Die Nachfrage nach polnischen Immobilien lässt nicht nach, und die örtlichen Makler erwarten in absehbarer Zeit weitere Preissteigerungen. Um herauszufinden, was auf dem polnischen Immobilienmarkt passiert, sprachen wir mit Natalia Zaitseva, CEO und Immobilienmaklerin der Etalon Estate Group.
Die liquidesten Optionen werden in der Ausgrabungsphase geklärt.
Über die Entwicklung der Immobilienpreise in Polen
In den letzten Jahrzehnten sind die Preise sehr systematisch und konstant gestiegen - etwa 8-10% pro Jahr. Es gab mehrere kleine Sprünge: als die Auswanderungswelle aus Weißrussland und der Ukraine begann (bis zu 15% pro Jahr), sowie im Sommer 2023, als Polen ein staatliches Programm zur Unterstützung von Hypothekenkrediten für Erstwohnungskäufer einführte. Diese Möglichkeit wurde nicht nur von Polen, sondern auch von Ausländern mit einer Aufenthaltsgenehmigung genutzt.
Der Trend zum Preisanstieg hält an, und unseren Prognosen zufolge wird er noch lange anhalten. Im Jahr 2024 wird ein neues Gesetz über zusätzliche Hypothekenzuschüsse erwartet: Wenn ein Bürger eine Hypothek zu 7% pro Jahr aufnimmt, wird der Staat den größten Teil davon finanzieren, und die Person muss die restlichen 1-1,5% zahlen, je nach Familienstand, Einkommen usw. Dies wird auch die Preise, die Nachfrage und das Angebot auf dem Markt erhöhen.
Über die Nachfrage nach verschiedenen Arten von Immobilien
- Die Nachfrage nach polnischen Immobilien war und ist aus vielen Gründen hoch: Es ist eines der preiswertesten EU-Länder mit einem hohen Lebensstandard. Immobilien sind hier im Vergleich zum Nachbarland Deutschland immer noch weniger wert.
Dies hat zu einer Auswanderungswelle geführt, viele ausländische Unternehmen eröffnen hier Niederlassungen und verlegen ihre Mitarbeiter, um die Steuern zu optimieren.
Die größte Nachfrage besteht nach Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen* in den großen Städten - Posen, Warschau, Breslau, Krakau, Danzig. Sie werden hauptsächlich als Investition und zur Vermietung gekauft, aber natürlich auch zum eigenen Wohnen.
Die Polen selbst investieren nicht nur in lokale Immobilien, sondern auch in Anlagen in anderen Ländern wie Spanien und Zypern.
*Zwei-Zimmer-Wohnungen sind Ein-Zimmer-Wohnungen (40-45 qm), Drei-Zimmer-Wohnungen sind Zwei-Zimmer-Wohnungen (von 50 bis 70 Quadratmetern).
Im vergangenen Jahr sind die Preise um 20-25% gestiegen.
Über Verkaufsvolumen und Preise für Wohnungen in verschiedenen Städten
- Im Allgemeinen gibt es auf dem polnischen Markt genügend Wohnungen, wobei zu beachten ist, dass die liquidesten Optionen in der Bauphase aussortiert werden. Wenn das Haus fertiggestellt ist, bleiben nur noch große Wohnungen mit drei Schlafzimmern übrig.
Im vergangenen Jahr sind die Wohnungskosten um 20-25% gestiegen - davor lag der Anstieg bei etwa 8-10% pro Jahr. Warschau hat die höchsten Immobilienpreise; Krakau liegt in dieser Rangliste dahinter, gefolgt von Danzig, Posen und Breslau auf etwa demselben Niveau.
Die Immobilienpreise sind innerhalb von 10 Jahren um das Zweifache gestiegen. Analyse und Trends des polnischen Immobilienmarktes. Analysen von REALTING
- Ich werde Beispiele für die Preise von Gegenständen in Poznan nennen: Neubauten ohne Ausbau kosten 10-14 Tausend Zloty pro Quadratmeter (~$2500-$3500), auf dem Sekundärmarkt mit Ausbau - 15-16 Tausend Zloty. Das heißt, wir fügen immer etwa 2 Tausend Zloty pro Meter (~ $500) für die Fertigstellung.
In guten Gegenden finden Sie Wohnungen mit Ausstattungen im Preis für neue Gebäude ohne Reparaturen.
Gleichzeitig kann man auf dem Sekundärmarkt, wenn man den Markt gut studiert, sehr liquide und qualitativ hochwertige Optionen in guten Gegenden zum gleichen Preis wie beim Bauträger finden (und zwar ohne Fertigstellung). Es ist nur, dass Häuser mit solchen Wohnungen werden 8-15 Jahre alt sein.
- Der Preisanstieg hat alle Arten von Immobilien betroffen. Die teuersten Immobilien in Polen sind Objekte in den Zentren der großen Städte, in neuen Luxushäusern, manchmal in den Vororten (wenn sie aus teuren und hochwertigen Materialien gebaut sind), sowie renovierte kamenica (das sind Häuser aus dem späten 19.)
Die Häuser in den 1950er und 1980er Jahren gebaut wurden, waren die langsamste zu teurer werden in unserem Markt. Das heißt, wenn Wohnungen im Jahr 2023 im Wert um 20% erhöht, dann in diesem Segment - von 10-12%.
Es ist auch billiger, Immobilien in den Vororten der großen Städte zu kaufen, und zwar in recht guten WohnkomplexeEs ist jedoch nur für den eigenen Wohnsitz geeignet - für Investoren ist es wegen der geringen Nachfrage nach Miete nicht ganz geeignet.
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Über den Erwerb von Wohnraum durch Ausländer
- Immobilien in Polen sind absolut für jeden zugänglich - es gibt keinen Unterschied in der Gestaltung, ob ein Pole oder ein Ausländer sie kauft. Aber es gibt Nuancen, wenn es um Grundstücke geht.
Tatsache ist, dass Ausländer ohne eine Sondergenehmigung des Innenministeriums keine Grundstücke, Häuser auf solchen Grundstücken, Gewerbeimmobilien und Einrichtungen in Grenzgebieten kaufen können. Um eine solche Genehmigung zu erhalten, ist es notwendig, eine Verbindung zu Polen nachzuweisen (eine Besuchskarte, eine polnische Karte oder eine Geschäftstätigkeit im Land) sowie die Herkunft der Mittel anzugeben (ob es sich um eine Hypothek, in Polen oder einem anderen Land verdientes Geld usw. handelt).
Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass Sie zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrags bei der Agentur bereits eine Immobilie ausgewählt und gebucht haben sollten, ein Vorvertrag mit dem Eigentümer geschlossen wurde, der seinerseits zustimmen muss, dass Sie warten, bis Sie die Genehmigung erhalten. In der Regel dauert dieser gesamte Prozess zwischen 3 Monaten und einem Jahr.
Wenn Sie nicht warten wollen oder es keine Möglichkeit gibt, können Sie andere Möglichkeiten finden: zum Beispiel, ein Haus in Polen zu kaufen, für ein Unternehmen, das auf dem Land eröffnet wird, oder ein Stadthaus zu kaufen - das gleiche Haus, nur ohne an das Land gebunden zu sein (in diesem Fall wird es einfach vom Eigentümer genutzt).
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Über Zinssätze und ihre Auswirkungen auf den Markt
- Was die Hypothek betrifft, so können Ausländer sie aufnehmen, wenn sie eine (auch vorübergehende) Aufenthaltsgenehmigung und ein stabiles Einkommen in Polen haben. Es werden auch der Familienstand, die Höhe des Einkommens, das Vorhandensein unterhaltsberechtigter Kinder usw. geprüft - es gibt eine ganze Reihe von Nuancen.
Der Zinssatz in Polen setzt sich zusammen aus dem Zinssatz einer bestimmten Bank (etwa 1,5-2%) und dem WIBOR, dem vom Staat festgelegten Refinanzierungssatz. Vor 2-3 Jahren lag der WIBOR nahe Null, was es den Banken ermöglichte, ihre Zinssätze zu erhöhen und mehr zu verdienen - damals lag der Gesamtzins bei 3,5%. Dann stieg der Refinanzierungssatz, und Der Gesamtsatz liegt jetzt bei etwa 7-8%, je nach Bank.
Wir hoffen, dass der Refinanzierungssatz sinkt und die Verfügbarkeit von Krediten steigt. Gleichzeitig lässt sich der Staat, wie ich bereits sagte, ständig etwas für seine Bürger einfallen, zum Beispiel legt er regelmäßig Hypothekenförderungsprogramme auf.
Über Steuern auf den Erwerb und Besitz von Immobilien
- Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt wird eine Steuer von 2% der Kosten gezahlt, die es auf dem Primärmarkt nicht gibt. Gleichzeitig gibt es einen Vorteil auf dem Sekundärmarkt für diejenigen, die ihr erstes Haus im Leben kaufen.
Wenn Sie Eigentümer sind, müssen Sie eine jährliche niedrige Grundsteuer zahlen - etwa 200 Zloty pro Jahr (etwa $ 50) für eine Standardwohnung. Sie wird individuell für jede Immobilie in der Stadtverwaltung unmittelbar nach dem Kauf der Immobilie berechnet.
Über Käufer und Mieter
- Es gibt verschiedene Kategorien von Ausländern, die in Polen Immobilien kaufen.
Die ersten sind Ausländer aus den ehemaligen GUS-Staaten, die in der Regel zunächst eine Wohnung mieten und dann, nachdem sie einen Arbeitsplatz gefunden und eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten haben, eine Wohnung mit einer Hypothek kaufen. Die Kreditzahlung fällt plus/minus genauso hoch aus wie bei einer Miete.
Es gibt ausländische Investoren, die Wohnungen, auch aus der Ferne, kaufen, um sie anschließend zu vermieten.
Und es gibt diejenigen, die sich nach reiflicher Überlegung für die Einwanderung nach Polen entscheiden - meist kaufen sie große Drei-Zimmer-Wohnungen oder Stadthäuser in den Vorstädten und ziehen bereits für einen dauerhaften Aufenthalt hierher.
Die meisten Ausländer mieten eine Wohnung in Polen. Meistens handelt es sich dabei um Programmierer aus den ehemaligen GUS-Staaten (vor allem aus Weißrussland), Studenten und Familien, die keine Aufenthaltsgenehmigung haben oder einen Umzug in ein anderes Land planen.
Übrigens sind die Mietpreise in letzter Zeit auf das vorherige Niveau zurückgegangen, nachdem sie im Jahr 2022 aufgrund einer Auswanderungswelle aus der Ukraine um das 1,5-2fache gestiegen waren.
In Poznan kann man heute ein Studio für 1800-2200 Zloty ($450-$550), eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern für 2500-3000 Zloty ($620-$750) und eine Wohnung mit drei Schlafzimmern für 3500-4000 Zloty ($870-$1.000) mieten. All dies ist ohne Berücksichtigung der kommunalen Dienstleistungen. In Warschau wird es 30-40% teurer sein. Die Preise hängen stark von der Gegend und dem Niveau des Hauses ab.
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Prognosen und Empfehlungen für Kunden
- Wir erwarten einen stetigen Preisanstieg und eine noch stärkere Nachfrage von Ausländern, einschließlich Deutschen, die in billigere polnische Immobilien investieren. Im Laufe der Zeit wird der polnische Markt wahrscheinlich preislich mit dem deutschen Markt gleichziehen. Das ist zumindest die Meinung der Analysten.
Wenn ein Ausländer eine Immobilie kaufen möchte, aber noch nicht den gesamten Betrag hat, würde ich nicht empfehlen, den Kauf aufzuschieben, da die Preise ständig steigen. Sie können den Ratenplan des Bauträgers in der Bauphase nutzen - machen Sie 30%, und zahlen Sie den Rest in Raten, bevor das Haus geliefert wird. Für diesen Betrag fallen keine Zinsen an. Dies ist eine absolut sichere Option - die Rechte des Käufers sind in Polen stärker geschützt als die Rechte des Bauträgers.
In diesem Fall wird beim Kauf einer Wohnung auf dem Primärmarkt ein Ziel-Sperrkonto eröffnet, auf dem das Geld eingeht, das vom Käufer bezahlt wird, und das dem Bauträger erst dann ausgehändigt wird, wenn er eine bestimmte Phase der Arbeiten abgeschlossen hat. Das heißt, der Bauträger hat 30% des Objekts gebaut - er hat 30% des Gesamtbetrags auf sein Konto erhalten. Alle Verträge werden von einem Notar unterzeichnet, und unmittelbar nach der Unterzeichnung wird ein Eintrag in das staatliche Register vorgenommen.
Es gibt langfristige Bauprojekte, aber es gibt nur wenige davon - etwa 5%. Sie können solche Risiken minimieren, indem Sie sich auf dem Markt gut auskennen und den Ruf der Bauträger kennen. Ich würde empfehlen, den Markt entweder selbst sorgfältig zu studieren oder sich an einen professionellen Immobilienmakler zu wenden.
Obwohl die Lizenzierung von Immobilientätigkeiten in Polen nicht erforderlich ist, würde ich empfehlen, sie trotzdem zu beachten. Um eine solche Lizenz zu erhalten, müssen Sie eine ziemlich schwierige Prüfung in Recht und Wissen über die Gesetzgebung im Zusammenhang mit Immobilien bestehen. Eine Liste der lizenzierten Agenturen und Makler kann bei der Polish Real Estate Market Federation angefordert werden.
Autor
Julija Janukowitsch Chefredakteur
Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.
Bereitgestellte Informationen von Etalon Estate Group
Anzahl der Objekte: 1841 Anzahl der Veröffentlichungen: 1 Schreiben Sie an das Unternehmen
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