Wie kann die Zugänglichkeit von Immobilien für die Bevölkerung verbessert werden: Möglichkeiten für Entwickler, Banken und den Staat

Modernes minimalistisches Wohnzimmer mit weißem Sofa, Couchtisch und Zimmerpflanzen

Как повысить доступность недвижимости для населения: способы для застройщиков, банков и государства

Eines der schmerzhaftesten Themen für Hauskäufer ist nach wie vor die Frage der Bezahlbarkeit. Außerdem ist es sowohl für Russland als auch für andere Staaten relevant - und für viele westliche Länder ist es oft am akutesten. Die Situation ist auch für den Bausektor ungünstig: Je weniger Menschen die Möglichkeit haben, Wohnraum zu erwerben, desto weniger muss gebaut werden. Infolgedessen kann ein riesiger Bereich allmählich stagnieren, wenn nicht sogar ins Minus rutschen.

Es ist logisch, dass vor diesem Hintergrund viele Versuche unternommen werden, einen Weg zu finden, um den Erwerb von Immobilien für möglichst viele Einwohner einfacher und rentabler zu machen. Konstantin Zlobin, Leiter der Entwicklungsabteilung von Asterra, erläuterte uns die in Frage kommenden Optionen. 

Ist alles im grünen Bereich?

Как повысить доступность недвижимости для населения: способы для застройщиков, банков и государства

Der Trend zur Erhöhung der Erschwinglichkeit von Wohnraum ist weltweit zu beobachten und wird seit mehreren Jahren aktiv diskutiert. Es gibt mehrere Hauptaspekte, auf die die Behörden verschiedener Staaten und Unternehmen achten.

Erstens, sozial ein. Natürlich ist es für jedes Land von Vorteil, wenn möglichst viele seiner Bürger in komfortablen Verhältnissen leben. Dies ist sowohl ein Anreiz für die allgemeine Entwicklung der Gesellschaft als auch eine Steigerung des Wohlbefindens und eine Verringerung der kriminogenen Gefahr - in einem bedingt armen "Ghetto" wird die Kriminalität höher sein als in einem ruhigen, wohlhabenden Gebiet. Zu den gleichen sozialen Vorteilen gehört auch die Nivellierung von Schwierigkeiten für Migranten: Wenn sie Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum erhalten, gibt es weniger Gründe für häusliche Konflikte sowie das Risiko eines Zustroms von Obdachlosen unter den Ankommenden.

Alle diese Aspekte spiegeln sich unmittelbar in der zweiten Gruppe von Faktoren wider - wirtschaftlich. Der Zusammenhang ist einfach: Je erschwinglicher der Wohnraum ist, desto aktiver wird er gebaut - das heißt, desto schneller wächst der Baumarkt. Parallel dazu steigt auch die Nachfrage nach Gütern in verwandten Branchen - von Möbeln und Reparaturwaren bis hin zu Logistik und Baumaterialien. Bezahlbarer Wohnraum ist also für alle Beteiligten von Vorteil.

Nur in der Theorie

In der Praxis stellt sich die Situation jedoch weniger positiv dar. In vielen Ländern wächst der Wohlstand der Menschen und damit auch die Möglichkeit, neuen hochwertigen Wohnraum zu erwerben, viel langsamer als die Immobilienkosten.

Zum Beispiel, in Russland (wie in anderen Ländern), nach Meinung von Experten, eine massive Vorzugshypothek spielte eine negative Rolle. Nach Angaben der Zentralbank, in den 4 Jahren dieser Programme, die durchschnittlichen Kosten für 1 qm. Die Kosten für Wohnraum in neuen Gebäuden hat sich im Durchschnitt verdoppelt, und das Einkommen der Bevölkerung hat sich um maximal 1,5 mal erhöht, und das ist ohne Inflation. Infolgedessen wird der Kauf einer Wohnung in Russland für eine wachsende Zahl von Einwohnern fast unerschwinglich.

In dem Maße, in dem die Möglichkeiten der Käufer in Bezug auf die "Plätze" abnehmen, kommt zwangsläufig der Moment der Stagnation des gesamten Marktes: Ohne solide Nachfrage macht es keinen Sinn, neue Anlagen zu bauen.

Die Welt hängt am seidenen Faden

Die Behörden vieler Länder überlegen, wie sie die Abkopplung der Immobilienpreise von angemessenen Indikatoren verhindern können. Es gibt viele Möglichkeiten, die Verfügbarkeit von Immobilien zu unterstützen - lassen Sie uns die beliebtesten davon bewerten.

1. Finanzen

Das Hauptziel besteht darin, die wirtschaftliche Belastung für potenzielle Käufer zu verringern. Es gibt viele Möglichkeiten: zum Beispiel eine gemeinsame Hypothek. Anders als bei herkömmlichen Wohnungsbaudarlehen erhalten hier nicht die Ehegatten die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, sondern Freunde, Verwandte, Kollegen oder Nachbarn. Dementsprechend sind die Möglichkeiten der Gruppe breiter, so dass sie mehr Kaufoptionen haben. Außerdem kann die Zahlung zwischen den Kreditnehmern aufgeteilt werden, je nach ihrem Anteil.

Eine weitere Möglichkeit ist eine vorgeschlagene Hypothek, die in den Vereinigten Staaten verkauft wird. So sind die Kreditzinsen historisch hoch, ebenso wie die Kosten für Wohnraum, und es gibt viele Menschen, die in eine neue Wohnung ziehen wollen - aber nur, wenn die Kosten minimiert werden. Der Kern des Angebots: Der Käufer erklärt sich bereit, die Hypothek des Immobilienverkäufers zu zahlen - zu den Bedingungen, unter denen er sie erhalten hat. Zum Beispiel, statt 5% pro Jahr, für die das Darlehen wird nun ausgestellt werden, wird es möglich sein, zu den alten Sätzen zu zahlen - zum Beispiel, 3%. Das ist für alle von Vorteil, wenngleich es mit rechtlichen Risiken verbunden ist.

Ein ähnlicher Weg besteht darin, die Vorteile für den Käufer zu analysieren und die für ihn rentabelste Option zu wählen. Nicht der Kreditnehmer macht die Berechnungen, sondern ein Immobilienunternehmen oder eine Bank - auf diese Weise bauen sie ihren eigenen Kundenstamm auf.

Ein weiterer Bereich ist die direkte Unterstützung bestimmter Projekte. Ein Beispiel ist der Bau von Modulhäusern oder Gebäuden aus Bausätzen. Der Staat fördert die gewählte Nische - meist ist sie recht billig und ermöglicht den schnellen Bau eines Objekts. Viele Länder, darunter auch Russland, nutzen solche Projekte.

2. Organisatorisch

Auch hier gibt es viele Möglichkeiten, um die Situation für Hauskäufer zu erleichtern, die von Land zu Land unterschiedlich sind. In einigen US-Bundesstaaten gilt der Grundsatz der Begrenzung des Wiederverkaufswerts von auf dem Primärmarkt erworbenen Immobilien. Das heißt, es gibt deutlich weniger Möglichkeiten zur Spekulation, wenn eine Wohnung oder ein Haus auf den "Sekundärmarkt" kommt.

In Detroit ging man den umgekehrten Weg: Die Grundsteuer wurde für einen Teil der Immobilien, die für sozial schwache Bürger bestimmt sind, gesenkt. Dadurch erhielten viele Familien die Möglichkeit, modernere Einrichtungen zu erwerben. 

Die Alternative ist die Finanzierung des Baus von Sozialwohnungen. Es gibt viele Beispiele für solche Projekte, die in verschiedenen Ländern durchgeführt werden. Es lohnt sich, hier die direkte Unterstützung für Wohnungsbaudarlehen für Kreditnehmer aus bestimmten Gruppen hinzuzufügen. In Russland gibt es die IT-Hypothek, ein Programm für den Erwerb von Wohnraum im Fernen Osten und in ländlichen Gebieten. Getrennt davon ist auch das Programm zur integrierten Entwicklung von Gebieten zu nennen, das den Bau moderner Häuser auf Grundstücken ermöglicht, die von alten Anlagen befreit sind.

3. Technisch

Sie werden mit der Möglichkeit in Verbindung gebracht, einfacher und schneller zu bauen, wobei weniger Arbeitskräfte und hochqualifizierte Spezialisten eingesetzt werden müssen.

Es gibt viele Möglichkeiten, den Bau von Einrichtungen zu beschleunigen: der Einsatz von künstlicher Intelligenz bei der Planung und Analyse der Baustelle selbst, spezielle Materialien (von mobilen 3D-Druckern bis hin zu schnell trocknenden Betonsorten) und sogar die Betonung des volumetrischen Block-, Holz- oder Modulbaus (es gibt viele solcher Beispiele in unserem Land). Alle Optionen sollen den Bau von Wohnungen schneller und kostengünstiger machen.

Daher sind die Regierung, der Bankensektor und die Bauunternehmen mehr als interessiert daran, die besten Möglichkeiten zu finden, um den Erwerb neuer Wohnungen für die Bewohner erschwinglich zu machen. Die Nachfrage bietet den Bauträgern eine stabile, vorhersehbare Zukunft, und die Behörden minimieren die soziale Unzufriedenheit. Verlockend, nicht wahr?

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Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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