Wir entscheiden uns für eine Wohnung in Batumi im Jahr 2024. Überblick über den Immobilienmarkt

In den letzten 20 Jahren hat sich die kleine georgische Hafenstadt in ein modernes Touristenzentrum verwandelt, das Besucher aus aller Welt anzieht. Immobilien in neuen Hochhauskomplexen sind bei Ausländern gefragt, darunter Russen, Ukrainer und Weißrussen, von denen viele hier Unterschlupf gefunden haben; Wie sieht es heute auf dem Wohnungsmarkt von Batumi aus? Welche Gegenden sollte ich zum Wohnen oder Investieren wählen? Wie sieht es mit den Preisen für Wohnungen und Häuser aus? Lesen Sie in unserem Artikel.

Über die Stadt

Geschichte

Batumi ist ein malerischer georgischer Badeort, in dem sich, wie in vielen köstlichen Orten am Meer, viele Kulturen vermischt haben. Es wird angenommen, dass sich hier in der Antike eine griechische Kolonie befand.

Der Legende nach begaben sich Jason und die Argonauten lange vor den ersten hellenischen Siedlungen am Schwarzen Meer auf der Suche nach dem Goldenen Vlies in die östlichen Länder, weit weg von Griechenland. Damals wurde das Gold tatsächlich durch das Eintauchen von Schafsfellen in Gebirgsbäche gewonnen (der wertvolle Sand setzte sich auf dem Haufen ab). Eines der modernen Denkmäler ist der antiken Legende gewidmet - die Skulptur "Medea - Tochter des Königs von Kolchis" auf dem Europa-Platz.

Batumi ist die Hauptstadt der autonomen Republik Adscharien. Die Region liegt im südwestlichen Teil Georgiens nahe der Grenze zur Türkei. Lange Zeit stand Batumi (der Name der Stadt wurde bereits in der Sowjetzeit zu Batumi) unter der Herrschaft des Osmanischen Reiches. Erst 1878 wurde sie infolge der Niederlage der Türkei im russisch-türkischen Krieg von der Herrschaft ihrer muslimischen Nachbarn befreit. Kurz davor gab es in der Stadt nur 600 männliche Einwohner". Nach dem Berliner Vertrag kam die Stadt unter die Jurisdiktion des Russischen Reiches und erlangte bald große wirtschaftliche Bedeutung, da sie zu einem Hafen wurde, über den das in Baku geförderte und über eine neue Eisenbahnlinie hierher gelieferte Öl transportiert wurde.

Während der Sowjetzeit war Batumi sowohl ein Touristenziel als auch ein Industriezentrum. In den Betrieben arbeiteten Menschen aus verschiedenen Republiken, und auch Gäste aus der gesamten UdSSR kamen in den Kurort. Der Nachhall dieser Internationalität ist, dass die Stadt immer noch eine der russischsprachigen Städte Georgiens ist.

Mitte der Nullerjahre hatte der junge georgische Staat die ehrgeizige Idee, Batumi in einen modernen internationalen Ferienort am Schwarzen Meer zu verwandeln. Heute sehen wir, dass es in vielerlei Hinsicht gelungen ist. Die Stadt ist stolz auf futuristische Gebäude, ungewöhnliche Denkmäler wie die Skulptur "Ali und Nino" von Tamara Kvesitadze, neue Plätze, gepflegte Uferpromenaden, zahlreiche Restaurants der berühmten adscharischen Küche und vieles mehr. Natürlich läuft nicht alles so glatt, wie es bei einer fortschrittlicheren und durchdachteren Umgestaltung der Umwelt sein könnte. Es gibt auch eine chaotische Entwicklung, einen Mangel an Parkplätzen, eine Verzögerung der Infrastruktur während des schnellen Baus von Wohn- und Hotelkomplexen und einfach eine schlechte Bauqualität, aber das sind übliche Probleme der Urbanisierung, die nur wenige Menschen vermeiden können. Außerdem werden viele Punkte im Laufe der Zeit geglättet.

Klima

In den Subtropen, und der Ferienort gehört speziell zu dieser Zone, gibt es milde Winter und heiße, feuchte Sommer. Die Saison in Batumi dauert von Mai bis Oktober. Schwere Regenfälle in diesem Bereich sind nicht ungewöhnlich, auch im Sommer, und kann für mehrere Tage zu laden. Obwohl, wie Mandelstam schön schrieb, "Winterregen in Batumi ist ein grandioser warmer Schauer für mehrere Wochen". "Niemand hat Angst vor ihm, und wenn es sein muss, geht jeder Batumaner überall hin, sogar in eine solche Flut, dass Noah Angst hat, sich aus der Arche zu lehnen." (Manchmal möchte ich in diesem Zitat "Batuman" durch "Wahnsinniger" ersetzen, aber die Klassiker sind besser bekannt).

Landschaft

Das Meer, umrahmt von Bergen und lebensbejahendem Grün das ganze Jahr über - all das kann man endlos genießen! Natürlich nicht nur passiv (obwohl das nicht schlecht ist!), sondern auch aktiv: Nehmen Sie ein Fahrrad und fahren Sie den schönen und bequemen 10 Kilometer langen Damm entlang, der sich über die gesamte Stadt erstreckt, gehen Sie auf einer Yacht auf Delfinbeobachtung oder nehmen Sie ein Boot entlang der malerischen Martville-Schlucht. Von Batumi bis zum nächsten Skigebiet sind es übrigens etwa 2 Stunden mit dem Auto. Alle Vergnügungen sind ganz nah!

Farbe

Batumi verbindet auf erstaunliche Weise das Grandiose mit dem Patriarchalischen und dem Lieblichen, das geschäftige Treiben im Touristenzentrum mit der Entspannung, den Kosmopolitismus mit etwas Nationalem und Intimem, die Größe und den Luxus mit entwaffnender Einfachheit. Jeder, der einmal in dieser Stadt war, wird verstehen, worum es geht.  

Infrastruktur

In Batumi sind Hunderte von modernen Hotels gebaut worden. Viele ikonische Gebäude der Stadt sind von Hotels bekannter internationaler Ketten belegt. Zahlreiche Restaurants, Cafés, Geschäfte und Bänke stehen den Besuchern all dieser Zimmer und Wohnungen in der Stadt offen. Es gibt ein Delphinarium, einen Wasserpark, ein Riesenrad und eine Argo-Seilbahn, die zur Aussichtsplattform führt.

Ein anderes Thema sind die Kasinos, von denen es in Batumi Dutzende gibt. Der Ferienort ist bestrebt, das Angebot an Urlaubern zu erweitern, und das gelingt ihm auch. Die Wohlhabenden und Glücksspieler kommen aus der benachbarten Türkei, den Vereinigten Arabischen Emiraten, dem Iran und anderen Ländern, in denen diese Art von Unterhaltung ganz oder teilweise verboten ist.

Die Infrastruktur für ganzjähriges Wohnen in Batumi ist nicht schlecht. Und sie entwickelt sich weiter, da immer mehr Ausländer, die von einem Leben an der warmen Küste träumen, hierher ziehen. Die Einwanderer selbst eröffnen oft neue Unternehmen, da die Bedingungen für die Gründung und Führung von Unternehmen in Georgien zu den loyalsten der Welt gehören.

Batumi ist eine sehr kleine Stadt, deren Einwohnerzahl nach Angaben von 2018 bei 160 Tausend Menschen liegt. Es sollte klar sein, dass es hier kein Konsumparadies auf Megalopolis-Niveau gibt, aber es gibt viele andere Dinge, z. B. ausgezeichnete Produkte und Waren aus lokaler Produktion oder Fang (für Letzteres müssen Sie zum berüchtigten Fischmarkt gehen).

Einkaufszentren und große Supermärkte wie Carrefour und Agrohab sind in Batumi eröffnet worden. Gleichzeitig wurden die kleinen lokalen Geschäfte in der Nähe des Hauses nicht von den Netzgiganten vom Markt verdrängt. Im Gegenteil, sie besetzen ihre Nische und fühlen sich wohl. In der Stadt gibt es genügend - meist private - Kliniken und Krankenhäuser, es gibt Schulen, Kindergärten und mehrere Universitäten.     

Transport

Es gibt Stadt- und Überlandbusse in Batumi (die Kommunikation ist etabliert, auch mit der benachbarten Türkei und sogar dem Iran), Minibusse und Taxis verkehren.

Im Allgemeinen gibt es in der Stadt viele Fahrzeuge, was man von den Parkplätzen nicht behaupten kann, deren Mangel besonders in der Saison auffällt. Viele Ausländer kommen mit ihrem Auto nach Batumi und nutzen die Tatsache, dass dies während ihres gesamten Aufenthalts im Land legal ist. 

Die meisten Einrichtungen und Sehenswürdigkeiten von Batumi liegen kompakt, und es ist durchaus möglich, sich zu Fuß zwischen ihnen zu bewegen. Allerdings sollte man bedenken, dass Autofahrer sich oft recht rücksichtslos verhalten.

Die Eisenbahn ist ein bequemer Weg, um von Tiflis, Kutaisi und Eriwan nach Batumi zu gelangen.

Batumi verfügt über einen eigenen Flughafen (den zweitwichtigsten in Georgien).

Arten von Immobilien

Batumi ist in den letzten Jahren sehr aktiv bebaut worden, vor allem mit Hochhäusern, die in Bezug auf Architektur und Projektbelegung miteinander konkurrieren. Das beliebteste Format sind Apartmentkomplexe mit Hotelservice. Investoren kaufen kleine, preiswerte Studios oder Apartments mit einem Schlafzimmer und einer kombinierten Wohnküche, die speziell für die Kurzzeitvermietung konzipiert sind. In der Regel kümmert sich die Verwaltungsgesellschaft um alle Fragen der Vermietung, und der Eigentümer der Immobilie erhält ein bestimmtes Einkommen und reist zu vereinbarten Terminen an, um seinen eigenen Urlaub am Meer zu verbringen.

Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass der Markt mit solchen Angeboten überschwemmt ist, und ein Projekt für seine Ziele sorgfältig auswählen.

Wohnungen in modernen Wohnkomplexe mit Parkplatz und entsprechender Infrastruktur für das eigene Wohnen in Betracht gezogen werden. Im Gegenteil, es gibt nicht so viele solcher Objekte auf dem Markt, und sie werden sehr geschätzt.

Heute werden viele neue Gebäude gebaut, bei denen alle Parameter auf höchstem Niveau sind. Es ist jedoch zu bedenken, dass viele Häuser, vor allem solche, die vor einigen Jahren gebaut wurden, eine Reihe von Standardnachteilen aufweisen: fehlende Heizung, unzureichende Belüftung und infolgedessen Feuchtigkeit und Schimmel in den Wohnungen, fehlende Parkplätze, schlechte Schalldämmung. Wenden Sie sich an die Fachleute, um nicht die Wahl zu verlieren!

Nach Angaben von Immobilienmaklern gibt es Kunden, die von einem Haus in der Nähe von Batumi träumen. Allerdings sind meist Hütten zum Verkauf für $300.000-$400.000. Kleine Häuser in der Nähe der Berge (1-10 km vom Meer entfernt) bis zu 100 qm. m für 100.000- 150.000 Dollar sind selten, obwohl es viele Jäger für sie gibt. Ein im Bau befindliches Haus am Meer kann in einem schwarzen Rahmen (d.h. für grobe Fertigstellung) für etwa 170.000-200.000 Dollar gekauft werden.

Grundstücke in Batumi und in der Küstenregion sind sehr teuer. Zum Beispiel, in Chakvi, angrenzend an die Stadt aus dem Norden, kostet es 200-300 Dollar pro Quadratmeter (Land wird nicht in Hunderten, sondern in Quadratmetern gemessen). In Batumi selbst, die Kosten für ein Grundstück kann bis zu $ 1.000 pro Quadratmeter zu erreichen. m und sogar noch höher, wenn der Ort auf der 1. Natürlich, in einer Entfernung vom Meer, näher an den Bergen, die Zahlen sind bescheidener - $ 3 pro Quadratmeter. m. 

Bezirke und Preise

Vom Europaplatz bis zum Park "6. Mai" und vom Meeresufer bis zur Chavchavadze Straße befindet sichDie alte Stadt ist ein besonders begehrtes Viertel von Batumi mit kleinen Stockwerken, meist alten Häusern, Tempeln verschiedener Glaubensrichtungen, neuen Plätzen (Piazza Square, Europe Square) und ikonischen Wahrzeichen (Alphabet Tower, Skulptur "Nino und Ali"). Es ist angenehm, durch die gepflasterten Straßen zu spazieren und die hübschen Fassaden des historischen Zentrums zu bewundern! Natürlich bleiben die Touristen gerne an diesem Ort. Die Liegenschaften ist hauptsächlich für die Vermietung an Urlauber gedacht, aber es gibt auch Blöcke für den dauerhaften Aufenthalt. Es gibt Schulen, Apotheken, Arztpraxen, Geschäfte, Restaurants und ein neues Privatkrankenhaus, das gerade gebaut wird.

Die Preise für Häuser ohne Renovierung beginnen bei $ 1.800 pro Quadratmeter.

Natürlich gibt es nur wenige neue Gebäude. Das Gebiet ist touristisch und in der Saison recht belebt. Dies kann zu seinen Nachteilen, sowie hohe Wohnungspreise zugeschrieben werden.

Es ist üblich, sich bedingt auf die Mittleres Batumi, oder das Zentrum von Batumidie Gebiete in Küstennähe, aber nicht auf der ersten oder zweiten Linie - vom Park "6. Mai" bis zur Bagrationi-Straße, sowie das Gebiet um die Heldenallee an der Kreuzung der Schartawa-Allee und der Tschawtschawadse-Straße. Dies ist ein modernes, aktiv bebautes Gebiet, das Zentrum des Geschäftslebens der Stadt. Büros großer Unternehmen, Banken, Geschäfte, Supermärkte, z. B. Carrefour, Krankenhäuser, darunter das Republikanische Krankenhaus, und die Universität sind hier konzentriert. Das Wahrzeichen des Viertels sind die schönsten neuen Stadien und Wolkenkratzer. Es gibt Schulen, Kindergärten und Bildungszentren für Kinder. Viele Ausländer lassen sich hier nieder.

Wohnungen in guten neuen Häusern kosten ab $ 1300 pro Quadratmeter, in Projekten im Bau können Sie eine Option von $ 1000 pro Quadratmeter finden.

Neuer Boulevard - ist die inoffizielle Bezeichnung für die Gebiete südlich des Zentrums von Batumi in der Nähe des großen Parks von Lech und Maria Kaczynski, der sich entlang des Meeres erstreckt. Bis vor kurzem befanden sich in diesen Gebieten Sümpfe, die jedoch trockengelegt wurden und nun aktiv erschlossen werden. Die Stadt wächst, und die Entwicklung breitet sich allmählich auch auf die entlegeneren Küstengebiete aus. Trotzdem ist die Entfernung zum Zentrum relativ gering, nur 5-7 Minuten mit dem Auto.

In der Gegend gibt es Schulen, Krankenhäuser und ein großes Metro City Einkaufszentrum. Die Infrastruktur ist noch nicht so gut, aber sie "holt auf", während sie sich entwickelt. Wie man sagt, ist der New Boulevard besonders bei Fernarbeitern beliebt.

Das Gebiet des Neuen Boulevards ist das am weitesten entwickelte in der Stadt. Nach Angaben von Galt&Taggart befinden sich von den 189 Bauprojekten, die im dritten Quartal 2023 in Batumi umgesetzt werden, 75 (40% der Gesamtzahl) in diesem Gebiet.

Wohnungen in dieser Lage kosten ab $ 2.000 pro qm. m in fertigen Häusern und ab $ 1.200 in denen im Bau.

Nördlich des Neuen Boulevards liegt der Bereich FlughafenDer Ort ist hauptsächlich von Privathäusern bebaut. Es liegt sowohl vom Meer als auch vom Zentrum entfernt und ist daher bei Touristen und Investoren nicht sehr gefragt. Aus diesem Grund sind die Wohnungen Preise und Miete Die Tarife sind hier humaner.

Die Dörfer von Gonio und Kvariati liegen am südlichen Stadtrand nahe der Grenze zur Türkei Sie dringen bereits in die Stadt Batumi ein, ebenso wie in Makhinjauri von der gegenüberliegenden Seite, aber der Atmosphäre nach kann man sie noch als Vorstädte bezeichnen. Auch in diesen Gebieten sind gewaltige Umwälzungen im Gange. Neue Projekte sind im Entstehen, Hotelmarken mit einem Namen sind im Kommen. Es gibt sowohl Hochhauskomplexe als auch Flachbauten, und auch Privathäuser. Gonio wird für seine Ruhe, den ausgezeichneten sauberen Strand und die Aussicht auf die Berge besonders in der Nähe des Wassers geschätzt. Touristen kommen hierher, um die Ruinen der alten Festung von Gonio Apsaros zu sehen.

Die Infrastruktur ist noch nicht so gut entwickelt wie in anderen Gebieten. Was den Verkehr betrifft, so gibt es keine Probleme. Von hier aus kann man das Zentrum von Batumi leicht mit dem Bus, Minibus oder Taxi erreichen.

Wohnungen kosten im Durchschnitt 1600-1800 Dollar pro Quadratmeter.

Zwischen Aeroprot und Gonio gibt es ein sehr großes Gebiet, auf dem sich zu Sowjetzeiten die Mülldeponie befand. Es ist bereits bekannt, dass die Behörden ihre Sanierung planen. Es steht eine riesige Baustelle bevor. Es soll ein neues modernes Viertel entstehen, das auch die benachbarten Viertel aufwerten wird. Übrigens gibt es Pläne, den Lufthafen weiter von der Stadt weg zu verlegen.

Makhinjauri - ein weiterer Vorort, zu dem sich Batumi entwickelt hat, liegt 15 Minuten nördlich des Zentrums. Er ist berühmt für seine Nähe zum berühmten Botanischen Garten von Batumi. Das Gebiet hat viele Fans, und das ist kein Zufall. Makhinjauri wird aktiv ausgebaut und ist bereits ideal zum Leben geeignet. Es gibt Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Restaurants. Der Nachteil ist, dass die Autobahn an dieser Stelle direkt am Meer verläuft, und der Verkehr ist ziemlich stressig. Aber bald wird die Autobahn in Betrieb genommen, eine Umgehungsstraße, die einen großen Teil des Verkehrs übernehmen wird.

Die aufgeführten Gebiete sind die wichtigsten, auf die Ausländer aufmerksam werden und in denen aktiv gebaut wird.

Trends auf dem Immobilienmarkt

Im Jahr 2022 war der Verkauf von Wohnungen in Georgien aufgrund des Zustroms von Ausländern, hauptsächlich aus Russland, der Ukraine und Weißrussland, äußerst aktiv. Viele der Besucher wollten sich für längere Zeit in Tiflis oder Batumi (seltener in anderen Regionen) niederlassen. Dies hatte zur Folge, dass die Preise für Kauf und Anmietung von Wohnungen sind in die Höhe geschnellt. Die georgischen Bauunternehmer haben nach den finanziell schwierigen zwei Jahren der Pandemie einen lang erwarteten Investitionsschub erlebt. In Tiflis, von Anfang 2022 bis Oktober 2023, Liegenschaften hat sich um 42,6% verteuert, und der Mietpreis hat sich verdoppelt. In Batumi sind die Zahlen vergleichbar. Wenn im Jahr 2021, Wohnungen in der Anlage könnte zu einem Preis von $ 300-400 pro Quadratmeter gekauft werden, heute von $ 800-1000 pro Quadratmeter.

Ab Mitte 2023 wird der Zustrom von Zuzüglern jedoch deutlich geringer werden. Viele Ausländer haben das Land aus verschiedenen Gründen verlassen, unter anderem wegen der steigenden Mietpreise und der hohen Lebenshaltungskosten im Allgemeinen. Im September letzten Jahres lebten 90 Tausend Russen und Weißrussen in Georgien, das sind 10 Tausend weniger als im Dezember 2022, als die Zahl der Zuwanderer einen Höchststand erreichte (100 tausend Menschen).

Ein großer Teil der Hauskäufer in Batumi waren Israelis. Nach Angaben der Makler sind die Bürger dieses Landes heute nicht auf dem Markt, was offensichtlich darauf zurückzuführen ist, dass sich ihre vitalen Interessen aufgrund des im Oktober begonnenen Krieges geändert haben.

Die Zahlen für Liegenschaften Die Verkäufe in Batumi sind rückläufig. Nach Angaben von Colliers wurden 2023 in der Stadt 15.826 Geschäfte abgeschlossen. Das sind 9% weniger als im Jahr 2022. Gleichzeitig betrug der Rückgang auf dem Primärmarkt 8% und auf dem Sekundärmarkt - 15%.

Im Dezember 2023 ging die Zahl der Transaktionen in Batumi im Vergleich zum Dezember 2022 um 33% zurück.

Trotz des Nachfragerückgangs gibt es noch keine offensichtliche Preiskorrektur. Dennoch gibt es implizite Bewegungen in Richtung des Käufers. Die Bauträger sind eher bereit, Rabatte und Sonderkonditionen für Ratenzahlungen zu gewähren (z.B. nicht 30%, sondern 15% Anzahlung). Auch die Eigentümer machen Zugeständnisse.

Die Mietpreise sind gesunken. Wenn es vor einem Jahr fast unmöglich war, ein Studio in Batumi für weniger als 400-500 Dollar pro Monat zu mieten, ist es jetzt durchaus möglich, es für 500 Lari zu finden, also etwa 200 Dollar.

Lassen Sie uns die wichtigsten Punkte aufzählen

• Der Markt in Batumi stagniert nach dem Boom. Es ist Zeit, zu handeln und nach günstigen Bedingungen für den Kauf zu suchen!
• In der Stadt und in den Vorstädten werden Projekte für unterschiedliche Budgets realisiert. Heute können Sie ein Studio in einem im Bau befindlichen oder fertigen Haus ab 30.000-40.000 Dollar kaufen. Es gibt auch Optionen im Premium-Segment: Villen, Penthäuser ab $ 1 Million und mehr. Die meisten Angebote auf dem Portal sind in einem Budget von bis zu $ 100.000 konzentriert. Eine schlüsselfertige Wohnung am Meer (mit Geräten) mit einer Fläche von 60 qm. m kostet in Batumi etwa 120.000 Dollar.
• Es gibt zu viele Angebote an Appartementhotels der Komfortklasse, da ist es notwendig, ein Objekt sorgfältig auszuwählen. Viele Menschen ziehen es vor, auf dem Sekundärmarkt zu kaufen, um es sofort zu vermieten. 
• Eine gute Investitionsmöglichkeit kann sein Liegenschaften in Wohnkomplexen und nicht in Hotelkomplexen mit guten Eigenschaften wie Heizung, Parkplätzen und Infrastruktur. Auf dem Markt fehlt es an solchen Grundstücken, und sie werden nicht billiger.
• Der aktive Markt verlagert sich in die Vorstädte. Laut Galt&Taggart sind trotz des allgemeinen Rückgangs in der Stadt die Umsätze in den beiden Bezirken gestiegen. Dies sind der New Boulevard (+10,3 yoy in Q3 2023) und Gonio-Kvariati (+10,6%). Beide Standorte sind aufgrund ihrer Perspektiven für den Investor interessant. Makhinjauri eignet sich gut zum Wohnen und Vermieten für eine lange Zeit.
• Die Praxis zeigt, dass es in Batumi zu Verzögerungen und Baustopps kommt. Wir empfehlen Ihnen, sich an Fachleute zu wenden, die Ihnen helfen werden, sich zurechtzufinden und keine Fehler mit dem Unternehmen zu machen.
• Es ist Zeit für einen ausgewogenen Käufer, der seine Ziele klar vertritt.

Vielen Dank für Ihre Hilfe bei der Erstellung des Artikels:

Nikolosa Tsurtsumiu, Direktorin der Kolos Residenz

Davit Mosalsky, Geschäftsführer, und Anna Campbell, Spezialistin für Öffentlichkeitsarbeit, Real Batumi Agency

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