Wie können Sie verstehen, wie rentabel diese oder jene Investition in Quadratmetern für Sie ist? Wie lautet die Formel für die Berechnung der Kapitalrendite? Welche anderen Indikatoren sollte ein Investor in Betracht ziehen? Die Antworten auf diese Fragen finden Sie im Material der amerikanischen Finanzpublikation Bankrate; wir haben eine Übersetzung für unsere Leser vorbereitet.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie als Investition in Betracht ziehen, ist es wichtig, eine Vorstellung davon zu haben, wie viel Sie damit verdienen können. Der Indikator, der dies misst, heißt ROI - "Return on Investment" oder Kapitalrendite.
Die Kapitalrendite kann für die gesamte Besitzdauer berechnet werden, wenn Ihre Immobilie Erträge erwirtschaftet, und beim Verkauf, wenn Sie einen Kapitalgewinn oder -verlust erzielen.
Wie berechnet man die Investitionsrendite?
Rückkehr auf Investitionen = (Betriebsergebnis + Verkaufspreis der Investitionen - Anschaffungskosten) / Anschaffungskosten.
"Die Kapitalrendite ist ein Maß dafür, wie viel Sie mit dem investierten Geld verdient haben", sagt Greg McBride, leitender Finanzanalyst bei Bankrate. "Sie müssen alle Ihre Ausgaben berücksichtigen: die Anzahlung auf das Darlehen, die Darlehenszahlungen, die Abschlusskosten, die Grundsteuer, die Kosten für die Immobilienversicherung, die Wartung und die Reparaturen."
Eine der häufigsten Möglichkeiten, durch Investitionen in Quadratmeterzahlen Geld zu verdienen, besteht darin, darauf zu warten, dass der Preis Ihrer Immobilie im Laufe der Zeit steigt. Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 300.000 Dollar und innerhalb von fünf Jahren steigt der Marktwert auf 400.000 Dollar. Das bedeutet, dass der Preis um 100 Tausend Dollar gestiegen ist. Nehmen wir an, dass Sie zusätzlich zu den $300.000, für die Sie das Haus gekauft haben, $40.000 für Reparaturen ausgegeben und $20.000 für die Miete eingenommen haben, und dass Sie es nun für $400.000 verkaufen. Nach der obigen Formel ergibt $20.000 (Betriebseinnahmen) plus $400.000 (Verkaufspreis) minus $340 Tausend (Kosten) $80.000; $80.000 geteilt durch $340 Tausend ist gleich 0,235, also beträgt Ihr ROI 23,5%.
Berechnung des ROI für verschiedene Investitionsstrategien
Wiederverkauf. Ziehen Sie die Gesamtkosten der Investition vom endgültigen Verkaufspreis ab und teilen Sie diese Zahl dann durch die Anzahl der Investitionskosten. Das Ergebnis dieser mathematischen Operation ist die Rendite der Investition.
Miete. Die Vermietung von Wohnraum kann langfristig stabile Einnahmen bringen. Die Ermittlung der Rendite erfordert in diesem Fall eine vorläufige Berechnung der voraussichtlichen jährlichen Mieteinnahmen und der jährlichen Betriebskosten, zu denen u. a. Versicherungen, Grundsteuern, Beiträge zur Hausverwaltung und Instandhaltungskosten gehören können. Dann verwenden wir die Formel: Kapitalrendite = (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Betriebskosten) / die Kosten eines Hypothekendarlehens (d. h. der Betrag, der noch für ein Hypothekendarlehen zu zahlen ist).
Immobilien-Investmentfonds (REITs). Bei diesem passiven Ansatz der Immobilienanlage erfolgt keine individuelle Berechnung, sondern der Kauf von REIT-Aktien und der Erhalt von Dividenden.
Andere Möglichkeiten zur Bewertung der Rentabilität von Investitionen
Die potenzielle Kapitalrendite kann auf verschiedene Weise geschätzt werden, und es ist nicht ungewöhnlich, dass Investoren mehrere Indikatoren kombinieren, um ein vollständigeres Bild zu erhalten.
Der Kapitalisierungssatz. Es handelt sich um einen Indikator für die jährliche Rendite aus der Vermietung von Immobilien, ohne Berücksichtigung der Schulden. Die Formel umfasst drei Variablen - Nettobetriebsergebnis, Immobilienwert und Rendite -, von denen jede mit Hilfe der beiden anderen berechnet werden kann.
IRR ist der interne Zinsfuß, oder den internen Zinsfuß. Der IRR misst die jährliche Rendite über einen bestimmten Zeitraum, nicht die Gesamtdauer des Eigentums.
Cash-Rendite. Diese einfache Formel vergleicht den jährlichen Cashflow aus einer Immobilie vor Steuern mit dem Gesamtbetrag des investierten Geldes. Cash Settlements messen in der Regel die Rendite über einen ganz bestimmten Zeitraum, z. B. ein Jahr.
Faktoren, die die Rendite einer Immobilieninvestition beeinflussen können
Der potenzielle Gewinn (ROI) kann durch verschiedene äußere Umstände beeinflusst werden.
Eine der wichtigsten ist die allgemein Marktlage. So führt beispielsweise ein begrenztes Angebot in der Regel zu einem Anstieg des Immobilienwerts auf dem Markt. Diese Situation kann die Investitionsrendite erheblich steigern.
Die Kosten von ein Haus kaufen wirkt sich auch auf den Gewinn aus, den die Investoren erzielen können, wenn sie bereit sind, die Immobilie zu verkaufen. Je mehr Sie für die Immobilie bezahlt haben, desto weniger Geld werden Sie am Ende in der Tasche haben - es sei denn, die Kosten sind erheblich gestiegen.
Hypothekenzinsen kann sich auch auf die Gewinne beim Verkauf eines Hauses auswirken. Wenn die Zinssätze hoch sind oder tendenziell steigen, werden die Hauspreise oft angepasst, um vorsichtige Käufer anzulocken (obwohl dies auf dem heutigen Markt nicht der Fall ist). Ein niedrigerer Preis bedeutet weniger Gewinn aus dem Verkauf.
Standort ist ein weiterer Faktor, der die Rendite einer Immobilieninvestition erhöhen oder verringern kann. So kostet ein Haus in der Nähe einer Autobahn wahrscheinlich weniger als ein Haus in der Nähe eines Parks oder Strandes. Die Lage, einschließlich Merkmalen wie Attraktivität der Gegend, Sicherheit, Nähe zu Schulen, Unterhaltungsangeboten, medizinischen Zentren und Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel, kann sich auf die Rendite auswirken.
Die Kosten von Materialien Ein weiterer Faktor, der sich auf die Kapitalrendite auswirkt, sind die für den Bau oder die Fertigstellung benötigten Güter. Wenn solche Güter teuer sind, erhöht dies die Höhe der Investitionen und verringert letztlich den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien.
In welche Art von Immobilien lohnt es sich zu investieren?
Es gibt viele verschiedene Arten von Wohnimmobilien, in die es sich zu investieren lohnt: einzelne Häuser, Reihenhäuser, Wohnungen in Wohnkomplexen und Mehrfamilienhäusern, Grundstücke. Die Wahl hängt von den Zielen und Möglichkeiten des jeweiligen Investors ab.
Was ist eine gute Investitionsrendite bei Immobilien?
Die Investitionsrendite ist variabel und hängt von vielen Faktoren ab - es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, was als "gute" Rendite gilt. Nach dem S&P 500-Index beträgt die durchschnittliche jährliche Rendite für Wohnimmobilien in den Vereinigten Staaten 10,6%, so dass alles, was über diesem Wert liegt, als überdurchschnittlich angesehen werden kann. Die Rendite von Gewerbeimmobilien ist im Durchschnitt etwas niedriger - 9,5% -, während sie bei Fonds im Durchschnitt etwas höher ist - 11,3%. Die Rendite kann auch je nach Art des Objekts variieren, so kann sie für ein Mehrfamilienhaus anders ausfallen als für ein einzelnes Haus.
Welche Schritte sollte eine Person unternehmen, um Immobilieninvestor zu werden?
Überlegen Sie zunächst, welche Art von Investor Sie sein wollen. Sind Sie bereit, aktiv zu werden, z. B. Objekte zu reparieren und sie zu verkaufen? Oder bevorzugen Sie einen eher passiven Ansatz, wie z. B. Investitionen in REITs (Immobilienfonds)?
Weitere Schritte für den Einstieg sind die Analyse des Marktes, in den Sie investieren wollen, und das Studium der örtlichen Immobiliengesetze.
Quelle: Bankrate
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