezahlen kann. In der Realität kann der Zahlungsanteil höher sein - Banken, die die Risiken möglicher Zahlungsausfälle immer sehr streng bewerten, genehmigen Hypotheken meist bei einem Indikator von etwa 60%. Bei einem solchen Einkommensanteil müssen die Kreditnehmer aus dem obigen Beispiel etwa 330 Tausend bzw. 250 Tausend Rubel pro Monat verdienen.
Wie sich das Verhalten der Kreditnehmer ändert
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"Im vergangenen Jahr haben die Banken die Kreditwürdigkeitsprüfung ihrer Kunden deutlich verschärft. Sie vergeben oft keine Kredite an Kunden, die einen Verbraucherkredit beantragen. Die Banken haben auch damit begonnen, Kunden, die ihre Einkommensquelle nicht offiziell bestätigen können, auszuschließen. Gleichzeitig leisten die meisten Kunden eine hohe Anzahlung (im Durchschnitt 25-30%), da dies einen günstigeren Zinssatz ermöglicht", sagt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium. - Gleichzeitig beantragt immer noch mehr als die Hälfte der Kreditnehmer eine Hypothek für 25-30 Jahre, um die Höhe der monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Kunden die Darlehen meist vorzeitig zurückzahlen - in 7-10 Jahren."
Jetzt sollte die maximale Schuldenlast für alle Kredite 70% nicht überschreiten, sagt Yuri Nikitchuk, Leiter der Abteilung für Kredit- und Partnerprogramme bei PIONEER. "Wenn wir über das Verhältnis der Zahlung zum Einkommen sprechen, dann genehmigen die Banken im Durchschnitt Hypotheken mit einer Zahlung von nicht mehr als 60% des Einkommens des Kunden. Es ist auch festzustellen, dass die Anforderungen der Banken, um Mitkreditnehmer für die Genehmigung eines Hypothekenantrags zu gewinnen, im Vergleich zum letzten Jahr mindestens doppelt so hoch sind", zitiert der Experte die Daten.
Yuri Nikitchuk macht darauf aufmerksam, dass Kreditnehmer - Kunden des Entwicklers begann eine größere Anzahlung als im letzten Jahr zu machen. Im Jahr 2023, war es etwa 33%, jetzt ist es 42%. "Dies ist aufgrund der Tatsache, dass die Kunden wollen, um den Darlehensbetrag im Rahmen von Vorzugsprogrammen zu verwenden", erklärt der Experte. - Wenn sie die Bedingungen nicht erfüllen, versuchen sie, die höchstmögliche Anfangszahlung zu leisten. Der erhöhte Beitrag ermöglicht es, die Darlehenslaufzeit und die Höhe der Überzahlung zu reduzieren, was für viele Käufer von Neubauten eine Priorität darstellt."
Vertreter der Level Group sagen auch, dass die Banken Hypothekenanträge mit einer Schuldenlast von 80% praktisch nicht genehmigen. Die Kunden des Entwicklers haben auch die durchschnittliche Höhe der Anzahlung erhöht, sagte der Pressedienst. "Dies ist auf die Erhöhung der Mindestanzahlung auf 30% im Rahmen des Programms mit staatlicher Unterstützung im Dezember 2023 sowie auf die Senkung des Höchstbetrags auf 6 Millionen Rubel zurückzuführen", heißt es. - Aus demselben Grund sind Kunden, die die 6 Millionen nicht erreichen, nun gezwungen, einen Verbraucherkredit für den fehlenden Betrag aufzunehmen. Es gibt keine genauen Statistiken über solche Kunden, aber wir hören solche Appelle jetzt viel häufiger".