Der Prozess des Immobilienerwerbs in Monaco

Das Fürstentum Monaco, ein Kleinstaat, der weniger als halb so groß ist wie der Central Park in New York, liegt auf einem schmalen Reliefstreifen zwischen dem Mittelmeer und Frankreich; seit mehreren Jahrzehnten ist es dank der Pracht von Yachten, Casinos, teuren Hotels und Autos als Welthauptstadt des Luxus berühmt geworden; Millionäre aus verschiedenen Ländern sind nicht abgeneigt, eine exquisite Villa oder Wohnung an der Küste zu erwerben; zusammen mit Immobilienexperten in der Region haben wir einen Algorithmus erstellt, wie man dies tun kann.

Monaco behält den Status des teuersten Luxus-Immobilienmarktes der Welt. Ende 2023 lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter hier bei 51.418 Euro (-1% gegenüber dem Rekord von 2021).

Kapitalbesitzer aus Russland und anderen russischsprachigen Ländern gehören seit langem zu den Käufern von Immobilien im Fürstentum und an der Côte d'Azur. 

Es stellt sich sofort die Frage: Können Russen und Weißrussen heute Häuser und Wohnungen in Monaco kaufen?

Ja, wenn die Käufer nicht zu der Kategorie von Bürgern gehören, die auf den Sanktionslisten aufgeführt sind und für die die verhängten politischen und/oder wirtschaftlichen Beschränkungen unmittelbar gelten. Es ist jedoch anzumerken, dass die Kontrolle über die Herkunft der Mittel und die Endbegünstigten der Transaktionen in letzter Zeit zugenommen hat.

Das Verfahren für den Immobilienerwerb in Monaco ist im Wesentlichen dasselbe wie in Frankreich, weist aber einige Besonderheiten auf! Sie bestehen darin, dass beide Parteien ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag schnell erfüllen müssen und dass die von Ihnen getroffenen Entscheidungen ab einem bestimmten Punkt unumkehrbar sind (mehr dazu weiter unten).

Alle Abrechnungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie werden in Monaco, wie in Frankreich, über einen Notar abgewickelt. Befindet sich die Bank des Käufers außerhalb Monacos, muss zunächst geprüft werden, ob der Notar Gelder von dieser Bank annehmen kann. Zu diesem Zweck muss der Käufer eine Bank angeben, woraufhin die grundsätzliche Möglichkeit geprüft wird, eine Überweisung von dieser Bank zu akzeptieren.

Etappen der Transaktion

Schritt 1. Bereiten Sie den benötigten Betrag so vor, dass er im sogenannten Schnellzugriff ist. Dies ist angesichts der Geschwindigkeit der Ausführung der Transaktion äußerst wichtig!

Es ist inakzeptabel, dem Eigentümer der Immobilie, für die Sie sich interessieren, ein Angebot zu unterbreiten, wenn Sie noch kein Geld zur Verfügung haben!

Schritt 2. Auswahl des Objekts.

Schritt 3. Vorbereiten und Versenden einer Immobilienkauf Angebot an den Verkäufer.

Was sollte in dem schriftlichen Angebot angegeben werden?

• Vor- und Nachname des Käufers (sowie eine Kopie des Personalausweises);
• Kurze Beschreibung der Immobilie;
• Kosten und Zahlungsverfahren;
• Das Datum und die Uhrzeit, bis zu der das Kaufangebot gültig ist;
• Verkaufskonditionen und Transaktionskosten;
• Gegebenenfalls zusätzliche, zuvor mit dem Verkäufer vereinbarte Bedingungen, die sowohl die Transaktion als auch das Objekt selbst betreffen: rechtliche Registrierung, Herkunft und Zahlungsverfahren, Bau- und Reparaturarbeiten usw.
• Spesen und Gebühren;
• Die Frist für die Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags.

Wenn das Angebot des Käufers angenommen und vom Verkäufer unterschrieben wurde, ist der Käufer ohne die Möglichkeit der Ablehnung an seine Verpflichtungen gebunden, mit Ausnahme einiger besonderer Bedingungen, die vorher mit dem Verkäufer vereinbart wurden!

Schritt 4. Überweisung eines Vorschusses in Höhe von 5-10% der Kosten des Objekts an den Notar.

Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat, müssen Sie innerhalb von 48 Stunden eine Anzahlung auf das Konto des Notars leisten. Danach kann niemand mehr das Geschäft ablehnen, weder der Käufer noch der Verkäufer.

Manchmal wird ein Vorvertrag ("Kompromiss") geschlossen, bevor eine Vorauszahlung geleistet wird. Er ist in Monaco nicht vorgeschrieben, aber Immobilienmakler bestehen darauf, wenn besondere Bedingungen vorgesehen sind. Ein Kompromiss beinhaltet ein Kaufangebot und ist insbesondere dann erforderlich, wenn Sie eine Finanzierung bei einem Kreditinstitut beantragen oder wenn die Wohnung dem Vorkaufsrecht des Staates unterliegt. (Befindet sich die ausgewählte Immobilie in einem Gebäude, das vor 1947 gebaut wurde, kann der Staat sein Vorkaufsrecht innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kompromisses ausüben und den Verkäufer ersetzen. Ihre Anzahlung wird Ihnen dann zurückerstattet, aber Sie können den gewünschten Kauf nicht fortsetzen).

Schritt 5. Begleichung der Rechnung für den Restbetrag des Vertrages. Sie wird Ihnen einige Tage vor dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags angezeigt. Es ist notwendig, den gesamten Betrag im Voraus zu bezahlen, vor dem entscheidenden Tag.

Schritt 6. Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit eines Notars oder durch eine echte Vollmacht. Noch am selben Tag erhalten Sie eine Eigentumsurkunde und die Schlüssel zu Ihrem Haus!

Der Notar reicht die Dokumente zur Registrierung beim Register für die Registrierung von Geschäften ein.

Im Durchschnitt dauert der gesamte Prozess, von der Zusammenstellung des Betrags und der Auswahl eines Objekts bis zur Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe, etwa drei Monate.

Einige Merkmale der Angebote

1. Das Verfahren für den Erwerb von Immobilien auf dem Primär- und dem Sekundärmarkt ist identisch, ebenso wie die vom Käufer in beiden Fällen vorzulegenden Unterlagen.
2. Der Kauf kann mit teilweiser Heranziehung von Kreditmitteln erfolgen. Die Banken gewähren Ausländern heute Hypotheken mit Garantien. Der wichtigste Grundsatz ist, dass das bestätigte Einkommen des Kreditnehmers, das zur Rückzahlung der Schulden verwendet wird, dreimal so hoch sein sollte wie die Kreditsumme.
3. Die Transaktion kann heute aus der Ferne durchgeführt werden, aber Sie benötigen eine notariell beglaubigte Vollmacht für Ihren Bevollmächtigten.
4. Nehmen wir an, die Immobilie, die Sie kaufen möchten, wird vermietet. In diesem Fall hat der Mieter kein Vorkaufsrecht, es sei denn, dies ist in seinem Mietvertrag vorgesehen. Wird keine gütliche Einigung erzielt, müssen Sie die im Mietvertrag festgelegte Frist einhalten, bevor Sie die Immobilie wieder nutzen können.

Etappen der Transaktionen über SCI

Sie können Immobilien in Monaco sowohl für eine Einzelperson als auch für eine speziell gegründete gemeinnützige Gesellschaft erwerben, deren Aufgabe es ist, Eigentümer des erworbenen Objekts zu sein. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer und seine Familienangehörigen eine Aufenthaltsgenehmigung für das Land beantragen.

Schritt 1. Erlangung eines Langzeitvisums aus Frankreich oder des Rechts auf Artikel 5 in Monaco.

Schritt 2. Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in Monaco und Eröffnung eines Kontos bei einer Bank des Landes.

Schritt 3. Eröffnung einer SCI-Gesellschaft und eines Kontos für sie bei der Bank von Monaco.

Schritt 4. Erlangung einer 100%-Finanzierung durch die Bank von Monaco zur vollständigen Deckung mit Eigenmitteln.

Schritt 5. Kauf von Immobilien auf SCI, mit Zahlung durch Kreditmittel.

Was sind die Vorteile dieser Methode?

• Immobilien werden auf Kredit gekauft - es gibt keine Luxussteuer;
• Die Erträge aus dem bei der Bank angelegten Portfolio kompensieren den Kreditzins (selbst bei einer konservativen Portfolioverwaltung);
• 6 Monate nach Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung in Monaco können Sie eine Steuerresidenz in dem Land beantragen, die es Ihnen ermöglicht, einkommensteuerfrei zu leben.

Der gesamte Prozess der Organisation von SCI und des Immobilienerwerbs dauert, je nach Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Agentur, 5-6 Monate.

Steuern und Nebenkosten

Notar- und Eintragungsgebühren im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken:

• Kauf einer neuen oder im Bau befindlichen Immobilie durch eine natürliche Person oder eine in Monaco eingetragene SCI: 2,5% des Wertes des Objekts (1,5% Notargebühren + 1% Registrierungsgebühr).
• Erwerb durch eine Einzelperson oder eine in Monaco eingetragene SCI von Liegenschaften auf dem Sekundärmarkt: 6,25% des Wertes der Immobilie (1,5% Notargebühren + 4,75% Eintragungsgebühr).
• Kauf durch Bauträger (lizenzierte Marktprofis): 1,5% des Immobilienwerts (nur Notargebühren). Die Immobilie muss innerhalb von 4 Jahren weiterverkauft werden, andernfalls wird zusätzlich zur Grunderwerbssteuer von 4,75% eine Geldstrafe von 6% auf den Wert der Immobilie erhoben.
• Erwerb von Anteilen an einer in Monaco eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Immobilien besitzt: Eintragungsgebühr von 4,75% des Immobilienwerts zuzüglich Notar- oder Anwaltsgebühren.
• Erwerb durch eine Offshore- oder ausländische Gesellschaft: 10% der Kosten des Objekts (Registrierungsgebühr + 1,5% Notargebühren).
• Kauf einer Immobilie als lebenslange Leibrente: Die Gebühr berechnet sich aus den Kosten des Pakets (falls verfügbar) plus dem Betrag der 10-jährigen Pachtdauer (falls verfügbar). Sie beläuft sich auf 6,25% (1,5% Notargebühren + 4,75% Registrierungsgebühr).
• Zusätzlich zu diesen Kosten zahlt der Käufer eine Maklerprovision in der von der Immobilienkammer von Monaco festgelegten Höhe (3% + aktuelle Mehrwertsteuer). Derzeit beträgt sie 3,6% des Verkaufsbetrags.
• Wenn der Kauf durch ein Hypothekendarlehen finanziert wird, ist eine Eintragungsgebühr von 0,92% des Hypothekendarlehensbetrags zu entrichten. Je nach Art der Finanzierung können weitere Gebühren anfallen.

Wenn der Kauf für eine Einzelperson erfolgt, können Kosten für die Unterstützung und Hilfe bei der Organisation und rechtlichen Begleitung der Transaktion anfallen. Wird der Vertrag für eine SCI-Gesellschaft aufgesetzt, fallen Kosten für deren Organisation und Eintragung an.

Lebenslauf

Der Immobilienmarkt in Monaco hat sich seit langem etabliert und ist gesetzlich gut geregelt. Für den Käufer kommt es vor allem darauf an, sich im Voraus vorzubereiten und alle seine Verpflichtungen strikt einzuhalten.  

Wir danken unserer Expertin in Monaco, Ekaterina Doronina, für ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials, RFC Nachlass.

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