"Der Markt hat sich kaum bewegt." Die aktuelle Situation auf dem ungarischen Immobilienmarkt

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

Im Jahr 2023 ging die Nachfrage nach Immobilien in Ungarn sehr stark zurück, und der Markt fror regelrecht ein. Wie ist die Situation jetzt, was hat sich geändert und in welche Richtung? Evgenia Konkoi, Leiterin der Zsenya-Building Kftteilte uns die neuesten Nachrichten über den ungarischen Wohnungsmarkt mit. 

Jüngste Entwicklungen auf dem ungarischen Immobilienmarkt

- Evgenia, in unserem Interview im letzten Jahr sprachen Sie über das staatliche Programm zur Unterstützung von kinderreichen Familien beim Kauf eines Hauses. Sie erwähnten, dass dieses Programm geändert werden soll, woraufhin der gesamte Markt eingefroren ist. Bitte erzählen Sie uns, wie dieses Programm letztendlich umgestaltet wurde und wie es sich auf den Markt ausgewirkt hat?

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

- Ja, seit dem 1. Januar 2024 ist das Sozialhilfeprogramm erheblich reformiert worden. Zuvor erhielten kinderreiche Familien bei der Geburt eines dritten Kindes eine unentgeltliche Zahlung von 15 Millionen Forint (~$41.360) für den Kauf oder Bau von Wohnraum. Es bestand die Möglichkeit, einen zusätzlichen Kredit in dieser Höhe aufzunehmen. Nach einem solchen Kauf konnte die Immobilie 5 Jahre lang nicht verkauft werden.

Jetzt gibt es keine solche direkte finanzielle Unterstützung mehr. Stattdessen wurde eine Vorzugshypothekenregelung mit einem Höchstbetrag von 3% pro Jahr eingeführt. (vielleicht auch weniger). Es steht Familien zur Verfügung, die nur 10 Jahre lang Kinder haben wollen. Bei der Geburt des ersten Kindes werden 5 Millionen Forint ($13.800) vom Kredit abgebucht, beim zweiten Kind - 10 Millionen, beim dritten - weitere 10 Millionen. Das heißt, dass nur 50 Millionen Forint von diesem Kredit abgeschrieben werden können, vorausgesetzt, dass vier Kinder geboren werden. Aber Sie müssen verstehen, dass das Darlehen vor der Geburt der Kinder unabhängig davon zurückgezahlt werden muss.

Es hat sich herausgestellt, dass diejenigen, die bereits Kinder haben, ganz aus dem staatlichen Unterstützungsprogramm herausgefallen sind. Nur wenn eine Familie zum Beispiel zwei Kinder hat und diese die gleiche Anzahl an Kindern zur Welt bringen, kann sie ein Darlehen erhalten, von dem sie für jedes der beiden jüngsten Kinder 10 Millionen Forint abschreiben kann. 

Es gibt jedoch noch eine weitere Nuance, die Familien stark einschränkt. sehr hohe Einkommensanforderungen. Um einen Kredit von 50 Millionen Forint zu bekommen, braucht man ein Gehalt von mindestens 1,2 Millionen Forint pro Monat, was 3500-4000 Euro entspricht. In Ungarn gibt es praktisch keine so hohen Einkommen. Daher erfüllen normale Familien mit einem Einkommen von 600-1000 Euro nicht die Kriterien der Banken.

Aus diesem Grund bewegt sich der Markt nicht, und Menschen, deren Einkommen für einen solchen Kredit nicht ausreicht, haben keine andere Wahl, als eine Wohnung in Ungarn zu mieten oder zu kaufen, was auf Kosten ihrer Ersparnisse und der Hilfe von Verwandten geht. 

- Welche weiteren Neuigkeiten gibt es auf dem ungarischen Markt?

- Ein weiterer wichtiger Informationsleitfaden:Am 1. Juni 2024 beginnt in Ungarn ein neues Programm für die Reparatur und den Wiederaufbau von Wohngebäuden. Das bedeutet, dass Besitzer von Häusern und Wohnungen, die vor 1991 gebaut wurden, ab diesem Datum ein Darlehen von bis zu 7 Millionen Forint ($19.300) für Reparaturen erhalten können.

Worum es geht: Sie müssen der Bank Ihre Berechnungen vorlegen, nach denen die geplanten Änderungen (Austausch von Fenstern, Türen, Isolierung des Hauses usw.) zu Energieeinsparungen von mindestens 30% zu Hause führen werden. Der Bonus für die Bewohner selbst wird in kleineren Beträgen für die Heizung bestehen, die infolge solcher Änderungen getätigt werden müssen. 

Um teilzunehmen, müssen Sie 1 Million Forint aus eigenen Mitteln einzahlen. Dann kann man ein Darlehen beantragen, von dem nach der Reparatur und dem Erreichen dieser Energieeffizienz 2-3 Millionen Forint abgeschrieben werden. 

Aber auch hier ist ein relativ hohes Einkommen erforderlich, um ein solches Darlehen zu erhalten. Bei Durchschnittsverdienern ist es unwahrscheinlich, dass die Banken die Teilnahme an diesem Programm genehmigen.

Die Gehälter der Anwohner sind buchstäblich abgewertet worden. 

Die aktuelle Lage auf dem ungarischen Markt

- Wie sieht es allgemein mit der Aktivität und der Kaufkraft auf dem Markt aus?

- Leider hat sich die Situation seit dem letzten Jahr nicht wesentlich geändert - der Markt befindet sich immer noch in einer festgefahrenen Situation. 

Das beliebteste Wohnformat sind derzeit Wohnungen von 50-60 Quadratmetern, und zwar auf dem Sekundärmarkt, da sie billiger sind. Was Neubauten betrifft, so befinden sich viele von ihnen seit dem letzten Jahr in einem eingefrorenen Zustand. Besonders viele solcher Projekte gibt es im 13. Bezirk von Budapest. Viele Bauträger melden Konkurs an. 

Tatsache ist, dass im Jahr 2022 die Nachfrage nach neuen Gebäuden sehr hoch war, sie wurden sofort in der Phase des "Aushubs" abgerissen. Auf dieser Welle nahmen viele Bauträger Kredite auf und begannen mit Bauprojekten. Aber das war vor den Sanktionen, d.h. in der Zeit, als Baumaterialien billiger waren und man anständig verdienen konnte. 

Jetzt sind die Gehälter der Einwohner buchstäblich entwertet: 350 bis 400 Tausend Forint (900 bis 1030 Euro) sind im Vergleich zu den Preisen für Lebensmittel und Versorgungsleistungen sehr wenig. So kostet beispielsweise 1 kg Brot jetzt 3 Euro, obwohl es früher für 0,5 Euro zu haben war.

Um Sie über die Kosten für kommunale Dienstleistungen Nehmen wir zum Beispiel ein Haus von 100 qm. Wenn eine Familie, die in einem solchen Haus lebt, früher etwa 50 Euro für Licht bezahlt hat, sind es jetzt schon 100 Euro. Die Preise für Gas sind insgesamt um das 5-6-fache gestiegen - statt früher 80-100 Euro zahlt man für Gas in einer solchen Wohnung jetzt 300-350 Euro pro Monat.

Daher denken die Menschen im Moment nicht über den Kauf einer Wohnung nach - bisher geht es nur darum, wie man mit den vorhandenen Mitteln leben kann. 

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

- Wie sieht es mit den Preisen für Wohnimmobilien aus?

- Die Preise haben sich nicht wesentlich verändert. Bauträger, die auf dem Höhepunkt der hohen Preise für Baumaterialien Häuser gebaut haben, können es sich einfach nicht leisten, die Kosten für Wohnungen zu senken. Es wird für sie unrentabel sein. 

In Eger bleibt der Preis pro Quadratmeter auf dem Niveau von 2050-2080 Euro. In Budapest kostet das "Quadrat" zwischen 2200-3200 Euro, je nach Fläche. Das heißt, alle Zahlen bleiben auf dem Niveau des letzten Jahres.

Gleichzeitig ist die Nachfrage der deutschen Investoren weiterhin hoch. Sie gehören nach wie vor zu den aktivsten auf dem Markt.

- Welche Steuern müssen Käufer von Immobilien in Ungarn beim Erwerb und Besitz eines Objekts zahlen? 

- Bis 2026 beträgt der Mehrwertsteuersatz beim Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses 5%. Aber dann wird er auf 27% steigen.

Nach dem Kauf zahlen die Hausbesitzer alle drei Monate eine Grundsteuer. Ihre Höhe hängt von der jeweiligen Gemeinde ab, beträgt aber im Durchschnitt 10 Euro.

- Wie sieht es mit dem Mietmarkt aus? Gibt es dort irgendwelche Veränderungen?

- Die Mietpreise in Budapest sind gesunken. Wurde früher eine Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnung in einer prestigeträchtigen Gegend für 700-800 Euro vermietet, so kann man jetzt Optionen für 500-600 Euro pro Monat finden.

Wie man in Ungarn Schritt für Schritt eine Immobilie kauft und was dabei zu beachten ist

- Wie sehen Ihre Prognosen für die weitere Entwicklung der Situation auf dem ungarischen Wohnungsmarkt aus?

- Jetzt warten alle auf zwei wichtige politische Ereignisse. Das erste sind die Parlamentswahlen in Ungarn am 9. Juni und das zweite sind die US-Präsidentschaftswahlen im November. Je nach deren Ausgang könnten sich bestimmte Veränderungen auf dem Markt ergeben.

Auch hängt viel von der Entwicklung des Konflikts in der Ukraine ab, ebenso wie von den antirussischen Sanktionen - ihre Verschärfung oder umgekehrt ihre teilweise Aufhebung kann auch die wirtschaftliche Situation in der Ukraine Ungarns und damit den Immobilienmarkt erheblich beeinflussen.

Daher ist es schwierig, zum jetzigen Zeitpunkt konkrete Prognosen abzugeben, aber natürlich hofft jeder das Beste.

Autor

"Рынок почти не сдвинулся с места". Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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