Es gibt eine interessante Tatsache. Wenn es in der Welt eine Wirtschaftskrise gibt, steigt das Interesse an Immobilien in Thailand. Genau diese Situation ist heute zu beobachten. Der Markt, der während der Pandemie ruhig war, erholt sich, und die ausländische Nachfrage steigt. Wenn Sie auch auf thailändische Quadratmeter geachtet haben und herausfinden wollen, was Sie hier verdienen können, lesen Sie unser neues Material.
Statistiken zum Immobilienmarkt
Die Immobilienpreise in Thailand steigen langsam, aber stetig an. Die Nachfrage nach Immobilien verbessert sich nach der Wiederherstellung des Touristenstroms.
Nach Angaben der thailändischen Zentralbank sind die durchschnittlichen Kosten für ein Haus im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 3,6% gestiegen. Inflationsbereinigt ergibt sich ein Wert von 3,3% pro Jahr. In Bangkok und Umgebung stiegen die Preise für Eigenheime um durchschnittlich 3,8%. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 4,5%, Stadthäuser um 3,4%. In anderen Regionen sind die Zahlen etwas bescheidener - im Durchschnitt plus 2,3%.
Die Prognosen für 2024 sind noch optimistischer. Vor dem Covid besuchten jährlich fast 40 Millionen Menschen das Land, 2023, wenn die Grenzen zum ersten Mal geöffnet wurden, waren es nicht einmal 30 Millionen. Mit der Wiederbelebung der Touristenströme dürfte auch die Nachfrage nach Immobilien steigen.
Ausländische Käufer von Immobilien in Thailand
Traditionell stehen Käufer vom chinesischen Festland und aus Hongkong an erster Stelle, was die Zahl der Transaktionen angeht. Es gibt viele Investoren aus den USA, Singapur, Taiwan, Japan und dem Vereinigten Königreich. Und natürlich aus Russland.
Nach Angaben des Real Estate Information Center wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 10,7 Tausend Wohnungen im Wert von 52,3 Mrd. Baht ($1,5 Mrd.) an Ausländer verkauft, das sind 38% mehr als ein Jahr zuvor.
Die wichtigsten Käufer sind Russen und Chinesen. Vertreter von China entfallen auf 4,9 Tausend Objekte, oder fast 47% des Gesamtumsatzes. Russen sind auf dem zweiten Platz mit einem großen Abstand von den Führern - 962 Angebote.
Analysten beobachten auch eine Rekordnachfrage nach Villen in Thailand.
Alexey Shukhovtsev ist ein Immobilienexperte in Thailand DDA Real Estate
Pattaya, Phuket und Bangkok sind die wichtigsten Magnetstädte für Auslandsimmobilien Investoren. Phuket ist die beliebteste unter den Russen, die Eintrittsschwelle hier ist $50 Tausend für ein kleines Studio. Ein mehr Budget Pattaya ist an zweiter Stelle - von $35 Tausend. Der Ort ist in der großen Nachfrage bei chinesischen Investoren, wie Bangkok - von $45 Tausend. Für Russen, ist Bangkok auf dem dritten Platz in der Popularität.
Blick auf den Strand von Pattaya 
Alexey Zaichenko Makler Alza Real Estate
Die Meisterschaft in der Zahl der verkauften Eigentumswohnungen für die Provinz Chonburi, Pattaya, ist fast 42% aller Verkäufe. Prognosen zufolge wird das Wachstum hier in 2024 und 2025 fortsetzen. Phuket bleibt ebenfalls führend beim Interesse ausländischer Investoren, allerdings mit einer höheren Eintrittsschwelle. Im Jahr 2023 zog der Urlaubsort Investitionen im Wert von mehr als $100 Milliarden an. Dies ist ein historischer Rekord.
Touristisches Potenzial
Thailand ist attraktiv für Touristen. Das liegt vor allem am lokalen Klima. Sie können hier das ganze Jahr über entspannen. Es gibt eine riesige Auswahl an Stränden, und es gibt keine ausgeprägte Regenzeit. Freundliche und gastfreundliche Einheimische - Thailand wird nicht umsonst das Land des Lächelns genannt. Es gibt keine besonders strengen Verhaltensnormen, eine friedliche "gemütliche" Religion. All dies ermöglicht es Touristen und Immobilienbesitzern aus aller Welt, sich in diesem Land wohl zu fühlen.
Alexey Zaichenko Makler von Alza Real Estate
In Pattaya gibt es praktisch keine Regenzeit. Ein weiterer Vorteil des Ferienortes ist die Abwesenheit der Gefahr von Tsunamis und anderen Naturkatastrophen.
Thailand ist für Touristen attraktiv. Erstens, dank des lokalen Klimas
Alexey Shukhovtsev ist ein Immobilienexperte in Thailand, DDA Real Estate
Thailand ist das einzige Land, dem gegenüber es keine Gleichgültigkeit gibt: Entweder man verliebt sich ein für alle Mal, oder sie nervt einen. Zugegeben, Investoren sind auch nur Menschen. Aber das große Potenzial wird natürlich von niemandem in Abrede gestellt. Meiner Meinung nach wird der lokale Markt noch mindestens fünf Jahre lang aktiv wachsen, dann ist eine leichte Stagnation möglich, aber das gilt nicht für Phuket.
Ein weiterer wichtiger Faktor für Thailand sind die günstigen Visabestimmungen. Heute können sich Touristen aus Russland hier 60 Tage lang ohne Visum aufhalten. Für diejenigen, die dauerhaft im Land leben wollen, gibt es verschiedene Visumoptionen. Die beliebtesten sind: Rentner (ab 50 Jahren), Studenten (auf der Grundlage eines Studiums an einer Sprachschule), Multivisum von 5 bis 20 Jahren, Vormundschaft, Geschäftsvisum.
Immobilien - gewöhnliche und Markenimmobilien
Fast alle großen internationalen Hotelbetreiber sind in Thailand vertreten, die in den letzten zehn Jahren aktiv Verträge mit lokalen Entwicklern abgeschlossen haben. Es werden nicht nur die üblichen Markenimmobilien gebaut. In Phuket ist die Auswahl an Apartments der führenden Hotelketten größer als in Istanbul oder Los Angeles.
Alexey Shukhovtsev ist ein Immobilienexperte in Thailand DDA Real Estate
Jetzt modern Komplexe mit einer sehr entwickelten Infrastrukturen werden gebaut, große Hotelbetreiber kommen hinzu, Bauträger bieten hohe Renditen (im Durchschnitt 6-9% pro Jahr), einige gewähren zusätzliche Präferenzen in Form von Langzeitvisa für Investoren. Offiziellen Angaben zufolge sind heute 12% von 20% möglicher Bauplätze erschlossen worden. Ziehen Sie Ihre eigenen Schlüsse. Und das gilt für alle Inseln Thailands.
In Thailand werden derzeit moderne Komplexe mit entwickelter Infrastruktur gebaut. 
Alexey Shukhovtsev ist ein Immobilienexperte in Thailand DDA Real Estate
Aufgrund des starken Wettbewerbs steigt die Qualität der Komplexe. Dieser Trend ist mit der hohen Nachfrage der Europäer und Amerikaner verbunden, die strenge Anforderungen an die Qualität der Gebäude stellen, den so genannten europäischen Standard.
Niedrige Preise, hohe Einkommen
Die niedrige Schwelle für den Eintritt in den lokalen Markt zieht auch ausländische Investoren nach Thailand. Die Kosten für hochwertige Wohnungen mit Aussicht beginnen bei $100 Tausend. Die Anfangszahlung beträgt ab $8 Tausend. Für diesen Betrag erhalten Sie eine voll ausgestattete Wohnung mit Geräten, die Sie sowohl selbst nutzen als auch vermieten können. Villen mit mehreren Schlafzimmern werden ab $200 Tausend verkauft.
Alexey Zaichenko Makler von Alza Real Estate
Die Mietrendite wird natürlich von der Lage diktiert. In Strandlagen sinken sie zwar in der Nebensaison, aber sie gleichen die Verluste in der Saison gut aus. Ein Bauträger teilte mir mit, dass er bei einem garantierten Ertrag von 7% nur im Dezember und Januar 9% einnehmen kann. Im Durchschnitt liegt der Mietertrag bei 7-10% pro Jahr. Gleichzeitig kann der Investor in einigen Fällen bis zu 15% erhalten.
Niedrige Steuern für Erwerb und Unterhalt
Alexey Zaichenko Makler von Alza Real Estate
Beim Kauf von Neubauten zahlt der Käufer nur 1%, der Rest der Steuern geht zu Lasten des Bauträgers. Im Falle des Sekundärmarktes werden etwa 6,3% erzielt. In diesem Fall wird der Betrag hälftig zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Und die jährliche Steuer auf Immobilienbesitz beträgt 0,3% des geschätzten Wertes der Immobilie.
Thailand hat niedrige Steuern auf den Erwerb und die Instandhaltung von Immobilien
Zwei Formen des Eigentums
Ausländer sind gesetzlich berechtigt, Immobilien in ihrem eigenen Namen zu erwerben. In Thailand gibt es zwei Haupttypen von Eigentum:
- vollständiges Privateigentum (Freehold);
- langfristiger Mietvertrag (Erbpacht).
Bei beiden Arten kann der Investor frei über die Quadratmeter verfügen: zum Wohnen, Vermieten, Verkaufen oder Verschenken. Obwohl der Mietvertrag keine vollen Eigentumsrechte verleiht, wird er für eine sehr lange Zeit abgeschlossen - 90 Jahre (30+30+30) oder mehr.
Alexey Zaichenko Makler von Alza Real Estate
Der Erwerb von Immobilien in Erbpacht ist eine gängige Praxis, die als "Thai-Quote" bezeichnet wird. Diese Form der Registrierung ermöglicht es, die Steuerbehörden im Land der Staatsangehörigkeit des Eigentümers nicht über den Erwerb zu informieren. Aufgrund der mangelnden Professionalität einiger lokaler Immobilienmakler bedeutet der Begriff "Thai-Quote" in der Wahrnehmung vieler Russen fragwürdiges Eigentum, was er in Wirklichkeit nicht ist.
Käufe auf dem Primärmarkt
Immobilientransaktionen werden durch das Bürgerliche Gesetzbuch und das Handelsgesetzbuch geregelt, die darauf abzielen, die Interessen ausländischer Investoren zu schützen. Die Hauptrisiken beschränken sich daher auf die Auswahl eines zuverlässigen und gewissenhaften Bauträgers.
Alexander Davydovsky, Geschäftsführer des Unternehmens Art House Co, Ltd.
Wenn der Entwickler seinen finanziellen und beruflichen Wert unter Beweis gestellt und sich einen guten Ruf erworben hat, sind die Risiken fast gleich Null. Aber sie sind dennoch vorhanden. Zum Beispiel ist eine langfristige Konstruktion eine erhebliche Verletzung der Fristen für den Bau und die Inbetriebnahme eines Hauses, sowie das Einfrieren der Konstruktion für eine unbestimmte Zeit.
Dies ist auf die finanziellen und/oder administrativen Probleme des Bauträgerunternehmens zurückzuführen. Ich wiederhole meinen Rat an die Kunden: Lesen Sie den Vertrag sorgfältig. Vor allem in Bezug auf die Frist für die Fertigstellung des Objekts durch den Bauträger. Im Vertrag sollten die Lieferfristen und vor allem die Bedingungen, unter denen sie verschoben werden können, eindeutig festgelegt sein. Aus dem Vertrag sollte nicht hervorgehen, dass die Fristen aus Gründen, die nicht in der Liste der Fälle höherer Gewalt aufgeführt sind, unzählige Male verschoben werden können.
Immobilientransaktionen werden durch das Zivil- und Handelsrecht geregelt, das die Interessen ausländischer Investoren schützen soll.
Käufe auf dem Sekundärmarkt
Im Gegensatz zu Primärimmobilien, für die es einen vorgefertigten Kauf- und Verkaufsvertrag vom Bauträger gibt, muss man selbst einen Vertrag aufsetzen. Das bedeutet, dass es unmöglich ist, ein Geschäft ohne die Einschaltung eines Anwalts zu tätigen. Natürlich ist es besser, wenn der Anwalt auf der Seite des Käufers oder seines Vertreters steht und nicht auf der Seite des Verkäufers.
Außerdem gibt es Nuancen bei der Bezahlung einer Transaktion.
Alexander Davydovsky, Geschäftsführer des Unternehmens Art House Co, Ltd.
Einer der wichtigsten Punkte beim Abschluss von Transaktionen auf dem Sekundärmarkt ist die Verwendung eines Treuhandkontos. Dies ist meine subjektive Meinung, und nicht jeder greift gerne darauf zurück, insbesondere Immobilienverkäufer. Oft bittet der Verkäufer den Käufer, Geld auf sein ausländisches Konto außerhalb der thailändischen Gerichtsbarkeit zu überweisen und sich zu verpflichten, die Immobilie in der Zukunft auf einen neuen Eigentümer zu registrieren. Wenn die Registrierung jedoch nicht erfolgt, wird es problematisch, die Zahlung nachzuweisen. Der beste Ausweg wäre daher eine Überweisung auf ein Treuhandkonto. Sie können es zum Beispiel über eine Anwaltskanzlei eröffnen, die Ihre Geschäfte in Thailand abwickelt. Anschließend überweist Ihr Anwalt die Zahlung an den Verkäufer zum Zeitpunkt der Registrierung der Immobilie.
Zwei Strategien für Investoren
Es gibt kein universelles Angebot für alle Investoren. Es hängt alles vom Budget und den Zielen des Käufers ab. Darauf beruhen die Investitionsstrategien. Immobilienmakler nennen zwei der rentabelsten und beliebtesten Optionen.
Gewinne aus der Wertsteigerung von Immobilien während der Bauphase
Alexey Shukhovtsev ist ein Immobilienexperte in Thailand DDA Real Estate
In der Vorverkaufsphase ist der Preis minimal, und der Bauträger ist bereit, zusätzliche Rabatte und Ratenzahlungen zu gewähren. In unserer Praxis gibt es Kunden, die Immobilien nach einem Jahr wieder verkauft und verdient fast 100% auf das investierte Kapital.
In der Vorverkaufsphase sind die Preise für Objekte minimal, und die Entwickler sind bereit, Boni zu gewähren 
Alexey Zaichenko Makler Alza Real Estate
Das Unternehmen wählt für den Kunden ein Objekt aus, das einige einzigartige Merkmale aufweist, die der Bauträger in Zukunft nur noch selten anbieten wird. Zum Beispiel die Lage. Wir kaufen das Objekt und legen die Kosten pro Quadratmeter in der Vorverkaufsphase fest. Anschließend überwachen wir den profitabelsten Zeitpunkt für den Ausstieg des Investors aus dem Projekt, d. h. den Wiederverkauf. Auf diese Weise können Sie einen Gewinn von bis zu 40% erzielen. Und in einigen Fällen sogar noch mehr, wenn zusätzliche Faktoren hinzukommen. Zum Beispiel, eine Änderung des Rubel-Wechselkurses.
Alexander Davydovsky, Geschäftsführer des Unternehmens Art House Co, Ltd.
Im Durchschnitt steigt der Preis einer Wohnung zwischen dem Baubeginn und der Inbetriebnahme der Anlage um 25%.
Erwerb von Immobilien zur anschließenden Vermietung
Alexey Zaichenko Makler von Alza Real Estate
Je nach den finanziellen Möglichkeiten des Investors wird das am meisten nachgefragte Objekt auf dem Mietmarkt ausgewählt. Und in Zukunft kann das Unternehmen auf Wunsch des Investors die Veräußerung der Immobilie übernehmen, wodurch der Eigentümer ein stabiles passives Einkommen von 7-10% pro Jahr erhält.
Für solche Zwecke ist es am besten, Objekte in Strandlage zu wählen. Hier ist die Nachfrage nach Mietwohnungen am größten.
Foto: Unplash (Sara Dubler, Ryutaro Uozumi, Vitaly Sacred, Paul Szewczyk, Andreas Johansson, note thanun, Frugal Flyer)
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