Ein hoher Lebensstandard und ein transparenter Rechtsrahmen haben den finnischen Wohnungsmarkt entscheidend geprägt. In den letzten Jahren hat der finnische Immobilienmarkt eine allmähliche und relativ vorhersehbare Entwicklung gezeigt. Die Maßnahmen zur Eindämmung der Inflation führten jedoch zu einem Anstieg der Kreditkosten, was sich wiederum auf den Rückgang der Nachfrage auszuwirken begann. Wie sich diese Maßnahmen auf das Bauvolumen, die Zahl der Transaktionen und das Preisniveau ausgewirkt haben - in der aktuellen REALTING-Analyse.
Der Rückgang im Baugewerbe. Was hat ihn beeinflusst?
Nach Angaben von Statistics Finland wurden von 2015 bis November 2023 in Finnland mehr als 86 Tausend Genehmigungen für den Bau von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern* erteilt (einschließlich der Errichtung von Anbauten, Reparaturen und Änderungen, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes, einer Gebäudeerweiterung oder einer Flächenvergrößerung vergleichbar sind).
* - mit Ausnahme von Genehmigungen für den Bau von Wohngebäuden, in denen die Bewohner eine gemeinsame Küche, ein gemeinsames Wohnzimmer oder gemeinsame Sanitäranlagen haben, sowie von Wohngebäuden für Menschen mit Behinderungen.
Die Zahl der Baugenehmigungen spiegelt die Aktivität der Bauträger wider, die ihrerseits die sich ändernden Bedürfnisse der Käufer zeitnah überwachen und darauf reagieren. So erlaubt uns der Indikator, die Trends auf dem Immobilienmarkt des Landes zu beurteilen.
Also, Im Zeitraum von 2015 bis 2017 gab es ein ziemlich hohes Niveau an Tätigkeit beim Bau von neuen Wohnungen: Die Zahl der Genehmigungen stieg jährlich - 2016 um 7% und 2017 um 3%. Einer der Gründe für das Wachstum in diesen Jahren war die Vereinbarung über Flächennutzung, Wohnungsbau und Verkehr, die von der Regierung im Jahr 2012 unterzeichnet wurde. Die Zusammenarbeit zielt darauf ab, die Funktionalität und Wettbewerbsfähigkeit städtischer Gebiete und damit die ausgewogene Entwicklung der städtischen Infrastruktur, der Flächennutzung, des Wohnungsbaus und der Logistik zu verbessern.
Das Programm bietet u. a. Unterstützung für den staatlich geförderten Wohnungsbau, für Reparaturarbeiten und für die Entwicklung des Holzhausbaus.
Es ist auch erwähnenswert, dass die lokalen Regierungen eine Gebühr erheben können Liegenschaften Steuer auf ein leeres Grundstück, wenn es in einem Stadtplanungsgebiet liegt und nicht für Wohnzwecke genutzt wird oder sich nicht im Bau befindet. Der Steuersatz liegt in diesem Fall zwischen 2% und 6%.
Solche Vereinbarungen wurden auch für die Jahre 2016-2019 und 2020-2031 unterzeichnet, einschließlich neuer Regionen.
Neben der staatlichen Regulierung gibt es einen Trend zu Innovationen bei der Gestaltung und dem Zuschnitt von Wohnungen sowie zu modernen und energieeffizienten Lösungen beim Bau aufgrund der steigenden Energiepreise.
Seit 2018 hat der Rückgang im Bausektor begonnen. Infolgedessen sank die Zahl der Genehmigungen um 14% in 2 Jahren.
Die Pandemie und die eingeschränkte Freizügigkeit haben zu einer erhöhten Nachfrage nach Vororten geführt Liegenschaften in den Jahren 2020 und 2021. Infolgedessen ist die Zahl der Genehmigungen für den Bau von Privathäusern gestiegen.
Der aktivste Zeitraum war 2021 - 11.508 Genehmigungen. Obwohl bereits im Jahr 2022, hat die Aktivität der Entwickler stark zurückgegangen - um 25% auf einmal. Und das Jahr 2023 wies den schlechtesten Indikator für den gesamten Beobachtungszeitraum auf. - 5 361 Baugenehmigungen, das ist 1,6 Mal weniger als im Vorjahr und mehr als 2 Mal weniger als im Jahr 2021. Der Nachfragerückgang führte nicht nur zu einem Rückgang des Bauvolumens, sondern auch zum Konkurs der größten Bauträger Finnlands.
Ein weiteres Merkmal des Wohnungsneubaus ist der Rückgang der Fläche von Wohnungen und Häusern. Derzeit liegt die durchschnittliche Größe der Wohnfläche bei 40-60 qm. m, während vor etwa einem Jahrzehnt die durchschnittliche Fläche 80-90 qm betrug.
Steigende Zinssätze und ein Rückgang der Zahl der Transaktionen
Der Zeitraum von 2016 bis 2017 ist durch einen Anstieg der Käuferaktivität gekennzeichnet: die Zahl der Transaktionen mit neuen Gebäuden stieg um 34% bzw. 42%, und im Vergleich zu 2015, stieg der Indikator um 1,9 mal. Vor der Pandemie 2020 stabilisierte sich der Markt - die Zahl der Transaktionen blieb auf einem hohen Niveau - mindestens 11 Tausend. pro Jahr. Die Beschränkungen aufgrund von COVID-19 führten zu einem Rückgang der Zahl der Transaktionen um 12%. Dennoch hat sich das Jahr 2021 dem Niveau der Vorkrisenzeit angenähert - 10.724 Kauf- und Verkaufstransaktionen.
Im Jahr 2022 war ein starker Rückgang der Aktivität zu verzeichnen - Wohnungen in neuen Gebäude begann, fast 2 mal weniger gekauft werden. Und im Jahr 2023 wurde der schlechteste Indikator in Bezug auf die Anzahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen aufgezeichnet - insgesamt 2.039 Transaktionen auf der "primären", die 2,7-mal niedriger ist als im Jahr 2022 und mehr als 5-mal niedriger im Vergleich zu 2021. Der Hauptgrund dafür ist ein Anstieg der Inflation und infolgedessen eine Änderung der Zinssätze.
Die seit Mitte 2022 steigenden Zinssätze haben die Kosten für die Kreditvergabe an Verbraucher erheblich erhöht. Also, Im Dezember 2023 lag der Hypothekenzinssatz bei 4,1%, zum Vergleich, seit 2017 hat die Zinsbelastung 1% nicht überschritten.
Zum Thema Hypotheken ist zu sagen, dass die Darlehensbedingungen für den Erwerb von Wohnraum in Finnland Standard sind: Die Anfangszahlung beträgt zwischen 5% und 20% des Immobilienwerts, die Darlehenslaufzeit beträgt 25-30 Jahre. Die Bank prüft auch den Wert der Immobilie, um sicherzustellen, dass der beantragte Kreditbetrag dem Marktwert der Immobilie entspricht.
Am häufigsten werden "Zweiteiler" gekauft
In Anbetracht der Struktur der Transaktionen in den primären Liegenschaften Markt nach Art des Objekts, können wir sagen, dassSeit 2015 bevorzugen die Käufer häufiger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Anteil der Wohnungen an den Transaktionen lag während des gesamten Berichtszeitraums über 80%, mit Ausnahme der Jahre 2015 und 2022 - damals wurden 24% und 21% aller Transaktionen auf dem Primärmarkt mit Privathäuser.
Übrigens, zwei...Schlafzimmer Wohnungen wurden am häufigsten gekauft in neuen Gebäuden im Jahr 2023 - sie entfielen 42% aller Wohnungstransaktionen auf dem primären Markt. Dies wird durch Drei-Zimmer-Wohnungen gefolgt - 33%, gefolgt von Ein-Zimmer-Wohnungen - 25% aller Transaktionen auf dem "primären".
Auch beim Besitz eines Hauses und einer Wohnung gibt es einige Besonderheiten.
Erstens umfasst der Besitz eines Privathauses in Finnland nicht nur das Eigentum an dem Gebäude selbst, sondern auch an dem Grundstück, auf dem es sich befindet. Die Eigentümer sind verpflichtet, sich um ihr Eigentum zu kümmern und die Bau- und Bodennutzungsvorschriften einzuhalten.
Zweitens wird das Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Finnland in der Regel durch Wohnungsbau-Aktiengesellschaften. Wenn Kauf einer WohnungDer zukünftige Eigentümer erwirbt Anteile, die ihm das Recht geben, eine bestimmte Wohnung zu nutzen. Eigentümer sind zahlungspflichtig monatliche Gebühren für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten und der Infrastruktur. Sie haben auch ein Stimmrecht in den Gesellschafterversammlungen, in denen über Fragen der Verwaltung und des Betriebs des Hauses entschieden wird.
Im Jahr 2020, Liegenschaften in der Region Helsinki war die Nachfrage am größten - 42% aller Transaktionen auf dem Primärmarkt. Danach ist der Anteil der Transaktionen in diesem Gebiet stetig zurückgegangen und hat im Jahr 2023 ein Minimum von 25% erreicht. Der Rückgang des Anteils der Transaktionen in der Hauptstadtregion ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen.
Erstens können wir mit Blick auf die Zukunft sagen, dass Helsinki die teuerste Stadt Finnlands ist, was den Wohnraum angeht. Die hohen Preise schrecken die Käufer ab, was zu einem Rückgang des Anteils der Transaktionen führt.
Zweitens geht es um die Sättigung des Marktes: Der Wohnungsmarkt in Helsinki dürfte nach einer Periode intensiver Bautätigkeit und Entwicklung im Rahmen des bereits erwähnten staatlichen Programms auf eine Sättigung zusteuern. Und die Entwicklung anderer Regionen stimuliert die Aktivität außerhalb der Hauptstadt.
Auch veränderte Präferenzen spielen eine wichtige Rolle: Es besteht die Tendenz, in weniger überfüllten und erschwinglicheren Gegenden außerhalb der Großstädte zu leben, insbesondere im Zusammenhang mit der zunehmenden Beliebtheit der Telearbeit.
In 8 Jahren sind die Preise für Immobilien in der Hauptstadt um 32% gestiegen
Die Hauptstadt Finnlands und ihre Vororte sind während des gesamten Berichtszeitraums weiterhin die wichtigsten teurer Standort auf dem Land für den Erwerb von Wohnraum. Der Preis für Primärimmobilien in Helsinki wird bis 2022 tendenziell steigen.
Bis Ende 2022 gab es einen leichten Rückgang von 1%, und der Preis wurde auf 6094 €/qm festgelegt. Bis zum 3. Quartal 2023 gab es Schwankungen innerhalb von 3%, gefolgt von einem Anstieg von 8%. Die Website das Ergebnis des 4. Quartals 2023 beträgt 6317 €/qm. Über 8 Jahre hinweg sind die Preise für Liegenschaften in der Hauptstadt sind um 32% gestiegen.
Der Wohnraum in Helsinki und den Vororten ist im Durchschnitt 1,5 Mal teurer als im Rest des Landes.
Die Trends im Rest des Landes bis 2022 ähneln in vielerlei Hinsicht denen in der Hauptstadt. Seit 2022 haben die Regionen große Instabilität gezeigt, vor allem in der ersten Hälfte des Jahres 2023. So sank der Preis im 1. Quartal 2023 um 8%, und im zweiten Quartal stieg er um 13%. Im 4. Quartal 2023 ist der Preis für primäre Liegenschaften in Finnland, ohne Helsinki, lag bei 4.101 €/qm. Seit 2015 betrug der Anstieg 29%.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der Anstieg der Preise für Primärimmobilien nicht nur das Niveau der Nachfrage widerspiegelt, sondern auch den allgemeinen Anstieg der Baukosten, einschließlich der Kosten für Material und Arbeit.
Der finnische Primärmarkt reagiert sehr empfindlich auf die Verfügbarkeit von Finanzmitteln - die Maßnahmen zur Senkung der Inflation, die zu einem Anstieg der Kreditkosten führten, übten starken Druck auf Käufer und Bauträger aus. Die hohen Zinssätze haben sich bereits auf die Zahl der Transaktionen ausgewirkt, und ein Rückgang der Wohnungsbautätigkeit könnte sich langfristig aufgrund der Verschlechterung der Erschwinglichkeit von Wohnraum unterschiedlich auf den Markt auswirken. Und dies wird zu einem Anstieg der Kosten sowohl für den Kauf als auch für die Miete von Wohnraum führen.
Autor
Anastasia Fomina Analyst
Ich biete den Lesern hochwertiges Analysematerial zu globalen Trends in der Immobilienmarkt.
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