Ruinöse Hypothek

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Hypothekarkreditgeber geben mehr als die Hälfte ihres Gehalts in Form von Rentenzahlungen an die Banken ab, und in einigen Regionen ist dieser Anteil sogar noch höher. Außerdem wurden die offiziellen Gehaltszahlen berücksichtigt, die weit von der Realität entfernt sind. Angesichts des Abwärtstrends bei den real verfügbaren Einkommen der Bevölkerung ist es logisch anzunehmen, dass der Hypothekenmarkt irgendwann aufgrund massiver Zahlungsausfälle zusammenbrechen könnte.

Die National Credit Ratings Agency (NCR) hat berechnet, welchen Prozentsatz ihres Einkommens der durchschnittliche russische Hypothekarkreditgeber an die Bank abgibt. Für die Berechnung haben wir Rosstat-Daten über das nominale (dies ist ein sehr wichtiger Punkt!) Gehalt für August und Informationen über im September 2022 vergebene Kredite verwendet.

Es stellte sich heraus, unerwartet viel. Das durchschnittliche russische "Rosstat"-Gehalt wird mit 59,91 Tausend Rubel angegeben, diese Zahl ist sogar eine Sünde zu diskutieren. Die durchschnittliche Hypothekenzahlung in der Russischen Föderation ist ähnlich hoch wie die Wahrheit - 26,8 Tausend Rubel. Eine Rentenzahlung verschlingt also 45% des Einkommens.

Mal sehen, wie es im Ausland aussieht.

"Das durchschnittliche Nettogehalt in Deutschland liegt inzwischen bei 2.700 Euro pro Monat, eine bekannte Zahl. Der Hypothekenzins liegt im Durchschnitt bei 2% pro Jahr, obwohl es letztes Jahr möglich war, einen Kredit fast doppelt so günstig aufzunehmen. Kürzlich sah ich eine Zahl, oder besser gesagt, ich hörte sie im Radio in einer Wirtschaftssendung - tausend und ein bisschen Euro ist jetzt die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung in Deutschland. Früher war das viel besser", sagt einer unserer ehemaligen Landsleute.

Wenn wir nachrechnen, kommen wir auf 37% des Einkommens. Ja, das ist anständig. Vor allem im Vergleich zu Amerika, wo im Durchschnitt 20-25% des Einkommens für diese Kredite ausgegeben wird. Aber in jedem Fall, weniger als in Russland.

Vor allem, wenn wir das reale Gehaltsniveau berücksichtigen, das in der Russischen Föderation im Durchschnitt auf 20-25 Tausend Rubel geschätzt wird. Wenn wir von ihnen ausgehen, stellt sich heraus, dass mehr für Hypotheken ausgegeben wird, als die Menschen verdienen. Und in gewissem Sinne ist es auch fast so.

Die obige Berechnung berücksichtigt nur das Einkommen des Empfängers des Darlehens, und nicht den gesamten Haushalt als Ganzes. Aber auch so, von 40-50 Tausend Rubel, werden die Zahlungen auf 55-70% betragen!

Hier ist eine typische Geschichte. Chernozemye, das regionale Zentrum, der Vater-Mutter-Sohn-Familie nehmen eine Hypothek. Denn das Leben mit meinen Eltern in einer Zweizimmerwohnung "Chruschtschow" ist schon völlig unerträglich. Alle essen gemeinsam Kartoffeln und Nudeln, für andere Produkte ist nicht genug Geld da. Aber man muss sich auch etwas anziehen...

Tatsächlich tauchen 60% und mehr auch in der NKR-Studie auf. Es werden keine Schlussfolgerungen gezogen. Aber vergeblich. Die Gesamtsituation ist sehr alarmierend und verspricht dem Land große Schwierigkeiten.

Die Statistiken über russische Hypotheken im Allgemeinen sind, gelinde gesagt, etwas seltsam. Zunächst einmal ist aus irgendeinem Grund die Zahl dieser Kreditnehmer nicht genau bekannt, nur etwa 10 Millionen Menschen. Die Bandbreite der Schätzungen ist recht groß - von 8-9 Millionen bis 12-13 Millionen. Warum ist das so? Darauf gibt es keine Antwort.

Weiter. Anfang 2022 wird die Gesamtverschuldung aus Darlehen für den Kauf von Liegenschaften belief sich nach Angaben der Zentralbank auf 11,9 Billionen Rubel. Bis Ende Oktober war das Hypothekenportfolio der Banken auf 13,3 Billionen Rubel angewachsen". Wirklich?

"Sowohl meine Kollegen als auch ich haben seit Anfang April keine Hypothekennehmer mehr gesehen, als den meisten Bankkunden die genehmigten Kredite ausgingen. Dann haben sie verzweifelt versucht, etwas zu kaufen, aber angesichts des starken Anstiegs des Dollars hat niemand etwas verkauft. Und dann Liegenschaften Die Preise sanken, erst langsam, dann immer schneller, und diejenigen, die etwas kaufen wollten, verschwanden ganz. Das ist verständlich - in einem fallenden Markt etwas zu kaufen, und das auch noch verschuldet, ist einfach dumm", sagt ein privater Immobilienmakler Tatjana Iwanowa.

Woher also diese anderthalb Billionen Rubel kommen, ist völlig unklar. Nehmen wir an, sie haben im Frühjahr etwas gekauft, und im Januar-Februar auch - Anfang Mai waren es 12,4 Billionen Rubel". Und dann? Unklar...

Und der Anteil der "faulen" Kredite - für die es eine Hypothek gibt - ist auch irgendwie ganz schlau. Er scheint zu sinken, und im August dieses Jahres fiel er auf 5,9% der gesamten Kreditschulden der Russen. Gleichzeitig überstiegen die Schulden aufgrund von Hypothekenverträgen einen Monat zuvor, d.h. im Juli 2022, zum ersten Mal alle anderen Kredite insgesamt. Auch das ist seltsam, vor allem, wenn man bedenkt, dass niemand mehr eine Hypothek aufnimmt, während Verbraucherkredite im Gegenteil sehr beliebt sind.

Oder so. In "Cyanogen.Analysten" berechnet - auf der Grundlage der offiziellen Zahlen -, dass in den letzten drei Jahren in der Region Kaliningrad, Hypotheken Rückstände haben sich um 321%, auf der Krim - um 50%, in Sewastopol - um 150%. Aber das ist noch nicht alles. An der gleichen Stelle, in der Krim "föderalen Stadt", in den gleichen drei Jahren, das Volumen der überfälligen Schulden auf der "primären" um 200% erhöht.

In der Region Magadan, auch für neue Häuser in Hypotheken - von 300%, in der Region Iwanowo - von 329%, in Kalmykien - von 500%. Im Durchschnitt, die "primäre" Konten für 24% des Gesamtvolumens der Hypothekenschulden auf dem Markt.

"Solche signifikanten Unterschiede im Hypothekenportfolio in Bezug auf Verschuldungsgrad, Marktsegmente und die Dynamik der Indikatoren weisen auf die heterogene wirtschaftliche Entwicklung der Regionen hin. Einheitliche Maßnahmen zur Unterstützung der Bauwirtschaft haben keine vergleichbare Wirkung für verschiedene Subjekte. Vorzugshypotheken mit geringer Bautätigkeit sind für die Lösung des Wohnungsproblems unwirksam, und eine begrenzte Zahl von Kreditgebern und hohe Zinssätze in Ermangelung von Wettbewerb erhöhen den Anteil der "Delinquenz"", erklärt der Leiter von Cian.Analysts". Alexej Popow.

Es entsteht der schlechte Eindruck, dass reale Zahlen entweder zufällig oder durch "Fuchs" in die "gezeichnete" Statistik fallen. Wenn sie in vollem Umfang veröffentlicht werden, wird das jeden erschrecken.

Im Allgemeinen scheint es so zu sein, dass "alles in Ordnung ist, schöne Marchioness". Aber es gibt Nuancen. Eine Reihe von Finanziers haben eine Liste von benachteiligten Regionen, in denen sie auf keinen Fall Hypotheken vergeben wollen. Darunter auch die "bevorzugte". Denn die Risiken sind zu groß. Und diese Liste deckt sich seltsamerweise mit einer ebenfalls inoffiziellen Liste von "benachteiligten" Gebieten, in denen die Durchschnittsgehälter um ein Vielfaches unter denen von Rosstat liegen. Trotzdem schaffen sie es irgendwie, dort eine Hypothek aufzunehmen.

Über eine Verringerung der Hypothekenausfälle brauchen wir jedoch nicht zu sprechen. Zu den negativen Faktoren kommt noch die Erhöhung der Stromtarife um 10% auf einmal hinzu. Angesichts der Tatsache, dass Familien, die Wohnungsbaudarlehen abbezahlen, oft buchstäblich auf den letzten Drücker kommen, werden viele von dieser Behördenwillkür schwer betroffen sein. Und sie werden sich entweder für Lebensmittel für die Kinder oder für eine Rentenzahlung entscheiden. Die Wahl ist offensichtlich.

Plus "Indizien". So ist beispielsweise das Volumen des Hypothekenportfoliohandels - das heißt, eine Bank überträgt die Forderungsrechte aus einem Darlehensvertrag mit einem Abschlag an eine andere Bank im Austausch gegen "Geld jetzt" - deutlich zurückgegangen. Und nach Ansicht einer Reihe von Experten ist dieser Handel inzwischen völlig zum Erliegen gekommen - es gibt keine faulen Kredite mehr.

Warum? Ja, weil niemand dieses Vermögen braucht! Es ist kein Vermögen mehr. Wenn "auf die Finger": zum Beispiel, eine Person nahm ein Hypothekendarlehen von 8 Millionen Rubel für 20 Jahre, meldete weitere 2 Millionen Rubel von seinem eigenen und kaufte eine Wohnung. Mehrere Jahre lang zahlte er weitere 3 Millionen Rubel, aber plötzlich stellte er die Zahlungen ein. Er kann es nicht mehr tun. Was bleibt der Bank?

"Der Unterverkauf von Neubauten erreichte im Dezember 66% - einen solchen Indikator hatten wir noch nie. Alle gebauten Einrichtungen ziehen die Bauträger mit einem Stein herunter, denn von dem Moment an, in dem das Haus in Betrieb genommen wird, müssen Steuern dafür bezahlt werden, die Instandhaltung der Räumlichkeiten und so weiter. Die Bauherren machen wahrscheinlich die schlimmsten Zeiten durch. Es gab Hoffnung auf verschiedene Hypothekenprogramme, für die Lobbyarbeit geleistet wurde, aber sie hat sich nicht erfüllt. Dadurch hat sich der Rückgang der in den letzten Jahren aufgeblähten Preise nur verzögert. Die Kosten für bestimmte "sekundäre" Transaktionen sind bereits deutlich gesunken", so Shamil Kochekaev, Direktor der Hauptgeschäftsstelle von BEST-Real Estate.

Das heißt, Sie können ein Darlehen Wohnung am besten für die Hälfte der Kosten zu verkaufen. In unserem Fall, für 5 Millionen Rubel. Plus 3 Millionen Rubel an früheren Zahlungen - die Bank ist "in Nullen". Das heißt, in bestimmten Verlusten: Geld hat im Leerlauf für mehrere Jahre.

Aber das obige Szenario ist eher positiv, es gibt viele Darlehen mit einer Anzahlung von 10%, und es gibt genügend Darlehen mit Null im Allgemeinen. Was sollte ich hier tun?

Plus soziale Probleme. Die oben erwähnten 9-13 Millionen Kreditnehmer sind 9-13 Millionen Haushalte, d.h. etwa 30 Millionen Menschen. Für sie alle ist es so einfach, dass man sie bei einer Welle von Hypothekenausfällen nicht aus den Wohnungen werfen kann. Mit anderen Worten: Alles ist kompliziert. Deshalb werden die Statistiken "bereinigt"...

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