Das "Goldene Visum" Spaniens durch den Erwerb von Gewerbeimmobilien

Das spanische "Goldene Visum" (Aufenthaltsgenehmigung für Investoren) eröffnet die Möglichkeit, sich im Schengen-Raum frei zu bewegen und bietet viele weitere Vorteile. Eine der Möglichkeiten, eine solche Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, ist der Kauf von Gewerbeimmobilien in Madrid, Barcelona, Valencia oder auf den Inseln. Was sind die Merkmale der Transaktionen? Welche Art von Objekt sollte ich wählen? Wie hoch ist die wahrscheinliche Rendite? Lassen Sie uns dies in dem neuen Material analysieren.

Aufenthaltsgenehmigung des Investors

Das Programm für die Aufenthaltsgenehmigung für spanische Investoren steht Russen weiterhin zur Verfügung und ist sehr gefragt. Für das Jahr 2023 wurden noch keine Statistiken veröffentlicht, aber für 2022 sind die Zahlen bekannt - russische Bürger erhielten 1942 "goldene Visa" und belegten damit den dritten Platz in diesem Indikator nach den Amerikanern und Briten. Im Allgemeinen ist die russische Diaspora von März 2022 bis August 2023 von 7,5 Tausend auf 11,5 Tausend Personen angewachsen.

Wohlhabende Russen werden von der Möglichkeit angezogen, frei im Schengen-Raum zu reisen, in jedem EU-Land zu leben, ohne Probleme Konten bei ausländischen Banken zu eröffnen und Gelder darauf ohne Einschränkungen zu speichern. Wir sprachen ausführlicher über alle Vorteile und Bedingungen im Material "Goldenes Visum" von Spanien. Was gibt es und wie bekommt man es im Jahr 2024?" 

Es gibt mehrere Möglichkeiten, am Goldenen Visum teilzunehmen, aber am häufigsten entscheiden sich Antragsteller für eine Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen in spanische Immobilien. Gemäß den Bedingungen ist es erforderlich, ein Objekt im Wert von mindestens 500.000 Euro zu kaufen.

Die Regelung zur Vergabe von privilegierten Visa im Austausch für Investitionen ist eine der Triebfedern des Marktes. Der Verkauf von Wohnungen, Häusern und Geschäftsräumen an Ausländer ist nahe dem Höchststand. Der Verkauf an Russen brach den Rekord. Im 1. Halbjahr 2023 kauften Bürger der Russischen Föderation 2.138 Objekte und landeten damit auf Platz 4 in der Gesamtwertung aller ausländischen Käufer.

Sie können sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem zeigen die Statistiken, dass sich die Nachfrage allmählich auf letztere verlagert. Laut GSNI waren von den 2.138 Immobilien, die Russen in der ersten Hälfte des letzten Jahres gekauft haben, 1.447 gewerblich, das sind 67% der Gesamtzahl.

Lassen Sie uns herausfinden, was der Grund für diese Dynamik ist.

Gewerblich oder privat?

Die Investition in ein Büro, ein Geschäft oder ein Restaurant ist die beste Option, wenn Ihr Ziel darin besteht ein Investorenvisum erhaltenund Sie müssen nicht in naher Zukunft nach Spanien ziehen.

Die wichtigsten Argumente:

1. Kommerziell Liegenschaften bietet passives Einkommen ohne Risiken und zusätzlichen Aufwand. Die Einrichtungen haben seit Jahren Gewinne ohne die Beteiligung eines Investors zu erzeugen. Die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um alles für einen nominalen Betrag, innerhalb 5% der Miete.
2. Gewerbliche Räume sind unantastbar gegen "Bestechungsgelder" (jeder kennt dieses Problem in Spanien). In fast hundert Prozent der Fälle, in denen fremdes Eigentum beschlagnahmt wird, handelt es sich um Wohnimmobilien. Es ist natürlich äußerst schwierig, einen bestehenden Supermarkt oder eine Apotheke zu besetzen, und es ist unwahrscheinlich, dass Sie dort bequem wohnen können.
3. Es ist leichter, sich von einem Mieter zu trennen, wenn es dafür Gründe gibt. Wenn Ihr Mieter nicht mehr zahlt, kann er innerhalb von höchstens zwei Monaten aus den Geschäftsräumen vertrieben werden. Bei Wohnimmobilien wird ein solcher Trick nicht funktionieren. Die Gerichte drücken bei Zahlungsproblemen oft ein Auge zu und stellen sich zur Überraschung des Eigentümers auf die Seite des Mieters.
4. Die Möglichkeit, Steuern zu sparen, wenn Kauf von Gewerbeimmobilien mit einem bestehenden Mietvertrag. Mindestens 7,5% der Kosten des Objekts.

Was die Komplexität des Verfahrens anbelangt, so gibt es keinen grundlegenden Unterschied zwischen dem Kauf von Wohn- und Geschäftsräumen. Technisch gesehen unterscheiden sich die Transaktionen nicht wesentlich voneinander. Mehr Sorgen bereitet es, wenn der Kunde keine andere Aufenthaltsgenehmigung oder eine andere Staatsangehörigkeit als die russische hat. Noch schwieriger wird es, wenn es kein Auslandskonto gibt. Und es ist geradezu fatal, wenn ein Käufer mit russischem Pass sein Einkommen nicht nachweisen kann oder auf der Sanktionsliste steht. Es ist fast unmöglich, ein solches Geschäft abzuschließen.

Auswahl der Art des Objekts. Büro, Restaurant oder Apotheke?

Supermärkte und Apotheken, Tierhandlungen und Tierkliniken waren in den letzten Jahren am stärksten gefragt. Sie machen heute mehr als die Hälfte der Transaktionen mit privaten Investoren aus. Auslöser für diese Trendwende war die Pandemie im Jahr 2020, als viele Mieter ihr Geschäft wegen der Schließung nicht aufrechterhalten konnten. Die Eigentümer der Gebäude erlitten damals hohe Verluste. Besonders betroffen waren die Eigentümer von Büros und Restaurants, von denen es im touristischen Barcelona mehr als zehntausend gibt. Die Besitzer von Büroräumen hatten es schwer.

Aus diesem Grund müssen die Räumlichkeiten, in denen die Mieter Waren des Grundbedarfs verkaufen besonders begehrt werden unter den Investoren. Der Planungshorizont hat sich in den letzten Jahren stark verkürzt. Starke neue Risikofaktoren sind aufgetaucht. Unter diesen Umständen ziehen die Menschen es vor Immobilien kaufen wo der Mieter unter allen Umständen weiterarbeiten wird.

Es kann nicht gesagt werden, dass die Rentabilität von Immobilien in der spanischen Metropole stark von der Art des Mieters abhängt. Die klassische Risiko-Rendite-Formel funktioniert überall. Je besser die Anlage gelegen ist und je renommierter der Mieter darin ist, desto geringer ist die Rendite und desto größer ist die Liquidität. In Spanien sprechen wir von einer Rentabilität von 3-5% pro Jahr nach Zahlung aller Steuern und Transaktionskosten (NETTO).

Sie können Ihr Einkommen mit Hilfe verschiedener Entwicklungsgeschichten erheblich verbessern. Es ist vorzuziehen, dass geprüfte Immobilien kaufen mit guten Eigenschaften und mit dem Potenzial für zusätzliches Kostenwachstum. Es ist die Kapitalisierung in Verbindung mit der Stabilität der europäischen Währung, die es dem Anleger ermöglicht, eine gute Performance zu erzielen! Natürlich sollte der Planungshorizont mindestens drei, besser fünf Jahre betragen. Dann können Sie zusätzlich zur Absicherung eine zusätzliche Kapitalisierung von 30-50% beim Ausstieg erzielen.

Direktes Auswählen eines Objekts

• Das wichtigste Merkmal einer jeden Gewerbeimmobilie ist der Standort! Absolut alle Investoren wissen das.
• Ein wichtiges Kriterium ist neben dem Standort auch der Mieter: seine Anwesenheit und sein Status. Auch die Vertragsdauer und der Zeitraum, in dem der Mietvertrag zwingend erfüllt werden muss, spielen eine Rolle, aber das ist kein Allheilmittel.
• Es ist notwendig, einige Merkmale des Gebäudes und der Räumlichkeiten selbst zu berücksichtigen: Sichtfenster, winklige Lage und das Vorhandensein einer Haube.
• Es lohnt sich, darauf zu achten, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen vorhanden sind oder die Möglichkeit besteht, sie zu erhalten
• Natürlich müssen Sie beim Kauf auf die Kosten pro Quadratmeter an diesem besonderen Ort achten.  

Wenn Sie noch keine Verbindung zu einer Region in Spanien haben und gerade erst in diesen Markt einsteigen wollen, wählen Sie kommerzielle Liegenschaften in einer großen Industriestadt, in der es keine ausgeprägte Saisonabhängigkeit gibt und in der das Leben das ganze Jahr über pulsiert. In Spanien sind Barcelona und Madrid ideal für Investitionen. Sie können auch Valencia und Teneriffa in Betracht ziehen.

Lebenslauf 

Gewerbeimmobilien in Spanien können Probleme auf mehreren Ebenen gleichzeitig lösen. Mit einem kompetenten Ansatz bieten sie stabile Mieteinnahmen und weiteres Kapitalwachstum. Vor allem aber bieten Investitionen Zugang zu einer einzigartigen Reihe von Optionen, einer privilegierten Aufenthaltsgenehmigung für einen Investor in Spanien.

In den letzten sechs Monaten haben die spanischen Behörden unter dem Druck der Europäischen Union aktiv über eine Verschärfung oder ein vollständiges Verbot dieses Einwanderungsprogramms diskutiert (im Oktober letzten Jahres wurde sie übrigens 10 Jahre alt). Wir empfehlen Ihnen, umgehend eine Entscheidung zu treffen!

Wir danken Andrey Karachun, Geschäftsführer der Investmentberatungsagentur Decart Property Investments, für seine Hilfe bei der Erstellung des Artikels.
 

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