Mehr als 70.000 Ausländer besitzen bereits Immobilien in Dubrovnik, Split, Opatija, Istrien, auf den Inseln Hvar und Brac; wie kann man in ihre Gesellschaft einsteigen, und ist das grundsätzlich möglich? Wir sagen es Ihnen jetzt, wechseln Sie nicht!
Der kroatische Wohnungsmarkt ist seit 2016 stetig gewachsen. Der Höhepunkt wurde im Jahr 2022 und in der ersten Hälfte des Jahres 2023 erreicht - in der Zeit nach dem Beitritt des Landes zum Schengen-Raum (ab 1. Januar 2022) und der Öffnung der Grenzen nach zwei Jahren pandemischer Beschränkungen. Eine Welle der verspäteten Verbrauchernachfrage hat einen großen Teil der verkauften Objekte weggefegt und die Preise in die Höhe getrieben. Dies wurde auch durch die Umstellung des Landes auf den Euro begünstigt, die immer zu einer Aufrundung der Preise führt.
Seit Ende 2023 begann sich die Lage zu stabilisieren, die Verkäufe gingen zurück, aber die Quadratmeterpreise stiegen weiter an - bis zum dritten Quartal des vergangenen Jahres war das Land EU-Rekordhalter bei den Wohnungs- und Hauspreisen. Jetzt hat sich der Markt beruhigt, aber die Verkäufer haben es noch nicht eilig, nachzugeben. Immobilien in Kroatien sind im Gegensatz zu anderen Balkanländern teuer, vor allem an der Adriaküste.
Der elitäre Sektor in den Küstenregionen ist sehr gut entwickelt. Ein anspruchsvoller Kunde kann leicht eine schöne Villa, eine Wohnung in einem Kammerkomplex oder ein Baugrundstück inmitten der Naturschönheiten wählen. Es ist nicht verwunderlich, dass wohlhabende Ausländer aus verschiedenen Ländern auf der Suche nach einem "Zweitwohnsitz", gewinnbringenden Investitionen und manchmal auch einem ständigen Wohnsitz nach Kroatien kommen.
Möglichkeiten und Grenzen
Der Markt für Luxusimmobilien ist auf Menschen mit Geld aus dem Ausland ausgerichtet, daher ist es logisch, dass Ausländer das Recht haben, Immobilien im Land zu erwerben. Allerdings gibt es Nuancen, die vom Reisepass des Käufers abhängen.
EU-Bürger, mit Ausnahme von Schweizern und Norwegern, können ungehindert Geschäfte abschließen. Wichtig: Gemeint sind die Bürger, nicht die Einwohner (Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis/eines ständigen Wohnsitzes).
Was die übrigen Ausländer betrifft, so hängt alles davon ab, ob zwischen Ihrem Land und Kroatien ein Abkommen über die Gegenseitigkeit (Reziprozität) besteht oder nicht. Wenn es ein solches Abkommen gibt, beantragen Sie beim Justizministerium die Genehmigung für die Transaktion. In der Regel handelt es sich um ein formelles Verfahren, und nachdem Sie die Genehmigung erhalten haben, kaufen Sie das gewünschte Objekt.
Wenn es keine Vereinbarung gibt, können Sie ein Haus nur kaufen, indem Sie eine juristische Person in Kroatien gründen und einen Kaufvertrag abschließen. Das dauert zwar länger, ist aber durchaus realistisch.
Unabhängig davon, ob ein Gegenseitigkeitsabkommen besteht oder nicht, müssen Ausländer (mit Ausnahme von EU-Bürgern) beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen eine juristische Person eintragen lassen.
Viele Jahre lang gab es kein Gegenseitigkeitsabkommen mit Russland, der Ukraine und Weißrussland, so dass viele Einrichtungen immer noch im Besitz von Unternehmen sind, die von Bürgern dieser Länder gegründet wurden. Vor 10 Jahren, im Jahr 2014, wurden jedoch Abkommen über die Gegenseitigkeit von Eigentumsrechten unterzeichnet. Jetzt können Russen, Ukrainer und Weißrussen Immobilien kaufen, nachdem sie die offizielle Genehmigung des Justizministeriums erhalten haben.
Für Ukrainer und Weißrussen gibt es heute keine Hindernisse. Schwieriger ist es bei Russen. Das Justizministerium muss prüfen, ob der Name des Käufers nicht auf den Sanktionslisten steht. Wenn der vollständige Name mit einer Person aus der Liste der Sanktionierten übereinstimmt, wird Ihnen der Antrag ohne Verfahren verweigert. Natürlich können Sie die Entscheidung vor Gericht anfechten, aber das wird einige Zeit dauern.
Es ist auch unwahrscheinlich, dass man den Weg der Eröffnung einer juristischen Person gehen kann. Theoretisch ist es möglich, ein Unternehmen zu registrieren, aber es wird nicht möglich sein, ein Konto für einen Gründer aus der Russischen Föderation zu eröffnen.
Ich muss sagen, dass die Nachfrage nach kroatischen Wohnungen bei den Russen nicht nur aus den oben genannten Gründen gesunken ist, sondern auch, weil der Kauf von Immobilien in diesem Land keine Vorzüge bei der Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung bietet. Obwohl es in einigen europäischen Ländern (und nicht nur dort) möglich ist, den Erwerb einer Immobilie mit der Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung zu verbinden (und zwar nicht einmal einer einfachen, sondern einer privilegierten, wenn es sich um den Kauf eines Eliteobjekts handelt). Eine Villa in Kroatien im Wert von 500.000 Euro beispielsweise bringt dem Käufer nur die Freude am Besitz und möglicherweise ein passives Einkommen, und ein ähnlicher Preis in Spanien verschafft der EU ebenfalls ein "goldenes Visum". In Montenegro, das weder dem Schengen-Raum noch der EU angehört, ist der Kauf einer beliebigen Wohnung die Grundlage für den Wohnsitz.
Es gibt also immer noch viele russischsprachige Interessenten auf dem kroatischen Markt, aber das sind vor allem Menschen, die in Deutschland, anderen europäischen Ländern und Israel leben - diejenigen, die sich nicht um die Frage der Legalisierung im Ausland kümmern.
Beachten Sie, dass nicht alle Türen in Kroatien für Russen verschlossen sind. So können russische Fernarbeiter gerne ein Visum für digitale Nomaden beantragen. Allerdings mietet diese Kategorie von Ausländern hauptsächlich Wohnungen, anstatt sie zu kaufen.
Etappen des Kaufs
Auswahl eines Ortes und eines Objekts
Zunächst erstellen Sie und der Makler eine Liste von Häusern oder Wohnungen, die Ihren anfänglichen Wünschen entsprechen. Anschließend machen Sie angenehme Ausflüge entlang der malerischen Küste, um die Einrichtungen zu besichtigen. Natürlich zusammen mit dem Makler. Ich muss sagen, dass dieser Prozess ebenso faszinierend wie mühsam ist. Und am Ende hat man die beste Option gefunden. Es bleibt nur noch, alle Bedingungen mit dem Verkäufer zu besprechen und mit den Vorbereitungen für das Geschäft zu beginnen.
Auswahl eines Anwalts
Der Anwalt ist für alle rechtlichen Aspekte zuständig, prüft die Unterlagen. Er schaut zum Beispiel, ob in Zukunft Ansprüche von Nachbarn, Erben des Verkäufers entstehen können, ob es Belastungen auf Grundstücken gibt. Sie besprechen mit ihm, ob es zum Beispiel legitim ist, in der Zukunft einen Anbau an das gekaufte Haus zu machen oder einen Swimmingpool im Hof auszuheben.
Die Bedeutung eines Anwalts bei einem so teuren Kauf kann kaum überschätzt werden. In der Regel empfehlen Immobilienmakler gute Fachleute, die sie seit langem kennen.
Ist es möglich, auf einen Anwalt zu verzichten? Nach dem Gesetz ist es möglich, aber riskant! Nach den Erfahrungen der Makler sind nur etwa 10% der Transaktionen völlig transparent, in anderen Fällen sind bestimmte Punkte zu klären.
Die Kosten für einen Rechtsanwalt belaufen sich auf 0,5-1% der Vertragssumme.
Eröffnung einer Steuernummer
Eine lokale Steuernummer (OIB) ist eine Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien. In der Regel helfen Immobilienmakler bei der Beschaffung dieser Nummer und bei der Eröffnung eines Kontos bei einer kroatischen Bank. Russen dürfen nur dann ein Konto eröffnen, wenn sie einen Wohnsitz oder die Staatsbürgerschaft eines anderen Landes haben. Solche Regeln gelten inzwischen in fast allen EU-Ländern (Ausnahmen sind selten, aber es gibt sie).
Vorläufige Vereinbarung
Häufig schließen die Parteien zunächst einen Vorvertrag, in dem alle Bedingungen für die weitere Transaktion festgelegt werden. Darin ist in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10% des Wertes der Immobilie vorgesehen. Lehnt der Käufer das Geschäft ab, verliert er diesen Betrag, und wenn der Verkäufer seine Meinung ändert, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.
Der Vorvertrag kann nicht abgeschlossen werden, aber der Hauptvertrag kann sofort unterzeichnet werden, wenn der Käufer bereit ist, sofort die volle Zahlung zu leisten.
Einreichung eines Antrags beim Justizministerium (für Staatsangehörige von Ländern mit einem Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien)
Das Justizministerium prüft den Antrag eines Ausländers 2 Monate lang und muss dann die Genehmigung für die Transaktion erteilen. Ablehnungen sind äußerst selten, aber zu Ihrer eigenen Beruhigung ist es besser, zuerst die Kaution zu zahlen und nach der Genehmigung durch das Justizministerium den gesamten Betrag. Dies kann im Vertrag gesondert festgehalten werden. Scheitert das Geschäft an der Ablehnung des Justizministeriums, wird die Kaution vollständig zurückerstattet.
Auf dem kroatischen Markt tummeln sich viele Ausländer, darunter auch solche, die eine Prüfung durch das Justizministerium durchlaufen müssen. Diese Praxis ist üblich, und die Verkäufer sind in der Regel bereit, zwei Monate zu warten, bis der Käufer grünes Licht von den Behörden erhält und bereit ist, den vollen Betrag zu zahlen.
Unterzeichnung des Hauptvertrags vor einem Notar
Die Hauptphase der Transaktion findet im Büro des Notars in Anwesenheit des Käufers, des Verkäufers, der Agenten, der Übersetzer und manchmal der Zeugen (sie sind Agenten) statt. Zuvor prüft der Notar, ob der Käufer nicht in den Sanktionslisten aufgeführt ist.
Nicht alle Notare arbeiten mit Russen zusammen. Einige weigern sich, weil sie Angst haben, ihre Lizenz zu riskieren, und sich nicht mit ihnen anlegen wollen. Tatsache ist, dass die Sanktionsliste 200 Seiten umfasst und die Namen nicht in alphabetischer Reihenfolge, sondern nach dem Datum der Aufnahme in die Liste geordnet sind, so dass der Überprüfungsprozess recht zeitaufwändig ist.
Berechnungen
Der Verkäufer kann ein Kroate, ein Engländer, ein Däne oder ein Österreicher sein - jeder. Es ist notwendig, Geld von Ihrem Konto auf sein Konto zu überweisen. Die Überweisung darf nicht aus Russland erfolgen. Auch aus der Russischen Föderation ist dies nicht möglich, da Kroatien zu den so genannten "unfreundlichen" Ländern gehört.
Der erforderliche Betrag muss im Voraus vorbereitet werden. Zahlungen sind nur bargeldlos möglich. Nur wenige Verkäufer aus Bosnien, Serbien und Italien sind bereit, einen Teil der Zahlung in bar zu akzeptieren.
Nach Erhalt des Geldes unterzeichnet der Verkäufer ein weiteres Dokument - eine Quittung.
Ein wichtiger Punkt ist, dass eine der kroatischen Banken Hypotheken an Ausländer vergibt, aber für Russen, Ukrainer und Weißrussen gibt es derzeit keine Kredite.
Seit Kroatien Anfang 2023 der Eurozone beigetreten ist, sind die Berechnungen einfacher geworden. Immobilien wurden schon vorher in Euro ausgestellt, aber die formale Umrechnung in Kuna war sehr mühsam, es konnte zu Wechselkursverlusten kommen.
Erhalten der Schlüssel
Der Käufer erhält die Schlüssel für die Wohnung oder das Haus sofort nach der Bezahlung!
In der Regel vergehen mindestens 2 Monate von der Auswahl eines bestimmten Hauses bis zu dem Moment, in dem Sie es betreten und die Tür mit Ihrem Schlüssel öffnen. Ein realistischerer Zeitrahmen, der die Überprüfung der Transaktion durch einen Anwalt, die Prüfung des Antrags durch das Justizministerium und die Zahlung berücksichtigt, beträgt 3-4 Monate, manchmal auch länger.
Registrierung der Eigentumsrechte
Der Notar legt die Dokumente dem Gericht zur Eintragung des Eigentums vor. Der Zeitpunkt hängt von der Region. Zum Beispiel, Gerichte auf der Makarskaya Riviera kann ein Jahr zu registrieren, und auf Istra - nur 2 Wochen.
Das Gericht stellt dem neuen Eigentümer einen Auszug aus dem Register - die "Vollmachtsliste" - aus, wonach das Verfahren als vollständig abgeschlossen betrachtet werden kann.
Transaktionen auf dem Primärmarkt
Außerdem bietet der Kauf einer Wohnung in einem neuen Gebäude die Möglichkeit, Zahlungen nicht sofort, sondern in Raten bis zum Abschluss des Baus des Hauses zu leisten. Ein wichtiger Punkt ist jedoch, dass Bürger von Ländern, die eine Genehmigung für eine Transaktion benötigen, beim Kauf "an erster Stelle" zunächst einen Vorvertrag abschließen müssen.
Das Justizministerium akzeptiert nämlich keine unvorbereiteten Immobilien zur Prüfung. Das Haus muss fertiggestellt, in Wohnungen unterteilt und den Wohnungen Katasternummern zugewiesen sein. Erst dann können Sie einen Antrag beim Ministerium stellen. Bis das Haus vollständig fertiggestellt ist, müssen Sie sich also mit einem Vorvertrag begnügen. Er kann auch notariell beglaubigt werden, aber die Ungewissheit bleibt. Sie warten auf den Abschluss der Arbeiten, leisten die Zahlungen gemäß dem Zeitplan und sind sich nicht ganz sicher, ob das Justizministerium den Kauf für Sie genehmigt. Immobilienmakler empfehlen, sich nicht mit dem "Primären" in Verbindung zu setzen oder ein neues Gebäude zu nehmen, das bereits vollständig fertig ist.
Gelöschte Transaktionen
Theoretisch ist es möglich, den Kauf einer Immobilie vollständig einem Makler und einem Rechtsanwalt anzuvertrauen, indem man ihm im Voraus eine Vollmacht erteilt. Marktfachleute raten jedoch von diesem Weg ab. Sie sind überzeugt, dass keine Online-Anzeige ihren eigenen Eindruck ersetzen kann. Es ist besser, sich persönlich davon zu überzeugen, dass das richtige Haus ausgewählt wird.
Immobilienmaklern zufolge sind Ferngeschäfte unter Kroaten, die z. B. in Südafrika, Australien und Chile leben (in diesen Ländern bildete sich nach dem Jugoslawienkrieg eine große Diaspora), weit verbreitet. Diese Menschen kennen die Orte gut, viele von ihnen haben vertraute Anwälte, so dass sie mutig Geschäfte ohne persönliche Anwesenheit abschließen.
Steuern und Nebenkosten
Beim Kauf von Fertighäusern in Kroatien müssen Sie bei der Eigentumsübertragung eine Steuer von 3% entrichten. Bitte beachten Sie, dass die Steuer möglicherweise nicht von dem im Vertrag angegebenen Betrag berechnet wird, sondern von dem Betrag, den die Steuerbehörde für angemessen hält. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Prüfer der Meinung sind, dass der Preis des Objekts künstlich niedrig ist.
Der Erwerber ist von der Steuer auf die Eigentumsübertragung bei einer Transaktion auf dem Primärmarkt befreit, wenn der Bauträger die Mehrwertsteuer entrichtet und sie in die Kosten des Objekts einbezogen hat.
Es gibt keine Grundsteuer in Kroatien. Einige Regionen erheben eine geringe Gemeindegebühr (etwa 2 Euro pro Quadratmeter und Jahr).
Zusätzlich zu den Steuern muss der Käufer die Kosten tragen:
- Vermittlungsprovision - 3% der Vertragssumme zuzüglich Mehrwertsteuer auf den Provisionsbetrag;
- Notarielle Dienstleistungen und Eintragungsgebühr - 0,01-0,05% des Auftragswertes;
- Dienstleistungen eines beglaubigten Übersetzers - 200-300 Euro;
- Dienstleistungen eines Rechtsanwalts - 0,5-1% zuzüglich Mehrwertsteuer auf den Betrag des Honorars.
Zusammengefasst sollten etwa 7% des Immobilienwertes für Steuern und Nebenkosten aufgewendet werden.
Fallstricke
Wie auf jedem Markt kann man auch auf dem kroatischen Markt auf skrupellose Verkäufer oder problematische Objekte stoßen. Um Ärger zu vermeiden, lohnt es sich, einen Fachmann damit zu beauftragen, die Genehmigungen für Immobilien sorgfältig zu prüfen.
Die Räumlichkeiten müssen eindeutig ihrem Zweck entsprechend genutzt werden! Ein Bauträger hat zum Beispiel einen solchen Trick angewandt - er verkaufte das, was in den Unterlagen als Dachgeschoss angegeben war, als ein elitäres Penthouse. Einem erfahrenen Anwalt wird eine solche offensichtliche Täuschung natürlich nicht entgehen.
Ein anderes Beispiel. Ein Mann kaufte ein Penthouse mit einem ausgenutzten Dach, auf dem er einen Erholungsraum einrichtete und einen Whirlpool aufstellte. Es stellte sich jedoch bald heraus, dass das Gebäude die Nutzung des Daches für solche Zwecke nicht vorsieht. Die Nachbarn bestanden darauf, dass der Möchtegern-Eigentümer den Ausgang zum Dach schloss und es nicht mehr nutzte. Natürlich ist der Wert einer Immobilie ohne diese Option nicht mehr derselbe.
Es gibt Fälle, in denen das Haus nicht in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist, sondern Anteile verkauft werden. Auch solche Objekte sollten vermieden werden.
Im Allgemeinen ist der kroatische Markt recht gut etabliert. Alle Prozesse, einschließlich derer, die sich auf Transaktionen mit Ausländern beziehen, sind etabliert. Wenn Sie die Mittel und den Traum von einer Villa an der Adria haben, dann ist es möglich, das Erste in das Zweite zu verwandeln, natürlich mit etwas Mühe und einem kompetenten Ansatz.
Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe bei der Vorbereitung des Materials:
Elena Stolz, beratende Expertin der Agentur Adrionika
https://www.globalpropertyguide.com/europe/croatia/price-history
Neuer Zyklus auf dem kroatischen Immobilienmarkt, da sich der Markt verlangsamt
Verwendete Fotos: Depositphotos.com
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