Werden Immobilien billiger? Karlsson ist schuld

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Was ist der Grund für den derzeitigen Einbruch der Immobilienpreise? Eine Reihe von Versionen, die ernsthaft als seriöse Analysen durchgehen, sind in ihrer Phantastik einfach schockierend. Vor allem die Idee, dass die so genannten "Relocants" - so nennt man heute die Auswanderer - an allem schuld sind, wurde in den Raum geworfen. Sie seien, wie die Karlssons, weggeflogen, und deshalb sei alles so sehr gefallen. Dabei liegen die Gründe keineswegs bei ihnen - die wirtschaftlichen Grundgesetze hat noch niemand abgeschafft.

Nach Angaben einer bestimmten Flip-Investmentgesellschaft wird im Jahr 2022 genau die Hälfte der Verkäufe auf dem Sekundärmarkt Immobilienmarkt in der gesamten Russischen Föderation wurden durch eine notariell beglaubigte Vollmacht vorgenommen. Es scheint ein Rekord zu sein - im Jahr 2021 gab es nicht mehr als 20% solcher Fälle, im Jahr 2020 - 15%, im Jahr 2019 - 8%, im Jahr 2018 - 5%.

Nach Angaben des oben erwähnten Unternehmens gab es insgesamt etwa 3,9 Millionen Transaktionen, und diese Zahl wirft bereits ernsthafte Fragen auf. Sie ist den offiziellen Daten des Bundesregisters für 2021 sehr ähnlich, wo 4,2 Millionen Übertragungen von Eigentumsrechten auf dem sekundären Immobilienmarkt registriert wurden.

Übersetzt in verständlichere Zahlen: Flip behauptet, dass etwa 2 Millionen Russen ins Ausland geflohen sind und gleichzeitig ihre Liegenschaften. Sie sind gegangen - okay. Aber sie waren in der Lage zu verkaufen... Ist das nicht ein bisschen viel?

"Wenn wir den durchschnittlichen Umsatz im Jahr 2021 als Maßstab nehmen, dann ist das ein Minus von 50%, ein ziemlich starker Rückgang, der Umsatz von Neubauten ist sogar noch stärker zurückgegangen. Wenn man sich ansieht, was in den Großstädten insgesamt passiert, ist der Umsatz dort um 60% gesunken", sagte Alexej Popow, Leiter des analytischen Zentrums CIAN, im Mai letzten Jahres.

Inzwischen sind die Immobilienpreise im Mai zum ersten Mal deutlich gesunken, und dieser Trend hat sich noch verstärkt. Es gibt wirklich genug Leute, die verkaufen wollen, sogar mehr als das. Aber das ist auch schon alles.

"Wie Sie sich leicht vorstellen können, braucht man, damit das Geschäft zustande kommt, neben denjenigen, die verkaufen wollen, auch jemanden, der dieses Objekt kaufen möchte. Und es gibt eine solche Möglichkeit, finanziell gesehen. Bei den ersten in diesem Jahr ist alles in Ordnung, auch bei mir. Aber es gibt keine Käufer. Im Grunde genommen. Weil etwas zu kaufen, was offensichtlich billiger ist, ist eine etwas seltsame Entscheidung. Oder gibt es andere Meinungen?" - privater Immobilienmakler Tatjana Iwanowa ist sarkastisch.

"Unmittelbar nach dem 24. Februar begannen die Immobilientransaktionen. Potenzielle Käufer und Verkäufer waren in zwei Lager geteilt. Die einen wollten ihre persönlichen Probleme im Zusammenhang mit dem Wohnungsmarkt schneller lösen, die anderen entschieden sich für eine abwartende Haltung. Dazu kommt, dass die Immobilien Markt war weitgehend beeinflusst durch die Schutzhypothekenzinsen auf dem Niveau von 23%. Der Markt ist gestiegen", erklärt Angelina Kamnevaein Experte auf dem Gebiet der Hypothekarkredite und der Auswahl von Neubauten.

Bei einer Hypothek ist alles wirklich sehr traurig. Zahlreiche "inoffizielle" Berichte, dass dieser Markt völlig tot sei, haben endlich begonnen, statistisch bestätigt zu werden. Sie sind zwar immer noch beschönigt, aber der Kluge wird es verstehen. Das Nationale Büro für Kredithistorien (NBKI) gab plötzlich bekannt, dass im vierten Quartal 2022 der Prozentsatz der abgelehnten Hypothekarkredite auf 46,2% gestiegen ist. Ein Rekord, das heißt, ein Anti-Rekord.

Warum ist das so? Und hier ist alles ganz einfach. Sie sind keine Dummköpfe, die in den Banken sitzen, und sie sind mehr oder weniger in der Lage, Risiken zu berechnen. Erstens sinken die Einkommen der Haushalte rapide. Zweitens, Liegenschaften nicht weniger schnell an Wert verliert, d.h. er kann nicht mehr als Sicherheit für Kredite dienen (Sicherheiten). Drittens sind die Kosten für einen Quadratmeter in der Russischen Föderation völlig unangemessen für die wirtschaftliche Situation, die Kaufkraft der Bevölkerung und alles andere. Die Kosten liegen auf europäischem Niveau, die Löhne sind 10-20 Mal niedriger!

Im Jahr 2020 hat das Programm für Vorzugshypotheken dem Immobilienmarkt einen sehr grausamen Streich gespielt. Seine Preise sind erheblich gestiegen - um 25-40% in der "primären" und um 15-20% in der "sekundären". Eigentlich ist dies genau das, was das Programm gestoppt - Wohnungen wurden einfach unerschwinglich, und die Menschen nicht mehr zog riesige Rentenzahlungen.

In der gegenwärtigen Situation war von einer "Blase" in den Aktienmärkten die Rede. Russische Immobilien Markt. Zunächst einmal wird die Hypothekenblase diskutiert, da sich die wirtschaftliche Lage leider nicht verbessert. Es scheint, dass die Hypothekengeber den niedrigsten Prozentsatz an Kreditausfällen haben, aber das ist eine offizielle Statistik, die keinen Glauben hat.

Vor dem Hintergrund all dieser Aufregung haben die "neuen Auswanderer" mit dem Verkauf durch Bevollmächtigte wahrscheinlich auch eine gewisse Rolle beim Preisverfall gespielt. Es ist jedoch schwierig, dies objektiv zu beurteilen. Erstens kennen wir das tatsächliche Ausmaß der Auswanderung nicht, da diese Daten nicht veröffentlicht werden.

Die Stimmung unter denjenigen, die weggegangen sind, ist ebenfalls sehr unterschiedlich: Nur sehr wenige Menschen versammeln sich in Russland, um ihr Eigentum zu verkaufen. Es ist nicht teuer, es jetzt zu verkaufen, also macht es Sinn, es zu verlassen und einfach zu vermieten, und die meisten derjenigen, die weggegangen sind, tun genau das. Das zeigen auch die Daten über das Wachstum des Angebots auf dem Mietwohnungsmarkt, das nach verschiedenen Schätzungen deutlich zugenommen hat. Gleichzeitig ist kein starker Rückgang der Preise für Mietwohnungen zu beobachten, was einfach darauf hindeutet, dass neue Objekte auf den Markt drängen, deren Eigentümer noch nicht wirklich Geld brauchen. Deshalb wird auch nicht zu viel gehandelt, im Sinne einer Senkung der Preise.

Es gibt also keine Verkäufe der oben erwähnten zwei Millionen Immobilien durch Auswanderer. Die Hypothek, die mehr als 90% der Nachfrage ausmachte, ist gestorben. Die Preise sinken - es gibt keine Käufer mehr. Aber der Quadratmeterpreis fällt nicht so stark, wie er fallen würde, wenn Wohnungen und Häuser zu den Preisen verkauft würden, zu denen die Menschen bereit sind, sie zu kaufen. In diesem Fall wären die Immobilienpreise um das Zehnfache gefallen. Mit anderen Worten: Die Ziele sind nicht erreicht.

Es lohnt sich also zu erkennen, dass es sich um eine echte Fälschung handelt, die selbst bei einer oberflächlichen wirtschaftlichen Analyse in sich zusammenfällt. Was bedeutet das? Und er ist, diese Fälschung ist offenbar rein politisch. Man will uns allen weismachen, dass die Russen massenhaft das Land verlassen, ja, dass sie alle Verbindungen zu ihrer Heimat abbrechen. Sie verkaufen ihre Unterkunft hier und werden "Nicht-Rückkehrer". Es ist wie ein Trend - die Rehe ziehen nach Norden. Wir müssen das Gleiche tun.

Das heißt, die antirussische Propaganda ist nicht direkt, nicht unverblümt, frontal, sondern versteckt, raffiniert. Und genau deshalb ist sie am gefährlichsten. Leider gibt es für Russland einfach niemanden, der sich damit befassen kann, und das gilt nicht nur für solche wirtschaftlichen Ausfälle. Manchmal schnappt das "Beamtentum" zu, aber nur in den schlimmsten Traditionen der verstorbenen schizophrenen Baba Lera - "ihr lügt alle". Der Effekt ist rein negativ - sie glauben es nicht.

Die Situation auf dem russischen Immobilienmarkt und in der russischen Wirtschaft ist sehr schwierig. Das heißt, es ist fast katastrophal. Derzeit gibt es de facto keinen Markt dieser Art, denn es gibt keine Käufer, sondern nur Verkäufer. Und zwar sehr viele. Die Preisspanne ist auch sehr bedingt, es beginnt sofort ein Krieg um jeden verirrten Käufer, wobei Killerargumente in Form von Rabatten eingesetzt werden. Diese können mittlerweile bis zu 20-30% betragen, es gibt Informationen über noch gravierendere Rabatte. Dies gilt speziell für den Sekundärmarkt, der Primärmarkt wird in diesem Fall nicht berücksichtigt.

Aber im Allgemeinen, alles eingefroren, weil auch unter solchen Bedingungen nach dem Preisanstieg im Jahr 2021, nur wenige zustimmen. Die Leute haben kein Geld, und die Verkäufer wiederum sind noch nicht bereit, noch weiter nach unten zu gehen. Die Situation ist patt. Aber nicht mehr als das. Niemand verkauft irgendetwas oder flieht nach Übersee, um sich dort dauerhaft niederzulassen. Und sie warten dort auch nicht auf uns.

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