Ist der Wohnungsmarkt in Erwartung eines Preiseinbruchs eingefroren?

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Nehmen oder nicht nehmen - das ist hier die Frage. Ich meine die Hypothek. Allerdings ist die Sache jetzt nicht mehr so einfach, denn mit den Krediten für den Erwerb von Immobilien geschieht etwas Seltsames. Erstens werden sie trotz der optimistischen Erklärungen unserer Beamten aus irgendeinem Grund immer teurer. Zweitens verschärfen die Banken weiterhin die Anforderungen an das Paket von Dokumenten, für das der Antrag genehmigt (oder abgelehnt ...) wird. Und schließlich, die Situation in der Liegenschaften Markt ist extrem unsicher.

Der durchschnittliche Hypothekenzins in der Russische Föderation begann ab Juni 2022 kontinuierlich zu steigen und erreichte im November 7,38%. In den letzten beiden Monaten des vergangenen Jahres fiel der Indikator sogar auf das Niveau vom Juli (6,65%) zurück, und seit Anfang des Jahres beginnt er wieder zu wachsen. Im Januar stieg die durchschnittliche Rate um 1,2 Prozentpunkte, im Februar um 0,19 Prozentpunkte und im März - laut VTB-Prognosen - um 0,26 Prozentpunkte. So, nach den Ergebnissen des ersten Quartals, der durchschnittliche Hypothekenzins erreicht 8,3%," VTB Bank sagte in einer Studie.

Es ist nicht ganz klar, von welchen 8% der "durchschnittlichen Temperatur im Krankenhaus" die Rede ist. Wenn Sie die Angebote der gleichen Bank betrachten, dann beginnt alles von 10,7% pro Jahr. Ja, es gibt Vorzugsprogramme, aber gehen Sie sie bekommen... Darüber hinaus ist es erwähnenswert, dass VTB nicht die höchsten Hypothekenzinsen auf dem Markt haben, gibt es von 12% pro Jahr und darüber.

Außerdem sind alle angegebenen Zahlen genau "von". Nachdem die Spezialisten der Bank das Paket der von Ihnen gesammelten Unterlagen geprüft haben, werden sie eine Entscheidung über den tatsächlichen Zinssatz treffen. Dieser kann erheblich von "von" abweichen.

"Die Hypothek wurde mir genehmigt, aber der Zinssatz von 13,5% pro Jahr gefällt mir irgendwie gar nicht. Plus Pflichtversicherung in der Bank "Tochtergesellschaft" Unternehmen, de facto stellt sich heraus, alle 15% pro Jahr. Obwohl, so scheint es, bin ich ein idealer Kreditnehmer - ich habe meine eigenen Mittel, genug für 20-25% der Kosten der Wohnung gekauft werden, und ich bekomme ganz gut. Ich arbeite fast in einer staatlichen Behörde, nicht in der niedrigsten Position. Sie haben sich jedoch nicht herabgelassen, mir etwas zu erklären, und ich werde diese genehmigte Hypothek nicht nutzen", sagt Jewgeni, ein junger Wartungsingenieur.

Was ist der Grund dafür?

"Das System kann einen Antrag auch dann ablehnen, wenn keine persönlichen Ansprüche gegen den Kunden bestehen. Er arbeitet zum Beispiel in einer Branche, deren Vertreter im letzten Jahr häufig mit der Zahlung von Rechnungen in Verzug geraten sind. In diesem Fall ist es einfacher, eine andere Bank zu kontaktieren, als die Ungerechtigkeit der Entscheidung zu beweisen", sagt Dmitri VeselkowDirektor der Abteilung für Hypothekenprogramme und Bankkredite bei Metrium.

Aber hier gibt es keine Ablehnung de jure! Obwohl, ja, es gibt jetzt eine Menge Ablehnungen aus völlig unverständlichen Gründen. Deshalb gibt es auch so seltsame Erklärungen. Übrigens, wenn Sie die Mittel des Mutterkapitals (teilweise) als Anzahlung verwenden wollen, dann wird man Ihnen auch jetzt keinen Kredit gewähren. Warum eigentlich? Die Finanziers sagen, dass sie in letzter Zeit Probleme hatten, diese Mittel zu erhalten - aus irgendeinem Grund haben es die staatlichen Stellen nicht eilig, diese Mittel an die Banken zu überweisen...

Hypotheken auf neue Gebäude, die im Bau sind, und nicht nur auf der Ebene der berüchtigten "Grube", sondern fast fertige (und fertige, aber ohne Dokumente) Häuser sind fast tot. Denn nun wird überall ein Bürge für diesen Kredit verlangt. Derjenige, der für die Verpflichtungen des Kreditnehmers einspringt, wenn dieser dazu nicht in der Lage ist. Oder er will es nicht. Wie unschwer zu erraten ist, ist es heute selbst unter Verwandten äußerst problematisch, eine solche Person zu finden. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Anforderungen, die eben diese Bürgen erfüllen müssen.

Generell kann man sagen, dass die Finanzstrukturen versuchen, die Risiken zu minimieren, d.h. die Emission genau dieser Hypothek zu minimieren. Oder sogar auf Null. Es werden prohibitive Zinssätze, verschiedene strenge Bedingungen und andere Tricks angewandt. Das heißt, der Hypothekenmarkt scheint de jure zu existieren, aber de facto ist er fast nicht vorhanden.

Mit der nötigen Ausdauer und den richtigen Verbindungen ist es dennoch möglich, einen Kredit zu bekommen. Die Frage ist nur, welchen - den "primären" oder den "sekundären"?

"Ich persönlich würde jetzt den Sekundärmarkt in Betracht ziehen. Erstens ist er jetzt viel zuverlässiger. Man kauft, was man sieht. Zweitens sind die Preise viel niedriger. Wenn man kalkuliert, kann in diesem Fall sogar eine Hypothek zu Marktzinsen rentabler sein", sagt Evgeny Shlemenkov, Mitglied des Präsidiums des Verwaltungsrats von Opora Russland.

Ja, das macht Sinn. Die Preis, für den eine Person Wer seine Immobilie verkaufen will, ist nur durch seine Wünsche begrenzt, während der Geschäftsführer eines Bauträgers den Auftrag seiner Vorgesetzten ausführt. Und obwohl die Preise für Neubauten bereits gefallen sind, gibt es noch viel zu tun.

"Eine erschwingliche Hypothek macht das Wohnen überhaupt nicht erschwinglich. Wenn dieser Laden geschlossen ist, werden die Bauträger einfach keine andere Möglichkeit haben, als die Preise zu senken. Dann wird sich die Nachfrage wieder normalisieren. Ich möchte Sie daran erinnern, dass es die superbillige Hypothek war, die die Kosten für neue Gebäude im Jahr 2022 wieder "verteilt" hat", sagte Oleg Repchenko, Leiter des Immobilienmarkt Indikatoren analytisches Zentrum.

Es ist merkwürdig, dass analytische Übersichten über die Dynamik der Immobilienpreise sind in letzter Zeit fast völlig verschwunden. Aber alle möglichen Artikel darüber, dass die Preise steigen und die Nachfrage zunimmt, schießen wie Pilze aus dem Boden. Aber die Menschen glauben ihnen nicht, sie orientieren sich an einem so objektiven Indikator wie dem Einkommen der Bevölkerung. Und hier ist, wie Sie wissen, alles schlimmer als je zuvor.

Derzeit befindet sich der Immobilienmarkt in einem prekären Gleichgewicht, das jeden Moment zusammenbrechen kann. Die Banken sind sich der aktuellen Situation bewusst. Die Prognosen, wonach die Preise pro Quadratmeter bis Ende 2023 um 30-50% sinken werden, sind nicht vom Tisch, sondern immer noch aktuell. Und die Finanziers treiben den Markt mit Hilfe steigender Hypothekenzinsen selbst auf neue Preistiefs.

"Die Russen sollten nicht erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien fallen. Es gibt keinen Grund, auf einen billigeren Quadratmeter zu warten - unter Berücksichtigung des Preisanstiegs bei einigen Baumaterialien, der Projektfinanzierung sowie auf der Grundlage eines Rückgangs der Verkaufsraten, unter Berücksichtigung der erklärten Qualität der Projekte, der Kosten für Land und Infrastruktur. Inkompetente Experten führen die Menschen mit ihren Prognosen in die Irre. Im Moment gibt es ein ideales Gleichgewicht zwischen den Preisen und den Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnbedingungen auf dem Markt". Nikita Stasischin, stellvertretender Minister für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen, sagte kürzlich.

Es bleibt nur noch, über das Wachstum des Wohlergehens der Russen hinzuzufügen - und es wird eine "komplette Gentleman-Set" sein.

"Die Preise sind nicht nur von selbst gestiegen, sondern auch deutlich stärker als die Einkommen der Bevölkerung. Und was passiert am Ende? Wie viele durchschnittliche Jahresgehälter, wenn man nicht trinkt, nicht isst, alles aufschiebt, wie viele Jahre muss man aufschieben, um eine Wohnung zu kaufen? Wenn es Ende 2019 sechs Jahre bei der "ersten" war, sind es jetzt acht Jahre. Das heißt, von welcher Art von Zugänglichkeit sprechen wir?", - Alexander Danilow, Direktor der Abteilung für Bankenregulierung und -analyse der Bank von Russland, ist empört.

Ja, Realisten arbeiten in der Zentralbank, und zwar auch in den Geschäftsbanken. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind für die Käufer unerreichbar, also werden sie unweigerlich fallen. Sie werden stark fallen. Das ist, wie man so schön sagt, für einen Igel verständlich. Das Bauministerium versteht das nicht, aber das ist sein Problem.

Es ist also nicht so wichtig, wie hoch die Hypothekenzinsen jetzt sind und ob sie im Prinzip gegeben sind. Denn es macht keinen Sinn, jetzt etwas zu kaufen. Die Preise sind noch zu hoch, die Bauträger rennen noch nicht durch die Decke, denken an große Verluste, sie haben noch alles vor sich. Aber das wird ihnen in nicht allzu ferner Zukunft passieren. Zu berücksichtigen ist auch das beginnende Wachstum des Dollars, das die Kaufkraft der Bevölkerung untergräbt. Wir haben viele importierte Waren, aber nur wenige einheimische, und es gibt keine mehr. Deshalb denken die Menschen darüber nach, wie sie überleben können. Und nicht über den Kauf neuer Waren im Chor.

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