Wie man ein TAPA in der Türkei erhält und beantragt

Das TAPU, das Eigentumszertifikat für Immobilien in der Türkei, ist ein wichtiges Dokument für jeden, der in diesem Land eine Immobilie erwerben möchte. Der Eigentümer der TAPU bestätigt nicht nur seine Rechte an der Immobilie, sondern erhält auch eine Reihe von bedeutenden Vorteilen.

Einer dieser Vorteile ist die Möglichkeit, in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis (Aufenthaltsgenehmigung) zu erhalten. Sie gibt dem Inhaber das Recht auf einen langfristigen Aufenthalt im Land, Zugang zu medizinischen und bildungsbezogenen Dienstleistungen sowie ein vereinfachtes Verfahren für die Eröffnung von Bankkonten und die Aufnahme von Geschäften. Der Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis kann in Zukunft auch die türkische Staatsbürgerschaft beantragen. In diesem Artikel werden wir einen detaillierten Blick darauf werfen, was die TAPU in der Türkei ist, wie man sie erhält und ausstellt, und welche Dokumente dafür benötigt werden.

Was bedeutet TAPU (türkischer Titel) in der Türkei

Die TAPU in der Türkei ist eine offizielle Bescheinigung, die das Eigentum an einer Immobilie in der Türkei bestätigt. Das Dokument bescheinigt, dass ein bestimmtes Objekt - sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück - dem in dieser Bescheinigung genannten Eigentümer gehört. 

Die TAPU enthält grundlegende Informationen über die Immobilie und ihren Eigentümer, einschließlich der genauen Lage, der Fläche, der Art der Immobilie und der Daten über frühere Eigentümer. Er gibt den rechtlichen Anspruch auf eine Immobilie und die Möglichkeit, frei über sie zu verfügen: verkaufen, erben, verpachten oder schenken.

Die TAPU wird auf einem einzigen A4-Blatt erstellt und ist in Standardfarben gehalten: Der Hauptteil der TAPU ist weiß, und der Rahmen um das Dokument ist normalerweise blau oder rot. Blau wird für Wohnimmobilien verwendet, während Rot für Grundstücke verwendet wird. Oben auf dem Dokument steht in großen Buchstaben das Wort "TAPU SENEDI" auf Türkisch, was so viel bedeutet wie "Eigentumsurkunde".

Wer kann ein TAPA bekommen?

Die TAPU wird bei allen Immobilientransaktionen verwendet und ist sowohl für ausländische als auch für türkische Bürger erforderlich. Für türkische Staatsbürger ist das Verfahren zur Erlangung einer TAPU jedoch relativ einfach und unkompliziert - die wichtigste Voraussetzung ist das Recht, Rechtsgeschäfte zu tätigen (Erreichen der Volljährigkeit, keine Einschränkung der Rechte).

Bürger der meisten Länder können in der Türkei direkt Immobilien erwerben. Für Einwanderer aus Armenien, Syrien und Nordkorea gibt es jedoch besondere Beschränkungen. Armenier müssen zunächst eine Genehmigung der türkischen Behörden für den Immobilienerwerb einholen. Und Bürger aus Nordkorea und Syrien haben überhaupt nicht das Recht, in der Türkei Immobilien zu kaufen. Die Beschränkungen können jedoch legal umgangen werden, indem ein Geschäft über eine türkische Immobiliengesellschaft abgeschlossen wird.

Ausländische Staatsbürger können Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Grundstücke erwerben, allerdings mit gewissen Einschränkungen:

• Die erworbenen Grundstücke sollten 30 Hektar nicht überschreiten. Übersteigt die Fläche die angegebene Grenze, ist eine Sondergenehmigung des Ministerrats erforderlich.
• In einigen Grenz- und Militärgebieten ist der Erwerb von Immobilien durch ausländische Bürger verboten oder eingeschränkt. In diesem Fall kann die vorherige Genehmigung des türkischen Verteidigungsministeriums erforderlich sein.

Ausländische Staatsbürger müssen einen Nachweis über ihre Zahlungsfähigkeit und die Zahlung von Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien (z. B. Grunderwerbssteuer, Kapitalertragssteuer) erbringen.

Vorteile von TAPU

Der TAPU ist das offizielle und einzige Rechtsdokument, was bedeutet, dass nur der im TAPU angegebene Eigentümer das Recht hat, über eine Immobilie zu verfügen. Somit erhält der Eigentümer der Immobilie eine Garantie für den Schutz seiner Person und seines Eigentums im Rechtsbereich der Türkei. Weitere Vorteile sind:

• Die Möglichkeit der freien Verfügung über Immobilien. Dazu gehören Kauf, Verkauf und Vermietung. 
• Transparenz des Registrierungsverfahrens. Das TAPU-Registrierungsverfahren ist streng geregelt und transparent.
• Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei beim Immobilienkauf. TAPU-Inhaber haben das Recht, eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei zu beantragen
• Zugang zu Krediten. Für diejenigen, die ein TAPA erhalten haben, gibt es mehr Kreditprogramme als nur für Ausländer.

Aufenthaltstitel durch TAP

Eine TAPU-Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei ist ein beliebter Weg, um eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei für ausländische Bürger zu erhalten, die Immobilien besitzen. Ab dem 16. Oktober 2023 beträgt der Mindestwert der Immobilie, die für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung erforderlich ist, $200.000.

Die Immobilie, auf deren Grundlage der Antrag auf Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung gestellt wird, muss zu Wohnzwecken dienen (Wohnungen, Häuser) und vom Antragsteller zu Wohnzwecken genutzt werden. Gewerbliche Immobilien sind für die Erteilung dieses Dokuments nicht geeignet.

Der Antrag wird über das Online-Portal e-ikamet oder direkt beim örtlichen Büro des Migrationsdienstes eingereicht. Die Erstwohnsitzgenehmigung wird für einen Zeitraum von bis zu 2 Jahren ausgestellt. Um sie zu verlängern, muss die Immobilie im Besitz bleiben, und der Antrag auf Verlängerung muss 60 Tage vor Ablauf der aktuellen Aufenthaltsgenehmigung gestellt werden.

Eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei von TAP gibt Ihnen die Möglichkeit, sich legal im Land aufzuhalten und ohne Visum ein- und auszureisen, aber sie gibt Ihnen nicht automatisch das Recht zu arbeiten. Dafür ist eine separate Arbeitserlaubnis erforderlich.

Das türkische TAPU ermöglicht auch die Beantragung der Staatsbürgerschaft nach 5 Jahren Aufenthalt und Besitz von Immobilien. Dazu müssen Sie jedoch mindestens $600.000 in Immobilien investieren.

Annullierung eines Aufenthaltstitels durch TAP

Wird die Immobilie, auf deren Grundlage die Aufenthaltsgenehmigung erteilt wurde, verkauft oder an eine andere Person übertragen, kann die Aufenthaltsgenehmigung aufgehoben werden. Das Gleiche gilt für die missbräuchliche Nutzung von Immobilien - zum Beispiel, wenn der Eigentümer, anstatt zu wohnen, die Immobilie vermietet.

Eine längere Abwesenheit von der Türkei (in der Regel mehr als 6 Monate pro Jahr) kann ebenfalls ein Grund für die Annullierung einer Aufenthaltsgenehmigung sein. Indem sie die Dauer des Aufenthalts im Land verfolgen, überprüfen die Behörden, ob der Eigentümer die Immobilie wirklich zum Wohnen und nicht als Investition nutzt.

Der türkische Titel wird vor allem dann entzogen, wenn der Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis im Hoheitsgebiet der Türkei Vergehen oder Verbrechen begeht oder wenn sich herausstellt, dass bei der Beantragung der Aufenthaltserlaubnis falsche Angaben oder Dokumente vorgelegt wurden.

Arten von TAPU in der Türkei

In der Türkei gibt es zwei Haupttypen von TAPU, die sich durch ihre Farbe und die Art der Immobilie, für die sie ausgestellt werden, unterscheiden: rote TAPU und blaue TAPU. Der rote TAPU wird zur Registrierung des Eigentums an fertigen Immobilien wie Wohnungen, Häusern, Büros oder Geschäftsräumen verwendet. Er bestätigt, dass die Immobilie fertiggestellt ist und über alle erforderlichen Genehmigungen für den Betrieb verfügt.

Die blaue TAPU wird für Grundstücke ausgestellt und bestätigt das Eigentum an dem Grundstück. Dieses Dokument wird verwendet, wenn das Grundstück noch nicht bebaut ist oder sich im Bau befindet. Es ist wichtig zu verstehen, dass der blaue TAPU nicht das Recht zum Wohnen oder zur gewerblichen Nutzung verleiht, solange der Bau nicht abgeschlossen ist und alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

Arten von TAPU in der Türkei:

Begriffe im Zusammenhang mit TAPU:

• Kat Mülkiyeti Es wird verwendet, um das Eigentum an einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten in Mehrfamilienhäusern anzuzeigen. Die rote TAPU bestätigt dieses Recht.
• Arsa bedeutet Landstück. Der blaue TAPU wird zur Registrierung von Landbesitz verwendet.
• Kat Irtifakı bezeichnet das vorübergehende Eigentum an einem Objekt, das sich noch im Bau befindet. Nach Abschluss der Bauarbeiten und Erhalt aller Genehmigungen ändert sich dieser Status in Kat Mülkiyeti.

Erforderliche Dokumente für die TAPU-Registrierung

Das wichtigste Dokument für die TAPU-Registrierung ist ein Personalausweis. Türkische Staatsbürger benötigen ein Original und eine Kopie ihres Reisepasses oder ihres Personalausweises (TC Kimlik Kartı). Ausländer müssen einen ausländischen Reisepass mit einer notariell beglaubigten Übersetzung ins Türkische vorlegen.

Dokumente für TAPU:

• Steuernummer (Vergi Numarası). Eine Steuernummer, die bei jedem Finanzamt in der Türkei erhältlich ist. Erforderlich für alle Immobilientransaktionen.
• Foto. Zwei 6×4 cm große Fotos des Eigentümers, die in den letzten sechs Monaten aufgenommen wurden. Eines der Fotos ist der TAP beigefügt.
• Informationen über den Wert der Immobilie (Rayiç Bedel Belgesi). Ein Dokument, das den offiziellen Marktwert der Immobilie bestätigt. Ausgestellt von der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört.
• Heirats-/Scheidungsurkunde. Wenn die Immobilie von den Ehegatten gemeinsam gekauft wurde oder wenn es getrenntes Vermögen gibt, können Kopien der Heirats- oder Scheidungsurkunden verlangt werden. Im Falle des Todes eines der Ehegatten ist eine Sterbeurkunde erforderlich.
• Dokumente für Immobilien. Frühere TAPU (falls vorhanden), Dokumente zur Bestätigung des Rechts auf Immobilien, Katasterplan der Website oder Gebäude.
• Zahlungsbestätigungsdokument (DASK - obligatorische Erdbebenversicherung). Ein Dokument, das die Verfügbarkeit einer obligatorischen Erdbebenversicherung (für Gebäude) bestätigt. Dieses Dokument ist für alle Immobilientransaktionen mit Gebäuden erforderlich.
• Ein Dokument über die Bewertung von Immobilien (Ekspertiz Raporu). Ein von einem zertifizierten Gutachter erstelltes Gutachten, das den tatsächlichen Wert der Immobilie bestätigt. Seit 2019 ist es für ausländische Staatsbürger obligatorisch.

Dokumente für juristische Personen:

• Die Gründungsdokumente des Unternehmens. Kopien aller Gründungsunterlagen des Unternehmens, einschließlich der Satzung, der Eintragungsunterlagen und eines Auszugs aus dem Handelsregister.
• Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie. Das Protokoll oder der Beschluss der Aktionärsversammlung des Unternehmens, der den Kauf von Immobilien genehmigt.
• Dokumente zur Bestätigung der Vollmacht des Vertreters. Eine Vollmacht für die Person, die die Dokumente im Namen des Unternehmens unterzeichnen wird, sowie eine Kopie des Personalausweises dieser Person.

Zusätzliche Dokumente für ausländische Staatsbürger:

• Eine Erklärung über den Wohnort. Eine Bescheinigung über den Wohnsitz in der Türkei (Mietvertrag oder Bescheinigung über die Anmeldung am Wohnsitz).
• Notariell beglaubigte Übersetzungen. Alle Dokumente, die nicht ursprünglich in türkischer Sprache ausgestellt wurden, müssen ins Türkische übersetzt und notariell beglaubigt werden.
• Internationale Bescheinigung des Familienstands. Eine Bescheinigung über den Familienstand des Käufers (falls zutreffend).

Besondere Anforderungen für einzelne Transaktionen:

• Erlaubnis zum Kauf in Grenzgebieten. Befindet sich die Immobilie in einem Grenzgebiet oder in der Nähe von Militäreinrichtungen, kann eine Sondergenehmigung des türkischen Verteidigungsministeriums erforderlich sein.
• Bestätigung des Transaktionsstatus. In einigen Fällen, insbesondere bei neuen Immobilien, kann eine Bestätigung des Bauträgers oder Verkäufers über den Abschluss der Bauarbeiten und die Inbetriebnahme der Anlage erforderlich sein.

Das Verfahren zur Erlangung und Registrierung von TAPU

Bevor Sie mit der Registrierung beginnen, müssen Sie sicherstellen, dass alle notwendigen Dokumente vorbereitet sind. Dann müssen Sie Gebühren zahlen, vor allem die Grunderwerbssteuer. 

Der nächste Schritt ist die Einreichung eines Antrags auf TAPU-Eintragung beim örtlichen Katasteramt. Es führt eine Prüfung aller eingereichten Unterlagen durch und kontrolliert, ob die Immobilie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. 

Nach Abschluss der Prüfung müssen die Parteien (Käufer und Verkäufer) persönlich oder durch bevollmächtigte Vertreter beim Katasteramt erscheinen, um die Eigentumsübertragungsurkunde zu unterzeichnen.

Nach der Unterzeichnung und Eintragung der Transaktion stellt das Katasteramt eine neue TAPU auf den Namen des Käufers aus. Das Verfahren dauert in der Regel mehrere Stunden bis zu einem Tag, wenn alle Dokumente in Ordnung sind. In einigen Fällen kann jedoch eine zusätzliche Überprüfung erforderlich sein, wodurch sich die Bearbeitungszeit um mehrere Tage verlängert.

So dauert die Registrierung und Ausstellung der TAPU in der Regel 1-3 Arbeitstage nach Einreichung aller Unterlagen. Wenn zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind (z. B. in Grenzgebieten oder für ausländische Staatsbürger), kann das Verfahren bis zu mehreren Wochen dauern.

Wie viel kostet die Herstellung einer TAPU in der Türkei?

Die Hauptkosten bei der Beantragung eines TAPU in der Türkei sind die Steuern für den Erwerb von Immobilien. Oft ist auch eine Gebühr für die Eigentumsübertragung oder eine Titelgebühr zu finden, die jedoch nicht gesondert erhoben wird, sondern in der Steuer auf den Erwerb von Immobilien enthalten ist. Ihr Wert ist festgelegt und beträgt 4% des angegebenen Katasterwerts der Immobilie. In der Praxis kann dieser Betrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt werden, aber meistens wird er vollständig vom Käufer gezahlt.

Grundlegende Kosten und Gebühren:

• Bewertungsbericht (Ekspertiz raporu). Vor der Durchführung einer TAPU ist es notwendig, ein geschätztes Gutachten über den Marktwert der Immobilie einzuholen. Die Kosten für die Dienstleistungen des Gutachters variieren je nach Art und Lage des Objekts. Für Wohnimmobilien kann diese Dienstleistung zum Beispiel zwischen 5.500 und 11.729 Lira ($162-345) kosten, für Gewerbeimmobilien zwischen 5.983 und 19.495 Lira ($176-572).
• TAPU Umlaufendes Kapital (Döner Sermaye Harcı). Hierbei handelt es sich um eine separate Verwaltungsgebühr, die für die Bearbeitung von Dokumenten im Katasteramt erhoben wird. Sie beträgt in der Regel etwa 5000-6000 Lira ($147-176), je nach Lage und Art der Immobilie.
• Übersetzung und notarielle Dienstleistungen. Wenn der Käufer oder Verkäufer kein Türkisch spricht, ist eine beglaubigte Übersetzung der Dokumente erforderlich. Die Übersetzung eines Reisepasses kostet etwa 1.000 Lira ($30), die Dienste eines vereidigten Übersetzers kosten etwa 1.500 Lira ($45).
• Obligatorische Versicherung gegen Naturkatastrophen (DASK). Da die Türkei in einer erdbebengefährdeten Zone liegt, ist diese Art von Versicherung für alle Immobilien im Land obligatorisch. Die Kosten für die DASK variieren je nach Fläche der Anlage und liegen zwischen 295 und 1145 Lira ($9-34) pro Jahr.
• Anschluss von Versorgungseinrichtungen. Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie möglicherweise für den Strom- und Wasseranschluss bezahlen, der in der Regel zwischen 6.000 und 7.000 Lira kostet ($176-205). 

Zusätzliche Kosten:

• Juristische Dienstleistungen. Es wird empfohlen, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, um die Reinheit der Transaktion zu überprüfen. In der Regel berechnet der Anwalt 1% des Transaktionswertes. 
• Die jährliche Grundsteuer. Diese Steuer variiert je nach Art der Immobilie und ihrer Lage und kann zwischen 0,1% und 0,6% des angegebenen Immobilienwerts liegen.
• Provisionen für das Immobilienbüro. Laut Gesetz beträgt diese Provision 3-6% des Transaktionswertes. Es ist sehr wichtig, die Vertragsbedingungen sorgfältig zu lesen und sofort zu verstehen, wer genau die Verantwortung für die Zahlung der Provision an die Agentur übernimmt. In den meisten Fällen wird dieser Betrag vom Verkäufer gezahlt, aber oft können Agenturen, die günstigere Bedingungen anbieten wollen, die Gebühr auf die Schultern des Käufers abwälzen.

Häufig gestellte Fragen

Wie kann ich die Echtheit der TAPU überprüfen?

Sie können das örtliche Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) besuchen und Informationen über TAPU anfordern. Dort können Sie eine offizielle Bestätigung der Echtheit des Dokuments und seines Inhalts erhalten. In einigen Fällen ist es möglich, die vom türkischen Ministerium für Umwelt und Urbanisierung angebotenen TAPU-Überprüfungsdienste online zu nutzen. Für eine gründlichere Prüfung empfiehlt es sich jedoch, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, der die Echtheit der TAPU auf dem offiziellen Weg beantragen und überprüfen kann.

Was wird bei der Erstellung einer TAPU geprüft?

Bei der Erstellung einer TAPU wird geprüft, ob das Objekt unter Arrest, Kaution oder anderen Belastungen steht, sowie ob es irgendwelche Streitigkeiten oder Gerichtsverfahren zu diesem Objekt gibt. Alle eingereichten Dokumente werden auf ihre Echtheit und die Einhaltung der festgelegten Anforderungen geprüft. Auch die Einhaltung aller für ausländische Bürger geltenden Vorschriften und Beschränkungen wird überprüft (z. B. Kauf von Immobilien in der Türkei außerhalb von Grenz- oder Militärgebieten).

Wer kann in die TAPU aufgenommen werden?

Der Eigentümer der Immobilie wird in den TAPU eingetragen. Beim Kauf von Immobilien in Miteigentum (z. B. Ehegatten oder Lebenspartner) werden alle Miteigentümer in der TAPU aufgeführt, wobei ihre Anteile an der Immobilie angegeben werden. Im Falle des Todes des Eigentümers der Immobilie können die Erben nach Abschluss des Erbscheinsverfahrens in das Dokument eingetragen werden. Gehört die Immobilie einem Unternehmen oder einer anderen juristischen Person, werden in der TAPU der Name des Unternehmens und Informationen über seine Eintragung angegeben.

Brauche ich für die Bearbeitung der Dokumente einen Übersetzer?

Ein Dolmetscher ist erforderlich, wenn der Käufer oder Verkäufer die türkische Sprache nicht ausreichend beherrscht. Nach türkischem Recht müssen alle Rechtsdokumente, einschließlich des TAPA, für alle an der Transaktion beteiligten Parteien verständlich sein. Wenn eine der Parteien kein Türkisch spricht, ist die Anwesenheit eines beglaubigten Übersetzers zwingend erforderlich. Dieser muss akkreditiert und bei der Notar- oder Katasterbehörde registriert sein, um die korrekte Übersetzung und Beglaubigung aller Dokumente zu gewährleisten.

Ist es möglich, eine verlorene TAPU neu auszustellen?

Bei Verlust oder Beschädigung des Dokuments sollte sich der Eigentümer der Immobilie an das örtliche Katasteramt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) wenden und einen Antrag auf Wiederherstellung des TAPU stellen. Dazu müssen Sie einen Personalausweis und möglicherweise andere Dokumente vorlegen, die die Eigentumsverhältnisse bestätigen. Das Wiederherstellungsverfahren dauert in der Regel einige Tage, und das neue Dokument hat die gleiche Rechtskraft wie das ursprüngliche. Es ist wichtig zu wissen, dass die verlorene TAPU für ungültig erklärt wird und ihre Rechtsgültigkeit verliert und eine neue Kopie ausgestellt wird.

Ist es möglich, eine türkische Aufenthaltsgenehmigung über TAP zu erhalten?

Nach türkischem Recht haben ausländische Staatsbürger das Recht, beim Kauf einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei zu beantragen. Diese Art von Aufenthaltsgenehmigung wird in der Regel für einen Zeitraum von einem Jahr ausgestellt, mit der Möglichkeit einer späteren Verlängerung. Wichtig ist, dass es sich um eine Wohnimmobilie handelt, die zu Wohnzwecken genutzt wird. Wenn der Wert der Immobilie $600.000 übersteigt, können Sie auch die türkische Staatsbürgerschaft im Rahmen des Investitionsbürgerschaftsprogramms beantragen.

Welche Gebühren fallen bei einer Eigentumsübertragung in der Türkei an?

Bei der Übertragung des Eigentums an Immobilien in der Türkei wird eine Grunderwerbssteuer (Tapu Harcı) in Höhe von 4% des im Kaufvertrag angegebenen Immobilienwerts erhoben. Dann ist ein Schätzungsbericht (Ekspertiz raporu) zu zahlen, der zwischen 5.500 und 11.729 Lira ($162-345) für Wohnimmobilien und zwischen 5.983 und 19.495 Lira ($176-572) für Gewerbeimmobilien liegt. Die Gebühr für den Umlauf von TAPU-Kapital (Döner Sermaye Harcı) beträgt je nach Lage und Art der Immobilie etwa 5000-6000 Lira ($147-176). Übersetzungs- und Notariatsdienste kosten zwischen 1000 und 2000 Lira ($30-60). Die obligatorische Katastrophenversicherung (DASK) kostet je nach Bereich der Einrichtung zwischen 295 und 1145 Lira ($9-34) pro Jahr. Beim Kauf einer neuen Anlage beträgt der Anschluss an die Kommunikation zwischen 6.000 und 7.000 Lira ($176-205).

Autor

Julija Janukowitsch Chefredakteur

Ich bin verantwortlich für die Arbeit der Redaktion. Ich schreibe Experteninterviews und Leitfäden.

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