Kobuleti Immobilienmarkt Übersicht

Nahaufnahme einer schönen gelben Tulpe in voller Blüte an einem sonnigen Tag.

Kobuleti ist ein ruhiger Ferienort, dessen Strände zu den besten am Schwarzen Meer zählen; in den letzten zwei Jahrzehnten wurden hier alle Voraussetzungen für die Entwicklung der touristischen Infrastruktur geschaffen, was sowohl Menschen, die einen erholsamen Urlaub am Meer suchen, als auch Investoren, die in eine vielversprechende Ferienregion investieren wollen, nach Kobuleti zieht; über die Merkmale der Stadt, ihre Vor- und Nachteile, die Unterschiede zu Batumi, das touristische Potenzial und die Lage auf dem lokalen Immobilienmarkt lesen Sie unser Material.

Обзор рынка недвижимости Кобулети

Über die Stadt

Kobuleti ist ein Badeort an der Westküste Georgiens in Adscharien. Er befindet sich etwa 25 Kilometer nördlich von Batumi. In der Stadt leben etwas mehr als 17.000 Menschen. Kobuleti hat eine uralte Geschichte, sein Gebiet war schon in der Antike besiedelt. Der Name des Gebiets stammt von der gurischen Familie Kobulidse, deren Vertreter diese Ländereien bis zum XIII Jahrhundert besaßen. Die Kultur der Region weist eine enge Verflechtung von georgischen und adscharischen Traditionen auf.

Kobuleti ist berühmt für seine schöne Natur, das milde Klima und die Kurortatmosphäre. Das erste Sanatorium wurde hier gleich zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts eröffnet. Damals verbrachten die Generäle des Russischen Reiches ihre Zeit gerne auf dem örtlichen Magnetsand. Mit der Machtübernahme durch die Sowjetunion wurden die Sanatorien und Generalskasernen in Pensionen und Erholungsheime umgewandelt. Während der Sowjetzeit erlangte Kobuleti Berühmtheit als einer der besten Schwarzmeer-Kurorte. Mit der Zeit verfielen die sowjetischen Kurorte. Doch in den letzten Jahrzehnten hat die Stadt ihre touristische Infrastruktur aktiv ausgebaut. Moderne Hotels verschiedener Kategorien und Pensionen werden hier gebaut, und die Vermietung von Appartements für jedes Budget floriert.

Die Stadt selbst zeichnet sich durch ihre besondere Gastfreundschaft und ihr freundliches Verhalten gegenüber Gästen aus. Die Kriminalitätsrate ist hier niedrig, was diesen Ort zu einem sicheren Ort zum Leben und Entspannen macht.

Die wichtigsten Vorteile von Kobuleti:

  • sauberes Meer und Strände;
  • malerische Natur;
  • ein angenehmes Klima;
  • das Fehlen von Überfüllung und Touristenmassen;
  • Möglichkeiten für einen erholsamen Urlaub;
  • Nähe zu Batumi;
  • gute Ökologie;
  • Sicherheit;
  • günstige Preise für die Anmietung und den Kauf von Immobilien.

Einer der Nachteile ist das Fehlen großer Einkaufszentren und eines vielfältigen Unterhaltungsangebots im Vergleich zu Batumi und anderen großen georgischen Ferienorten.

Klima

Dank des milden subtropischen Klimas ist es in Kobuleti das ganze Jahr über angenehm zu leben. Die Durchschnittstemperaturen fallen im Winter selten unter +6 °C und erreichen im Sommer bis zu +26 °C. Schwüle Hitze gibt es hier praktisch nicht, und die vielen Grünflächen tragen dazu bei, dass man auch an heißen Tagen angenehme Spaziergänge unternehmen kann. Abends fällt die Kühle der Berge auf die Stadt herab. In Adjara regnet es das ganze Jahr über, aber nur selten für längere Zeit. Die Strandsaison dauert hier sehr lange - etwa von Mai bis Anfang Oktober.

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Städtische Infrastruktur

Im Jahr 2010 verlieh die georgische Regierung Kobuleti den Status einer freien Tourismuszone. Dank eines speziellen Regierungsprogramms erhielten Investoren Steueranreize und Unterstützung bei der Verlegung von Leitungen für neue Entwicklungen. Dies war ein großer Impuls für die Erneuerung der Stadt. Jetzt entwickelt sie sich dynamisch: Es werden neue Hotels, Restaurants und Unterhaltungszentren gebaut. Obwohl Kobuleti natürlich eine kleine Stadt ist, ist sie Batumi in Bezug auf die städtische und touristische Infrastruktur deutlich unterlegen.

Die Hauptstraßen verlaufen parallel zum Meer, so dass es unmöglich ist, sich hier zu verirren. In der nach David Agmashenebeli benannten Hauptstraße gibt es zahlreiche Souvenirläden, Cafés, Restaurants und Bars. Hier können Sie sowohl europäische Küche als auch traditionelle georgische Gerichte probieren: Khachapuri, Yahni, Majuni, Sinori, Malakhto.

In Kobuleti gibt es eine russischsprachige Bibliothek und eine Sekundarschule mit russischem Zweig. In Batumi gibt es zwei solcher Schulen, die jedoch überfüllt sind. Es ist aber durchaus möglich, ein Kind in einer Schule in Kobuleti einzuschreiben. Nicht weit von der Stadt entfernt gibt es eine schicke Konzerthalle, die Black Sea Arena, in der Weltstars Konzerte geben.

Transport

Der öffentliche Nahverkehr in Kobuleti besteht aus Kleinbussen. Sie können auch mit dem Taxi durch die Stadt fahren. Züge und Busse, die Tiflis und Batumi verbinden, fahren durch Kobuleti. Es ist auch nicht schwierig, andere georgische Städte zu erreichen. Der nächstgelegene Flughafen befindet sich in Batumi.

Tourismus

Kobuleti ist eine kleine Stadt, die nicht von Touristen überlaufen ist. Hier ist alles für einen erholsamen Familienurlaub geeignet: warmes Meer und Strände, saubere, mit Meeresmineralien und Phytonziden gesättigte Luft, Fahrradwege, Orangen- und Mandarinenhaine, historische Sehenswürdigkeiten. Die Stadt ist von grünen Hügeln und Pinienwäldern umgeben, was günstige Bedingungen für den Ökotourismus schafft. Entlang der Stadt erstreckt sich eine 10 Kilometer lange Strandlinie. Aufgrund dieser großen Länge können die Touristen sowohl Abschnitte mit kleinen und großen Kieselsteinen als auch kleine Sandflächen vorfinden.

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Kobuleti ist für Urlauber ein goldener Mittelweg zwischen kleinen Küstenstädten wie Ureki, Gonio, Kvariati und lauten, touristengesättigten Städten wie Batumi. Die Preise für einen Urlaub hier sind niedrig. Es gibt nicht so viele Restaurants, Cafés, Pensionen und Unterhaltungsmöglichkeiten wie in der Hauptstadt Adscharas, aber es gibt genug davon, um eine gute Zeit zu haben.

Ein besonderes touristisches Ziel ist die Wellness-Erholung. In der Nähe des Ortes gibt es Strände mit magnetischem Sand, der eine heilende Wirkung hat. Viele Menschen kommen hierher, um ihre Gesundheit mit Hilfe von Balneo und Heliotherapie wiederherzustellen. In Kobuleti und Umgebung gibt es SPA-Hotels und Pensionen mit Wellness-Angeboten.

Die Besonderheit der Stadt ist die Saisonabhängigkeit. Die meisten Cafés, Restaurants und Vergnügungsbetriebe nehmen ihren Betrieb erst mit Beginn des Sommers auf und schließen Ende September wieder. Im Winter nimmt der Touristenstrom merklich ab, die Stadt wird weniger lebendig.

Attraktionen und Unterhaltung

Kobuleti gilt als ruhiger, friedlicher Ort, der eher für Familienurlaube geeignet ist. Aber auch junge Leute werden sich hier nicht langweilen - der Ort verfügt über Bars, Diskotheken und Nachtclubs. Extremsportler haben die Möglichkeit, auf Bergflüssen Rafting zu betreiben.

Gäste der Stadt können den Vergnügungspark Tsitsinatela mit seinen Karussells und Attraktionen, das Naturreservat Hispani mit seinen Torfmooren, die byzantinische Festung Petra mitten im Grünen und das Museum Georgia in Miniature Park besuchen, das mehr als 50 Miniaturen berühmter georgischer Sehenswürdigkeiten - Paläste, Festungen, religiöse Gebäude - enthält.

In der Nähe von Kobuleti befinden sich zwei adscharische Nationalparks - Mtirala und Kintrishi, in denen die natürlichen Ressourcen der Region konzentriert sind: malerische Heilquellen, Gebirgsflüsse, ein Relikt des Kolchiswaldes. Das Heimatmuseum der Stadt beherbergt interessante archäologische Funde und antike Artefakte.

Immobilienmarkt: Merkmale, Preise, vielversprechende Gebiete

In Kobuleti besteht ein Verbot für den Bau von Hochhäusern, so dass hier überwiegend Flachbauten stehen. Die Wohnimmobilien des Ortes bestehen aus Hütten, Villen und Häusern mit maximal 5 Stockwerken. Kobuleti lockt Hauskäufer vor allem mit erschwinglichen Preisen - sie sind hier viel niedriger als in Batumi. In der Nähe der Stadt kann man ein Grundstück mit einem kompakten Haus in Meeresnähe zum Preis eines kleinen Hauses erwerben. Batumi Wohnungoder ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus bauen.

Fast alle Immobilienkäufer sind entweder englischsprachige Europäer oder GUS-Bürger, die zu Sowjetzeiten hier waren und sich nun im Ruhestand in der Altstadt niederlassen möchten.

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Zurzeit wird in Kobuleti ein großer Stadtentwicklungsplan umgesetzt. Der Markt entwickelt sich, es gibt große Bauträger. Zum Beispiel führt die Alliance Group derzeit groß angelegte Bauarbeiten an der ersten Küstenlinie durch. Neben der Erschließung wird auch die Infrastruktur entwickelt, so dass Immobilien hier nach Abschluss der Bauarbeiten definitiv im Preis steigen werden.

Die Stadt wird nicht nur von Bauträgern, sondern auch von Privatpersonen intensiv bebaut. Die Menschen bauen Wohnungen sowohl für den Eigenbedarf als auch für den späteren Weiterverkauf. Viele bauen zu diesem Zweck gleich mehrere Häuser auf einem Grundstück.

Auch Neubauten sind auf dem Markt, allerdings nicht so viele. Sie konzentrieren sich hauptsächlich auf die erste und zweite Küstenlinie. Dort befinden sich auch Apart-Hotels, in denen Wohnungen zur Miete verkauft werden. Solche Immobilien sind bei ausländischen Investoren sehr beliebt.

Da sich das Stadtzentrum in einiger Entfernung von den Stränden befindet, eignet es sich eher zum Einkaufen für den persönlichen Gebrauch. Aufgrund der Kompaktheit der Stadt kann man jedoch von fast jedem Ort aus zum Meer laufen.

Auch die Umgebung von Kobuleti ist sehr interessant und vielversprechend, wenn es um den Kauf eines Hauses geht. Es gibt alte griechische Siedlungen, mehrere Flüsse und eine sehr schöne Natur. Für den Kauf einer Immobilie lohnt es sich, die Gebiete in der Nähe von Kobuleti in Betracht zu ziehen - Bobokvati, Tsikhisdziri, Ureki und Magneti mit ihren magnetischen Sanden. In unmittelbarer Nähe von Kobuleti selbst gibt es eine schöne Gegend von Hutsubani, Sie können auch Ober-Kobuleti in Betracht ziehen - es gibt viele malerische Orte mit Blick auf das Meer, Flüsse, Berge. In der Nähe der Stadt befindet sich das kleine Feriendorf Kvirike, wo es alles gibt, was man für einen schönen Urlaub braucht - ein Arboretum, Nadelbäume, magnetische Strände. Für diejenigen, die ein Baugrundstück suchen, gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten.

Studio-Apartments in Kobuleti kosten zwischen 40.000 und 60.000 Dollar. Optionen mit 1-3 Schlafzimmern beginnen bei 80.000 und können bis zu 150.000 Dollar erreichen - für diesen Preis können Sie eine schöne Wohnung mit einer neuen Renovierung mieten.

Wenn es sich um Häuser handelt, dann kosten Grundstücke mit alten Gebäuden, die stark renovierungsbedürftig sind, ab $50.000 und mehr. Je größer das Grundstück ist, desto höher ist der Preis. Die Preise für neue Häuser mit hochwertigen Reparaturen beginnen bei $ 150.000. Der Durchschnittspreis für eine solche Immobilie liegt bei $200.000-$250.000.

Prognosen und Investitionspotenzial in der Region

Das Interesse an Georgien als Reiseziel hat erst in den letzten Jahren zugenommen. Mit der Entwicklung der touristischen Infrastruktur wächst auch das Potenzial der lokalen Immobilien. Auf dem Höhepunkt der Saison sind die Preise für Mietwohnungen in Kobuleti mit denen in Batumi vergleichbar. Die Vermietung von Wohnungen an Urlauber ist die Haupttätigkeit und die Haupteinnahmequelle der lokalen Bevölkerung.

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Die Käufer und Investoren schlafen nicht. Statistiken zeigen, dass im 1. Quartal 2024 die Zahl der registrierten Transaktionen auf dem Kobuleti-Markt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 24,1% gestiegen ist. Die Zahl der Transaktionen ist sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gestiegen. Auch die Bauträger treten aktiv in den Markt ein. Gegenwärtig investieren alle großen Bauträger in Kobuleti und kaufen Grundstücke für künftige Projekte. Die durchschnittlichen Kosten für im Bau befindliche Investitionsprojekte liegen bei $ 1.100 pro Quadratmeter. Die Preise sind zu Beginn noch niedrig, aber in ein oder zwei Jahren werden die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter 20-30% höher sein als jetzt.

Daraus lässt sich schließen, dass der Immobilienmarkt in Kobuleti recht vielversprechend ist. Aufgrund der Attraktivität des Ortes, der sich entwickelnden Infrastruktur und der erschwinglichen Preise eröffnen sich hier große Chancen für Investoren. Vor allem wenn man bedenkt, dass es in Batumi praktisch keine freien Grundstücke mehr gibt. Der Markt dort ist übersättigt und die Preise bleiben auf hohem Niveau. In der Stadt selbst können sie 1000-1500 Dollar pro Quadratmeter erreichen, in der Altstadt von Batumi sogar 3000-6000 Dollar pro Quadratmeter.

Der Kauf einer Immobilie in Kobuleti empfiehlt sich sowohl für Investoren, die in die Zukunft blicken, als auch für Menschen, die die Ruhe schätzen und in einem ruhigen, naturnahen Ferienort leben wollen.

Wir danken Ihnen für die Hilfe bei der Vorbereitung des Materials unserer Experten in Georgien:

Davit Mosalsky, Geschäftsführer, und Anna Campbell, Spezialistin für Öffentlichkeitsarbeit, Real Batumi Agency

Irina Dugantsova, Immobilienspezialistin, und Yulia Titova, Generaldirektorin, Rentsale Agency

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