Wie wählt man ein Projekt aus, das mehr bringt... wenn es noch gar nicht gebaut wurde? Auf dem Prian-Webinar beantwortete Alexander Davydovsky, Gründer und Direktor der Art House Group, diese Frage.
Seit Beginn der Pandemie hat sich auf dem Immobilienmarkt von Phuket eine verzögerte Nachfrage gebildet, was zu einer starken Aktivierung der Käufer und in der Folge zu einer Verknappung des Angebots führte. Auch die Geopolitik spielte eine Rolle. Infolgedessen näherten sich die Preise auf Phuket Ende letzten Jahres einem Rekordniveau.
Der Hype hat jedoch auch eine Kehrseite. Ja, es werden Dutzende von neuen Projekten für unterschiedliche Zwecke und Budgets angekündigt, gebaut und auf den Weg gebracht. Allein im Bezirk Bang Tao gibt es 10.000 Wohnungen in der einen oder anderen Phase. Das ist eine riesige Menge... und es scheint, dass eine solche Anzahl von Wohnungen die Marktkapazität übersteigt. Gleichzeitig ist aber kein Wertverlust der Immobilien zu erwarten.
Der Markt in Phuket ist noch nicht vollständig ausgewertet, und mit der wachsenden Beliebtheit des Ferienortes und seiner Infrastruktur steigt auch der Preis weiter an. Auch im vergangenen Jahr stiegen sie, wenn auch nur geringfügig. Das gleiche Bild wird sich in diesem und im nächsten Jahr wiederholen: der Kostenanstieg wird minimal sein. Diese Prognose könnte durch Investitionen aus China durchbrochen werden. In den vergangenen Jahren wurde das Wachstum von der Nachfrage russischer und europäischer Käufer getragen. Wenn es jedoch einen Zustrom chinesischer Investoren gibt - und die Kapazität dieser Investitionen übersteigt sowohl die russische als auch die europäische -, dann wird es wieder zu einem Sprung kommen.
Es besteht auch ein hohes Risiko, dass in den nächsten ein bis zwei Jahren Projekte nicht abgeschlossen werden. Vor allem solche, die von kleinen Entwicklungsunternehmen angekündigt wurden.
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Die Eintrittsschwelle in den Markt von Phuket liegt bei $120-130 Tausend pro Einheit. Aber wir müssen verstehen, dass die Kosten nicht durch das Vorhandensein eines Hotelbetriebs als solches beeinflusst werden, sondern durch das Niveau der angebotenen Dienstleistungen - vier oder fünf Sterne, die Nähe des Strandes und der städtischen Infrastruktur. Als Bauträger ist es für mich seltsam, ein Grundstück in der ersten Reihe zu kaufen und dort keinen Hotelbetreiber zu finden.
Beispiel
Unser Unternehmen hat ein Grundstück buchstäblich 100 Meter von Karon, einem der schönsten Strände der Insel, erworben. Es gibt einen städtischen Park und entwickelte Infrastruktur in der Nähe. Hier werden wir eine Elite-Wohnung Hennessy Residence bauen - bitte beachten Sie - unter der Leitung eines bekannten Hotelbetreibers.
Die Einstiegsschwelle liegt bei $240 Tausend. Aber die Rendite ist mehr als doppelt so hoch im Vergleich zu einem herkömmlichen Projekt.
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Unter dem Gesichtspunkt der Kapitalisierung und des Weiterverkaufsscheint es am rentabelsten zu sein, in ein Projekt in der ersten Reihe (oder in Meeresnähe) und in der Nähe einer entwickelten Infrastruktur zu investieren. Das ist es wirklich, aber!
Die Rentabilität hängt ganz von der Verwaltungsgesellschaft ab - und auch der Standort ist nicht immer entscheidend!
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Die Präsenz des Hotelmanagements im LCD ist ein wichtiger Faktor. Wenn Sie in Apartments mit professionellem Hotelmanagement investieren, können Sie die Rentabilität des Projekts für mehrere Jahre im Voraus berechnen und erhalten eine Reihe von Garantien vom Bauträger und vom Hotelbetreiber. Dies ist ein wichtiger Vorteil!
Ein wichtiger Punkt: Sie sollten kein hohes und stabiles Einkommen von einem Projekt erwarten, an dem mehrere Makler beteiligt sind. Dies garantiert in keiner Weise ein hohes und stabiles Einkommen. Wenn Makler einen Preiskampf innerhalb desselben LCD beginnen, kommt es zu internem Dumping.
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Das Unternehmen, das Ihre Wohnanlage instand hält (überwacht das Gebiet, bringt den Müll raus, reinigt die Pools usw.) ist nicht in der Vermietung tätig. Es handelt sich wahrscheinlich nicht einmal um eine kommerzielle Struktur, die einem Mieterausschuss unterstellt ist.
Wenn wir von einer Verwaltungsgesellschaft sprechen, die Einkommen erzielt, meinen wir etwas ganz anderes!
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Wer die Eigentumswohnung verwalten wird, wird vom Bauträger mitgeteilt und entschieden. Wenn er eine Vereinbarung mit einem Hotelbetreiber wie Wyndham, Hyatt usw. hat, dann ist dem Bauträger garantiert, dass er eine Anlage baut, die Einnahmen bringt. Denn diese Betreiber haben ihre eigenen Anforderungen an Wohnanlagen und deren Infrastruktur (Pooltiefe, Verfügbarkeit von Generatoren, Brandschutz usw.).
Ein Entwickler kann auch ein Franchise kaufen, um einen großen Namen zu nutzen und gleichzeitig ein unabhängiger Betreiber zu sein. Aber zuerst ist es natürlich der Franchisegeber, der alles lehrt, eine Managementstruktur aufbaut und dann den Partner überprüft. Und wenn die Qualität der erbrachten Dienstleistungen nicht den Anforderungen des Franchisegebers entspricht, wird der Vertrag mit allen Konsequenzen gekündigt...
Beispiel
Am 19. Januar 2024 starteten wir ein Projekt unter der Leitung eines Hotelbetreibers. Und schon am 1. Februar hatten wir 1,5 Millionen Baht auf unserem Konto. Das heißt, der noch nicht ganz fertig gestellte Apartmentkomplex hat in 12 Tagen Betrieb ein Einkommen von $50 Tausend eingebracht. Und im Februar sogar noch mehr. Im Durchschnitt betrug der Ertrag einer Einheit 13,1% pro Jahr, bei zwei Einheiten - 11%. Dies ist das endgültige Einkommen vor Steuern. Die meisten unserer Eigentümer sind nicht in Thailand steuerlich ansässig, so dass sich ihr persönlicher Einkommensteuersatz auf 15% belaufen wird. Aber die Arbeit mit Steuern und deren Planung ist ein separates Thema, dem wir uns in Zukunft widmen können.
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In der Regel ist eine gewöhnliche Eigentumswohnung verfügt über eine Rezeption, einen Sicherheitsdienst und eine Verwaltungsgesellschaft, die den Gemeinschaftsbereich betreut.
Eine Eigentumswohnung mit Hotelmanagement ist eine umfassende Verwaltungs- und Dienstleistungsstruktur, die Hunderte von Mitarbeitern beschäftigt. Es gibt ein Front Office für den Empfang und die Registrierung der Gäste, eine Buchungsabteilung, einen Concierge-Service, Verkaufs- und Marketingabteilungen, Wartungs- und technische Systeme, Reinigung und Wäscherei, Beschaffung und Versorgung, Sicherheit und IT sowie ein Restaurant und eine Bar, Unterhaltungs- und Sportanlagen. Gleichzeitig verfügt jede Abteilung über eine Qualitätsabteilung und einen Supervisor.
Nur eine solche Struktur kann den Touristen eine echte, umfassende Erholung garantieren. Eine, für die Menschen, die sich eine oder zwei Wochen lang erholen wollen, bereit sind zu zahlen. Und buchstäblich ein Vielfaches davon.
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